2024_CBS_03465 - OMV_2023090185 R - omgevingsaanvraag voor het verkavelen van gronden in 27 loten bestemd voor eengezinswoningen en meergezinswoningen (max. 64 wooneenheden), het uitvoeren van infrastructuurwerken na het slopen van de bestaande bebouwing - met openbaar onderzoek - Antwerpsesteenweg en Everstraat, 9040 Gent - Vergunning

Het gemeentedecreet van 15 juli 2005, artikel 57

Het decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 24 en 42

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6

Het college van burgemeester en schepenen  verleent  de vergunning en legt bijzondere voorwaarden en lasten op.

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

De heer Charly Schutte met als contactadres Kortrijksesteenweg 62, 9830 Sint-Martens-Latem heeft een aanvraag (OMV_2023090185) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 10 juli 2023.

De omgevingsvergunningsaanvraag voor een nieuwe verkaveling handelt over:

• Onderwerp: het verkavelen van gronden in 27 loten bestemd voor eengezinswoningen en meergezinswoningen (max. 64 wooneenheden), het uitvoeren van infrastructuurwerken na het slopen van de bestaande bebouwing

• Adres: Antwerpsesteenweg en Everstraat, 9040 Gent

• Kadastrale gegevens: afdeling 19 sectie C nrs. 335P6, 335Z6, 335G6, 335X6, 335L7, 335D8, 335A8 en 335X7 

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 20 september 2023.  De aanvraag volgde de gewone procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 22 februari 2024:

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.    BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

De aanvraag is gelegen aan de Antwerpsesteenweg en de Everstraat te Sint-Amandsberg. De projectzone is de afwerking van een binnengebied en is gelegen tussen de Antwerpsesteenweg, de Everstraat en de Nieuwelaan.
De te verkavelen zone heeft een oppervlakte van circa 13500 m².

In de bestaande toestand is een autokerkhof aanwezig, een stuk is onbebouwd en er zit een bestaande woning aan de Everstraat in de projectzone. In de omgeving komen zowel woningen voor als andere functies zoals winkels, een woonzorgcentrum in het westen,…

De aanvraag bevat ook een gedeeltelijke ontbossing 504 m2. Om het terrein bouwrijp te maken worden alle constructies en verhardingen weggehaald. Dit is opgenomen in het bijgevoegde sloopopvolgingsplan.

De verkaveling voorziet 25 loten waarvan 19 voor eengezinswoningen en de overige voor schakelwoningen en meergezinswoningen.

De kavels worden zo ingeplant dat er twee aaneengesloten bouwzones kunnen komen in de noordoostelijke en zuidwestelijke zijde en gesitueerd rond een centraal autoluw groenzone en een derde bouwzone aan de zuidwestelijke zijde dwars op de Everstraat. Autoverkeer wordt beperkt tot de noordelijke kop van de site. De rest van de site is toegankelijk voor fietsers, wandelaars en de hulpdiensten.

In wat volgt delen we de zones op voor een duidelijke beschrijving:

•     kavel 1: deze situeert zich aan de noordoostkant van het centrale plein. Dit lot voorziet dat er een ondergrondse parkeergarage komt met erboven schakelwoningen en meergezinswoningen. De schakelwoningen kunnen drie bouwlagen hoog zijn en zijn gepositioneerd in de nabijheid van de bestaande bebouwing. Meer naar de achterliggende groenzone van de Nieuwelaan wordt er tot 5 bouwlagen voorzien voor de meergezinswoningen.
•     kavel 2 tot en met 9: bestaat uit drie kavels voor schakelwoningen (drie bouwlagen en meergezinswoning (5 bouwlagen) en 5 loten voor eengezinswoningen
•     kavel 10 tot en met 25: bestaat voornamelijk uit kavels voor grondgebonden woningen met twee loten voor schakelwoningen op de koppen. Deze bevindt zich aan de zuidwestkant van de nieuwe centrale groenzone.

Er worden private tuinzone voorzien aan de achterzijde van de bouwblokken. Zowel bij de eengezinswoningen als bij de schakelwoningen worden private tuinen voorzien. Aansluitend bij de meergezinswoningen situeren zich collectief private tuinen.

Openbaar domein/rooilijnplan

Deze verkaveling omvat ook nieuwe wegenis en een openbare groenzone. De aanvraag bevat dus ook een rooilijnplan. De nieuwe openbare weg bestaat enerzijds uit de ingang aan de Antwerpsesteenweg voor wagens, de ingang aan de Everstraat voor fietsers en wandelaars en een centrale groenzone tussen de bouwblokken. Daarnaast wordt er een groenzone ingericht tussen lot 1 en lot 2, die aansluit bij het groen langsheen de Nieuwelaan. De nieuwe rooilijn omvat de twee toegangen en het centrale plein. De groenzone zit niet binnen de nieuw te vestigen rooilijn maar wel binnen het openbaar domein.

De site wordt bereikbaar gemaakt via de doorgang aan de Antwerpsesteenweg en wordt nagenoeg volledig autoluw opgevat. Parkeren en autoverkeer worden geconcentreerd nabij de toegang aan de Antwerpsesteenweg. Er wordt een openbare maaiveldparking voorzien voor bezoekers waarop in de toekomst ook de inrit naar de ondergrondse parkeergarage voor de bewoners zal aansluiten. Er worden ook openbare fietsenstallingen voorzien.

Voor het dienstverkeer kan een eenvoudig circuit voor de brandweerwagens ontwikkeld worden, rekening houdend met de vereiste bochtstralen voor de toegankelijkheid van de brandweer. De brandweerweg volgt de hoofdtoegang van de site aan de Antwerpsesteenweg, loopt verder via het fiets- en voetgangerspad rondom de centrale groenzone en gaat vervolgens verder tot aan de Everstraat. De aangeduide lus bereikt alle woonentiteiten vanop een afstand kleiner dan 10 meter.

De nieuwe weg die aantakt op de Antwerpsesteenweg is voorzien als een karrenspoor tot aan de toegang tot de openbare fietsenstalling. Daarna gaat de weg over in een lusvormig pad rond de centrale groenzone dat aan de andere kant van de groenzone verder loopt richting Everstraat. Deze padenstructuur wordt uitgewerkt volgens het principe van 2 m grindgazon naast 2 m beton. Zowel aan de Everstraat als voorbij de toegang tot de geclusterde openbare parkeerplaatsen worden paaltjes voorzien.

Ter hoogte van de inrit aan de Antwerpsesteenweg komt een afvalstraatje en twee parkeerplaatsen voor deelwagens.

2.    HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Omgevingsvergunningen

•     Op 14/06/2018 werd een vergunning afgeleverd voor het regulariseren van de gevelafwerking en raamopeningen van een verbouwde woning (OMV_2018015374).
•     Op 11/10/2018 werd een voorwaardelijke vergunning afgeleverd voor de regularisatie van de verbouwing van een bijgebouw tot poolhouse (met functiewijziging) en de afbraak van een ander bijgebouw (OMV_2018084600).
•     Op 07/01/2021 werd een voorwaardelijke vergunning afgeleverd voor het verbouwen van een eengezinswoning in open bebouwing (OMV_2020140989).
•     Op 30/11/2021 werd een melding wegens ongegrond/niet rechtsgeldig niet afgeleverd voor het verbouwen van een eengezinswoning (OMV_2021178242).
•     Op 06/01/2022 werd een aktename afgeleverd voor verbouwen van de achterbouw (OMV_2021190944).
•     Op 07/02/2022 werd een melding wegens ongegrond/niet rechtsgeldig niet afgeleverd voor de exploitatie van een bronbemaling in functie van de plaatsing van een zwembad (OMV_2022014859).
•     Op 20/07/2022 werd een weigering afgeleverd voor het aanpassen en uitbreiden van de verharding met openlucht zwembad (OMV_2022049075).

Stedenbouwkundige vergunningen

•     Op 11/03/1963 werd een vergunning afgeleverd voor bouwen woning. (1963 SA 11.188)
•     Op 05/08/1963 werd een vergunning afgeleverd voor bouwen van woning. (1963 SA 11.325)
•     Op 11/06/1964 werd een vergunning afgeleverd voor bouwen van een driekapserre. (1964 SA 11.605)
•     Op 11/06/1964 werd een vergunning afgeleverd voor bouwen van een driekapserre. (1964 SA 11.605)
•     Op 10/11/1965 werd een vergunning afgeleverd voor bouwen van een nieuwe schouw. (1965 SA 12.078)
•     Op 05/05/1966 werd een vergunning afgeleverd voor bouwen van een woning met een garage. (1966 SA 12.217)
•     Op 09/02/1967 werd een vergunning afgeleverd voor bouwen woning. (1967 SA 041)
•     Op 24/03/1971 werd een vergunning afgeleverd voor het slopen van gebouw. (1971 SA 017)
•     Op 24/03/1971 werd een vergunning afgeleverd voor het slopen van gebouw. (1971 SA 017)
•     Op 19/12/1973 werd een vergunning afgeleverd voor bouwen van een bureel en sanitair + garage. (1973 SA 209)
•     Op 25/07/1977 werd een vergunning afgeleverd voor het slopen van 5 serres. (1977 SA 077 KW A-28-77)
•     Op 04/08/1983 werd een vergunning afgeleverd voor de uitbreiding van de bedrijfskantoorruimte. ((1983/062 SA) 1983/777)
•     Op 27/02/2009 werd een vergunning afgeleverd voor omgevingswerken waaronder het rooien van hoogstammige bomen. (2008/60263)
•     Op 07/07/2011 werd een vergunning afgeleverd voor het uitbreiden van een eengezinswoning. (2011/60115)
•     Op 31/10/2012 werd een vergunning afgeleverd voor het vellen van bomen. (2012/60171)
•     Op 04/09/2014 werd een weigering afgeleverd voor het verbouwen en uitbreiden van een eengezinswoning (type open bebouwing). (2014/60129)
•     Op 21/05/2015 werd een vergunning afgeleverd voor het rooien van bomen. (2015/02056)
•     Op 28/05/2015 werd een vergunning afgeleverd voor het verbouwen en uitbreiden van een eengezinswoning (type open bebouwing). (2015/02030)
•     Op 27/08/2015 werd een vergunning afgeleverd voor het overdekken van een terras van 18m² (regularisatie). (2015/02128)
•     Op 16/03/2017 werd een vergunning afgeleverd voor het verbouwen van een eengezinswoning (halfopen bebouwing). (2016/02298 Dig)

Verkavelingsvergunningen

•     Op 11/09/1969 werd een vergunning afgeleverd voor nieuwe verkaveling. (1969 SA 077/00)

Deze verkaveling is opgeheven door het gewestelijk RUP ‘Afbakening Grootstedelijk Gebied Gent’.

3.       WIJZIGINGSAANVRAAG

In het Omgevingsvergunningendecreet is het principe van de wijzigingslus voorzien (art.30 van het omgevingsvergunningsdecreet), waarbij de bouwheer binnen de lopende procedure wijzigingen kan aanbrengen aan zijn aanvraag, vb. om tegemoet te komen aan externe adviezen/bezwaren uit het openbaar onderzoek. De aanvrager heeft ervoor gekozen om op vraag van de stad het rooilijnplan en de omgevingsaanleg nog aan te passen. Op 21 december 2023 werd een wijzigingsverzoek ingediend. Op 5 januari 2024 werd dit wijzigingsverzoek aanvaard en er werd beslist dat er een nieuw openbaar onderzoek gevoerd moest worden. De uiterste beslissingsdatum werd hierdoor verlengd met 60 dagen.

Nadien werd op 1 februari 2024 nog een wijzigingsverzoek ingediend om correcte plannen voor de omgevingsaanleg op te laden. Op 2 februari 2024 werd dit wijzigingsverzoek aanvaard. Ditmaal zonder nieuw openbaar onderzoek doordat het geen aanpassingen zijn van het verkavelingsplan of het rooilijnplan maar vooral een verduidelijking zijn van de omgevingsaanleg. Er was hiervoor geen nieuw OO nodig en deze wijziging gaf ook geen aanleiding tot een termijnverlenging.

BEOORDELING AANVRAAG

4.    EXTERNE ADVIEZEN

Volgende externe adviezen zijn gegeven:

4.1.     Voorwaardelijk gunstig advies van FARYS afgeleverd op 31 januari 2024 onder ref. VK-23-213 – 3de advies:

Drinkwater

Deze aanvraag betreft het verkavelen van gronden in 27 loten waarvan 25 loten bestemd voor eengezins- en meergezinswoningen (max. 64 wooneenheden), het uitvoeren van infrastructuurwerken na het slopen van de bestaande bebouwing.

