Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.
Het college van burgemeester en schepenen verleent de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.
WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?
Thomas Vanhee - Frederieke Cloet met als contactadres Oranjerielaan 17, 9030 Gent hebben een aanvraag (OMV_2023159487) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 6 december 2023.
De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:
• Onderwerp: het uitbreiden van een woning
• Adres: Oranjerielaan 17, 9030 Gent
• Kadastrale gegevens: afdeling 29 sectie A nrs. 658Z, 658Y en 658E2
Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 5 januari 2024.
De aanvraag volgde de gewone procedure.
Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 27 maart 2024.
OMSCHRIJVING AANVRAAG
1. BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT
De aanvraag situeert zich in de Oranjerielaan in Mariakerke. De omgeving wordt gekenmerkt door open bebouwing, hoofdzakelijk ingevuld met de functie wonen. Het pand in kwestie betreft een vrijstaande eengezinswoning bestaande uit twee bouwlagen en een plat dak. Tegen de rechter zijdelingse perceelsgrens bevindt zich een aangebouwde garage bestaande uit één bouwlaag. In de achtertuin bevindt zich een tuin- en fietsenberging.
Het pand is opgenomen als ‘Woning Boute’ in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed (relict ID-nr. 135694) en wordt hierin als volgt omschreven:
‘Vrijstaande woning in laat-modernistische stijl, die in het straatbeeld opvalt door haar strakke en sobere vormgeving. De bouwaanvraag werd goedgekeurd in 1959 en was een ontwerp van architect Leo De Vos voor het Studiebureau voor Architectuur en Stedenbouw, met Jacques Kint als raadgevend ingenieur en Maurits Van Saene voor het ‘col.des.’, vermoedelijk het ‘colour design’ of de binneninrichting. De compacte, vrijstaande, deels onderkelderde woning is opgebouwd uit een terugspringend, balkvormig volume van één bouwlaag met souterrain en een vooruitspringend, bijna kubusvormig volume van twee bouwlagen’.
Deze modernistische villa is nagenoeg authentiek bewaard (volumetrie, gevelindeling, stalen buitenschrijnwerk, binnenindeling, …). Kenmerkend is de getrapte volumetrie en de gevelbekleding (combinatie van baksteenarchitectuur met details in zwarte mozaïek). Na vergelijking van het originele bouwplan met de bestaande toestand merken we op dat de garage een latere toevoeging betreft (deze bevond zich oorspronkelijk in het souterrain van de woning) en dat de zwarte mozaïek in de gevels oorspronkelijk waren voorzien in chromoliet. Het is niet duidelijk of de afwerking in chromoliet ooit werd geplaatst en later werd vervangen, dan wel of meteen mozaïek werd geplaatst. Ook de crepi die plaatselijk op de gevel is aangebracht is niet oorspronkelijk.
Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag omvat het verbouwen en uitbreiden van de woning. Daarbij wordt de garage (die geen erfgoedwaarde heeft) gesloopt. Aan de achterzijde wordt een nieuwe aanbouw voorzien bestaande uit twee bouwlagen. De kroonlijsthoogte bedraagt 4,28 m. De totale bouwdiepte bedraagt 19,7 m. De nieuwe aanbouw hout 3,08 m afstand van de linker zijdelingse perceelsgrens.
De gelijkvloerse bouwlaag is gedeeltelijk verdiept. In de nieuwe aanbouw worden een slaapkamer met badkamer en een leefkeuken voorzien. De zijgevels worden voorzien van grote ramen. Het dak wordt aangelegd als groendak. De gevels van de nieuwe aanbouw worden voorzien in grijs geschilderde baksteen.
Aansluitend aan de aanbouw wordt een verdiepte patio (ca. 1,5 m diep) voorzien. Op het maaiveld wordt een terras van 45,2 m² aangelegd. Er wordt een nieuw toegangspad vanaf de rooilijn naar de tuinberging achteraan de tuin voorzien. De tuinberging wordt opgetrokken in de achtertuin volgens het vrijstellingsbesluit.
Het hoofdgebouw wordt heringericht. Enkele binnenmuren worden gesloopt en opnieuw opgericht. De verdieping blijft ongewijzigd. De bestaande witgeschilderde baksteen wordt grijs geschilderd. De bestaande vlakken in zwarte mozaïektegels worden afgewerkt in donkergrijze crepi.
De aanvraag betreft eveneens het vellen van 1 boom (Catalpa) in het kader van de bouw, met een stamomtrek van minder dan 50 centimeter.
