Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.
Het college van burgemeester en schepenen weigert de aanvraag.
WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?
MONDZORG ZUID Comm.V met als contactadres Franklin Rooseveltlaan 102, 9000 Gent heeft een aanvraag (OMV_2023132206) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 16 oktober 2023.
De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:
• Onderwerp: het slopen en herbouwen van een eengezinswoning en het verbouwen van het achterliggend gebouw
• Adres: Muinkkaai 15, 9000 Gent
• Kadastrale gegevens: afdeling 4 sectie D nr. 2560X7
Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 3 januari 2024.
De aanvraag volgde de gewone procedure.
Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 26 maart 2024.
OMSCHRIJVING AANVRAAG
1. BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT
Het perceel waarop de aanvraag betrekking heeft, bevindt zich langsheen de Muinkkaai in het centrum van de stad vlakbij Gent-Zuid. De betreffende straatzijde wordt gekenmerkt door ruime burgerwoningen van 3 bouwlagen met een hellend dak. Aan de overzijde van de straat is de Schelde gelegen. Op voorliggend perceel bevindt zich een eengezinswoning in gesloten verband bestaande uit 3 bouwlagen en een zadeldak. Achteraan op het perceel bevindt zich een bestaande loods met een oppervlakte van 91,70m2.
Het perceel heeft een totale kadastrale oppervlakte van 197m2.
Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
Sloop en nieuwbouw eengezinswoning aan de straatzijde
De aanvraag omvat het bouwen van een nieuwe eengezinswoning in gesloten verband na het slopen van de bestaande woning. De nieuwe woning wordt voorzien ter hoogte van de rooilijn. De woning telt ter hoogte van de voorgevel 3,5 bouwlagen en een teruggetrokken 4de bouwlaag. Ter hoogte van de achtergevel telt de woning 4 volwaardige bouwlagen. De woning wordt afgewerkt met een plat dak. Hierbij bedraagt de kroonlijsthoogte ter hoogte van de voorgevel 12,30m gemeten vanaf het trottoirpeil. De kroonlijsthoogte van de teruggetrokken bouwlaag en tevens de kroonlijsthoogte ter hoogte van de achtergevel bedraagt 14,27m. Hierbij wordt ter hoogte van de voorgevel aangesloten op de kroonlijsthoogte van het rechter aanpalende pand. De bouwdiepte op het gelijkvloers bedraagt 12,00m. De bouwdiepte op de verdieping bedraagt 10,70m. De gevels worden afgewerkt in een betonstructuur gecombineerd met aluminium buitenschrijnwerk in een wit/beige tint.
Indeling
De woning wordt op het gelijkvloers ingericht met een ontvangstruimte met apart toilet en doorgang naar de nevenfunctie in het achterliggende bijgebouw. Verder omvat het gelijkvloers een ruimte die ingericht wordt als berging / keuken / eetplaats en die volgens de beschrijvende nota zowel voor de woonfunctie als de nevenfunctie zal gebruikt worden. Aan deze ruimte wordt een 2de apart toilet gekoppeld. Op de eerste verdieping wordt aan de voorzijde een polyvalente ruimte voorzien, centraal de trappenhal met apart toilet en achteraan een slaapkamer met douchecel. Op de 2de verdieping wordt aan de voorzijde een keuken ingericht, centraal de trappenhal en aan de achterzijde een slaapkamer met douchecel. Op de 3de verdieping wordt aan de voorzijde een inpandig terras voorzien, centraal de trappenhal en achteraan een leefruimte.
Terrassen
Op de eerste verdieping wordt het plat dak van de gelijkvloerse aanbouw gedeeltelijk ingericht met een terras (ca.2,30m2) en voor het overige gedeelte aangelegd als groendak.
Ook ter hoogte van de tweede verdieping wordt achteraan, binnen het voorziene bouwvolume een beperkte terras (ca. 1,80m2) voorzien. Op de 3de verdieping wordt aan de straatzijde, binnen het voorziene bouwvolume, een terras voorzien met een oppervlakte van ca. 13,53m2.
Verbouwen achterliggende loods
De achterliggende loods zal worden ingericht als tandartspraktijk (vrij beroep). De tandartsenpraktijk wordt voorzien als nevenfunctie bij de eengezinswoning. Hierbij zal deze bestaande loods een nieuwe dakafwerking krijgen, geïsoleerd worden langs de binnenzijde en intern voorzien worden van enkele voorzetwanden. Er gebeuren geen volume-uitbreidingen aan dit bestaande bijgebouw. De nieuwe dakafwerking wordt voorzien in geïsoleerde panelen met golfplaat afwerkingsplaten.
Hoofdfunctie – nevenfunctie
De tandartsenpraktijk zal volgens de beschrijvende nota een totale oppervlakte van 98,1m2 bedragen. De woonfunctie een oppervlakte van 128m2. De gemeenschappelijke delen (inkom, gang, toilet) hebben een oppervlakte van 27,80m2.
Noot van de omgevingsambtenaar:
Na nameting op de plannen blijken de in de beschrijvende nota aangegeven oppervlaktes niet correct. Op basis van de plannen bedragen de oppervlaktes de volgende:
De netto vloeroppervlakte van de tandartsenpraktijk bedraagt 86,85m2.