De aanpassingen betreffende de tegemoetkomingen aan de opmerkingen vanuit de verschillende adviesinstanties hebben geen invloed op ons reeds bestaand advies. M.a.w. ons advies blijft idem aan voorgaand advies.

M.b.t. het slopen van de bestaande bebouwing moet door of i.o.v. Farys vooreerst de meter worden afgesloten en de drinkwateraftakking worden opgebroken vooraleer over te gaan tot de slopingswerken.

Deze kosten vallen ten laste van de aanvrager.

Om de 25 loten op normale en reglementaire wijze aan te sluiten op het drinkwaterdistributienet zijn volgende werken noodzakelijk:

Uitbreiding van het drinkwaterdistributienet vanaf de bestaande waterleiding in de Antwerpsesteenweg en/of Everstraat tot in de volledige verkaveling.

Hiervoor dient een minimumstrook van 1m in niet-monoliete verharding te worden voorzien.

Gelieve in de verkavelingsvoorwaarde op te nemen:

De verkavelaar dient een schriftelijke aanvraag te richten aan Farys, Stropstraat 1 te 9000 Gent, vergezeld van een duidelijk verkavelingsplan met wegenis en riolering, ten einde een dossier te kunnen opmaken om de loten van drinkwaterleiding te voorzien. Na ontvangst van de offerte (prijzen 6 maand geldig) zal de verkavelaar het voorschot (of forfaitair bedrag) storten. Hiervan zal de stad ingelicht worden zodat het verkoopbaarheidsattest afgeleverd kan worden. Pas na ontvangst van het voorschot (forfaitair bedrag) kunnen de werken ingepland worden.

*De offerte wordt opgemaakt uitgaande dat binnen de projectzone van de ingediende verkaveling/ontwikkeling geen vervuiling aanwezig is in de ondergrond. Indien deze zone van de verkaveling gekend staat als een risicogrond bij OVAM, vragen wij u ons alle informatie te willen bezorgen zodat wij u afhankelijk van de graad van vervuiling een aangepaste offerte kunnen bezorgen die rekening houdt met geschikte materialen en met de extra voorzorgsmaatregelen die moeten worden genomen voor de aanleg en exploitatie van de drinkwaterleiding. In het bijzonder is het voorafgaandelijk ter beschikking stellen van de preventierichtlijnen voor aanleg en exploitatie een bindende voorwaarde om de aanleg van drinkwater-leidingnet aan te vatten.

We verwijzen u hiervoor ook graag naar de “richtlijnen meterlokalen” via onze website www.farys.be, bouwen en verbouwen – individuele bemetering, dan onder de rubriek “Publicaties”. Daar kan u de voorschriften voor gegroepeerde watermeteropstellingen terugvinden.

Riolering

Algemeen

Op basis van het definitief zoneringsplan van de stad Gent ligt de ontwikkeling binnen Centraal gebied.

In de zone van de geplande verkaveling ligt een gemengd rioleringsstelsel waarop kan worden aangesloten.

Toepasselijke reglementen, documenten en richtlijnen

Alle werkzaamheden dienen in overeenstemming te zijn met het ‘Bijzonder waterverkoopreglement deel huisaansluitingen’. Dit reglement kan u terugvinden op onze website www.farys.be/bijzonder-waterverkoopreglement-huisaansluitingen. Op eenvoudig verzoek kan u hiervan ook een schriftelijke versie verkrijgen.

De richtlijnen uit de gewestelijke stedenbouwkundige verordening van 5 juli 2013, in werking vanaf 1 januari 2014, inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater, dienen strikt gevolgd te worden. Tevens dient voldaan te zijn aan het Algemeen Bouwreglement van de Stad Gent.

De stad Gent legt in kader van stedenbouwkundige vergunningen het gebruik van septische putten op bij alle woningen. Farys adviseert de plaatsing van een goed werkende septische put met een inhoud van minimaal 2.000 liter tot 5 IE plus 300 liter per bijkomend IE (IE = Inwoners Equivalent), waarbij enkel zwart afvalwater (van toiletten) moet aangesloten worden op de septische put.

Om lokale problemen van wateroverlast te vermijden adviseren wij volgende richtlijnen na te leven:

• het niveau van de gelijkvloerse verdieping dient minstens 20 cm boven maaiveld aangelegd te worden;
• overlopen van regenwaterputten, infiltratie en-of bufferbekken dienen beveiligd te worden tegen terugslag;
• kelders dienen waterdicht uitgevoerd te worden;
• inritten naar ondergrondse garages worden bij voorkeur voorzien van een drempel om deze te beveiligen tegen instromend water;
• de aanleg van verharding dient zoveel mogelijk beperkt te worden.

Specifieke bemerkingen op het dossier – versie 3

De aanvrager heeft op 21.12.2023 een gewijzigde projectinhoud opgeladen. In onderstaand advies zijn de gewijzigde plannen nagezien en beoordeeld.

Indien een andere opmerking niet is aangepast is deze behouden in het advies 

Voorliggende verkavelingsaanvraag betreft een omgevingsaanvraag tot het verkavelen van gronden in 27 kavels. Dit voor de bouw van max 64 wooneenheden rond een openbaar domein

In de nota spreekt men van 3 bouwzones.

• Bouwzone 1: hier is een gemeenschappelijke parking voorzien onder de 6 schakelwoningen en de meergezinswoning (van 19 woonentiteiten). Dit betreft kavel 1 op het verkavelingsplan welke volgens rioleringsplan wordt opgedeeld in 5 units (unit 1 tot en met unit 5)
• Bouwzone 2: bestaat uit grondgebonden woningen met op de kopen een schakelwoning. Het betreft hier kavel 2 tot en met kavel 9 welke volgens rioleringsplan gaat over unit 6 tot en met unit 13
• Bouwzone 3: bestaat uit grondgebonden woningen die ook op de koppen worden afgesloten dmv schakelwoning. Het betreft hier kavel 10 tot en met kavel 25 (16 kavels) of volgens rioleringsplan betreft dit unit 14 tot en met unit 29.

Algemeen

• In de nota “20231221_verklarende nota wijzigingen projectinhoud” wordt vermeld welke planwijzigingen zijn doorgevoerd. Bij het nalezen betreft het hier hoofdzakelijk opmerkingen van de wegendienst en niet van Farys.
• De wadi’s ter hoogte van unit 6-13 zijn verbonden met een verholen goot in plaats van een betonnen buis. Van de verholen goot werd een opgemaakt. Dit detail wordt niet aanvaard. Een verholen goot wordt niet voorzien van kopmuren. Dit is niet aangepast bij gewijzigde projectinhoud. Deze opmerkingen blijft behouden

DWA-stelsel

• De helling van leiding wordt weergegeven in mm/m zonder cijfers na de komma: dus bv 5 mm/m. Dit is niet aangepast bij gewijzigde projectinhoud. Deze opmerkingen blijft behouden

RWA-stelsel

• Detail uitstroom van de huisaansluiting ontbreekt nog steeds in het dossier. dit moet worden toegevoegd in technisch dossier. Dit is niet aangepast bij gewijzigde projectinhoud. Deze opmerkingen blijft behouden
• Huisaansluitingen worden recht voorzien zonder bochten: zie unit 25 tot en met unit 29. Dit is niet aangepast bij gewijzigde projectinhoud. Deze opmerkingen blijft behouden
• Overstort van de openbare wadi. Detail ontbreekt in dossier en dient te worden toegevoegd in technisch dossier.
• Infiltratievoorziening 3 (voor bouwzone 2): als verbinding wordt een verholen goot voorzien. Een verholen goot heeft geen kopmuren en de gracht wordt rond uitgewerkt. Boven een verholen goot worden geen betonstraatstenen voorzien. Waar is detail verholen goot genomen? Dit is niet aangepast bij gewijzigde projectinhoud. Deze opmerkingen blijft behouden
• Detail van doorkoppeling ontbreekt naar dekking? Hoe wordt dit voorzien. Kan er gewerkt worden met verholen goot? Detail toe te voegen. Dit is niet aangepast bij gewijzigde projectinhoud. Deze opmerkingen blijft behouden
• Gelieve alle DWA-huisaansluitingen nog eens na te zien in functie van kruisen wadi’s . De BOK DWA-leiding op detail verholen klopt niet met de peilen op grondplan. Gelieve na te zien. Nu is voorgesteld op de diepte van DWA-huisaansluitputje te voorzien op -1.08 m. Is dit overal haalbaar in functie van de ligging van de DWA-leiding?

Hydraulische nota - Dit is niet aangepast bij gewijzigde projectinhoud. Deze opmerkingen blijft behouden

• Waarom is geen rekening gehouden met de betonverharding? Deze stroomt immers naar de infiltratievoorziening. Het overstortpeil wordt maar voorzien op een peil van 7.15 mTAW

Algemeen Besluit

De aanvraag wordt als volgt geadviseerd: “gunstig met voorwaarden”.

Volgende voorwaarden worden opgelegd

•     De ontbreken detail van uitstroom in de wadi en overstort wadi dient te worden toegevoegd in technisch dossier
•     De DWA-aansluitingen van de woningen dienen nogmaals gecontroleerd te worden op aansluitniveau
•     Detail verholen goot dient te worden aangepast. Hier worden geen betonstraatstenen boven voorzien. Hier worden geen kopmuren voorzien
•     Farys wenst in de toekomst advies te geven op de bouwaanvragen zodat kan worden nagezien dat hieraan voldaan wordt.
•     Tijdens de bouwwerken zullen de infiltratievoorzieningen moet afgeschermd worden tegen stapeling van materialen om te voorkomen dat deze niet meer werken.
•     Farys dient haar schriftelijke goedkeuring te verlenen op het technisch dossier. Daarom zal Farys in het bezit gesteld worden van een nieuw volledig technisch dossier (een grondplan, met alle rioleringswerken en wegeniswerken, en bijhorende lengteprofielen, dwarsprofielen en details van alle kunstwerken, bestek en raming).
•     Bij het indienen van nieuw technisch dossier dienen alle andere bijkomende bovenvermelde opmerkingen verwerkt te worden binnen dit dossier. Hiertoe behoort ook een aangepast hydraulische nota (zie opmerkingen).
•     Zonder goedgekeurd technisch dossier kan Farys steeds wijzigingen opleggen.

We vragen om Farys tijdig van de aanvang der werken in te lichten, zodat we toezicht kunnen uitoefenen op de werken.

Graag ontvangt Farys tijdens de uitvoering van de werken

•     alle technische fiches/keuringen van de gebruikte materialen,
•     ontwerpplannen van speciale putten (uitstroomconstructie, instroomconstructie, overstort, put met terugslagklep,…).
•     Werfverslagen/ proefverslagen
•     Camera-inspectie (verslag + bewegende beelden)

Na uitvoering van de werken ontvangt Farys graag

•      As-builtplannen
•     PV van voorlopige oplevering
•     Na uitvoering dient een infiltratieproef te worden voorzien als controle van goede uitvoering infiltratievoorziening. Indien deze niet voldoen kunnen de werken niet aanvaard worden.

4.2.     Ongunstig advies van Agentschap Wegen en Verkeer afgeleverd op 18 oktober 2023 onder ref. AV/411/2023/01783:

ONGUNSTIG ADVIES

1. Onwenselijk omwille van doelstellingen en zorgplichten

Conform artikel 4.3.4. VCRO kan de vergunning worden geweigerd of moeten er voorwaarden opgelegd worden in de vergunning indien uit het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer blijkt dat het aangevraagde onwenselijk is in het licht van de doelstellingen en zorgplichten van het Agentschap.

“Een vergunning kan worden geweigerd indien uit een verplicht in te winnen advies blijkt dat het aangevraagde onwenselijk is in het licht van doelstellingen of zorgplichten die gehanteerd worden binnen andere beleidsvelden dan de ruimtelijke ordening.”

In casu is de vergunningsaanvraag onwenselijk omwille van volgende doelstellingen en zorgplichten van het Agentschap:

a. Onwenselijkheid omwille van verkeersveiligheid.

In voorliggend geval worden de doelstellingen en zorgplichten inzake verkeersveiligheid en inzake een vlotte verkeersdoorstroming geschonden. Het is de bevoegdheid van het Agentschap Wegen en Verkeer om te allen tijde het veilig en vlot verkeer te waarborgen. De verkeersveiligheid is dus een doelstelling en zorgplicht van het beleidsveld van Agentschap Wegen en Verkeer die met zorgvuldigheid nagestreefd moeten worden. Het Agentschap toetst dan ook de invloed van elke vergunningsaanvraag op de verkeersveiligheid rekening houdend met de specifieke omstandigheden.