Er wordt een wadi aangelegd van 7 m³.
2. HISTORIEK
Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:
Stedenbouwkundige vergunningen:
3. WIJZIGINGSAANVRAAG
Op 4 maart 2024 werd een wijzigingsverzoek ingediend. Op 6 maart 2024 werd dit wijzigingsverzoek aanvaard.
In het kader van de lopende omgevingsvergunningsaanvraag werd een verduidelijking van de beschermingsmaatregelen tegen binnendringend overstromingswater toegevoegd aan de aanvraag, naar aanleiding van het ongunstig advies van Provincie Oost-Vlaanderen - Integraal Waterbeleid afgeleverd op 16 februari 2024.
Artikel 30 van het Omgevingsvergunningsdecreet bepaalt dat na het openbaar onderzoek, vermeld in artikel 23, de bevoegde overheid, vermeld in artikel 15, op verzoek van de vergunningsaanvrager, kan toestaan dat er wijzigingen aan de vergunningsaanvraag worden aangebracht.
Het verzoek van de vergunningsaanvrager stelt de bevoegde overheid in staat om te oordelen of de wijzigingen geen afbreuk doen aan de bescherming van de mens of het milieu of de goede ruimtelijke ordening.
Als de bevoegde overheid toestaat dat er wijzigingen aan de vergunningsaanvraag worden aangebracht, dan wordt een openbaar onderzoek over de gewijzigde vergunningsaanvraag georganiseerd als voldaan is aan een van volgende voorwaarden:
1° de wijzigingen komen niet tegemoet aan de adviezen of aan de standpunten, opmerkingen en bezwaren die tijdens het openbaar onderzoek zijn ingediend;
2° de wijzigingen brengen kennelijk een schending van de rechten van derden met zich mee.
De gevraagde wijzigingen doen geen afbreuk aan de bescherming van de mens of het milieu of de goede ruimtelijke ordening. De wijzigingen komen tegemoet aan het ongunstig advies van Provincie Oost-Vlaanderen - Integraal Waterbeleid afgeleverd op 16 februari 2024 en brengen geen schending van de rechten van derden met zich mee. Een tweede openbaar onderzoek is niet vereist. Het wijzigingsverzoek is bijgevolg aanvaard op 6 maart 2024. Dit brengt geen termijnsverlenging met zich mee.
BEOORDELING AANVRAAG
4. EXTERNE ADVIEZEN
Volgende externe adviezen zijn gegeven en integraal raadpleegbaar op het omgevingsloket:
1/ Ongunstig advies van Provincie Oost-Vlaanderen - Integraal Waterbeleid afgeleverd op 16 februari 2024 onder ref. M02\Dossiers\42739\AP:
In het kader van de watertoets vroeg u advies over de aanvraag van Frederieke Cloet en Thomas Vanhee, met als voorwerp 'het uitbreiden van een woning' op percelen gelegen te Gent, Oranjerielaan 17 en met als kadastrale ligging:
GENT 29 AFD/MARIAKERKE Sectie A Nr 658e2
GENT 29 AFD/MARIAKERKE Sectie A Nr 658y
GENT 29 AFD/MARIAKERKE Sectie A Nr 658z.
De percelen zijn gelegen in het stroomgebied van de waterloop nr. O248a (2de categorie) en bevinden zich volgens de overstromingskaarten in pluviaal overstromingsgevoelig gebied met kleine overstromingskans (deels, straatzijde van het perceel) en niet in fluviaal overstromingsgevoelig gebied.
Motivering
De werken zelf bevinden zich niet binnen de contour van het overstromingsgevoelig gebied. Er wordt dus geen ruimte voor water ingenomen. Om waterschade te vermijden adviseren wij wel om de voorwaarden inzake overstromingsveilig bouwen zoals vermeld bij de conclusie te volgen. De ramen en deuren van de woning dienen voldoende hoog gekozen te worden. Het overstromingspeil wordt ingeschat op 7,25 m TAW. Een veilig niveau wordt bepaald op 30 cm boven het overstromingsniveau, dus 7,55 m TAW. De nieuwe delen van het gebouw dienen zo ontworpen te worden dat onder een peil van 7,55 m TAW overstromingswater het gebouw niet kan binnendringen. Het is echter niet duidelijk of dit het geval is.
De verhardingen die in dit project voorzien worden, zullen geen schadelijke invloed hebben op de waterhuishouding in de omgeving indien voldaan wordt aan de voorwaarden vermeld bij de conclusie.