De netto vloeroppervlakte van de private eengezinswoning bedraagt 87,58m2 (exclusief de gelijkvloerse ‘waskeuken / berging / eetplaats’ met aangrenzend toilet). De netto vloeroppervlakte van de gemeenschappelijke delen (inkom, gang, toilet) bedraagt 41,84m2.
Ophoging scheidingsmuren
Het nieuw te bouwen pand brengt wijzigingen mee aan de scheidingsmuren. Ter hoogte van de rechter aanpalende wordt de scheidingsmuur vanaf een bouwdiepte van ca. 8m, over een diepte 2,70m, opgehoogd met maximaal 1,92m met de grootste ophoging ter hoogte van de achtergevel. Vanaf een bouwdiepte van 10,70m wordt de scheidingsmuur over een diepte van 1,30m verlaagd 5,71m en voor de volgende 2,70m verlaagd met 7,86m.
Ter hoogte van de linker aanpalende wordt de scheidingsmuur tot een bouwdiepte van 10,05m opgehoogd met maximaal ca. 2,87m; voor de volgende 0,65m opgehoogd met 11,99m en voor de volgende 1,30m opgehoogd met 2,09m.
De onbebouwde ruimte op het perceel (32,80 m²) wordt ingericht met een toegangspad (7,20m2) die vanaf de achtergevel van de woning toegang voorziet naar het achterliggende bijgebouw. Het overige gedeelte van de onbebouwde ruimte wordt voorzien als groene tuinzone.
Er wordt een gescheiden riolering voorzien tot aan de rooilijn. Er wordt een hemelwaterput voorzien met een capaciteit van 10.000 liter. Er wordt geen infiltratievoorziening geplaatst. Er wordt ook geen septische put voorzien.
2. HISTORIEK
Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:
Stedenbouwkundige vergunningen
* Op 07/05/1979 werd een vergunning afgeleverd voor veranderingswerken aan woning, verbouwen van gelijkvloers tot 2 garages, kelder te dichten en trapzaal verplaatsen. (KW M-2-79)
* Op 11/01/1982 werd een vergunning afgeleverd voor het afkappen en bezetten van de voorgevel met rustieke plaketten in overeenstemming met aanpalende gevel. (1981/1382)
* Op 02/03/1993 werd een weigering afgeleverd voor de verbouwing van een achterbouw tot 9 studio’s. (1992/705)
BEOORDELING AANVRAAG
3. EXTERNE ADVIEZEN
Volgende externe adviezen zijn gegeven:
Gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig advies van De Vlaamse Waterweg nv - Afdeling Regio West afgeleverd op 21 februari 2024 onder ref. AB/2024/022. Het integrale advies kan worden nagelezen op het omgevingsloket.
Samenvatting:
Het voorwerp van de aanvraag is gelegen langs de bevaarbare waterloop Nederschelde BV501 in het beheer van De Vlaamse Waterweg N.V.. De werken vinden plaats op ca. 12m van deze waterloop. Het projectgebied is niet gelegen in een pluviaal of fluviaal overstromingsgevoelig gebied.
Watertoets
Voorliggende aanvraag omvat de sloop en herbouw van een eengezinswoning alsook de verbouwing van een bijgebouw. Deze activiteiten kunnen een negatief effect hebben op de lokale waterhuishouding.
De aanvrager plaatst een hemelwaterput van 10.000l maar vraagt een afwijking op de verplichting tot het plaatsen van een infiltratievoorziening uit de gewestelijke stedenbouwkundige verordening (GSV) hemelwater. Het perceel inclusief hoofd- en bijgebouw is niet kleiner dan 120m2 en valt bijgevolg nog wel binnen het toepassingsgebied van de GSV hemelwater.
De Vlaamse Waterweg N.V. is van mening dat plaatsgebrek geen afdoende motivatie is om af te wijken van de verplichting een infiltratievoorziening te plaatsen gezien er wel twee gebouwen op een perceel >120m2 geplaatst worden. Het is echter de stad Gent als vergunningverlenende overheid die hierover de eindbeslissing draagt en hierover een gemotiveerd besluit dient te nemen.
Specifieke voorwaarden en of maatregelen
In het document “toetsing Groendak” is duidelijk dat de aanvrager ook hemelwaterhergebruik voorziet in het bijgebouw, zie sanitair verbruik voor bezoekers. Op het rioleringsplan is echter enkel een aanzuigleiding naar het hoofdgebouw voorzien. De plannen dienen overeen te komen met de tekstuele duiding. Indien in het bijgebouw sanitair voorzien wordt, dienen hiervoor ook leidingen voorzien te worden. In het geval dat de toiletten voor personeel en bezoekers zich in het hoofdgebouw bevinden, dient dat als dusdanig aangegeven te worden.
In het geval dat de verplichting tot het plaatsen van infiltratievoorziening niet vervalt, kan de aanvrager nagaan of hij geen verhoogd hergebruik van hemelwater heeft gezien er ook hergebruik is in sanitair voor medewerkers en bezoekers en een eventuele infiltratievoorziening daarop dimensioneert. Hiervoor kan gebruik gemaakt worden van de rekentool “hemelwaterhergebruik” van de coördinatiecommissie integraal waterbeleid (CIW) via https://www.integraalwaterbeleid.be/watertoetsinstrument/
Besluit
Aangevuld met bovenstaande maatregelen en voorwaarden, is het voorwerp van de aanvraag in overeenstemming met de doelstellingen en beginselen zoals geformuleerd in het gecoördineerde decreet integraal waterbeleid. De Vlaamse Waterweg N.V. brengt daarom een voorwaardelijk gunstig advies uit.