Het Agentschap Wegen en Verkeer streeft de beperking van de toegangen tot een gewestweg, zoals N70a, na met het oog op het vergroten van de vlotte verkeersdoorstroming, het bevorderen van de verkeersveiligheid en het verlagen van de conflictpunten met de zwakke weggebruiker.

De algemene richtlijnen hieromtrent werden gebundeld in het dienstorder MOW/AWV/2012/16 van 16/10/2012 (betreffende de Reglementering van de toegangen tot gewestdomein), die onder meer de volgende voorwaarden oplegt:

* Er wordt slechts 1 toegang van max 4,5 meter breedte toegelaten. Voor sterk verkeersgenererende activiteiten is een toegang met max. breedte van 7 meter toegestaan.

* Er dient bij verkavelingen gestreefd te worden naar één gemeenschappelijke ontsluiting d.m.v. een ventweg. Wanneer het aantal loten beperkt is, dienen de toegangen zoveel mogelijk geclusterd worden. Twee loten dienen t.h.v. de tussenliggende perceelsgrens voorzien te worden van een gemeenschappelijke toegang van maximum 7 meter.

* Ter hoogte van de perceelsgrens, dient, behoudens de toegang, een structurele niet-overrijdbare scheiding aangebracht te worden door de aangelande.

* De locatie van de toegangen, ramen en deuropeningen is steeds ondergeschikt aan de bestaande weginfrastructuur (incl. straatmeubilair, verhoogde inrichtingen, bushaltes, + grachten, openbare verlichting, kasten nutsmaatschappijen, ...).

* Indien het perceel grenst aan een weg van lagere categorie, dient de toegang daar te worden voorzien, eveneens zo ver mogelijk verwijderd van het kruispunt.

De vergunningsaanvraag is onwenselijk om volgende redenen:

De ontsluiting van deze woonerf wordt voorzien langs de gewestweg N70a.

Langs de N70a en op de locatie van de vergunningsaanvraag moet het aantal toegangen worden beperkt want er is een grote verkeersdruk en er is een fietspad aanwezig tussen het perceel en de rijweg. Het gaat hier over de realisatie van 62 wooneenheden, wat een aanzienlijke mobiliteitsimpact heeft.

De gemeentewegen hebben een toegang verlenende functie waardoor toegangen inherent zijn aan dit type weg conform de inrichtingsprincipes van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen.

Het dienstorder m.b.t. toegangen (MOW/AWV/2012/16) bepaalt dat wanneer een perceel grenst aan een weg van lagere categorie de toegang daar dient te worden voorzien.

Op deze wijze wordt op een veiligere wijze ontsloten met minder hinder voor het vlot verkeer en zonder bijkomende gevaarlijke conflictpunten te creëren ter hoogte van de gewestweg.

De toegang dient uitsluitend voorzien te worden via de Everstraat.

Het Agentschap Wegen en Verkeer benadrukt dat zij de in de aanvraag voorziene vorm van ontsluiting naar de openbare weg niet zal toestaan.

Hoewel een privaat perceel een recht heeft om toegang te hebben tot de openbare weg, is de uitoefening van dit recht afhankelijk van de noodwendigheden eigen aan het openbaar domein. Het openbaar domein wordt in eerste instantie immers aangelegd met het oog op het algemeen belang. De inrichting van de openbare weg is steeds precair en men kan geen particulier recht op de bestaande of toekomstige inrichting van een openbare weg doen gelden.

Het Agentschap Wegen en Verkeer geeft aan hoe de openbare weg in het algemeen belang moet worden aangelegd, namelijk met een minimum aan ontsluitingen en conflictpunten. De vergunningverlenende overheid kan bij het verlenen van een stedenbouwkundige vergunning niet bepalen hoe de openbare weg zal moeten worden aangelegd. De breedte en de modaliteiten van de ontsluiting van een perceel naar de openbare weg worden bepaald door de wegbeheerder van deze openbare weg en niet door de vergunningverlenende overheid. Anders oordelen zou een bevoegdheidsoverschrijding inhouden.

De in de huidige vergunningsaanvraag voorziene ontsluiting zal dus onuitvoerbaar zijn, bij gebreke aan een akkoord hieromtrent door de wegbeheerder. Elke normaal en zorgvuldige vergunningverlenende overheid zal een project met een dergelijke ontsluiting niet vergunnen. Het  getuigt immers van onzorgvuldig en kennelijk onredelijk bestuur om een stedenbouwkundige vergunning af te leveren die niet uitvoerbaar zal zijn bij gebreke aan de mogelijkheid om te ontsluiten naar de openbare weg.

Besluit:

Om deze redenen adviseert het Agentschap Wegen en Verkeer ONGUNSTIG betreffende voorliggende aanvraag.

Reactie op dit advies

Het Agentschap Wegen en Verkeer doet beroep op een mogelijkheid en geen verplichting om een vergunning te weigeren. Het ongunstig advies verwijst niet naar direct werkende normen maar naar een (intern) dienstorder. Het is aan de vergunning verlenende overheid om op basis van alle beoordelingsgronden en rekening houdend met de aard en de draagwijdte van de adviezen, een standpunt in te nemen. De reden die AWV aanhaalt voor dit ongunstig advies is omwille van verkeersveiligheid en vlotte doorstroming. Daar het agentschap enkel bevoegd is voor de steenweg wordt de verkeersveiligheid beperkt tot de impact op de steenweg en niet op de ruimere woonomgeving. De impact van een hoofdontsluiting op de Everstraat met als gevolg dat er door deze smallere woonstraat heel wat bijkomend verkeer komt wordt door het agentschap niet onderzocht of bekeken.

Het gaat hier bovendien niet om een private oprit maar om een nieuwe openbare weg die aantakt op een gewestweg, ook de stad handelt vanuit het algemeen belang en moet bij de beoordeling van nieuwe rooilijnplannen of ontsluitingswegen, de verkeersveiligheid en -leefbaarheid mee in de afweging nemen.

Er werd voor deze aanvraag een mobiliteitsstudie opgemaakt die aantoont dat de afwikkeling op de steenweg geen negatieve impact zal hebben op het omliggende wegennet.

Momenteel loopt er een traject met het Agentschap Wegen en Verkeer om de steenwegsectie van aan het station Dampoort tot aan de Nieuwelaan van categorie en statuut te veranderen. Dit stuk zou op termijn een gemeenteweg worden. De argumentatie van het agentschap dat men moet ontsluiten op een weg van een lagere categorie vervalt in dat geval volledig.

Tot slot werd er vrij recent een gemeentelijk RUP ‘VICTOR BRAECKMANLAAN - NIEUWELAAN - ANTWERPSESTEENWEG' opgemaakt dat ook door het agentschap werd geadviseerd. In de voorschriften van het RUP staat de volgende passage. “De ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer voor projectzone D gebeurt via een weg die rechtstreeks aantakt op de Everstraat of op de Antwerpsesteenweg (N70a).” Het feit dat het RUP de keuze laat en dat het agentschap dit voorschrift heeft kunnen zien en adviseren is het nu onredelijk om te stellen dat een aantakking op de steenweg niet kan.

De opmaak van het RUP voor deze projectzone is een vervolg op het gewestelijk RUP ‘Afbakening Grootstedelijk gebied Gent’ waar deze zone al geruime tijd aangeduid is als stedelijk woongebied (deelproject Westveld A). Al bij de goedkeuring in 2006 van dit gewestelijk RUP was er aantakking voorzien op de Antwerpsesteenweg of de Everstraat.

Bovenstaande toont aan dat er genoeg argumenten zijn om het ongunstig advies van het Agentschap Wegen en Verkeer niet te volgen, gezien het totaal voorbij gaat aan de planningscontext van deze site en de expliciete mogelijkheid van ontsluiting via de Antwerpsesteenweg die daarin verankerd is.

4.3.    Voorwaardelijk gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 6 november 2023 onder ref. 063260-008/PJ/2023:

Bijzondere aandachtspunten:

-      Er moet een voetpaduitstulping voorzien worden ter hoogte van de aantakking van de brandweerwegenis met de Antwerpsesteenweg en Everstraat (cfr. De inplantingsplannen)

-      De voorziene opstelzones voor de brandweer in grindgazon moeten duidelijk herkenbaar zijn als brandweerweg. Het planten van bomen en struiken in deze zones is niet toegestaan.

-      De (ondergrondse) hydranten op het terrein mogen niet in grindgazon of andere groenzones zijn geplaatst. De plaatsing dient te voldoen aan de beschrijving in dit verslag.

-      Er wordt benadrukt dat de boomkruinen boven de brandweerweg de toegang niet mogen belemmeren. Regelmatig onderhoud is vereist zodat een vrije hoogte van 4 m gegarandeerd blijft.

-      Duidelijke straatnaamgeving is vereist: de woonentiteiten moeten geadresseerd worden op de wegenis waarop ze georiënteerd zijn.

Besluit: VOORWAARDELIJK GUNSTIG,  

Mits te voldoen aan de hiervoor vermelde maatregelen en reglementeringen.

4.4.     Voorwaardelijk gunstig advies van Fluvius System Operator afgeleverd op 3 oktober 2023 onder ref. 5000047165:

Op basis van de gegevens waarover we vandaag beschikken, hebben wij de impact op onze netten ingeschat. Wij geven u alvast deze informatie mee:

Voorwaarden i.f.v. omgevingsloket = Om dit project aansluitbaar te maken is de oprichting van een distributiecabine en/of een klantcabine elektriciteit vereist.

Deze dient in de 1ste fase van het project voorzien te worden om de 1ste fase dan te kunnen aansluiten op de laagspanningsnetten die we vanuit de cabine zullen aanleggen.

Ons personeel / onze kabelmeetwagen moeten tot zo dicht en zo snel mogelijk bij de cabine kunnen rijden en steeds 24/24 en 7d/7d niet-elektrische toegang hebben tot de cabine (bv. bij stroomuitval), dus dat wij niet vertraagd worden door bvb. elektrische slagbomen, hekkens of paaltjes of toegang te vragen bij ‘derden’.

Langsheen de nieuwe weg binnen de verkaveling en de bestaande openbare weg:

* is de inplanting van nieuwe openbare verlichting vereist. Gelieve hiervoor contact op te nemen met Stad Gent.

* is er een nutsleidingenzone voor de aanleg van nutsleidingen (onder een strook kleinschalige bestrating op voldoende afstand van plant -en boomvakken).

De energiekabels laag-en hoogspanning moeten zich toekomstig zo minimaal mogelijk te bevinden onder niet-verharde en beplante zones.

Ingeval toch verharding erboven zal worden aangelegd dan dient deze opbreekbaar en herplaatsbaar te zijn (geen grote zware elementen, monolieten,...).

In welke gevallen is de combinatie met een aardgasaansluiting nog toegelaten?

Voor aardgasaansluitingen betekent dat vanaf 2022 concreet, dat een aardgasdistributiebeheerder geen aardgasaansluiting meer mag voorzien bij:

* nieuwe grote appartementsgebouwen (>15), waarvan de omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen is aangevraagd vanaf 1 januari 2022.

* nieuwe grote groepswoningbouwprojecten (>15), waarvan de omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen is aangevraagd vanaf 1 januari 2022.

behalve als het aardgas gebruikt wordt als bijverwarming in combinatie met een hernieuwbaar energiesysteem dat de hoofdverwarming vormt.

Het is de bedoeling om in nieuwe grote projecten enkel nog hernieuwbare energiesystemen (individuele of collectieve) te plaatsen.

Enkel voor collectieve bijverwarming is het nog mogelijk om een aardgasaansluiting te voorzien. Dat kan enkel als voor de hoofdverwarming (dus minstens 85% van de bruto-energiebehoefte voor ruimteverwarming van elke woning, niet-residentieel gebouw of ge-bouweenheid binnen het project) één van de onderstaande hernieuwbare energiesystemen is toegepast:

* 1° een elektrische warmtepomp die dient voor de collectieve verwarming van meerdere woningen, niet-residentiële gebouwen of gebouweenheden;

* 2° een aansluiting op een systeem van externe warmtelevering waarvan de warmte minstens voor 45% uit hernieuwbare energiebronnen wordt geproduceerd;

* 3° een biomassaketel, een biomassakachel of een gebouwgebonden kwalitatieve WKK op biomassa, die dienen voor de collectieve verwarming van meerdere woningen, niet-residentiële gebouwen of gebouweenheden.