Conclusie
Ongunstig advies wordt verleend aan de aanvraag van Frederieke Cloet en Thomas Vanhee met als voorwerp 'het uitbreiden van een woning' op percelen gelegen te Gent, Oranjerielaan 17 omwille van volgende redenen:
- Het is niet duidelijk of de nieuwe delen van het gebouw voldoende beschermd zijn tegen binnendringend overstromingswater.
Het project komt voor een gunstig advies in aanmerking indien een nieuw dossier wordt ingediend waarbij rekening wordt gehouden met de onderstaande voorwaarden.
Voorwaarden inzake overstromingsveilig bouwen:
Voorwaarden inzake milderen van het effect van verhardingen:
De bepalingen van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater moeten worden nageleefd.
2/ In het kader van de lopende omgevingsvergunningsaanvraag werd een verduidelijking van de beschermingsmaatregelen tegen binnendringend overstromingswater toegevoegd aan de aanvraag, naar aanleiding van het bovenstaand ongunstig advies van Provincie Oost-Vlaanderen - Integraal Waterbeleid afgeleverd op 16 februari 2024. Op basis van de aanvullende informatie werd onderstaand advies gegeven:
Voorwaardelijk gunstig advies van Provincie Oost-Vlaanderen - Integraal Waterbeleid afgeleverd op 22 maart 2024 onder ref. M02\Dossiers\42739\AP:
In het kader van de watertoets vroeg u advies over de aanvraag van Frederieke Cloet
en Thomas Vanhee, met als voorwerp 'het uitbreiden van een woning' op percelen gelegen te
Gent, Oranjerielaan 17 en met als kadastrale ligging:
GENT 29 AFD/MARIAKERKE Sectie A Nr 658e2
GENT 29 AFD/MARIAKERKE Sectie A Nr 658y
GENT 29 AFD/MARIAKERKE Sectie A Nr 658z.
De percelen zijn gelegen in het stroomgebied van de waterloop nr. O248a (2de categorie) en bevinden zich volgens de overstromingskaarten in pluviaal overstromingsgevoelig gebied met kleine overstromingskans (deels, straatzijde van het perceel) en niet in fluviaal overstromingsgevoelig gebied.
Motivering
Naar aanleiding van ons ongunstig advies werd overleg gepleegd en bijkomende documenten met verduidelijking opgeladen op het omgevingsloket. Onderstaand advies is gebaseerd op deze bijkomende informatie.
De werken zelf bevinden zich niet binnen de contour van het overstromingsgevoelig gebied. Er wordt dus geen ruimte voor water ingenomen. Om waterschade te vermijden adviseren wij wel om de voorwaarden inzake overstromingsveilig bouwen zoals vermeld bij de conclusie te volgen.
De vloerpas van het nieuwe gedeelte wordt voorzien op 7,56 m TAW en ligt dus voldoende hoog. De patio ligt dieper (5,88 m TAW) maar is ommuurd. De bovenzijde van de muur wordt voorzien op 7,38 m TAW. Deze ligt dus boven het overstromingsniveau. Er wordt een pompinstallatie voorzien voor de afwatering van de half ondergrondse zone. De verhardingen die in dit project voorzien worden, zullen geen schadelijke invloed hebben op de waterhuishouding in de omgeving indien voldaan wordt aan de voorwaarden vermeld bij de conclusie.
Conclusie
Gunstig advies wordt verleend aan de aanvraag van Frederieke Cloet en Thomas Vanhee met als voorwerp 'het uitbreiden van een woning' op percelen gelegen te Gent, Oranjerielaan 17 onder de hierna vermelde voorwaarden.
Voorwaarden inzake overstromingsveilig bouwen:
5. TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN
5.1. Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg
Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.
De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.
5.2. Vergunde verkavelingen
De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.
5.3. Verordeningen
Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 24 april 2023, van kracht sinds 23 juni 2023.
Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.
Gewestelijke verordening hemelwater
De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023 (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023): zie waterparagraaf.
5.4. Uitgeruste weg
Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.
6. WATERPARAGRAAF
6.1. Ligging project
Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van Provincie Oost-Vlaanderen. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop. De werken zelf bevinden zich niet binnen de contour van het overstromingsgevoelig gebied.
Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het perceel:
- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.
- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).
- gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is middelgroot (gebied waar er jaarlijks meer dan 1% kans is op overstroming).
- gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is klein (gebied waar er jaarlijks 0,1 tot 1 % kans is op overstroming).
- gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is klein onder klimaatverandering.
