Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.
Het college van burgemeester en schepenen weigert de aanvraag.
WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?
David Van Steendam met als contactadres Jos Verdegemstraat 137, 9040 Gent heeft een aanvraag (OMV_2023012403) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 7 januari 2024.
De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:
• Onderwerp: het verbouwen van een eengezinswoning
• Adres: Jos Verdegemstraat 137, 9040 Gent
• Kadastrale gegevens: afdeling 19 sectie C nr. 1012W11
Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 16 januari 2024.
De aanvraag volgde de gewone procedure.
Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 28 maart 2024.
OMSCHRIJVING AANVRAAG
1. BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT
OMGEVING
Het pand uit voorliggende aanvraag bevindt zich langs de Jos Verdegemstraat in Sint-Amandsberg. De omgeving bestaat voornamelijk uit gesloten residentiële bebouwing, opgebouwd uit 2 en 3 bouwlagen met een hellend of plat dak.
Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag betreft het grotendeels slopen van een eengezinswoning en nieuwbouw van een eengezinswoning.
MORFOLOGIE
Het perceel in kwestie is 172,5m², heeft een totale diepte van 34m46 bij een breedte van 4m80. Het gebouw bestaat uit 2 bouwlagen met een mansardedak. De bouwdiepte van het hoofdgebouw bedraagt 8m03 (gemeten vanaf de rooilijn). De kroonlijsthoogte aan de voor- en achtergevel bedraagt ca. +7m28 met een nokhoogte van +11m53 (gemeten t.o.v. het trottoirpeil). De woning beschikt over een perceelsbrede gelijkvloerse aanbouw die voorzien is tot een bouwdiepte van 12m80 (gemeten vanaf de rooilijn) en een totale hoogte van ca. +3m20 (gemeten t.o.v. het trottoirpeil). Achterliggend is er een perceelsbrede veranda voorzien tot een bouwdiepte van 16m00 (gemeten vanaf de rooilijn) en een totale hoogte van ca. +2m28 (gemeten t.o.v. het trottoirpeil).
In de aanvraag worden de voorgevel en de gemene muren van de bestaande eengezinswoning behouden en het achterliggende volume gesloopt en er wordt een nieuwe eengezinswoning voorzien. De nieuwe woning bestaat uit 2 bouwlagen met een hellend dak. Het hoofdgebouw heeft een bouwdiepte van ca. 9m80 en heeft een kroonlijsthoogte van +7m28 aan de voorgevel en +6m75 aan de achtergevel met een kroonlijsthoogte van +12m29 (gemeten t.o.v. het trottoirpeil). Dit zorgt voor een ophoging van de linker scheidingsmuur tussen 2m40 en 5m37 over een lengte van 9m80 en van de rechter scheidingsmuur tussen 2m32 en 4m20 over een lengte van 9m80.
Op de gelijkvloerse verdieping bedraagt de bouwdiepte 18m05 op de rechter perceelsgrens en 18m40 op de linker perceelsgrens (gemeten vanaf de rooilijn) met een totale hoogte van +3m50 (gemeten t.o.v. het trottoirpeil). Er wordt ter hoogte van de linker perceelsgrens op een diepte van 9m57 een patio voorzien van 4m00 en 1m65 breed. De gelijkvloerse aanbouw zorgt voor een ophoging van de linker scheidingsmuur tussen 60cm en 1m00 over een lengte van ca. 6m45 en een ophoging van de rechter scheidingsmuur met ca. 25cm over een lengte van ca. 6m45.
Op de eerste verdieping wordt er ter hoogte van de rechter perceelsgrens een aanbouw voorzien. Deze is voorzien tot op een diepte van 12m00 (gemeten vanaf de rooilijn) met een breedte van 3m56 en een totale hoogte van +6m75 (gemeten t.o.v. het trottoirpeil). Dit zorgt voor een ophoging van de rechter scheidingsmuur met 3m50 over een lengte van 4m15.
INDELING
De woning wordt voorzien van een beperkte kelder die dienst zal doen als berging. De gelijkvloerse verdieping is voorzien van een van een inkom met fietsenberging, afvalberging, vestiaire en sanitair aan de voorzijde, centraal de keuken en traphal en aan de achterzijde in de aanbouw de eetplaats en zitruimte. Achter de woning is er een tuinzone aanwezig met een vijver. Achteraan de tuinzone is er een berging aanwezig.
De eerste verdieping is voorzien van een slaapkamer aan de voorzijde, centraal een berging, traphal en aan de achterzijde in de aanbouw een badkamer.