Bij een definitieve beslissing dient de verkavelaar tijdig contact met Fluvius op te nemen met betrekking tot de opmaak van een financieel voorstel en de definitieve voorwaarden. In deze definitieve voorwaarden opgenomen: de aanleg van nieuwe nutsleidingen alsook de nieuw te plaatsen openbare verlichting. De offerte voor de openbare verlichting dient na studie nog in samenspraak met Stad Gent definitief goedgekeurd te worden alvorens aan te bieden in de voorwaarden.

Indien er voor bouw-, funderings- riolerings-en wegeniswerken bestaande leidingen van Fluvius dienen verplaatst te worden dient dit eveneens tijdig aan Fluvius aangevraagd te worden.

Onze liggingsplannen kunnen opgevraagd worden via www.klip.be.

Op vraag van de verkavelaar wordt een afzonderlijke offerte aangeboden voor de verplaatsingswerken.

Op onze website vindt u de gedetailleerde reglementen voor elektriciteit en aardgas in verkavelingen, appartementen en wooncomplexen. U dient hieraan te voldoen.

Hou voor de timing van uw project rekening met het feit dat wij – na ontvangst van de verkavelings-vergunning – maximum 30 werkdagen nodig hebben om onze offerte op te maken. Bovendien loopt er ook nog een termijn tussen de ontvangst van uw akkoord op de offerte en de effectieve uitvoering van de werken – onder voorbehoud van de tijd nodig om eventuele vergunningen, wegenistoelatingen, ... te verkrijgen.

Bovenstaande informatie geven we mee onder voorbehoud van latere wijzigingen.

Wij raden u aan om ons zo spoedig mogelijk te contacteren. Vermeld daarbij altijd duidelijk het referentienummer van uw project: 5000047165.

Zo kunnen we uw dossier vlot opvolgen. Samen zullen we uw project verder bespreken.

4.5.   Voorwaardelijk gunstig advies van PROXIMUS afgeleverd op 2 november 2023 onder ref. MS 562283:

Op basis van de informatie waarover wij momenteel beschikken, geven wij graag een gunstig advies indien u volgende voorwaarden opneemt in uw vergunning :

* Een finale netwerkanalyse zal gebeuren na ontvangst van het vergunde plan.

* Uitbreiding van de telecominfrastructuur van Proximus is ten laste van de aanvrager.

* Van zodra vergund en minimaal 6 maanden voor oplevering dient de aanvrager zijn project kenbaar te maken bij Proximus door het formulier als bijlage ingevuld te versturen naar werf.a1@proximus.com.

* De Proximus infrastructuur dient proactief voorzien te worden in het project. De technische documentatie hiervoor wordt ter beschikking gesteld na ontvangst van het vergunde plan.

* Proximus wenst betrokken te worden bij alle coördinatievergaderingen via werven.a12@proximus.com.

Na de werken kunnen de bewoners eenvoudig aansluiten op de nutsvoorzieningen voor telefonie-, internet- en televisiediensten. Hiervoor kan de aanvrager terecht bij onze klantendienst op het gratis nummer 0800 22 800. Meer informatie op www.proximus.be/bouwen.

4.6.  Voorwaardelijk gunstig advies van IVAGO afgeleverd op 6 december 2023:

Gunstig na voorzien van een keerpunt voor de vrachtwagen binnen de verkaveling. Zie onderstaande uitsnede.

Aan dit keerpunt zijn nog voorwaarden gekoppeld maar het principe van een keerbeweging kan behouden worden.

4.7.    Geen advies van VMM gemeld op 21 september 2023.

4.8.     Voorwaardelijk gunstig advies van Agentschap voor Natuur en Bos afgeleverd op 26 september 2023 onder ref. 23-215058:

Rechtsgrond

Dit advies wordt verstrekt door het Agentschap voor Natuur en Bos op basis van de volgende wetgeving:

Artikel 35. § 4 Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.

Artikel 90 bis Bosdecreet van 13 juni 1990 (in het kader van ontbossing).

Bespreking aanvraag

Voorliggende aanvraag betreft de omgevingsaanvraag tot verkavelen van de woonwijk “De Nieuwe Veldekens” te Sint-Amandsberg, dit voor de bouw van max. 64 wooneenheden rond een openbaar domein met groen karakter. De ontwikkeling geeft invulling aan het Gemeentelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan: RUP nr. 153A (Victor Braeckmanlaan - Nieuwelaan - Antwerpsesteenweg) en is gelegen binnen zone voor wonen en publiek groen. Binnen de zone voor wonen moet beperkt worden ontbost, er wordt boscompensatie in natura voorzien binnen de zone voor publiek groen.

Binnen woongebied doet het Agentschap voor Natuur en Bos geen inhoudelijke uitspraken over de wenselijkheid van het project. De toetsing van de ruimtelijke inpasbaarheid van de aanvraag wordt overgelaten aan de vergunningverlenende overheid. Elke ontbossing in functie van verharding en/of tuinaanleg is negatief voor de biodiversiteit en de klimaatdoelstellingen. Het beleid moet er zich op richten om nodeloze verharding en ontbossing zoveel mogelijk te vermijden en dus te trachten de inname te beperken.

Bespreking boscompensatievoorstel

Uit het dossier kan afgeleid worden dat de aanvrager een oppervlakte van 504 m2 wenst te ontbossen.

Volgens onze gegevens is het perceel bezet met inheems bos .

Volgens het Agentschap voor Natuur en Bos is er voor het uitvoeren van de geplande werken een ontbossing nodig van 504 m2 .

341 m2 dient als bos behouden te worden.

Het compensatievoorstel wordt goedgekeurd en zit in bijlage bij deze brief. Dit compensatievoorstel moet integraal deel uitmaken van de omgevingsvergunning. Het dossier is bij het Agentschap voor Natuur en Bos geregistreerd onder het kenmerk 23-215058 .

Wanneer u als vergunningverlenende instantie het advies van Agentschap voor Natuur en Bos niet wenst te volgen en de ontbossing voor een andere oppervlakte wenst toe te staan dan vermeld in het goedgekeurde of aangepaste compensatievoorstel, dan moet u voorafgaand aan het verlenen van de vergunning het compensatievoorstel opnieuw aan ons agentschap voorleggen, met de vraag om het aan te passen naar de gewenste bosoppervlakte. Het is belangrijk dat de te compenseren bosoppervlakte overeenstemt met de vergunde te ontbossen oppervlakte. De vergunningverlenende instantie heeft zelf niet de bevoegdheid om het compensatievoorstel aan te passen.

Conclusie

Het boscompensatievoorstel wordt goedgekeurd met inbegrip van haar voorwaarde(n) op het gebied van compenserende maatregelen en dient integraal deel uit te maken van de omgevingsvergunning.

Volgende voorwaarden moeten letterlijk in de vergunningsvoorwaarden van de omgevingsvergunning worden opgenomen:

• De vergunning wordt verleend op grond van artikel 90bis, §5, derde lid, van het Bosdecreet en onder de voorwaarden zoals opgenomen in het hierbij gevoegde compensatieformulier met kenmerk: 23-215058.
• De te ontbossen oppervlakte bedraagt 504 m2. Deze oppervlakte valt niet meer onder het toepassingsgebied van het Bosdecreet.
• De resterende bosoppervlakte 341 m2 moet ALS BOS behouden blijven. Bijkomende kappingen in deze zone kunnen maar uitgevoerd worden mits machtiging door het Agentschap voor Natuur en Bos. Het is evenmin toegelaten in deze zone constructies op te richten of ingrijpende wijzigingen van de bodem, de strooisel-, kruid- of boomlaag uit te voeren.
• De ontbossing kan enkel worden uitgevoerd conform het plan toegevoegd als bijlage, waarop ook de als bos te behouden zones zijn aangeduid.
• De op het verkavelingsplan aangeduide openbare/niet-openbare beboste groene ruimtes over een oppervlakte van 341 m2 worden integraal opgenomen in de verkavelingsvoorschriften. Deze beboste groene ruimtes moeten ALS BOS behouden blijven. Bijkomende kappingen in deze zone kunnen maar uitgevoerd worden mits machtiging door het Agentschap voor Natuur en Bos. Het is evenmin toegelaten in deze zone constructies op te richten of ingrijpende wijzigingen van de bodem, de strooisel-, kruid- of boomlaag uit te voeren. Bijkomende ontbossing in de op het verkavelingsplan aangeduide groene ruimtes is slechts mogelijk na het wijzigen van de verkavelingsvergunning.
• De compenserende bebossing op het perceel/de percelen Gent: 44432C0335/00Z006 over een oppervlakte van 1300 m2 dient uitgevoerd te worden binnen 2 jaar vanaf de datum waarop gebruik mag gemaakt worden van deze vergunning. De compenserende bebossing zal uitgevoerd worden door de aanvrager van de vergunning. Deze verbindt er zich toe om minstens binnen 30 dagen voordat de compenserende bebossing wordt uitgevoerd dit aan het Agentschap voor Natuur en Bos te melden. Wanneer de compenserende bebossing volledig is uitgevoerd, kan men hiervan een attest bekomen bij de provinciale afdeling van het Agentschap voor Natuur en bos.

Om een correcte inning van de bosbehoudsbijdrage en/of controle op de compenserende bebossingen mogelijk te maken, is het verplicht dat de vergunningverlenende instantie zo snel mogelijk een afschrift van haar beslissing bezorgt aan het Agentschap voor Natuur en Bos. De vergunningverlenende instantie dient ons ook op de hoogte te brengen van een eventuele (opschortende) beroepsprocedure tegen de genomen beslissing.

Alle van nature in het wild levende vogelsoorten en vleermuizen zijn beschermd in het Vlaamse Gewest op basis van het Soortenbesluit van 15 mei 2009. De bescherming heeft onder meer betrekking op de nesten van de vogels en de rustplaatsen van de vleermuizen (artikel 14 van het Soortenbesluit).
Bij het uitvoeren van werken in de periode van 1 maart tot 1 juli moet men er zich – vóór men overgaat tot de uitvoering van de werken – van vergewissen dat geen nesten van beschermde vogelsoorten beschadigd, weggenomen of vernield worden. Bij het werken aan (oude) constructies of het kappen van bomen dient men na te gaan vóór de werken beginnen of er vleermuizen aanwezig zijn. Als nesten of rustplaatsen in het gedrang komen dient de aanvrager contact op te nemen met het Agentschap voor Natuur en Bos via het algemeen e-mailadres van AVES.

4.9.     Voorwaardelijk gunstig advies van Wyre afgeleverd op 3 oktober 2023 onder ref. 25112835:

Gemengde verkavelingen Netuitbreiding nodig:

Wij zijn nagegaan welke aanpassing van de infrastructuur van Wyre nodig is om de loten uit deze verkavelings- of bouwaanvraag te kunnen aansluiten. Wij vragen om onderstaande voorwaarden op te nemen in de vergunning:

• Onze studiedienst stelde vast dat er een netuitbreiding nodig is om alle loten van dit project aansluitbaar te maken.
• Er werd een offerte opgesteld en ter goedkeuring doorgestuurd naar de aanvrager. In deze offerte houden we rekening met het aanleggen van nutsleidingen in overleg met andere nutsmaatschappijen. Dit is kostenbesparend en beperkt de hinder. We stemmen de uitvoeringstermijnen dan ook af op de planning van de andere werken.
• De aansluiting van het appartementsgebouw/meergezinswoningen is uitgesloten van deze offerte. Hiervoor dient een aparte aanvraag te gebeuren via:

Wyre, Coax Build Support, Liersesteenweg 4 2800 Mechelen, 015/33.20.90 , cbs@wyre.be

Hiervoor wordt een aparte offerte opgemaakt.

• De aftak- en aansluitkosten van de abonnee worden met de latere abonnee verrekend.

Wij blijven steeds tot uw dienst voor verdere informatie.

https://www.wyre.be/nl/netaanleg

5.    TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

5.1.  Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), in een deelproject Westveld A – bestemd als stedelijk woongebied.

Het project ligt in het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'VICTOR BRAECKMANLAAN - NIEUWELAAN - ANTWERPSESTEENWEG' (Definitieve vaststelling door de Gemeenteraad op 25 januari 2016). De locatie is volgens dit RUP gelegen in projectzone – zone voor publiek groen en een zone voor wonen (unit 1).

De aanvraag is in overeenstemming met het gemeentelijk en het gewestelijk RUP. In de motivatienota spreekt men van een beperkte afwijking maar die wordt verder niet gemotiveerd of aangehaald over welke afwijking het gaat.

5.2.  Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

5.3.  Verordeningen

Algemeen Bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 26 september 2022, van kracht sinds 21 november 2022. 

Het ontwerp is voor zover dit kan worden nagegaan voor een verkaveling in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).