- niet gelegen in een signaalgebied.
Het perceel is momenteel bebouwd.
6.2. Verenigbaarheid van het project met het watersysteem
Droogte
Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.
Ondergrondse constructies
De aanleg van de ondergrondse constructie mag er geenszins voor zorgen dat er een permanente drainage optreedt met lagere grondwaterstanden tot gevolg. Een dergelijke permanente drainage is immers in strijd met de doelstellingen van het decreet integraal waterbeleid waarin is opgenomen dat verdroging moet voorkomen worden, beperkt of ongedaan gemaakt. De ondergrondse constructie dient dan ook uitgevoerd te worden als volledig waterdichte kuip en zonder kunstmatig drainagesysteem.
Een grondwaterbemaling kan noodzakelijk zijn voor de bouwkundige werken of de aanleg van de openbare nutsvoorzieningen. Bij bemaling moet volgens Vlarem minstens een melding van de activiteit gebeuren. Ze kan evenwel vergunningsplichtig zijn en zelfs merplichtig naargelang de ligging, de diepte van de grondwaterverlaging en het opgepompte debiet. De akte of vergunning moet verleend zijn door de bevoegde instantie vooraleer de bemalingswerken kunnen gestart worden.
In een aanvraagdossier voor een vergunning of melding moeten steeds de effecten naar de omgeving onderzocht worden, op basis van de gemodelleerde debieten en het bemalingsconcept, en moet steeds vermeld worden op welke manier zal omgegaan worden met het opgepompte bemalingswater (toepassing van de bemalingscascade). De bemalingsinstallatie dient geplaatst te worden door een erkend boorbedrijf.
Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen
Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.
Overstromingen
Volgens de pluviale overstromingskaart bestaat er een middelgrote overstromingskans ter hoogte van de voortuin. Om de impact op het overstromingsregime te vermijden dienen de voorwaarden uit de gewestelijke verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater strikt toegepast te worden. Ruimten met kwetsbare functies worden best beschermd tegen wateroverlast door het volgen van de richtlijnen omtrent overstromingsveilig bouwen https://www.vmm.be/water/overstromingen/hoe-je-woning-beschermen.
Ernstiger overstromingen dan in het verleden zijn niet uit te sluiten en er kan geen sluitende garantie gegeven worden dat er zich op het perceel in de toekomst geen wateroverlast meer zal voordoen.
De werken zelf bevinden zich niet binnen de contour van het overstromingsgevoelig gebied. Er wordt dus geen ruimte voor water ingenomen. Om waterschade te vermijden, wordt wel geadviseerd om de voorwaarden inzake overstromingsveilig bouwen zoals vermeld bij de conclusie te volgen.
De vloerpas van het nieuwe gedeelte wordt voorzien op 7,56 m TAW en ligt dus voldoende hoog. De patio ligt dieper (5,88 m TAW) maar is ommuurd. De bovenzijde van de muur wordt voorzien op 7,38 m TAW. Deze ligt dus boven het overstromingsniveau. Er wordt een pompinstallatie voorzien voor de afwatering van de half ondergrondse zone. De verhardingen die in dit project voorzien worden, zullen geen schadelijke invloed hebben op de waterhuishouding in de omgeving indien voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden.
Waterkwaliteit
Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.
6.3. Conclusie
Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag mits toepassing van bovenstaande maatregelen de watertoets doorstaat.
7. PROJECT-M.E.R.-SCREENING
De aanvraag heeft geen milieueffectrapport of project-MER-screening nodig.
8. OPENBAAR ONDERZOEK
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 15 januari 2024 tot 13 februari 2024.
Gedurende dit openbaar onderzoek werden geen bezwaren ingediend.
9. OMGEVINGSTOETS
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
De aanvraag omvat het voorzien van een aangebouwd bijgebouw achteraan de woning. De bouwdiepte wordt hiermee uitgebreid tot 19,7 m over twee bouwlagen. Deze bouwdiepte wordt doorgaans niet toegestaan. Omwille van de erfgoedwaarde van het pand, kan dit uitzonderlijk wel aanvaard worden. Bovendien wordt de kroonlijsthoogte beperkt tot 4,28 m door het voorzien van een halfverzonken eerste bouwlaag. De impact op het aanpalende pand is hierdoor eveneens aanvaardbaar. De uitbreiding bevindt zich op 3,08 m van de perceelsgrens en houdt bijgevolg voldoende afstand. Aansluitend aan de nieuwe aanbouw wordt een patio voorzien. De patio bevindt zich binnen de bouwdiepte van de aanbouw. De bebouwing en verharding is voldoende compact waardoor een kwalitatieve en aaneengesloten tuinzone behouden blijft.