De tweede verdieping onder het hellende dak is voorzien van een bureau aan de voorzijde, centraal een berging en traphal en aan de achterzijde een leefruimte. Onder het hellende dak wordt er een mezzanine voorzien en deze wordt ingericht als slaapkamer.
RIOLERING
Er wordt een gescheiden rioleringsstelsel voorzien met een septische tank van 1.500l en een hemelwaterput van 7.500l.
OMGEVINGSAANLEG & ROOIEN BOOM
De tuinzone achter de woning wordt in de aanvraag ook grondig heraangelegd. Hierbij wordt er een perceelsbreed een vijver voorzien van 2m breed en 4m80 lang. Het pad vanaf aanbouw naar vanachter in de tuin is voorzien overheen de vijver. Achteraan het perceel wordt er een nieuwe tuinberging voorzien. Deze is perceelsbreed voorzien. De nieuwe tuinberging zorgt voor een ophoging van de linker scheidingsmuur tussen 30cm en 90cm over een lengte van 3m65 en een ophoging van de rechter scheidingsmuur met ca. 8cm over een lengte van 3m65. Horend bij deze tuinberging is er een terras voorzien van 2m40 breed en 4m lang.
Verder wordt er in de aanvraag een meerstammige boom gerooid. Dit betreft een cipres met een stamomtrek van gemiddeld 80cm. De boom dient gerooid te worden gezien deze naar inplanting in de tuin niet goed staat. Deze staat centraal in de tuin staat en net voor de tuinberging staat waardoor de huidige tuinberging beschadigd wordt. Verder is de boom deels ziek/dood, is deze niet inheems en is deze gezien de situatie niet veilig. Ter compensatie van deze te rooien boom zal er een nieuwe boom voorzien worden.
2. HISTORIEK
Er zijn geen relevante voorgaande vergunningen gekend voor het betrokken goed.
BEOORDELING AANVRAAG
3. EXTERNE ADVIEZEN
Overeenkomstig artikel 35 van het omgevingsvergunningsbesluit zijn er geen externe adviezen vereist.
4. TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN
4.1. Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg
Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.
Het project ligt in het bijzonder plan van aanleg ‘Sint-Baafskouter’, goedgekeurd op 21 september 1992, en is bestemd als zone voor gesloten bebouwing en zone voor koeren en tuinen.
De aanvraag is niet in overeenstemming met de voorschriften.
1/ Zone voor gesloten bebouwing – Kolom 15-16: Bouwdiepte gelijkvloers; De maximale bouwdiepte is vastgelegd op 18m00 zoals aangeduid op het plan.
Toetsing: De bouwdiepte wordt in de aanvraag voorzien tot een bouwdiepte van 18m05 op de rechter perceelsgrens en tot 18m40 op de linker perceelsgrens. De maximaal toegestane bouwdiepte wordt overschreden met 5cm ter hoogte van de rechter aanpalende en 40cm ter hoogte van de linker aanpalende waardoor deze deels binnen de zone voor koeren en tuinen gelegen is.
2/ Zone voor gesloten bebouwing – Kolom 24-25: dakvorm, type en helling; De dakvorm dient te bestaan uit een zadeldak met de nok evenwijdig aan de voorgevelbouwlijn met een hellingsgraad tussen 30 en 50 graden.
Toetsing: Het nieuwe dak wordt voorzien als mansardedak met een dakhelling van 75 ter hoogte van de voorgevel, 30 graden ter hoogte van het voorste dakvlak en 45 graden ter hoogte van het achterste dakvlak.
3/ Zone voor gesloten bebouwing – Kolom 27: uitbouwen; De gezamenlijke breedte van alle constructies zijn beperkt tot 2/3 van de gevelbreedte. De uitbouwen moeten gedimensioneerd worden volgens het ritme van de gevel. De afstand tussen de verschillende constructies bedraagt min. 1m00 en houdt een min. afstand van 80cm van de zijgevels. Standvensters in het dak dienen opgericht worden op min. 60cm achter de gevel waarbij de hoogte beperkt is tot 1m50.
Toetsing: Zowel in de voorste als achterste dakvlak worden telkens een dakuitbouw voorzien die in dezelfde bouwlijn van de gevel liggen.