Gewestelijke verordening toegankelijkheid

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.

Gewestelijke verordening voetgangersverkeer

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 29 april 1997 houdende vaststelling van een algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.

5.4.  Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg en gewestweg.

5.5.  Archeologienota

De maatregelen in de archeologienota waarvan akte werd genomen op 09/07/2023 met referentienummer 26568 moeten uitgevoerd worden overeenkomstig het programma in die archeologienota en het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013.

5.6.  Decreet grond- en pandenbeleid – bescheiden last

Deze aanvraag valt onder de categorie "verkavelingen van ten minste tien loten bestemd voor woningbouw, of met een grondoppervlakte groter dan een halve hectare, ongeacht het aantal loten", waardoor een bescheiden woonaanbod moet gerealiseerd worden volgens de Vlaamse Codex Wonen van 2021 (VCW art. 5.93, eerste lid, 1°).

De gronden waarop de aanvraag betrekking heeft zijn geen eigendom van een Vlaams bestuur of Vlaamse semipublieke rechtspersoon. De norm voor het bescheiden woonaanbod bedraagt 20% (VCW art. 5.93, tweede lid, 2°). Voor deze aanvraag komt dit neer op 13 bescheiden woningen (20% van 64, afgerond naar het dichtstbijzijnde natuurlijk getal).

De gemiddelde woningdichtheid van het bescheiden woonaanbod moet begrepen zijn (VCW art. 5.101, §4):

-          tussen 35 en 100 woningen/ha in stedelijk gebied;

-          tussen 25 en 35 woningen/ha in buitengebied.

Als het bescheiden woonaanbod wordt gerealiseerd door de verkoop van de nog op te richten woningen, mogen de bescheiden woningen elk niet groter zijn dan (VCW, art. 1.3, §1, 3°):

-          550 m³ voor eengezinswoningen;

-          240 m³ voor appartementen of andere types woningen met één of twee slaapkamers;

-          290 m³ voor appartementen of andere types woningen met drie of meer slaapkamers.

Als het bescheiden woonaanbod wordt gerealiseerd door de verkoop van kavels, mogen de bescheiden kavels elk niet groter zijn dan 500 m² (VCW, art. 1.3, §1, 3°).

Indien de last bescheiden wonen wordt uitgevoerd in natura moet de aanvrager de uitvoering waarborgen door (VCW art. 5.101, §2):

-      ofwel het verlenen van een aankoopoptie voor de loten met het bescheiden woonaanbod aan een openbaar bestuur of een sociale woonorganisatie. Deze aankoopoptie moet worden verleend alvorens gebruik kan gemaakt worden van de vergunning. Meer info bij Dienst Wonen (wonen.omgevingsvergunning@stad.gent);

-      ofwel het stellen van een financiële waarborg van € 50.000 (x ABEX-index met als basis december 2008) + 20% = € 50.000 (x 1032/695) + 20% = € 89.094 per bescheiden woning (geïndexeerd juni 2023).

De loten voor het bescheiden woonaanbod moeten gespecifieerd worden in de aankoopoptie of bij het stellen van de financiële waarborg. In de aanvraag wordt aangegeven dat de bescheiden wonen zal uitgevoerd worden op de loten 5 en 6 en loten 11 t.e.m. 21. Men kiest voor een aankoopoptie.

6.    WATERPARAGRAAF

6.1.   Ligging project

Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van Vlaamse Milieumaatschappij - Afdeling Operationeel Waterbeheer - Gent.. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.

Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:

- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.

- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).

- gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is klein (gebied waar er jaarlijks 0,1 tot 1 % kans is op overstroming).

- gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is klein onder klimaatverandering.

- niet gelegen in een signaalgebied.

Het terrein is momenteel deels bebouwd. 

6.2.   Verenigbaarheid van het project met het watersysteem

Droogte

Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.

Aangezien als gevolg van het project er minder infiltratie zal zijn van hemelwater, moet rekening gehouden wordt met een aantal randvoorwaarden om deze negatieve impact te vermijden:

- Verhardingen dienen beperkt te worden.

- Verharde oppervlakten zoals terrassen, parkings en inritten dienen aangelegd in waterdoorlatende materialen op een waterdoorlatende fundering of dienen af te wateren naar een voldoende grote onverharde randzone en niet naar de riolering.

- In de voorwaarden worden er ook noodzakelijke aanpassingen toegevoegd om te vermijden dat water vanop openbaar domein afstroomt naar de buren.

Voor bijkomende randvoorwaarden wordt verwezen naar het advies van FARYS en VMM.

Om het negatieve effect van de toekomstige gebouwen en verhardingen op de waterhuishouding te beperken zullen eveneens milderende maatregelen opgelegd worden via de toekomstige vergunning(en) inzake stedenbouwkundige handelingen. Deze maatregelen zijn gebaseerd op het algemeen bouwreglement (vnl. artikel 13 en 14) van de stad Gent en de gewestelijke verordening inzake hemelwater (bij een aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning of een melding). Prioriteit moet uitgaan naar hergebruik van hemelwater, en vervolgens naar infiltratie boven buffering met vertraagde afvoer. De aanstiplijst hemelwater van de stad Gent dient aan het aanvraagdossier van de stedenbouwkundige vergunning toegevoegd te worden.

Indien voor de bouw een grondwaterbemaling noodzakelijk is voor ofwel de verwezenlijking van bouwkundige werken, ofwel de aanleg van openbare nutsvoorzieningen, dan is dit volgens VLAREM indelingsplichtig (rubriek 53.2) en dient dit gemeld te worden. Het bemalingswater dient zoveel mogelijk terug in de grond gebracht te worden (retourbemaling, infiltratie, ...). Indien dit technisch onmogelijk is dient het bemalingswater in eerste instantie geloosd te worden op oppervlaktewater of op de leiding voor regenwaterafvoer van de openbare riolering.

Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

Overstromingen

Ernstiger overstromingen dan in het verleden zijn niet uit te sluiten en er kan geen sluitende garantie gegeven worden dat er zich op het perceel in de toekomst geen wateroverlast meer zal voordoen.

Waterkwaliteit

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact. 

6.3.   Conclusie

Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag mits toepassing van bovenstaande maatregelen de watertoets doorstaat.

7.    PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van het Besluit van de Vlaamse Regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening en heeft betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. Dit wil zeggen dat er voor voorliggend project een project-m.e.r.-screening moet opgemaakt worden.

Een project-m.e.r.-screeningsnota is toegevoegd aan de vergunningsaanvraag. Na onderzoek van de kenmerken van het project, de locatie van het project en de kenmerken van de mogelijke milieueffecten, wordt geoordeeld dat geen aanzienlijke milieueffecten verwacht worden, zoals ook uit de project-m.e.r.-screeningsnota blijkt. Er kan redelijkerwijze aangenomen worden dat een nieuw project-MER geen nieuwe of bijkomende gegevens over aanzienlijke milieueffecten kan bevatten, zodat de opmaak ervan dan ook niet noodzakelijk is.

8.    GEMEENTERAAD

De aanvraag omvat de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg. De gemeenteraad moet hierover een beslissing nemen en zich daarbij uitspreken over de ligging, breedte en uitrusting van de gemeenteweg en over de eventuele opname in het openbaar domein.

De gemeenteraad heeft hierover een beslissing genomen in de vergadering van 25 maart 2024.  Het gemeenteraadsbesluit is als bijlage toegevoegd

9.    OPENBAAR ONDERZOEK

Het eerste openbaar onderzoek werd gehouden van 28 september 2023 tot 27 oktober 2023.
Gedurende dit openbaar onderzoek werden 17 bezwaarschriften ingediend.

Het tweede openbaar onderzoek werd gehouden naar aanleiding van een wijzigingslus van 15 januari 2024 tot 13 februari 2024.
Gedurende dit openbaar onderzoek werden 14 bezwaarschriften ingediend.

 
De bezwaren van beide openbare onderzoeken worden samen bekeken en worden als volgt samengevat:

1. RUP
   • Afwijking op bouwhoogte omwille van isolatie: door de maximale bouwhoogte te respecteren blijft mogelijke overlast naar omwonenden ook beperkt. Vraag om de bouwhoogtes van het RUP te respecteren.
2. Groen
   • Onduidelijk welke groenzone zal verdwijnen. Jammer dat er opnieuw groen verdwijnt voor projectontwikkeling.
   • Boscompensatieplan is onvolledig.
3. Inrit Antwerpsesteenweg
   • Elektriciteitscabine, de inrit en het afvalpunt zal voor overlast zorgen bij de nabijgelegen percelen.
   • Inrit aan de Antwerpsesteenweg is niet veilig. Lichten zullen in de woningen schijnen.
4. Inrit naar de ondergrondse parking

             Deze zal voor overlast zorgen (geluid).

5. Maaiveldparking

             Deze zal voor overlast zorgen (geur, geluid, verlichting).

6. Schaal

• Het project is te groot. Er zijn maar 32 entiteiten toegestaan. Verdichting is onvoldoende onderzocht.
• De woningen zijn te klein.

7. Inplanting

             Unit 1 zal voor inkijk zorgen en zorgt voor verlies van lichtinval en zon.

8. Privacy en inkijk
9. Inpasbaarheid

             Het project past niet in de woon- en tuinwijk.

10. Water
    • Het project ligt op de grens van een klink (binnenduin) en een broek (moeras). Het is een opportuniteit voor open grondwatervoeding.
    • Wat met het grondwater?
11. Mobiliteit

• De Everstraat is nu al zo druk. Er zijn geen afzonderlijke fietspaden. Onduidelijk of dit nu enkel een fietstoegang is of niet.
• Er zijn te weinig parkeerplaatsen voorzien.
• De mobiliteitsstudie werd uitgevoerd tijdens corona en is dus niet representatief.

12. Everstraat 35
    Dit huis mag niet verkocht worden en moet blijven staan omdat het recent gebouwd is. Hiermee verdwijnt ook veel groen.
13. Werfverkeer
    Werfverkeer zal tot onveilige situaties leiden.
14. Buren werden niet betrokken en laat geïnformeerd
15. Waarde
    Eigendommen nemen af in waarde.
16. Projectzone

              Er wordt een woning opgenomen in de projectzone die er niet toe behoort.

17. Wadi’s
    Bij het voorzien van de wadi’s moet rekening gehouden worden met de bestaande bomen.
18. Publiek groen en toegang

               Vraag om stuk publiek groen aan Everstraat 39 privaat te houden om dode hoek
               te vermijden. Er wordt opgemerkt dat er geen rechtstreekse toegangen worden
               voorzien voor de omliggende woningen naar het park.

19. Onduidelijkheden

               Sloopvergunning: niet duidelijk welke gebouwen er verdwijnen en wat onthard
                           wordt.

20. Lawaaihinder
21. Extra milieubelasting
22. Mogelijkse bodemverontreiniging
     

Naar aanleiding van het stedenbouwkundig onderzoek van deze aanvraag worden de bezwaren als volgt besproken:

1. RUP

Het is niet duidelijk naar welke afwijking wordt verwezen. De verkavelingsvoorschriften nemen de hoogtes uit het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan over en laten 10 m hoogte toe voor eengezinswoningen en 15 m voor meergezinswoningen. Er wordt geen expliciete afwijking gevraagd noch vergund.

2. Groen

Het dossier bevat een boscompensatievoorstel. Dit werd geadviseerd en goedgekeurd door het Agentschap Natuur en Bos dat hiervoor bevoegd is. In hun advies zijn  voorwaarden opgenomen die integraal worden opgenomen in de vergunning.  De te ontbossen oppervlakte bedraagt 504 m2. De resterende bosoppervlakte 341 m2 moet en zal ook ALS BOS behouden blijven.

De aanvraag voorziet verder in een centrale groenzone tussen de bouwblokken van circa 1.300 m². Tussen de meergezinswoningen aan de Nieuwelaan en verderop richting de Nieuwelaan wordt nog een groenzone (ca. 1.700 m²) overgedragen naar de stad. Samen met de andere gronden die al eigendom zijn van de stad wordt er zo een aaneengesloten groenstructuur langsheen de Nieuwelaan voorzien. Deze groenzone is zichtbaar en bereikbaar vanuit het project door de opening tussen lot 1 en 2 waarop  meergezinswoningen zullen worden voorzien.

Wat de bestaande te behouden bomen en bos betreft, wordt ook opgelegd dat de opvolging van werkzaamheden (sloop en aanleg) nabij bestaande bomen / bos moet worden opgevolgd door een gecertificeerd bomendeskundige. De nodige posten hiervoor moeten opgenomen worden in het technisch dossier.