De stad Gent dient te oordelen over de afwijkingsvraag hierboven beschreven.
Voorwaardelijk gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 19 januari 2024 onder ref. 072064-001/PJ/2024. Het integrale advies kan worden nagelezen op het omgevingsloket.
Samenvatting:
De brandweer heeft geen bezwaar tegen het verbouwen van eengezinswoning met nevenfunctie
tandartsenpraktijk, mits:
- (Autonome) rookmelders te voorzien op iedere bouwlaag van de woning en in de praktijk.
- Een snelblusser (water/schuim – 6 liter) te voorzien in de ontvangstruimte en de praktijk.
- Veiligheidsverlichting en pictogrammen te voorzien langs het evacuatietraject van de praktijk tot de voordeur.
Bijzondere aandachtspunten:
Het hoofdgebouw (eengezinswoning) strekt zich uit over 4 bovengrondse bouwlagen. Dit gebouw kan op een later moment niet zomaar een bestemmingswijziging krijgen naar bvb een kantoorfunctie of uitbreiding van de praktijk, gezien het KB van 7/7/1994 compartimenten van meer dan 3 bouwlagen verbiedt. Eengezinswoningen zijn uitgesloten van dit KB.
Het verhuren van de woning aan derden wordt niet toegelaten.
4. TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN
4.1. Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg
Het project ligt in woongebied met cultureel, historische en/of esthetische waarde volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
De gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde. In deze gebieden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud.
Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.
Het project ligt in het bijzonder plan van aanleg BINNENSTAD - DEEL ZUID, goedgekeurd op 29 november 2002, en is bestemd als zone B voor woningen en tuinen.
De aangevraagde handelingen zijn getoetst op hun conformiteit met de stedenbouwkundige voorschriften van de geldende plannen. De aanvraag is niet in overeenstemming met volgende stedenbouwkundige voorschriften van het bijzonder plan van aanleg:
1/ Artikel 3.3.5: Bouwhoogte
De referentiebouwhoogte voor voorliggende site bedraagt 10m. De kroonlijst van nieuwe gebouwen moet gevat worden binnen een marge waarvan de grenzen zich tien procent hoger of lager dan de aangeduide referentiehoogte bevinden.
Toetsing: niet conform: Voorliggende aanvraag voorziet ter hoogte van de voorgevel een kroonlijsthoogte van 12,30m gemeten vanaf het trottoirpeil. De kroonlijsthoogte van de teruggetrokken bouwlaag en tevens de kroonlijsthoogte ter hoogte van de achtergevel bedraagt 14,27m.
Artikel 4.4.9/1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijk Ordening bepaalt dat het vergunningverlenende bestuursorgaan bij het afleveren van een omgevingsvergunning mag afwijken van de stedenbouwkundige voorschriften van een bijzonder plan van aanleg, voor zover dit plan ouder is dan 15 jaar.
Artikel 4.3.1, § 1, 1° bepaalt tevens dat de toetsing aan de goede ruimtelijke ordening onverminderd blijft gelden. Een afwijking kan bijgevolg enkel toegestaan worden indien deze uitgaat van de goede ruimtelijke ordening, waarbij het ‘verhogen van het ruimtelijk rendement’ een nieuw onderdeel is. Om de kansen die deze verruimde afwijkingsmogelijkheden bieden te stroomlijnen met de principes van Ruimte voor Gent (het ruimtelijk structuurplan), werd de beleidsnota Ruimtelijk rendement in relatie tot Ruimte voor Gent opgesteld. In deze beleidsnota worden per deelruimte (binnenstad, kernstad, groeistad, buitengebied) de principes van het BPA waarop al dan niet kan afgeweken worden, besproken. Deze afweging wordt telkens gemaakt in relatie tot de principes van Ruimte voor Gent. De toetsing met de goede ruimtelijke ordening en het beleidskader Ruimtelijk rendement in relatie tot Ruimte voor Gent kan teruggevonden worden onder de rubriek ‘Omgevingstoets’.
Binnen een stadsregionaal knooppunt kan een stedelijke schaal worden toegepast.
De aangevraagde ophoging tot 4 bouwlagen valt onder deze toepassing en is ook ruimtelijk verantwoord in zijn omgeving, daarom wordt deze bouwhoogte positief beoordeeld.
2/ Artikel 3.3.6: dakvorm
Conform Het BPA moet elk hoofdgebouw en elk ander gebouw met meer dan één bouwlaag bedekt worden met hellende daken. De nok wordt evenwijdig met de voorgevel geplaatst. De dakhelling van deze gebouwen moet gevat worden binnen een hoek tussen 35 en 55 graden met het horizontale (gevel)vlak. De aanzet van het dakvlak valt gelijk met de kroonlijst.
Alle hellende daken worden voorzien met dakbedekking uit duurzame materialen zoals dakpannen, kunst- en natuurleien, zink en koper. Het gebruik van golfplaten en bitumenmaterialen als dakbedekking is niet toegestaan.
Toetsing: niet conform: voorliggende aanvraag realiseert de afwerking van het hoofdvolume met een plat dak. De dakafwerking van het hellend dak van het bijgebouw wordt voorzien in golfplaten.