De aanvraag is niet in overeenstemming met bovenstaande voorschriften van het BPA. De aangevraagde afwijkingen op de voorschriften van het BPA zijn niet aanvaardbaar om volgende redenen:
1/ De bouwdiepte is strijdig met de zonebestemming en overschrijd de reeds maximaal opgelegde bouwdiepte van 18m00 met de motivatie dat deze bijkomende bouwdiepte nodig is voor het gelijkvloerse programma volledig te kunnen voorzien. Echter kan er ruimtelijk niet akkoord worden gegaan met deze meerdiepte bovenop de reeds maximaal toegestane bouwdiepte. Het programma dient afgestemd te worden op het maximaal aanvaardbare volume en niet omgekeerd. Een dens programma is geen vrijgeleide om een afwijking op de bouwdiepte te verkrijgen en kan bijgevolg niet aanvaard worden. Er wordt in functie van de woonkwaliteit een patio voorzien in de gelijkvloerse aanbouw. Dit kan positief bevonden worden maar zorgt er voor dat een afwijking op de voorschriften noodzakelijk is.
2/ Het voorstel gaat uit van grotendeels sloop en heropbouw van de eengezinswoning. Hierbij dient een voorstel rekening te houden met de geldende voorschriften. Echter gaat het voorstel uit van een dakvorm die opnieuw strijdig is met de voorschriften. Een bestaande dakvorm is geen reden om deze opnieuw afwijkend op de voorschriften te gaan voorzien. In combinatie met de afwijkende dakuitbouwen (zie 3/ hieronder) kan er niet akkoord worden gegaan met deze afwijking. De dakvorm dient afgestemd te zijn op de voorschriften.
3/ In het voorstel wordt er in de afwijkende dakvorm een afwijking gevraagd voor het plaatsen van dakuitbouwen gelijk met de gevellijnen, waardoor deze strijdig zijn met de voorschriften. Gezien de mansardetypologie, die voldoende vrije hoogte biedt, is het voorzien van een dakuitbouw bij het mansardedak hier niet aan de orde vermits de dakvorm op zich reeds een afwijking vormt. Deze dragen niet bij tot het verhogen van de vrije hoogte en zijn bijgevolg ook niet ruimtelijk aanvaardbaar.
De aangevraagde afwijkingen kunnen niet meer als beperkt beoordeeld worden en zorgen door de combinatie ervan en in hun geheel voor een voorstel dat ruimtelijk niet aanvaardbaar is. Een nieuwe toestand dienst steeds een verbetering met zich mee te brengen ten opzichte van de vergunde toestand. Echter zorgen de gevraagde afwijkingen voor een overschrijding van de ruimtelijke draagkracht van het perceel. Bijgevolg worden de afwijkingen op de voorschriften negatief beoordeeld.
4.2. Vergunde verkavelingen
De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.
4.3. Verordeningen
Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 24 april 2023, van kracht sinds 23 juni 2023.
Het ontwerp is niet in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.
Artikel 2.7 Uitsprongen boven de openbare weg; Gebouwonderdelen mogen in principe niet uitspringen voorbij de rooilijn. Er zijn wel enkele uitzonderingen. Bij gebouwen waarvan de voorgevel tegen de rooilijn staat, mogen bepaalde onderdelen van het gebouw uitspringen uit het gevelvlak tot voorbij de rooilijn: van 3 meter tot 4 meter boven het peil van het trottoir of van de openbare weg mogen constructieve elementen maximaal 20 centimeter en niet-constructieve elementen maximaal 60 centimeter uitspringen voorbij de rooilijn. Hoger dan 4m is de diepte van de uitsprong afhankelijk van de plaatselijke context en/of de geldende voorschriften. De uitsprong moet tot op een hoogte van 4m eveneens 60cm verwijderd blijven van de boordsteen van het trottoir. De aanvrager draagt alle gevolgen bij aanrijding en schade, er zullen geen obstakels, palen e.d. in het openbaar domein aangebracht worden om dergelijke voorvallen te voorkomen.
Toetsing: niet conform: Er wordt in de aanvraag een erker voorzien dat 40cm uitspring voorbij de rooilijn op een vrije hoogte van +3m72 (gemeten t.o.v. het trottoirpeil). Deze is bijgevolg strijdig met bovenstaand artikel. Het aanpassen van de erker kan niet met bijzondere voorwaarden opgelost worden gezien een aanpassing hieraan een te grote impact zal hebben op het gevelbeeld. Een uitspringende erker dient zich conform de voorschriften op te richten.
Artikel 3.2 Beperken van verhardingen; Het verharden van oppervlaktes moet tot een minimum beperkt worden. De strikt noodzakelijke verhardingen moeten waar mogelijk als verharding met natuurlijke infiltratie of als waterdoorlatende verharding aangelegd worden.