3. Inrit Antwerpsesteenweg
   • De elektriciteitscabines moeten volgens FLuvius aan heel wat normen en veiligheidseisen voldoen. Vandaar dat het niet evident was om die bijvoorbeeld in de ondergrondse parkeergarage te plaatsen. Deze piste is wel onderzocht maar was geen optie voor Fluvius. Deze moeten ook ten allen tijde bereikbaar zijn voor Fluvius waardoor er weinig andere locaties overblijven als men het autoluw karakter van de verkaveling wil behouden. Deze cabines zijn dermate ontworpen dat deze geen geluidsoverlast veroorzaken.
      

Er is gekozen voor een collectief ondergronds afvalsysteem. Gelet op het aantal woningen is dit de beste keuze. Opnieuw zijn er weinig locaties die mogelijk zijn aangezien IVAGO niet met de vrachtwagens tot diep op de site mag rijden. Deze systemen met ondergrondse containers zijn al in verschillende projecten toegepast. Ze bevinden zich op openbaar domein dus indien er zwerfafval aanwezig is, kan dit gemeld worden.

• Er is in dit geval gekozen voor een hoofdontsluiting op de steenweg en niet op de Everstraat. Voor beide opties zijn er argumenten pro of contra. De Everstraat is een woonstraat die met deze keuze minder zal belast worden met autoverkeer terwijl de steenweg de bijkomende wagens qua capaciteit aankan. Bij het in- en uitrijden zal men uiteraard voorzichtig moeten zijn. Het is op langere termijn een optie dat de Antwerpsesteenweg meer een stadsboulevard wordt waardoor in- en uitrijden nog eenvoudiger wordt.
   

De groenzones aan beide zijdes van de toegangsweg zullen voorkomen dat de autolichten in de woonkamers schijnen.

4. Inrit ondergrondse parking

Een inrit naar ondergrondse parking brengt geen grote geluidsoverlast met zich mee. Toch niet in die mate dat er specifieke voorwaarden aan gekoppeld moeten worden. Er bevindt zich een beperkte groenzone ter hoogte van de inrit die het geluid wat kan filteren.

5. Maaiveldparking
   De maaiveldparking is voorzien voor bezoekers. Voor bezoekers is het niet evident om in de ondergrondse garage te gaan staan. Er worden 13 parkeerplaatsen voorzien waardoor dit qua oppervlakte in vergelijking tot het project meevalt. Ten aanzien van de aanpalende tuinzones worden groenzones op eigen terrein voorzien. Dit om de visuele impact te beperken. Een maaiveldparking brengt geen grote geluidsoverlast met zich mee.
6. Schaal

Volgens het geldend ruimtelijk uitvoeringsplan geldt er een minimale woondichtheid van 25 woningen per hectare. Deze verkaveling legt de basis voor een combinatie van eengezinswoningen, schakelwoningen en meergezinswoningen met een totaal van  64 woningen wat neerkomt op een dichtheid van 49 woningen per hectare. Dit is dus conform het ruimtelijk uitvoeringsplan.

In het ontwerpend onderzoek van het RUP waren inderdaad minder entiteiten voorzien. In tegenstelling tot dat ontwerpend onderzoek worden er in dit geval wel twee ruime groenzones (1.300 m² en 1.700 m²) overgedragen naar de stad. De grootte van de centrale groenzone ligt in lijn met de gangbare groenlast van 20 m²/entiteit. Door te werken met een centraal plein is het nieuw openbaar domein erg kwalitatief en goed bereikbaar. Het denser bouwen naast nieuwe  en kwaliteitsvolle openbare groenzones is stedenbouwkundig gewenst. Bovendien komt met deze aanvraag een bestemde groenzone (ter hoogte van de Nieuwelaan) naar het openbaar domein. Op die manier kan dit ingezet worden voor het vergroenen van de zone naast de Nieuwelaan.

Het klopt dat de bouwzones ifv de grondgebonden woningen veel kleiner is dan die van de omliggende bestaande woningen. Dit is ingegeven vanuit de ambitie om compacter te bouwen en zo minder grondinname te realiseren voor eenzelfde woonprogramma. Vrijstaande woningen op ruime kavels zijn vanuit duurzaamheids- en energiedoelstellingen en ook stedenbouwkundig niet langer gewenst en ook geen geschikte typologie om in een stad als Gent een belangrijk deel van de verwachte bevolkingsgroei op te vangen in een randstedelijke omgeving zoals deze. Ondanks de relatief smalle gevelbreedtes van 5 m kunnen hier wel voldoende ruime woningen worden opgericht aangezien drie bouwlagen toegestaan zijn. Op die manier kan er bruto een oppervlakte van 150 m² gerealiseerd worden wat voor een eengezinswoning voldoende is.

De afstand van de nieuw te bouwen woningen dwars op de Everstraat bedraagt iets meer dan 8 m tot de aanpalende tuinzones. De voorschriften laten een bouwhoogte van 10 m toe. Dit is qua impact naar de tuinzone te groot. Er wordt als voorwaarde opgenomen dat er ten allen tijde moet voldaan zijn aan de 45°-regel. Hierdoor zal de bovenste verdieping zich moeten terugtrekken van de achterkant.

7. Inplanting

Het is onduidelijk over welke unit 1 het gaat maar waarschijnlijk wordt er unit 1 binnen kavel 1 bedoeld. Deze bevindt zich op een afstand van 11,30 m ten op zichte van de dichtstbijzijnde kavelgrens (de zijkant van unit 1). Dit is een aanvaardbare afstand tussen de achterste perceelsgrens en de zijgevel van een gebouw dat 10 m hoog kan worden. Bovendien gaat het hier om een zijgevel waardoor de impact naar inkijk beperkt zal zijn. De gevelopeningen zullen zich vooral richten naar het eigen project (voorkant en achterkant).

8. Privacy en inkijk

Om storende inkijk te voorkomen, wordt voor een aantal specifieke loten (9, 10 en 25) in de voorwaarden opgenomen dat de terrassen op de verdiepingen zich niet mogen richten naar de aanpalende bestaande tuinzones. Dit om inkijk te vermijden. Het gaat om de kavels waar schakelwoningen worden voorzien naast bestaande tuinzones.

Verder worden er voor de eengezinswoningen geen terrassen op de verdiepingen toegestaan. Ook dit om inkijk te beperken.

9. Inpasbaarheid
   Deze aanvraag betreft een verkaveling en is nog geen concreet uitgewerkt bouwproject, wel wordt in het dossier informatief al een mogelijke invulling van het concrete bouwprogramma voorgesteld . Er worden loten voor gesloten rijwoningen voorgesteld, voor schakelwoningen en voor meergezinswoningen. Door de inplanting van de loten voor meergezinswoning aan de groenzones achteraan, verder van de bestaande woningen, is het aanvaardbaar dat hier een andere schaal en typologie wordt voorzien.
   Voor lot 1 wordt het verkavelingsplan verder gespecifieerd met een aanduiding voor een zone voor schakelwoningen en een zone voor meergezinswoningen.
   Deze verkaveling legt de basis voor een volledig nieuw bouwproject dat dus ook op specifieke plekken zich mag onderscheiden van de omgeving. Dichterbij de bestaande woningen wordt ruimte voor rijwoningen en schakelwoningen voorzien. De gesloten rijwoningen zijn niet vreemd in de omgeving want deze komen reeds aan de Antwerpsesteenweg voor. De onmiddellijke omgeving is vrij divers. Zowel vrijstaande als gekoppelde, als gesloten woonvormen komen voor. Het is dan ook moeilijk om te spreken over wat de buurt precies kenmerkt. Net die bestaande verscheidenheid wordt ook in dit project voorgesteld.
10. Water

Er werd advies gevraagd aan de Vlaamse Milieumaatschappij maar zij geven aan hier niet voor bevoegd te zijn. Verder werd op vlak van water de aanvraag grondig geanalyseerd en geadviseerd door Farys. De conclusie was de mits het voldoen aan een aantal technische randvoorwaarden het project de watertoets doorstaat. Het waterverhaal werd grondig in de waterparagraaf van dit verslag bekeken.

Sowieso zal men bij de effectieve bouwaanvraag moeten voldoen aan de nieuwe gewestelijke hemelwaterverordening.

Er is met aandacht gekeken waar er zones moeten voorzien worden om water op te vangen. Dit zowel op privaat domein (in de voorste zones) als in het openbaar domein waar wadi’s worden aangelegd om het water op te vangen en te laten infiltreren.

11. Mobiliteit

De hoofdontsluiting en enige toegang voor wagens bevindt zich aan de Antwerpsesteenweg. Er zal dus geen bijkomend autoverkeer langs de Everstraat komen. Aan de Everstraat is enkel toegang voor fietsers en wandelaars. Bijkomende verkeersbewegingen zijn uiteraard niet uit te sluiten maar het wegennet rondom de site kan de bijkomende verkeersbewegingen aan.

Dit werd ook aangetoond in de mobiliteitsstudie die opgemaakt werd voor deze aanvraag. Er kwam veel reactie op het feit dat deze tellingen tijdens corona zouden plaatsvinden. Dit kan kloppen maar de conclusie blijft dezelfde. Het bestaand wegennet, en specifiek de steenweg zelf, kan de bijkomende mobiliteit aan.

Dit betreft een verkavelingsaanvraag. De correcte berekening van het aantal parkeerplaatsen zal beoordeeld worden bij de effectieve bouwaanvraag. Wel toont de aanvrager door middel van meerdere plannen aan dat er ruimte voldoende is om dit op te vangen en binnen de parkeerrichtlijnen van de stad te vallen. Het aspect mobiliteit wordt behandeld bij de omgevingstoets.

12. Everstraat 35

Dit perceel maakt deel uit van de projectzone van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan. Dit perceel is noodzakelijk om een vlotte toegang aan de Everstraat voor fietsers en wandelaars te voorzien.

13. Werfverkeer
    Een bouwwerf brengt inderdaad een zekere overlast inzake geluid met zit mee, dit is echter onvermijdelijk bij een bouwproject. Het is aan de bouwheer om de hinder van deze bouwwerf voor de omwonenden zo beperkt mogelijk te houden. De milieuwetgeving en het politiereglement is hier in elk geval van toepassing.
14. Buren werden niet betrokken en laat geïnformeerd

Bij dergelijke grootschalige projecten raden we de ontwikkelaar steeds aan om in overleg te gaan en de buurt grondig te informeren. Dit is echter geen verplichting en het is aan de private initiatiefnemer om dit te organiseren en hierin de nodige verantwoordelijkheid te nemen. In de bezwaarschriften geeft men wel aan dat de aanvrager de omwonenden wel geïnformeerd heeft.
Er dient ook vermeld te worden dat de keuze om dit gebied te ontwikkelen al erg lang geleden gemaakt is (eerst in 2005 en erna in het gemeentelijk RUP van 2016). Bij de opmaak van die planningsinitiatieven zijne r ook infomomenten en/of openbare onderzoeken gebeurd. 

15. Waarde

Het argument van een mogelijke waardedaling is niet van stedenbouwkundige aard. Een omgevingsvergunning mag geen uitspraken doen over waarde-aspecten aangezien deze geen deel uitmaken van de beoordelingsgronden zoals bepaald in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.

16. Projectzone

Het klopt dat de projectzone in de motivatienota ruimer is dan de effectieve contour van de aanvraag. De in de motivatienota omschreven projectzone neemt de volledige projectzone mee van het ruimtelijk uitvoeringsplan. Voor de twee vrijstaande woningen aan de Antwerpsesteenweg (812 en 814) en de ene vrijstaande woning aan de Everstraat (23-25) die in de projectzone van het RUP zitten zijn voorlopig geen werken gepland. Deze vallen buiten deze aanvraag. Het is wel duidelijk dat dit project een ontwikkeling op kleinere schaal op de resterende zones van de projectzone niet hypothekeren.

17. Wadi’s

De inplanting van de wadi’s op de private moet nog in detail onderzocht worden. Hierbij zal rekening moeten gehouden worden met de bestaande bomen. Wat bertreft de wadi’s op openbaar domein worden er voorwaarden aangekoppeld aan de verkaveling en zijn er randvoorwaarden die in het technische dossier vervat zitten. Hier worden technische details aangekoppeld Wel werd dit grondig nagekeken door Farys om te concluderen dat er ruimte voldoende is. Uiteraard moet men voorzicht omspringen met de impact hiervan op de bestaande bomen en eventueel nieuw aan te planten groen. Ook de bemalingsstudie zal bij de effectieve bouwaanvraag hier dieper om in moeten gaan.