Overeenkomstig artikel 4.4.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan beperkt afgeweken worden van de stedenbouwkundige voorschriften van een bijzonder plan van aanleg, wat betreft de perceelsafmetingen, de afmetingen en de inplanting van de constructies, de dakvorm en de gebruikte materialen. Afwijkingen kunnen niet worden toegestaan voor wat betreft de bestemming, de maximaal mogelijke vloerterreinindex en het aantal bouwlagen.
Dakvorm hoofdgebouw:
De afwijkingen binnen huidige aanvraag hebben betrekking op de dakvorm. Deze afwijking op het BPA inzake de dakvorm waarbij het hoofdvolume wordt afgewerkt met een plat dak is aanvaardbaar. Het voorzien van een plat dak beantwoordt aan een meer hedendaagse architectuur. Vanuit ruimtelijk oogpunt is er geen bezwaar tegen het voorzien van een plat dak. De impact op de aanpalers en de omgeving is beperkt. De afwijking heeft geen negatieve impact op de samenhang van de omgeving.
Materiaalgebruik dakbedekking bijgebouw:
De voorziene afwerking van het hellend dak van het bijgebouw met golfplaten is aanvaardbaar. Het dak van het bijgebouw wordt voorzien van geïsoleerde panelen met golfplaat afwerkingsplaten. Hierbij wordt geoordeeld dat het dak op een duurzame wijze wordt geïsoleerd en afgewerkt. Bovendien leent bijgebouw, door zijn industrieel karakter, zich tot de afwerking met golfplaten. De afwijking heeft geen negatieve impact op de samenhang van de omgeving.
4.2. Vergunde verkavelingen
De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.
4.3. Verordeningen
Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 24 april 2023, van kracht sinds 23 juni 2023.
Het ontwerp is niet in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement, volgende punten worden besproken:
- Artikel 2.17: Scheidingsmuren
De scheidingsmuur tussen twee platte daken van aanpalende gebouwen moet minstens 20cm boven het hoogste dakvlak uitsteken.
Toetsing: niet conform: De scheidingsmuur tussen het plat dak van het hoofdgebouw van voorliggende nieuwbouw woning en dat van de linkerbuur voldoet niet aan bovenstaand artikel.
De vrije hoogte is evenwel voldoende ruim om de dakconstructie aan te passen zodat voldaan wordt aan artikel 2.17, zonder dat de woonkwaliteit in het gedrang komt.
Zonder verhoging van de scheidingsmuren dient de hoogte tussen de twee platte daken van de aanpalende gebouwen minstens 20 cm boven het hoogste dakvlak uit te steken. Hierbij mag de vrije hoogte tussen de vloer en het plafond van de achterbouw niet lager zijn dan 2,50m (nieuwbouw).
- Artikel 3.6: Septische put
Dit artikel verplicht de plaatsing van een septische put bij nieuwbouw of bij verbouwingen van het gelijkvloers en/of de kelder die voor gevolg hebben dat het afvoerstelsel van afval- en hemelwater kan worden aangepast.
Het college van burgemeester en schepenen kan bij gemotiveerde beslissing een afwijking van bovenstaande verplichting toestaan indien het technisch niet mogelijk is om een septische put te plaatsen
Toetsing: niet conform: Er is geen septische put getekend op het plan. Er zijn evenwel geen indicaties die aantonen dat het voorzien van een septische put niet mogelijk is. Er moet bijgevolg blijvend voorzien worden in een septische put (hetzij door het plaatsen van een nieuwe septische put, hetzij door hergebruik van de bestaande). Enkel alle toiletten dienen aangesloten te worden op de septische put.
- Artikel 4.18: eengezinswoning
De minimum vloeroppervlakte van de woonkamer in een eengezinswoning bedraagt 24m2. Als de zitruimte en de eetruimte geen geheel vormen, worden beide samen geteld. Als de keuken geïntegreerd is in de woonkamer, moet de woonkamer 3m2 groter zijn, met uitzondering van woningen met slechts 1 slaapkamer.
Een eengezinswoning moet minstens één slaapkamer bezitten met een minimum vloeroppervlakte van 11m2. De minimum vloeroppervlakte van eventuele overige slaapkamers bedraagt 7m2.
Een eengezinswoning moet een individuele functionele berging binnen de woning hebben van minimum 3m2.
Toetsing: niet conform: Voorliggende aanvraag voorziet op het gelijkvloers in een ruimte ‘waskeuken / berging / eetplaats’ die volgens de beschrijvende nota zal worden ingezet voor gedeeld gebruik voor zowel de eengezinswoning als de nevenfunctie. Op de eerste verdieping wordt een ‘polyvalente ruimte’ voorzien. Naast deze ruimtes beschikt de eengezinswoning slechts over een effectieve private woonkamer van 13,46m2 (op de 2de verdieping). Dit is niet aanvaardbaar. Hierbij wordt niet voldaan aan de minimale comforteisen. De eengezinswoning moet naast de gedeelde ruimte op het gelijkvloers, over een voldoende grootte private leefruimte beschikken. Gezien het hier gaat om een nieuwbouw eengezinswoning, is het niet mogelijk om af te wijken op de minimale oppervlaktenormen.
Indien de ‘polyvalente ruimte’ (14,40m2) zou worden ingericht als leefruimte of eetplaats bij de eengezinswoning, kan de eengezinswoning wel over een voldoende grootte leefruimte beschikken.