De aanvraag betreft eveneens het vellen van 1 boom (catalpa) in het kader van de bouw, met een stamomtrek van minder dan 50 centimeter. Dit kan gunstig beoordeeld worden, rekening houdend met het uitheems karakter en een stamomtrek van minder dan 50 cm, mits het heraanplanten van minimaal één inheemse hoogstammige boom ( HS 10/12) in het eerstvolgende plantseizoen na de kapping. Dit wordt opgenomen als bijzondere voorwaarde.
Het bijgevoegd rioleringsplan voldoet niet aan de huidige normering. In tegenstelling met het ontwerpplan dienen (enkel) alle toiletten op een septische put aangesloten te worden vooraleer de overloop aangesloten wordt op de interne DWA-riolering. Dit wordt opgenomen als bijzondere voorwaarde.
Het voorzien van een bijkomende toegang tot het openbaar domein (padje aan rechterzijde) is niet aanvaardbaar. Het padje dient af te takken van de bestaande oprit. Dit wordt opgenomen als bijzondere voorwaarde.
Erfgoedwaarde
De nieuwe uitbreiding is ontworpen vanuit de filosofie van de oorspronkelijke woning en is bedacht vanuit het bestaande volumespel. Op die manier wordt een hedendaagse toevoeging voorgesteld die passend is bij de bestaande woning en die haar erfgoedwaarde respecteert en aanvult. Het oorspronkelijke hoofdvolume blijft ook voldoende afleesbaar. Zowel de locatie, volumetrie als vormgeving zijn verenigbaar met de erfgoedwaarde van de oorspronkelijke woning.
De ingrepen aan de oorspronkelijke woning zijn beperkt tot het vervangen van het buitenschrijnwerk, het verwijderen van de crepi, het schilderen van alle bakstenen delen in een lichtgrijze kleur en het vervangen van de mozaïek door donkergrijze crepi. Hoewel het bestaande buitenschrijnwerk oorspronkelijk is, en zeker erfgoedwaarde heeft, kan toch akkoord gegaan worden met vervanging ervan. Stalen schrijnwerk is immers moeilijk aan te passen naar dubbele beglazing. Aangezien gewerkt wordt met een degelijk alternatief (aluminium ramen met steellook in een vlak en verfijnd profiel) en volgens de oorspronkelijke raamindeling, kan akkoord gegaan worden met vervanging van het originele buitenschrijnwerk. Het verwijderen van de crepi en het herschilderen van de bakstenen delen in een lichtgrijze kleur betekent een terugkeer naar het originele bouwplan en zal de erfgoedwaarde van dit pand nog verhogen. De vervanging van de mozaïekvlakken door donkergrijze crepi is minder evident. Deze mozaïekdelen zijn immers kenmerkend voor deze woning. Aangezien dit materiaal niet terug te vinden is op het originele bouwplan, en ook niet duidelijk is of deze vlakken eerder in chromoliet werden voorzien, kan toch akkoord gegaan worden met de nieuwe afwerking in grijze crepi.
Mits het respecteren van de bijzondere voorwaarden is het voorstel vanuit stedenbouwkundig oogpunt en vanuit erfgoedoogpunt aanvaardbaar.
CONCLUSIE
Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?
Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.
Uitvoering
Van deze omgevingsvergunning mag worden gebruikgemaakt als de aanvrager niet binnen vijfendertig dagen, te rekenen vanaf de dag na de eerste dag van de aanplakking, op de hoogte is gebracht van de instelling van een schorsend administratief beroep.
Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.
Verval van de omgevingsvergunning – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 99.
§ 1. De omgevingsvergunning vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de verwezenlijking van de vergunde stedenbouwkundige handelingen niet wordt gestart binnen de twee jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
2° als het uitvoeren van de vergunde stedenbouwkundige handelingen meer dan drie opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
3° als de vergunde gebouwen niet winddicht zijn binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
4° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting niet binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning aanvangt.