18. Publiek groen en toegang

Er is een onderscheid tussen privaat groen bij de grondgebonden woningen, collectief privaat groen bij de meergezinswoningen en publiek groen. De zone ter hoogte van Everstraat 39 is een collectief private groenzone voor de geplande meergezinswoning op lot 2. Zowel privaat groen als collectief groen zijn noodzakelijk om een project als kwaliteitsvol te bestempelen. In die zin is een private groenzone bij de meergezinswoning gewenst en zinvol.
 

Na overdracht van de voorziene publieke groenzones naar het openbaar domein kan in overleg met stad bekeken worden of er rechtstreeks toegangen gemaakt kunnen worden vanuit de aanpalende tuinzones naar de nieuwe openbare groenzones.

19. Onduidelijkheden
    • Sloopvergunning:

De aanvraag bevat een uitgebreid sloopopvolgingsplan met een duidelijke oplijsting van wat zal verdwijnen en dit zowel voor de gebouwen als de verhardingen. Deze werken staan in het teken van het bouwrijp maken van het terrein.
 

Aan de sloop worden ook voorwaarden gekoppeld om te vermijden dat het terrein te lang zou braakliggen. In afwachting tot de bouw van de woningen moet alle puin van de afbraakwerken alsook de funderingsresten worden verwijderd van het terrein. Het terrein moet op zijn oorspronkelijke niveau worden hersteld en worden ingezaaid. Dit wordt als bijzondere voorwaarde gekoppeld aan deze verkavelingsvergunning.

20. Lawaaihinder

Enige bijkomend lawaai door de nieuwe bewoners en het werfverkeer dat eraan vooraf gaat valt met deze ontwikkeling uiteraard niet uit te sluiten. Toch kan men oordelen dat deze eigen is in aan deze randstedelijke omgeving en de woonbestemming in zijn algemeenheid. Bij de effectieve bouwaanvraag kunnen de nodige maatregelen getroffen worden om te voldoen aan de milieuwetgeving.

21. Extra milieubelasting

Bij de opmaak van het RUP werd een plan-MER-screening opgemaakt om de mogelijke impact van ontwikkelingen dat het RUP toelaat, voldoende in te schatten. Een onderzoek naar de milieu-impact gebeurde dus al op het niveau van planning.

Concreet voor deze aanvraag is het niet eenvoudig om de impact van een verkaveling op vlak van milieu (bijvoorbeeld CO² van het wagenpark). Dit is veel concreter bij een echte bouwaanvraag. Er zal ook een MER-screening moeten opgemaakt worden bij de bouwdossiers. Op dat moment wordt de milieu-impact in detail onderzocht.

Voor deze aanvraag is een MER-screening toegevoegd aan het dossier. In het dossier werd gebruik gemaakt van de invulvelden in het omgevingsloket voor wat betreft de MER-screeningsnota, aangevuld met Addendum D4 - Omgeving van het project. Er wordt hieruit geconcludeerd dat er geen aanzienlijke milieueffecten op de omgeving worden verwacht. Deze conclusie is gezien de kleinschaligheid van het project aannemelijk. Er kan redelijkerwijze aangenomen worden dat een nieuw project-MER geen nieuwe of bijkomende gegevens over aanzienlijke milieueffecten kan bevatten, zodat de opmaak ervan dan ook niet noodzakelijk is. Het klopt dat elke bouwwerf effecten heeft op de omgeving, doch redelijkerwijs kan worden aangenomen dat die niet als aanzienlijk te beschouwen zijn zoals bedoeld in de MER-wetgeving. De woningen zijn qua schaal, aantal en impact niet van die aard dat een meer uitgebreide screening zinvolle extra info aan het licht zou brengen en al helemaal niet in de zin dat de opmaak van een MER zou moeten worden overwogen. De conclusie die reeds bij het volledigheidsonderzoek werd genomen, is dus terecht, de MER-screening volstaat voor deze verkaveling.

22. Mogelijkse bodemverontreiniging

Volgens het geoloket van OVAM zijn er dossiers gekend voor de site (een bodemsaneringsproject en een oriënterend bodemonderzoek). Dit is ook opgenomen in het sloopopvolgingsplan. Dit zal verder door OVAM bekeken worden.

10. OMGEVINGSTOETS

Advies Team Stadsbouwmeester

Deze ontwikkeling kent een lange historiek en werd vijf keer voorgelegd aan de Kwaliteitskamer, op 11/03/2021, 06/05/2021, 09/09/2021, 10/03/2022 en 20/10/2022. Daarnaast was er ook afstemming met Team Stadsbouwmeester.

Conclusie:

Team Stadsbouwmeester waardeert de inspanningen van de ontwerper om dit project in de loop van het traject steeds verder te gaan verfijnen.

Stedenbouwkundig ligt een heldere figuur op tafel, en met een duidelijke afbakening van de bouwzones versus het erf en het groene landschap. De woonomgeving zal erg bijzonder zijn, daarin kan een bijzondere vorm van wonen worden aangeboden. Het ontwerp van de interactie moet echter nog worden opgenomen, op deze locatie passen geen standaardrijwoningen zoals gekoppeld aan een straat. Het systeem moet van dikte en robuustheid kunnen worden voorzien, de overgangen en statuten moeten scherper worden gesteld. Het centraal erf moet erg specifiek worden, de relaties met het landschap (zowel publiek als collectief) vragen uitspraken voor de woontypologieën. Het stedenbouwkundig verkavelingsplan vraagt voldoende garanties, de interactie van het wonen versus het landschap moet in het plan worden bewezen. Vrijheidsgraden moeten worden opengehouden, maar anderzijds moeten zaken dwingend worden vastgelegd.

Team Stadsbouwmeester heeft geen verdere opmerkingen meer op voorliggend verkavelingsvoorstel, en adviseert gunstig, onder voorwaarde dat de uitwerking richting architectuur tijdens een volgende fase opnieuw kan worden opgevolgd en voorgelegd aan de Kwaliteitskamer. Daarin lag voor Team Stadsbouwmeester nog een ontwerpuitdaging die verder moet worden opgenomen.

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening 

10.1.    Functionele inpasbaarheid

Dit woonproject is een uitvoering van het gemeentelijk RUP ‘VICTOR BRAECKMANLAAN – NIEUWELAAN – ANTWERPSESTEENWEG’. Het gewestelijk RUP ‘Afbakening Grootstedelijk gebied Gent’ duidde deze zone al langer aan als een stedelijk woongebied. 

Specifiek voor deze zone werd een projectzone aangeduid met een aantal uitgangspunten zoals een mix van typologieën met maximum 50% meergezinswoningen. Hogere volumes voor meergezinswoningen en lagere volumes voor grondgebonden woningen. Hoger bouwen kan, maar vooral aan de groenzone van de Nieuwelaan. De gebouwen aan de twee bestaande wegen moeten zich inpassen in het gabarit van de aanpalende bebouwing.

Het voorstel voldoet aan de uitgangspunten van het gemeentelijk RUP. Ter hoogte van de Everstraat wordt er dwars gebouwd langs de nieuwe toegangsweg voor fietsers en wandelaars. De woningen blijven beperkt in hoogte (drie bouwlagen). Op de kop aan de kant van de Everstraat komen schakelwoningen. Verderop zijn het eengezinswoningen met dan op het eind, ter hoogte van de centrale groenzone, opnieuw schakelwoningen en meergezinswoningen. Het voorzien van een mix aan woontypologieën past zich, gelet op de bestaande mix aan woontypologieën in de buurt, zich functioneel in.

Als voorwaarde (zie verder) wordt wel opgelegd dat voor het lot voor de schakelwoning aan de Everstraat de terrassen zich niet naar de rechterkant mogen richten om de inkijk te beperken. Tegelijk is het ook zinvol om het nieuwe project een ‘gezicht’ te geven naar de straat om voor de omwonenden aan te geven dat het project openbaar en voor iedereen toegankelijk is.

10.2. Schaal en inplanting

Het gemeentelijk RUP beperkt de bouwhoogte voor de eengezinswoningen op 10 m en die voor de meergezinswoningen op 15 m. De aanvraag houdt hier rekening mee in de concrete stedenbouwkundige voorschriften. De hoogste volumes worden het verst van de bestaande woningen geplaatst en blijven op voldoende afstand van elkaar. Door een opening te laten tussen de twee meergezinswoningen aan de Nieuwelaan zal de groenzone visueel en fysiek bereikbaar zijn.

Door de gebouwen te voorzien rondom een centraal groen plein worden daar twee bouwzones voorzien. Eén ter hoogte van de achtertuinen van de woningen aan de Everstraat en één richting de groenzones van de Nieuwelaan. Aan deze laatste noordoostelijke kant is de impact naar inkijk en schaduwvorming het meest beperkt door de ligging aan de groenzone. Ter hoogte van de achtertuinen van de Everstraat wordt er overal minimum 10 m afstand bewaard. Dit is voldoende voor een bebouwing in 2de bouworde. Bovendien worden terrassen op verdiepingen niet toegestaan (zie verder).

De derde bouwzone komt dwars op de Everstraat en heeft vooral een impact naar Everstraat 37. Ook hier worden de terrassen uitgesloten voor de eengezinswoningen en worden de terrassen voor de schakelwoningen verplicht naar de straatkanten gericht en dus niet naar de aanpalende tuinzones.

De afstand van de nieuw te bouwen eengezinswoningen bedraagt iets meer dan 8 m tot de aanpalende tuin. De voorschriften laten een bouwhoogte van 10 m toe. Dit is qua impact naar de tuinzone te groot. Er wordt als voorwaarde opgenomen dat er ten allen tijde moet voldaan zijn aan de 45°-regel. Hierdoor zal de bovenste verdieping zich moeten terugtrekken van de achterkant. Deze voorwaarde geldt niet voor de schakelwoning op de hoek aangezien die in dezelfde bouwlijn ligt als de woning op het aanpalende perceel.

10.3.  Verkavelingsvoorschriften

Bij de opmaak van de verkavelingsvoorschriften zijn er veel slordigheden ingeslopen. Zo stemmen de maximale bouwdieptes tekstueel niet overeen met de plannen. Als voorbeeld wordt kavel 2 aangehaald waarbij volgens het verkavelingsplan er 12,15 m diep gebouwd kan worden maar volgens de tekst 13 m. De voorschriften werden via bijzondere voorwaarden zodanig aangepast dat het verkavelingsplan voorrang krijgt.

Bij de eengezinswoningen worden enkel terrassen op het gelijkvloers toegestaan.

Voor kavel 1 verwijst men in de voorschriften naar het inrichtingsplan maar niet naar het verkavelingsplan. Dit is onduidelijk en zorgt dus voor verwarring. Daarom wordt op het verkavelingsplan een zone voor schakelwoningen en een zone voor meergezinswoningen aangeduid. Dit wordt bij bijzondere voorwaarden aangepast om duidelijkheid te scheppen. Er wordt in de voorschriften ook over een voortuin- en zijtuinstrook gesproken terwijl deze niet op het plan staan. Deze voorschriften worden dan ook geschrapt.

Voor kavel 10 en 25 wordt opgenomen dat de terrassen op de verdiepingen zich niet mogen richten naar de aanpalende tuinzones maar wel naar het openbaar domein.

Voor kavel 9 (de schakelwoningen aan de Everstraat) worden de terrassen gericht naar de Everstraat of naar het nieuw openbaar domein en dus niet richting het aanpalend rechter perceel (Everstraat 37).

10.4.  Mobiliteitstoets

Om de aanvraag te toetsen aan de goede ruimtelijke ordening, bekijken we de voorgestelde parkeeroplossingen. De Stad beoogt de leefbaarheid en kwaliteit van de stad te bewaren en zelfs te versterken zonder de parkeeroverlast op de omgeving zonder meer te verhogen. De Stad stelde hiertoe een set van fiets- en autoparkeerrichtlijnen op, opgenomen in het Parkeerplan Gent, deel uitmakend van het Mobiliteitsplan van de Stad.  De parkeerrichtlijnen worden gebruikt om aan de hand van objectieve criteria de gewenste parkeerratio te berekenen:

1. Type functie: wonen
2. Ligging: witte zone
3. Grootte: 64 wooneenheden

Rekening houdend met bovenstaande, vragen de parkeerrichtlijnen 51 à 128 autoparkeerplaatsen voor de bewoners, en 13 à 32 parkeerplaatsen voor bezoekers. Het aantal fietsenstallingen kan op dit moment nog niet exact bepaald worden, maar het bedraagt minimaal 2 plaatsen per wooneenheid (voor de 1e slaapkamer), aangevuld met 1 extra plaats per bijkomende slaapkamer.