De eengezinswoning zal ook enkel over de noodzakelijke berging beschikken indien de gelijkvloerse ‘waskeuken / berging / eetplaats’ effectief in gebruik kan blijven bij de eengezinswoning. Indien deze gelijkvloerse ruimte niet bij de eengezinswoning behoort, beschikt de eengezinswoning niet over voldoende noodzakelijke berging. Gedeeld gebruik van deze ruimte is aanvaardbaar, maar de ruimte mag geenszins enkel dienstig zijn bij de nevenfunctie.
Bijkomend beschikt de eengezinswoning over 2 slaapkamers met beide een oppervlakte van respectievelijk 10,01m2 en 9,82m2. Hierbij beschikt de woning niet over minstens één slaapkamer met een minimum oppervlakte van 11m2. Dit is niet aanvaardbaar. Er wordt niet voldaan aan de minimale comforteisen. Gezien het hier gaat om een nieuwbouw eengezinswoning, is het niet mogelijk om af te wijken op de minimale oppervlaktenormen.
Er wordt geoordeeld dat de aanvraag zoals nu voorligt niet voldoet aan de minimale oppervlaktenormen. De woning beschikt evenwel over voldoende netto vloeroppervlakte om te voorzien in een kwalitatieve eengezinswoning. De inrichting van de woning moet herbekeken worden zodat voldaan wordt aan de noodzakelijke minimale oppervlaktenormen. Gezien het hier gaat om een nieuwbouw eengezinswoning, is het niet mogelijk om af te wijken op de minimale oppervlaktenormen.
Gewestelijke verordening hemelwater
De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023. (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023)
Zie waterparagraaf.
Gewestelijke verordening toegankelijkheid
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.
De aanvraag voorziet gedeeltelijk op het gelijkvloers alsook in het vrijstaande bijgebouw in een tandartsenpraktijk met een publiek toegankelijke netto vloeroppervlakte van 98,10 m2 (gemeenschappelijke delen niet meegerekend). Cfr. artikel 3 van de verordening moet de toegang van een publiek toegankelijke ruimte kleiner dan 150m² voldoen aan artikel 10 §1, artikel 12 tot en met 14, artikel 16, 18, 19, artikel 22 tot en met 25 en artikel 33. Die verplichting geldt echter niet bij verbouwingswerken als de normen alleen gehaald kunnen worden door werkzaamheden die constructief niet in verhouding staan tot de gevraagde verbouwing.
Het ontwerp is niet overeenstemming met deze verordening en wijkt af op volgende punten:
Artikel 18 bepaalt dat niveauverschillen tot en met 18cm, zowel binnen als buiten, moeten overbrugd worden met minstens een helling, met uitzondering van niveauverschillen tot twee cm in buitenruimtes of niveauverschillen tot twee cm bij een overgang tussen binnen- en buitenruimtes.
TANDARTSPRAKTIJK
Zowel ter hoogte van de toegangsdeur aan de straatzijde Muinkkaai, die dienstig is als inkomzone voor zowel de eengezinswoning als de tandartspraktijk, alsook ter hoogte van de achterdeur die via de tuinzone de tandartsenpraktijk bereikbaar maakt, wordt een niveauverschil van 7cm voorzien. Hierbij wordt geen helling voorzien. Dit is strijdig met de verordening. De aanvraag moet in overeenstemming worden gebracht met de verordening door het integraal verlagen van het gelijkvloerse vloerpeil van de woning tot een maximum van 2cm boven het peil op de rooilijn. Dit moet gebeuren door het dieper uitgraven van de funderingsplaat. Dit betekent dat de gelijkvloerse vrije hoogte beperkt zal verhogen. De totale bouwhoogte van het project mag niet wijzigen.
4.4. Uitgeruste weg
Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.
5. WATERPARAGRAAF
5.1. Ligging project
Het project ligt in het afstroomgebied van de Nederschelde in beheer van De Vlaamse Waterweg nv – Afd. Regio West. Het project ligt in de nabijheid van waterloop in beheer van De Vlaamse Waterweg nv - Afd Regio West. De werken vinden plaats op ca. 12m van deze waterloop.
Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:
- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.
- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).
- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal).
- niet gelegen in een signaalgebied.
Het perceel is momenteel bebouwd.
5.2. Verenigbaarheid van het project met het watersysteem
Droogte
Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.
Voorliggende aanvraag omvat de sloop en herbouw van een eengezinswoning alsook de verbouwing van een bijgebouw. Deze activiteiten kunnen een negatief effect hebben op de lokale waterhuishouding.
GESCHEIDEN STELSEL
De bouwheer voorziet een privaat gescheiden afvoerstel van afval- en hemelwater.
Het privaat afvoerstelsel voor hemelwater mondt uit in de openbare riool.
VERHARDING
Om van het hoofdgebouw naar het achterliggende bijgebouw te gaan wordt een verhard pad tussen beide constructie aangelegd worden met waterdoorlatende klinkers. De oppervlakte van de verharding blijft beperkt (7,20m2). De totale onbebouwde buitenruimte bedraagt 32,80m2. Dit pad zal afwateren in de naastliggende groene zones. Het overige gedeelte van de onbebouwde ruimte wordt voorzien als groene tuinzone.