De termijn, vermeld in het eerste lid, 1°, kan evenwel, op verzoek van de vergunninghouder, voor een periode van twee jaar verlengd worden als hij aantoont dat de niet-verwezenlijking het gevolg is van een vreemde oorzaak die hem niet kan worden toegerekend. De vergunninghouder dient de aanvraag van de verlenging, op straffe van verval, met een beveiligde zending en minstens drie maanden vóór het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar in bij de overheid die de vergunning heeft verleend. Die overheid weigert de aanvraag van de verlenging alleen als:
1° er geen sprake is van een vreemde oorzaak die niet aan de vergunninghouder kan worden toegerekend;
2° de aangevraagde en vergunde handelingen strijdig zijn met inmiddels gewijzigde stedenbouwkundige voorschriften of verkavelingsvoorschriften.
De overheid bezorgt haar beslissing uiterlijk de dag van het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar. Bij ontstentenis van een beslissing wordt de verlenging geacht te zijn goedgekeurd. Als de verlenging wordt goedgekeurd, worden de termijnen, vermeld in het eerste lid, 3° en 4°, ook met twee jaar verlengd.
Als de omgevingsvergunning uitdrukkelijk melding maakt van de verschillende fasen van het bouwproject, worden de termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in het eerste lid, gerekend per fase. Voor de tweede fase en de volgende fasen worden de termijnen van verval bijgevolg gerekend vanaf de aanvangsdatum van de fase in kwestie.
§ 2. De omgevingsvergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting meer dan vijf opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
2° als de ingedeelde inrichting vernield is wegens brand of ontploffing veroorzaakt ten gevolge van de exploitatie;
3° als de exploitatie op vrijwillige basis volledig en definitief wordt stopgezet overeenkomstig de voorwaarden en de regels, vermeld in het decreet van 9 maart 2001 tot regeling van de vrijwillige, volledige en definitieve stopzetting van de productie van alle dierlijke mest, afkomstig van een of meerdere diersoorten, en de uitvoeringsbesluiten ervan. De Vlaamse Regering kan nadere regels bepalen voor de inkennisstelling van de stopzetting.
§ 3. Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1, betrekking hebben op een gedeelte van het bouwproject, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor het niet-afgewerkte gedeelte van een bouwproject. Een gedeelte is eerst afgewerkt als het, in voorkomend geval na de sloping van de niet-afgewerkte gedeelten, kan worden beschouwd als een afzonderlijke constructie die voldoet aan de bouwfysische vereisten.
Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1 of 2, alleen betrekking hebben op een gedeelte van de exploitatie van de ingedeelde inrichting of activiteit, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor dat gedeelte.
Artikel 100.
De omgevingsvergunning blijft onverkort geldig als de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 naar klasse 2 overgaat of omgekeerd.
In geval de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 of 2 naar klasse 3 overgaat, geldt de vergunning als aktename en blijven de bijzondere voorwaarden gelden.
Artikel 101.
De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1 worden geschorst zolang een beroep tot vernietiging van de omgevingsvergunning aanhangig is bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen, overeenkomstig hoofdstuk 9 behoudens indien de vergunde handelingen in strijd zijn met een vóór de definitieve uitspraak van de Raad van kracht geworden ruimtelijk uitvoeringsplan. In dat laatste geval blijft het eventuele recht op planschadevergoeding desalniettemin behouden.
De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de archeologische opgraving, omschreven in de bekrachtigde archeologienota overeenkomstig artikel 5.4.8 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 en in de bekrachtigde nota overeenkomstig artikel 5.4.16 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, met een maximumtermijn van een jaar vanaf de aanvangsdatum van de archeologische opgraving.
De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de bodemsaneringswerken van een bodemsaneringsproject waarvoor de OVAM overeenkomstig artikel 50, § 1, van het Bodemdecreet van 27 oktober 2006 een conformiteitsattest heeft afgeleverd, met een maximumtermijn van drie jaar vanaf de aanvangsdatum van de bodemsaneringswerken.
De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst zolang een bekrachtigd stakingsbevel, zoals vermeld in titel VI van de VCRO, niet wordt ingetrokken, hetzij niet wordt opgeheven bij een in kracht van gewijsde gegane beslissing. De schorsing eindigt van rechtswege wanneer geen opheffing van het stakingsbevel wordt gevorderd of geen intrekking wordt gedaan binnen een termijn van twee jaar vanaf de bekrachtiging van het stakingsbevel.
Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.
De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.
Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.
Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.
Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.
In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.
Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.
Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.
De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.
Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.
Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.
Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.
Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
a) een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.
Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.
Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.
Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.
Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.
De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.
Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.
Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.
Het college van burgemeester en schepenen verleent onder voorwaarden de omgevingsvergunning voor het uitbreiden van een woning aan Thomas Vanhee - Frederieke Cloet gelegen te Oranjerielaan 17, 9030 Gent.