AUTOPARKEREN

Het gaat hier om een verkavelingsaanvraag en nog geen concreet bouwdossier. In wat hieronder volgt wordt een berekening gemaakt op basis van de aangeleverde plannen van een mogelijkse invulling voor de bouw. Op die manier kan er alvast nagegaan worden of er voldoende ruimte is om het parkeervraagstuk op te vangen. Het is positief dat men hier tijdig voldoende rekening mee houdt.

Volgens de parkeerrichtlijnen moet men minimaal 51 parkeerplaatsen (max 128) voor de bewoners voorzien, maar er worden er slechts 44 ingericht in de ondergrondse garage. Om deze afwijking te motiveren voorziet de aanvrager 2 deelwagens aan de oprit van het project. De richtlijnen laten een afwijking toe van maximum 20% van het aantal noodzakelijke plaatsen, waarbij 1 deelwagen 4 andere auto’s vervangt. De 2 voorziene deelwagens vervangen bijgevolg 8 parkeerplaatsen, waardoor het aantal voorziene parkeerplaatsen in theorie voldoet. Er werd bijkomend een “langdurige” (met een proefperiode van 6 maanden) overeenkomst toegevoegd met een officiële deelwagenaanbieder (Partago) om deze theoretisch afwijking ook te realiseren in praktijk.

Voor de bezoekers dient men 13 à 32 vrij toegankelijke plaatsen in te richten, wat in dit nieuw voorstel voldaan wordt. De inrichting van deze plaatsen is comfortabel.

FIETSPARKEREN

Aangezien het hier een verkavelingsvergunning betreft, worden de fietsenstallingen nog niet in detail berekend. Minimaal dient men voor elke wooneenheid 2 plaatsen te voorzien voor de 1e slaapkamer, en 1 bijkomende plaats voor elke bijkomende slaapkamer. Alle fietsenstallingen voor de bewoners moeten vlakbij de respectievelijke woningen liggen, en overdekt en afsluitbaar ingericht worden, ook de fietsenstallingen bij de eengezinswoningen. 10% van de fietsenstallingen moeten voor buitenmaatse fietsen ingericht worden.

Er worden 10 fietsparkeerplaatsen voor bezoekers ingericht, wat voldoende is. Deze zijn comfortabel en vlot bereikbaar.

De Nota fiets- en autoparkeerrichtlijnen is géén op zichzelf staand, verordenend instrument maar houdt wél rekening met de decretaal vastgestelde beoordelingselementen die de goede ruimtelijke ordening mee vorm geven. In die zin is deze nota dan ook te beschouwen als ‘beleidsmatig gewenst met betrekking tot de mobiliteitsimpact’, in de zin van art. 4.3.1 §2 2° a) van de Vlaamse codex ruimtelijke ordening.

CIRCULATIE
Er werd gekozen om de hoofdontsluiting voor wagens te voorzien aan de Antwerpsesteenweg en enkel fiets- en wandelverkeer aan de Everstraat toe te laten. Dit is ingegeven vanuit het feit dat de Everstraat een woonstraat is waar de impact van meer verkeersbewegingen groter is dan extra verkeer op de steenweg. Dit is een duidelijke ontwerpkeuze die ook juridisch toegelaten is volgens het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan.

10.5.  Sloop

Om het terrein bouwrijp te maken worden alle bestaande constructies gesloopt en verhardingen verwijderd. Er is een uitgebreid sloopopvolgingsplan aan het dossier gekoppeld. De sloop van de constructies kan gunstig beoordeeld worden. Er is voldoende duidelijkheid over de realisatie van een woonproject met deze verkaveling. De vrijstaande woning aan de Everstraat vormt door het vrijstaand karakter geen deel uit van een harmonieus geheel van woningen. De gebouwen aan de Everstraat staan telkens ander ingeplant zonder aaneengesloten of duidelijk geheel.

In afwachting tot de bouw van de woningen moet alle puin van de afbraakwerken alsook de funderingsresten worden verwijderd van het terrein. Het terrein moet op zijn oorspronkelijke niveau worden hersteld en worden ingezaaid. Dit wordt opgelegd als voorwaarde.

10.6  Openbaar domein

Wegenis/rooilijn

De aanleg van de wegen met een andere materialisatie (karrenspoor versus 2 m beton/2m grindgazon) maakt duidelijk voor wie deze toegankelijk zijn. Het wagenverkeer en het ander verkeer wordt op die manier duidelijk gescheiden. Dit komt de verkeersveiligheid ten goede.

Met de twee toegangen wordt de doorwaadbaarheid van dit gebied tussen de Everstraat, Antwerpsesteenweg en de Nieuwelaan verhoogd. Dit is positief.

Op het vlak van circulatie is het ontwerp hoogstaand. Door te kiezen voor een geclusterde parking en een autovrij binnengebied staat de leefkwaliteit en verkeersveiligheid voorop. Het openbaar domein kan worden ingericht in functie van ontmoeting, spel, hemelwaterinfiltratie,… Ook het scheiden van het harde en zachte verkeer komt de leefbaarheid en verkeersveiligheid van de bewoners ten goede.

Groen

De aanvraag voorziet in een centrale groenzone tussen de bouwblokken van circa 1.300 m². Tussen de meergezinswoningen aan de Nieuwelaan en verderop richting de Nieuwelaan wordt nog een groenzone (ca. 1.700 m²) overgedragen naar de stad. Samen met de andere gronden langsheen de Nieuwelaan, die al eigendom zijn van de stad, wordt er zo een aaneengesloten openbare groenstructuur langsheen de Nieuwelaan ingericht. Deze groenzone is zichtbaar en bereikbaar vanuit het project door de openingen tussen de twee meergezinswoningen. De verkaveling voorziet dus zowel nieuw openbaar groen tussen de bouwblokken alsook een visuele en fysieke verbinding met de groenstructuur langs de Nieuwelaan.

Het voorziene van een centrale groenstructuur is slim en doordacht en resulteert in aaneengesloten openbaar groen waarbij er meer biologische waarde kan gecreëerd worden dan bij versnipperd groen.

Wat de bestaande te behouden bomen en bos betreft. De opvolging van werkzaamheden (sloop en aanleg) nabij bestaande bomen / bos moet worden opgevolgd door een gecertificeerd bomendeskundige. De nodige posten hiervoor moeten opgenomen worden in het technisch dossier. We merken nog op dat de te behouden bomen op het verkavelingsplan ‘nieuwe toestand’ VA_VP_N niet volledig overeenstemt met het grondplan ‘nieuwe toestand’ BA_ACAOMV_P_N_5E_Grondplan Nieuwe Toestand. Het Grondplan Nieuwe Toestand is het correcte plan voor wat betreft de te behouden en te verwijderen bomen.

CONCLUSIE 

Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 Verval van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden  – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning

Artikel 102. – 103. § 1. Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden waarbij geen nieuwe wegen worden aangelegd of het tracé van bestaande gemeentewegen niet moet worden gewijzigd, verbreed of opgeheven, vervalt van rechtswege als:

1°binnen een termijn van vijf jaar na de afgifte van de definitieve omgevingsvergunning niet is overgegaan tot registratie van de verkoop, de verhuring voor meer dan negen jaar of de vestiging van erfpacht of opstalrecht ten aanzien van ten minste één derde van de kavels

2°binnen een termijn van tien jaar na de afgifte van de definitieve omgevingsvergunning niet is overgegaan tot dergelijke registratie ten aanzien van ten minste twee derde van de kavels.

Voor de toepassing van het eerste lid:

1°wordt met verkoop gelijkgesteld: de nalatenschapsverdeling en de schenking, met dien verstande dat slechts één kavel per deelgenoot of begunstigde in aanmerking komt;

2°komt de verkoop, de verhuring voor meer dan negen jaar, of de vestiging van erfpacht of opstalrecht van de verkaveling in haar geheel niet in aanmerking;

3°komt alleen de huur die erop gericht is de huurder te laten bouwen op het gehuurde goed in aanmerking.

Voor de toepassing van het eerste lid wordt tijdige bebouwing door de verkavelaar conform de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden, met verkoop gelijkgesteld.

§ 2. Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden waarbij nieuwe wegen worden aangelegd of waarbij het tracé van bestaande gemeentewegen gewijzigd, verbreed of opgeheven wordt, vervalt van rechtswege als:

1°binnen een termijn van vijf jaar na de afgifte van de definitieve omgevingsvergunning niet is overgegaan tot de oplevering van de onmiddellijk uit te voeren lasten of tot het verschaffen van waarborgen betreffende de uitvoering van deze lasten op de wijze, vermeld in artikel 75;

2°binnen een termijn van tien jaar na de afgifte van de definitieve omgevingsvergunning niet is overgegaan tot registratie van de in paragraaf 1 vermelde rechtshandelingen ten aanzien van ten minste één derde van de kavels;

3°binnen een termijn van vijftien jaar na de afgifte van de definitieve omgevingsvergunning niet is overgegaan tot registratie van de in paragraaf 1 vermelde rechtshandelingen ten aanzien van ten minste twee derde van de kavels.

Voor de toepassing van het eerste lid wordt tijdige bebouwing door de verkavelaar conform de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden, met verkoop gelijkgesteld.

§ 3. Als de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden uitdrukkelijk melding maakt van de verschillende fasen van het verkavelingsproject, worden de termijnen van verval, vermeld in de paragrafen 1 tot en met 2, gerekend per fase. Voor de tweede en volgende fasen worden de termijnen van verval dientengevolge gerekend vanaf de aanvangsdatum van de betrokken fase.

§ 4. Het verval, vermeld in paragraaf 1 en 2, 2° en 3°, geldt slechts ten aanzien van het niet bebouwde, verkochte, verhuurde of aan een erfpacht of opstalrecht onderworpen gedeelte van de verkaveling.

§ 5. Onverminderd paragraaf 4, kan het verval van rechtswege niet worden tegengesteld aan personen die zich op de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden beroepen als zij kunnen aantonen dat de overheid na het verval en ten aanzien van een of meer van hun kavels binnen de verkaveling, wijzigingen aan deze omgevingsvergunning heeft toegestaan of stedenbouwkundige of bouwvergunningen of stedenbouwkundige attesten heeft verleend in zoverre deze door de hogere overheid of de rechter niet onrechtmatig werden bevonden.

§ 6. De Vlaamse Regering kan maatregelen treffen aangaande de kennisgeving van het verval van rechtswege.

Artikel 103. De termijnen van vijf, tien of vijftien jaar, vermeld in artikel 102, worden geschorst zolang een beroep tot vernietiging van de omgevingsvergunning aanhangig is bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen, overeenkomstig hoofdstuk 9, behoudens als de verkaveling in strijd is met een vóór de datum van de definitieve uitspraak van de Raad van kracht geworden ruimtelijk uitvoeringsplan. In dat laatste geval blijft het eventuele recht op planschadevergoeding desalniettemin behouden.

De termijnen van vijf, tien of vijftien jaar, vermeld in artikel 102, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de archeologische opgraving, omschreven in de bekrachtigde archeologienota overeenkomstig artikel 5.4.8 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 en in de bekrachtigde nota overeenkomstig artikel 5.4.16 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, met een maximumtermijn van een jaar vanaf de aanvangsdatum van de archeologische opgraving.

De termijnen van vijf, tien of vijftien jaar, vermeld in artikel 102, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de bodemsaneringswerken van een bodemsaneringsproject waarvoor de OVAM overeenkomstig artikel 50, § 1, van het Bodemdecreet van 27 oktober 2006 een conformiteitsattest heeft afgeleverd, met een maximumtermijn van drie jaar vanaf de aanvangsdatum van de bodemsaneringswerken.

De termijnen van vijf, tien of vijftien jaar, vermeld in artikel 102, worden geschorst zolang een bekrachtigd stakingsbevel, zoals vermeld in titel VI, niet wordt ingetrokken, hetzij niet wordt opgeheven bij een in kracht van gewijsde gegane beslissing. De schorsing eindigt van rechtswege wanneer geen opheffing van het stakingsbevel wordt gevorderd of geen intrekking wordt gedaan binnen een termijn van twee jaar vanaf de bekrachtiging van het stakingsbevel.

Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning

Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.

De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.

Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:

1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;

2° het betrokken publiek;

3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;

4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;

5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;

6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.

Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:

1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;

2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;

3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.

Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.

In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:

1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;

2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;

3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.

Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.

Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:

1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;

2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;

3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.

De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.

Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.

Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.

Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.

Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning

Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:

1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;

2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;

3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:

a)        een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;

b)       het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;

4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.

Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:

1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;

2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;

3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.

Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.

Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.

Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.

De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.

Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.

Mededeling

Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.