HEMELWATERPUT
Met voorliggende aanvraag wordt een nieuwe eengezinswoning opgericht. Hierdoor is de aanleg van een hemelwaterput verplicht. Zowel het bovenste platte dak van de nieuwe eengezinswoning alsook het nieuwe zadeldak van het bestaande bijgebouw worden binnen voorliggende aanvraag aangesloten op een hemelwaterput. De totale aangesloten horizontale dakoppervlakte bedraagt 134 m² (38m2 hoofdgebouw en 96m2 bijgebouw). De voorziene groendaken (11,40m2) worden hierbij niet aangesloten op de hemelwaterput. Voor de delen van het dakoppervlak die voorzien zijn van een groendak, is de aansluiting op een hemelwaterput niet verplicht.
Voor de eengezinswoning is de totale aangesloten dakoppervlakte kleiner dan 80m2 waardoor een hemelwaterput met een minimale capaciteit van 5.000 liter moet worden voorzien.
Het volume van de hemelwaterput voor het bijgebouw bedraagt minimaal 100 liter per vierkante meter horizontale dakoppervlakte waardoor hiervoor een hemelwaterput van minimaal 9.600 liter moet worden voorzien. Het minimale volume van de voorziene hemelwaterput(ten) moet bijgevolg minimaal 15.000 liter bedragen.
De aanvraag voorziet in een hemelwaterput met een capaciteit van 10.000 liter.
Hierbij wordt een afwijking gevraagd op het minimaal te voorziene volume. De aanvrager motiveert de vraag tot afwijking als volgt: de breedte van het perceel is reeds beperkt en de recuperatie van het hemelwater staat niet in verhouding met de grote van de achterliggende loods.
De aanvraag voorziet in hergebruik van het hemelwater voor toiletspoeling en buitenkraantjes.
De aanvraag bevat evenwel tegenstrijdige informatie omtrent het hergebruik. Het rioleringsplan vermeld dat het hemelwater zal hergebruikt worden voor 3 toiletten en buitenkraantjes. Het rioleringsplan voorziet enkel een aanzuigleiding naar de eengezinswoning. Dit impliceert dat er enkel in de eengezinswoning wordt ingezet op hergebruik.
Het groendakformulier dat toegevoegd werd aan de aanvraag geeft evenwel aan dat er weldegelijk hergebruik zal plaatsvinden in het bijgebouw. Bovendien suggereert het groendakformulier dat er in de eengezinswoning naast hergebruik voor toiletten en buitenkraantjes ook hergebruik wordt voorzien voor wasmachine en schoonmaak. Het dossier omvat bijgevolg tegenstrijdige informatie inzake het hergebruik van het hemelwater.
Om de afwijking op de grootte van de hemelwaterput alsook de afwijking tot het plaatsen van een infiltratievoorziening (zie hieronder) te kunnen verantwoorden moet het hergebruik duidelijk en ontegenstrijdig worden verduidelijkt. Dit is in voorliggend dossier niet het geval.
INFILTRATIEVOORZIENING
Het perceel is groter dan 120 m², waardoor er verplicht een infiltratievoorziening aangelegd moet worden. De aanvrager vraagt een afwijking op de verplichting tot het plaatsen van een infiltratievoorziening. De vraag tot afwijking wordt als volgt gemotiveerd: de tuin is te smal en te klein om een infiltratie te voorzien.
De totale afwaterende dakoppervlakte bedraagt 151,40m2.
Als er een hemelwaterput met hergebruik aanwezig is, mag de afwaterende oppervlakte met 30m2 verminderd worden.
De horizontale dakoppervlakten van de delen van de daken die zijn uitgerust met een groendak met een minimale opslagcapaciteit van 50 liter per m2 mogen door 2 gedeeld worden. Gezien de opslagcapaciteit van de groendaken nergens wordt vermeld is dit hier niet van toepassing.
Dit brengt de in rekening te brengen afwaterende oppervlakte voor de dimensionering van de infiltratievoorziening op 121,40 m2.
Volgens de verordening moet er een infiltratievoorziening geplaatst worden met een infiltratie-oppervlakte van 9,71m2 en een buffervolume van 4.006,20 liter.
Er wordt binnen voorliggende aanvraag een afwijking gevraagd voor het plaatsen van een infiltratievoorziening maar deze afwijking wordt niet voldoende gemotiveerd.
Het dossier omvat bovendien tegenstrijdige informatie inzake het hergebruik van het hemelwater (zie ook hierboven onder het punt HEMELWATERPUT).
Om de afwijking op de grootte van de hemelwaterput (zie hierboven) alsook de afwijking tot het plaatsen van een infiltratievoorziening te kunnen verantwoorden / beoordelen moet het hergebruik duidelijk en ontegenstrijdig worden verduidelijkt. Dit is in voorliggend dossier niet het geval.
GROENDAK
Er worden nieuwe platte daken aangelegd. Deze daken zijn deels geschikt om als groendak aan te leggen. Een beperkt deel (11,40m2) van de platte daken wordt als groendak aangelegd.
Het dossier omvat tegenstrijdige informatie inzake het algemeen nuttig hergebruik. Bovendien werd het groendakformulier niet correct ingevuld.
Indien de horizontale dakoppervlakte meer bedraagt dan de dakoppervlakte die kan instaan voor opvang en hergebruik van hemelwater, moet mogelijks het platte dak (dat in huidige aanvraag niet als groendak wordt aangelegd) bijkomend als groendak worden aangelegd. Door de tegenstrijdige en onduidelijke informatie in het dossier inzake het nuttig hergebruik, is het niet mogelijk dit correct te beoordelen.
Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen
Het perceel ligt in de nabijheid van waterloop in beheer van De Vlaamse Waterweg nv - Afd Regio West. Er werd advies gevraagd aan de waterbeheerder.
De afstandsregels tot waterlopen zoals voorzien in het Waterwetboek en de wet onbevaarbare waterlopen worden gerespecteerd.
Overstromingen
Het projectgebied is volgens de watertoetskaarten niet overstromingsgevoelig. Er wordt geen effect op het overstromingsregime verwacht.
Waterkwaliteit
Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.
5.3. Conclusie
Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag de watertoets niet doorstaat. De aanvraag dient het effectief nuttig hergebruik ontegenstrijdig aan te geven. Bovendien moet de afwijking inzake het voorzien van een kleinere hemelwaterput en het niet voorzien van een infiltratievoorziening duidelijker worden gemotiveerd.
6. PROJECT-M.E.R.-SCREENING
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 (MER-besluit) en heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. De opmaak van een milieueffectrapport of project-m.e.r.-screening is voor voorliggend project dan ook niet vereist.
7. OPENBAAR ONDERZOEK
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 11 januari 2024 tot 9 februari 2024.
Gedurende dit openbaar onderzoek werden geen bezwaren ingediend.
8. OMGEVINGSTOETS
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
SLOOP
Opname in het CHE-gebied is een aanduiding van de mogelijke erfgoedwaarde van het pand. Het pand in kwestie werd opgericht in de 19de-eeuw maar werd het in de loop van de 20ste-eeuw grondig verbouwd. Daarbij bleven er met uitzondering van een trap geen oorspronkelijke interieurelementen bewaard. Ook de oorspronkelijke indeling met de bijhorende ruimtelijkheid is niet meer aanwezig. De gevel werd aangepakt: de raamopeningen werden gewijzigd en kregen een horizontale richting i.p.v. de typisch verticale geleding van de 19de-eeuw en de gevelbepleistering werd verwijderd. Het is niet duidelijk of de dragende structuren (houten vloerroosteringen en houten dakconstructie) bewaard bleven.
De aanvraag omvat de sloop van het huidige pand en het optrekken van een nieuw volume. Gelet op bovenstaande erfgoedafweging, wordt vanuit erfgoedoogpunt geoordeeld dat de erfgoedwaarde in die mate aangetast is dat behoud niet langer vooropgesteld moet worden. Er is bijgevolg geen bezwaar tegen de sloop van het bestaande gebouw.
De context waarbinnen dit project zich inpast, is waardevol op vlak van erfgoed. De Muinkkaai bestaat uit een straatwand van woonhuizen uit de tweede helft van de 19de eeuw, veelal neoclassicistische (of neoklassiek geïnspireerde) burgerhuizen van drie bouwlagen. Op enkele uitzonderingen na, is de straatwand nog zeer homogeen. Gezien de waardevolle, historische context is kwalitatieve nieuwbouwarchitectuur en aandacht voor de omgeving essentieel.
BOUWVOLUME
De stedenbouwkundige voorschriften van het BPA BINNENSTAD - DEEL ZUID zijn voldoende gedetailleerd opgesteld en worden geacht de criteria van de goede ruimtelijke ordening weer te geven.
- De afwijking betreft de bouwhoogte kan worden toegestaan (zie hoger, hoofdstuk 4 en de ruimtelijke beoordeling hieronder).
- De afwijking inzake de dakvorm van het hoofdgebouw en materiaalgebruik voor de dakbedekking wordt positief beoordeeld (zie hoger, hoofdstuk 4).
Het voorgestelde volume wordt gunstig geadviseerd. Op 19/09/2019 werd door het college van burgemeester en schepenen het beleidskader ‘Ruimtelijk Rendement in relatie tot Ruimte voor Gent’ goedgekeurd. De nota bevat concrete handvaten over hoe de stad Gent omgaat met het begrip ‘ruimtelijk rendement’ binnen zijn toetsing aan de goede ruimtelijke ordening. Als hier op een goede manier met omgegaan wordt, biedt dit immers opportuniteiten voor de implementatie van de principes uit Ruimte voor Gent (de nieuwe ruimtelijke structuurvisie op de stad). In de Gentse Binnenstad wordt gestreefd naar een betere benutting van de bestaande (bebouwde) ruimte door hoger bouwen toe te staan. Hoger bouwen betekent immers ruimtewinst: door het opeenstapelen van lagen nemen we immers minder oppervlak in beslag. Uitgaande van deze visie en met oog op het realiseren van kwalitatieve, ruime en gezinsvriendelijke eengezinswoningen, is in de stadsregionale knooppunten een stedelijke of tussenschaal verantwoord. Een stedelijke schaal omvat 4 é 5 bouwlagen (afhankelijk van de context). Het vooropgestelde bouwvolume bestaat ter hoogte van de voorgevel uit 3,5 bouwlagen en een teruggetrokken 4de bouwlaag, en ter hoogte van de achtergevel uit 4 volwaardige bouwlagen. Deze bouwhoogte is aanvaardbaar in afwijking op de voorschriften van het BPA.