De door het college vergunde plannen zijn de plannen die op de overzichtslijst staan, die is toegevoegd als bijlage aan deze vergunning en er integraal deel van uitmaakt.
Plannen die niet op deze overzichtslijst staan, maken geen deel uit van de vergunning.
Controleer steeds of het om een goedgekeurd plan gaat.
Opgelet, er kunnen voorwaarden betrekking hebben op de plannen.
Legt volgende voorwaarden op:
Advies Provincie Oost-Vlaanderen - Integraal Waterbeleid
Het advies van Provincie Oost-Vlaanderen - Integraal Waterbeleid afgeleverd op 22 maart 2024 dient strikt nageleefd te worden.
Voorwaarden inzake overstromingsveilig bouwen:
Voorwaarden inzake milderen van het effect van verhardingen:
Erfgoedwaarden
Het oorspronkelijke buitenschrijnwerk kan vervangen worden door aluminium ramen met steellook, op voorwaarde dat deze ramen een vlak en verfijnd profiel krijgen, en dat de oorspronkelijke raamindeling hernomen wordt.
Het pand is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed. Daarom mogen de aangevraagde werken afwijken van de huidige eisen voor EPB (energieprestatie en binnenklimaat). Die afwijking laat toe de erfgoedwaarde van de vanaf het openbare domein zichtbare delen te behouden. Voor de renovaties van gebouwen vastgesteld in de inventaris van bouwkundig erfgoed gelden volgende vrijstellingen voor de bestaande, niet herbouwde gebouwen of gebouwdelen:
Pad in de voortuin
Het voorzien van een bijkomende toegang tot het openbaar domein (padje aan rechterzijde) is niet aanvaardbaar. Het padje dient af te takken van de bestaande oprit.
Septische put
Het bijgevoegd rioleringsplan voldoet niet aan de huidige normering. In tegenstelling met het ontwerpplan dienen (enkel) alle toiletten op een septische put aangesloten te worden vooraleer de overloop aangesloten wordt op de interne DWA-riolering.
Openbaar domein
Er wordt slechts één oprit -de bestaande oprit- met een breedte van maximum 3 m op het openbaar domein toegestaan. Alle parkeerplaatsen op het private domein moeten via deze oprit bereikbaar zijn. De overige strook dient fysiek afgesloten te worden van het openbaar domein, dit in tegenstelling met de huidige toestand.
De openbare, groene bermen mogen in geen geval verhard worden, ook verhardingen in steenslag zijn niet toegelaten. In het geval van inbreuken kan de stad deze verhardingen opbreken op kosten van de bouwheer. Bijgevolg dient ook het toegangspad tussen de rooilijn en de voordeur –in de voortuinstrook- aangesloten te worden met de verharding van de oprit op het privaat domein.
Riolering
Het bijgevoegd rioleringsplan voldoet niet aan de huidige normering. In tegenstelling met het ontwerpplan dienen enkel alle toiletten op een septische put aangesloten te worden vooraleer de overloop aangesloten wordt op de interne DWA-riolering.
De aansluiting op het rioleringsnet is verplicht en wordt, wat betreft het gedeelte op het openbaar domein, uitgevoerd door FARYS. Een aanvraag tot het bekomen van een huisaansluiting moet ingediend worden bij FARYS via www.farys.be/nl/rioolaansluiting (voor telefonische info: 078 35 35 99).
De afvoer van het regen- en afvalwater moeten op kosten en op risico van de bouwheer, binnen zijn eigen terrein uitgevoerd worden. Het afvoeren kan hetzij door natuurlijke afloop, hetzij door oppompen.
Een bestaande aansluiting of een wachtaansluiting dient in regel gebruikt/(her)bruikt te worden. De locatie en de diepteligging ervan zijn bindend. De bestaande aansluiting dient ter hoogte van de rooilijn opgezocht, opgemeten en gemarkeerd te worden. Indien ze (tijdelijk) niet in dienst blijft is het de taak van de bouwheer om deze ter hoogte van de rooilijn dicht te maken om elke instroom te vermijden.
Bij een nieuwe huisaansluiting wordt het traject bepaald in overleg tussen rioolbeheerder en klant. De algemene veiligheid, de instandhouding en de normale werking van de elementen van de huisaansluiting moeten verzekerd zijn en het toezicht, de controle en het onderhoud moeten gemakkelijk uitgevoerd kunnen worden. Voor de diepteligging dient er rekening mee gehouden te worden dat de huisaansluiting in regel door FARYS wordt gerealiseerd vóór aanleg van de privéwaterafvoer op een maximale diepte van 50 cm onder het maaiveld. Indien de diepteligging van de hoofdriolering of (kruisen van de) nutsleidingen deze diepte niet toelaten, zal de huisaansluiting op de meest haalbare diepte worden aangelegd.