Toetsing: niet conform: Er wordt een groot deel van de tuin voorzien van een pad die de verbinding maakt tussen de woning en het bijgebouw. Bijhorend bij het bijgebouw wordt er ook een ruim terras voorzien. Verder wordt er perceelsbreed een vijver voorzien, die zorgt voor een versnippering van de onverharde buitenruimte. Hierdoor blijft er maar een beperkte oppervlakte beschikbaar die bruikbaar is als onverharde groene buitenruimte, waar ruimtelijk niet akkoord kan worden met gegaan.
Gewestelijke verordening hemelwater
De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023. (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023)
Zie waterparagraaf.
Gewestelijke verordening voetgangersverkeer
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 29 april 1997 houdende vaststelling van een algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.
4.4. Uitgeruste weg
Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.
5. WATERPARAGRAAF
5.1. Ligging project
Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van Vlaamse Milieumaatschappij - Afdeling Operationeel Waterbeheer - Gent. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.
Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:
- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.
- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).
- langsheen de straatkant gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is klein onder klimaatverandering.
- niet gelegen in een signaalgebied.
Het perceel is momenteel bebouwd.
5.2. Verenigbaarheid van het project met het watersysteem
Droogte
Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.
HEMELWATERPUT
Met voorliggende aanvraag wordt de bestaande woning grotendeels gesloopt en heropgebouwd. Hierdoor is de aanleg van een hemelwaterput verplicht. De horizontale dakoppervlakte die in rekening moet worden gebracht bedragen 94,6m² voor het hoofdgebouw (incl. aanbouw), 19,9m² voor het bijgebouw en 10m² voor de vijver, die ook met een overloop aangesloten is op de hemelwaterput. Dit brengt het totale in rekening te brengen oppervlakte op 124,5m². Hierdoor moet een hemelwaterput voorzien worden met een minimale inhoud van 10.000l. De aanvraag voldoet hier niet aan. De hemelwaterput dient te worden uitgerust met een pompinstallatie die voorziet in het hergebruik van het opgevangen hemelwater voor toiletspoeling, poetswater, wasmachine en gebruik buiten.
INFILTRATIEVOORZIENING
Het perceel is groter dan 120m², waardoor er verplicht een infiltratievoorziening aangelegd moet worden. Het in rekening te brengen dakoppervlak bedraagt 114,5m² met bijkomend 10m² voor de voorzien vijver. Er wordt opgemerkt dat de vijver in de aanvraag rechtsreeks aangesloten werd op de hemelwaterput. Echter dient de overloop hiervan aangesloten te worden (incl. filter) op de bovengrondse infiltratievoorziening.
Als er een hemelwaterput met hergebruik aanwezig is, mag de afwaterende oppervlakte met 30m² verminderd worden. De horizontale dakoppervlakten van de delen van de daken die zijn uitgerust met een groendak met een minimale opslagcapaciteit van 50 liter per vierkante meter door twee gedeeld. Echter wordt in de aanvraag het bufferend vermogen van de groendaken vastgelegd op 35l/m² waardoor deze niet in rekening kunnen worden gebracht. Het totaal in rekening te brengen dakoppervlakte bedraagt bijgevolg 94,5m². Hiervoor dient er een infiltratievoorziening met een infiltratieoppervlakte van minimum 7,56m² en een buffervolume van minimum 3.118,5l te worden voorzien.
De infiltratievoorziening uit de aanvraag heeft een oppervlakte van 11,95m² en een buffervolume van 2.541l waardoor deze niet voldoet.
GROENDAK
Er wordt een nieuw plat dak aangelegd. Dit dak is volledig geschikt om als groendak aan te leggen. Het algemeen nuttig hergebruik (ANG) wordt berekend op 4.920l. De dakoppervlakte die kan instaan voor opvang en hergebruik van hemelwater bedraagt (ANG/50) bedraagt 98m². Vanop de aangeleverde snedes wordt er geen dakpakket voor het groendak gespecifieerd dus deze kunnen niet in rekening worden gebracht.
Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen
Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.
Overstromingen
Ernstiger overstromingen dan in het verleden zijn niet uit te sluiten en er kan geen sluitende garantie gegeven worden dat er zich op het perceel in de toekomst geen wateroverlast meer zal voordoen.
Waterkwaliteit
Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.
5.3. Conclusie
Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag de watertoets niet doorstaat.
6. PROJECT-M.E.R.-SCREENING
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 (MER-besluit) en heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. De opmaak van een milieueffectrapport of project-m.e.r.-screening is voor voorliggend project dan ook niet vereist.
7. OPENBAAR ONDERZOEK
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 24 januari 2024 tot 22 februari 2024.