Het op te richten bouwvolume past zich op een aanvaardbare wijze in binnen de bestaande context.
Het volume valt binnen de gebruikelijke normen qua bouwdiepte en hoogte. De geplande woning integreert zich qua volume, plaatsing, vormgeving en afwerking op een stedenbouwkundig aanvaardbare manier in in de omgeving.
PROGRAMMA
Eengezinswoning
Wonen moet de hoofdfunctie blijven. Bovendien moet de eengezinswoning over voldoende woonkwaliteit en woonoppervlakte beschikken.
Voorliggende aanvraag voorziet op het gelijkvloers in een ruimte ‘waskeuken / berging / eetplaats’ die volgens de beschrijvende nota zal worden ingezet voor gedeeld gebruik voor zowel de eengezinswoning als de nevenfunctie. Op de eerste verdieping wordt een ‘polyvalente ruimte’ voorzien. Naast deze ruimtes beschikt de eengezinswoning slechts over een effectieve private woonkamer van 13,46m2 (op de 2de verdieping). Dit is niet aanvaardbaar. Hierbij wordt niet voldaan aan de minimale comforteisen. De eengezinswoning moet naast de gedeelde ruimte op het gelijkvloers, over een voldoende grootte private leefruimte beschikken. Gezien het hier gaat om een nieuwbouw eengezinswoning, is het niet mogelijk om af te wijken op de minimale oppervlaktenormen. Indien de ‘polyvalente ruimte’ (14,40 m2) zou worden ingericht als leefruimte of eetplaats bij de eengezinswoning, kan de eengezinswoning over een voldoende grootte leefruimte beschikken. De ‘polyvalente ruimte’ mag bovendien geenszins deel uitmaken van de nevenfunctie.
Bijkomend moet ook de gelijkvloerse ‘waskeuken / berging / eetplaats’ blijvend in gebruik worden genomen bij de eengezinswoning. Een gedeeld gebruik is aanvaardbaar maar deze ruimte mag geenszins exclusief door de tandartsenpraktijk in gebruik worden genomen. Het gebruik van deze gelijkvloerse ruimte bij de eengezinswoning is belangrijk om de gelijkvloerse buitenruimte te koppelen aan de woonfunctie en de woonfunctie zo te voorzien in een kwalitatieve buitenruimte. Door de gelijkvloerse ruimte ter hoogte van de achtergevel te betrekken bij de woonfunctie, staat de woonfunctie rechtstreeks in contact met de gelijkvloerse tuinzone, hetgeen de woonkwaliteit van de eengezinswoning ten goede komt. Deze gelijkvloerse buitenruimte mag niet overheerst worden door de nevenfunctie en dient blijvend te behoren tot de eengezinswoning.
Er wordt geoordeeld dat de aanvraag zoals nu voorligt niet voldoet aan de minimale oppervlaktenormen. Gezien het gaat om een nieuwbouw eengezinswoning is het niet mogelijk om een afwijking op de minimale comforteisen te motiveren. De woning beschikt evenwel over voldoende netto vloeroppervlakte om te voorzien in deze minimale oppervlaktenormen. De inrichting van de woning moet herbekeken worden zodat voldaan wordt aan de noodzakelijke minimale oppervlaktenormen (zie ook paragraaf 4.3).
Vrij beroep als nevenfunctie
De site van de aanvraag is gelegen in de Binnenstad en meer in het bijzonder in het stadsregionaal knooppunt Zuid. De binnenstad is het kloppend hart van Gent waar alle netwerken op een zeer fijnmazige manier aanwezig zijn. In de binnenstad wordt ingezet op het sterk verweven van functies (wonen, werken en recreëren) De keuze om op de site, in het bestaande bijgebouw een tandartsenpraktijk te voorzien, wordt hierdoor positief beoordeeld.
Ook al kunnen we principieel akkoord gaan met de sloop van de bestaande woning en het voorzien van dergelijk nieuwbouw bouwvolume, alsook met de herinrichting van het bestaande bijgebouw; toch wordt deze aanvraag negatief beoordeeld doordat het project niet voldoet aan de noodzakelijke minimale oppervlaktenormen.
Hoewel enkele tegenstrijdigheden met bijzondere voorwaarden zouden kunnen verholpen worden, zijn er evenwel teveel tegenstrijdigheden om dit nog met bijzondere voorwaarden te verhelppen. De aanvraag wordt bijgevolg ongunstig beoordeeld.
CONCLUSIE
Ongunstig stedenbouwkundig advies: de aanvraag omvat enkele strijdigheden met het Algemeen bouwreglement (artikel 2.7, 3.6, 4.18) is strijdig met de verordening toegankelijkheid en omvat onduidelijkheden inzake de verplichtingen vanuit de gewestelijke hemelwaterverordening. De voorziene inrichting van de nieuwe woning beantwoordt niet aan de hedendaagse comforteisen en biedt onvoldoende woonkwaliteit.
WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?
Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.
Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.
Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.
De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.
Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.
Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.
Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.
In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.
Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.
Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.
De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.
Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.
Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.
Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.
Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.
Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.
Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.
Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.
Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.
De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.
Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.
Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.
Het college van burgemeester en schepenen weigert de omgevingsvergunning voor het slopen en herbouwen van een eengezinswoning en het verbouwen van het achterliggend gebouw aan MONDZORG ZUID comm.v (O.N.:0655998231) gelegen te Muinkkaai 15, 9000 Gent.