De aanvrager dient zich te houden aan de bepalingen van het Bijzonder Waterverkoopreglement huisaansluitingen. Dit reglement is terug te vinden op www.farys.be/wettelijke-bepalingen.
De bijzondere aandacht wordt gevestigd op:
* De openbare riolering kan onder druk komen tot het maaiveld niveau, wat neerkomt op een stijging van het waterpeil in de buizen en de aansluitingen (code van goede praktijk voor rioleringssystemen: www.vmm.be/wetgeving/code-van-goede-praktijk-voor-rioleringssystemen).
De bouwheer moet hier dan ook rekening mee houden bij de aanleg van (en de aansluitingen op) zijn privéwaterafvoer. Het Stadsbestuur kan onder geen enkele voorwaarde aansprakelijk gesteld worden voor schade door wateroverlast die een gevolg is van een onoordeelkundige aanleg van de privéwaterafvoer.
* Door de aanleg van gescheiden rioleringsstelsels, zowel op openbaar als op privaat domein, kan er sneller geurhinder ontstaan als gevolg van het geconcentreerde (onverdunde) afvalwater.
De aanvrager dient bij geurhinder op eigen initiatief en kosten elke instroomopening op zijn privéwaterafvoer door middel van een waterslot geurdicht af te schermen.
Om geurhinder als gevolg van de eigen private riolering te reduceren werden er enkele richtlijnen opgesteld, die u via deze link kan terugvinden: www.farys.be/richtlijnengeurhinder.
De interne riolering moet zo ontworpen worden dat een toekomstige aansluiting op een gescheiden rioleringsstelsel mogelijk is (afzonderlijke aansluitingen voor regenwater en afvalwater).
Er is nog geen aparte regenwaterafvoer (RWA)-aansluiting mogelijk. Voor zover het niet mogelijk is om het regenwater ter plaatse te laten infiltreren is de RWA-leidingen naar de straat te voorzien als wachtaansluiting. Voorlopig moeten het regen- en afvalwater gezamenlijk naar de riolering afgevoerd worden. Bovendien moeten de RWA-, en DWA-afvoeren naast elkaar worden aangeboden met een tussenafstand van 40 tot 60 cm. Hierbij loopt het DWA-gedeelte in een rechte lijn door naar de openbare riolering.
Bij een toekomstige aanleg van het openbaar domein zal de riolering gescheiden worden.
De keuring van de privéwaterafvoer is verplicht volgens het Algemeen Waterverkoopreglement bij aanbouw en/of het voorzien van een nieuwe aansluiting. Meer informatie vindt u op www.farys.be/keuring-privewaterafvoer.
Er moet blijvend voorzien worden in een septische put waarbij (enkel) alle fecaliën aangesloten dienen te worden vooraleer de overloop daarvan terecht komt op het interne DWA-rioleringsstelsel.
Wijst de aanvrager op volgende aandachtspunten:
Openbaar domein
De bouwheer/vergunninghouder is steeds verantwoordelijk voor beschadigingen aan de inrichting van het openbaar domein, groenaanleg, bermen, trottoirs, boordstenen, (straat)kolken en de rijweg, die te wijten zijn aan de bouwactiviteit. De dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen herstelt deze beschadigingen op kosten van de bouwheer/vergunninghouder.
De bouwheer/vergunninghouder moet voor de aanvang van de werken een tegensprekelijke plaatsbeschrijving opmaken van de omliggende trottoirs en wegenis met bijzondere aandacht voor de (straat)kolken.
Deze dient bezorgd te worden aan de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, via afgifte op het Stadskantoor Gent, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, via e-mail: tdwegen@stad.gent of met de post aan Stad Gent t.a.v. Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.
Deze dient ten laatste twee weken voor aanvang van de werken verstuurd of afgegeven te worden, indien deze laattijdig ingediend wordt kan deze niet als tegensprekelijk beschouwd worden.
U kan dit door een architect of landmeter laten doen maar u mag dit ook zelf opnemen. (U maakt een aantal algemene foto’s vergezeld van detailfoto’s met reeds aanwezige schade aan het openbaar domein. Bij elke foto zet u een beschrijving en u voegt een plannetje toe met aanduiding van de positie van de foto’s).