Gedurende dit openbaar onderzoek werden geen bezwaren ingediend.
8. OMGEVINGSTOETS
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
OMGEVINGSAANLEG & ROOIEN BOOM
In de aanvraag wordt de tuin grondig heraangelegd. Er wordt achteraan het perceel een nieuwe tuinberging voorzien conform de voorschriften van het BPA. De nieuwe tuinberging is ruimtelijk inpasbaar en heeft een beperkte impact op de aanpalende buren waardoor deze aanvaardbaar is.
Echter wordt er een groot aandeel aan verharding voorzien als verbinding tussen de woning en het bijgebouw. Verder zorgt het voorzien van een perceelsbrede vijver voor een drastische versnippering van de tuinzone. Door het werken met keermuren voor zowel de vijver als de wadi blijft er slechts een beperkte bruikbare zone van de onverharde tuinzone beschikbaar. Ruimtelijk kan er niet akkoord worden gegaan met deze versnippering en dient er voldoende aandacht te zijn voor het voorzien van een aaneengesloten, groene, onverharde buitenruimte.
Verder wordt de bestaande boom gerooid. Er kan akkoord worden gegaan met het rooien van de boom rekening houdend met het uitheems karakter en de slechte gezondheidstoestand , waardoor een veiligheidsrisico bestaat.
MORFOLOGIE & INDELING
In de aanvraag wordt de bestaande eengezinswoning grotendeels gesloopt. Vanop de plannen wordt er gemotiveerd dat de bestaande voorgevel, kelder, gemene zijmuren en vloerplaten behouden blijven. De eengezinswoning wordt drastisch verbouwd en de bestaande vloerplaten worden in de aanvraag ook vervangen door nieuwe vloerplaten op nagenoeg dezelfde locatie. Hierbij wordt de aanvraag beschouwd als een nieuwbouw met behoud van de voorgevel.
Het gebouw bestaat uit 2 volwaardige bouwlagen met een mansardedak. Gezien de toch wel drastische verbouwingswerken wordt het sterk betreurd dat er niet gestreefd wordt naar een compacter volume en er wordt gezocht naar een mogelijke uitbreiding in de hoogte. In de aanvraag wordt teruggegrepen naar de huidige vormgeving van 2 bouwlagen met een mansardedak, die strijdig is met de voorschriften. Door het beperken van de bouwhoogte wordt de verloren ruimte gecompenseerd door het creëren van een bouwdiepte strijdig met de voorschriften van het BPA. Er wordt in de aanvraag een zeer dens programma voorzien op de gelijkvloerse verdieping waardoor de gelijkvloerse bouwdiepte afwijkend is van de maximaal toegelaten bouwdiepte van 18m00 met de motivatie dat deze meerdiepte noodzakelijk is om alle functies in de woning onder te brengen. Het implementeren van een patio op de gelijkvloerse verdieping zorgt hierbij voor een afname van de bruikbare oppervlakte, waardoor een overschrijding van de bouwdiepte noodzakelijk is. Echter is deze ruimtelijk niet aanvaardbaar, zeker niet in het geval van nieuwbouw.
Verder worden er nog afwijkingen aangevraagd in functie van het mansardedak en de hier in voorziene dakuitbouwen.
Al deze afwijkingen zijn in combinatie met elkaar ruimtelijk niet te verantwoorden. De aangevraagde afwijkingen overschrijden de ruimtelijk draagkracht van het perceel. Een nieuwbouw dient te streven naar een verhoogde densiteit in een compacter volume met een beperktere footprint. De bouwdieptes in de omgeving zijn geen maatstaf voor dezelfde bouwdiepte in nieuwbouw te gaan hanteren. Er dient gezocht te worden naar een haalbaar volume dat in overeenstemming is met de voorschriften en waarop het programma afgestemd kan worden.
CONCLUSIE
Ongunstig, de aanvraag is niet in overeenstemming met de wettelijke bepalingen (afwijkingen BPA op bouwdiepte, dakvorm en dakuitbouw) en niet verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg (ruimtelijke impact, uitsprong boven de openbare weg, infiltratievoorziening).
WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?
Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.
Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.
Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.
De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.
Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.
Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.
Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.
In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.
Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.
Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.
De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.
Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.
Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.
Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.
Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.
Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.
Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.
Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.
Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.
De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.
Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.
Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.
Het college van burgemeester en schepenen weigert de omgevingsvergunning voor het verbouwen van een eengezinswoning aan David Van Steendam gelegen te Jos Verdegemstraat 137, 9040 Gent.