2024_CBS_03477 - OMV_2023078084 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen van een studentenhuisvestingsproject en het exploiteren van een warmtepomp (kant Martelaarslaan) + verbouwen van een commerciële ruimte (kant Bijlokevest) - met openbaar onderzoek - Martelaarslaan, 9000 Gent - Vergunning

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

Het college van burgemeester en schepenen verleent de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

MM Martyrs Lane BV met als contactadres Veldestraat 140/A, 9850 Deinze heeft een aanvraag (OMV_2023078084) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 30 augustus 2023.

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen en een ingedeelde inrichting of activiteit handelt over:

• Onderwerp: het bouwen van een studentenhuisvestingsproject en het exploiteren van een warmtepomp (kant Martelaarslaan) + verbouwen van een commerciële ruimte (kant Bijlokevest)

• Adres: Martelaarslaan 250-256, 9000 Gent

• Kadastrale gegevens: afdeling 6 sectie F nrs. 622M20, 622F23 en 622G23

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 7 november 2023.

De aanvraag volgde de gewone procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 29 maart 2024.

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

De aanvraag betreft een gecombineerde omgevingsvergunningsaanvraag met stedenbouwkundige handelingen en een ingedeelde inrichting of activiteit.

1.1.   Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

Omgeving 

De site van de aanvraag is gelegen in de Gentse Binnenstad en ontsluit aan 2 zijden. Aan de zuidzijde gebeurt dat via de Martelaarslaan, aan de noordzijde via de Bijlokevest.

Langsheen de Martelaarslaan/Binnenring/R40 (gewestweg) bevindt zich een gesloten bebouwing met een gabariet dat varieert van 3 bouwlagen plus een hellend dak, tot 6 à 7 bouwlagen met plat dak. De plint kent veelal een economische invulling, op de verdiepingen wordt gewoond. De overzijde van de Martelaarslaan is gelegen in de Kernstad en meer in het bijzonder in het stedelijk knooppunt ‘Kop Watersportbaan / Palfijn’. De bebouwing is er eerder grootschalige en vrijstaand. Hier bevinden zich verscheidene meergezinswoningen, winkels (Delhaize, Van den Borre …), kantoren (CM Midden-Vlaanderen …) en scholen (VIP, Het Spectrum …). 

De Bijlokevest (gemeenteweg) betreft een woonstraat en wordt gekenmerkt door gabarieten van 2 tot 3 bouwlagen plus een hellend dak.

Plaats

De site van de aanvraag omvat 3 percelen: perceel 44806F0622/00F023, 00G023 en 00M020.

Perceel F023 (Martelaarslaan 256-256A) paalt enkel aan de Martelaarslaan. Op het perceel bevindt zich een eengezinswoning met 3 bouwlagen met hellend dak. De eengezinswoning heeft een netto vloeroppervlakte van ongeveer 310m² en betreft zodoende geen ‘te beschermen ééngezinswoning’. Achteraan situeert zich een kleine ommuurde koer. 

Ook het perceel M020 (Martelaarslaan 250-254) paalt enkel aan de Martelaarslaan. Op het perceel bevindt zich een meergezinswoning met 4 bouwlagen met hellend dak. Achteraan situeren zich verscheidene garageboxen en de nodige verharding.

Het perceel tussenin, G023 (Martelaarslaan 256+), paalt zowel aan de Martelaarslaan als aan de Bijlokevest. Tegenaan de martelaarslaan is het perceel niet bebouwd, hier bevindt zich een doorrit naar achter toe. Centraal op het perceel bevindt zich wel bebouwing dat zich uitstrekt tot tegenaan de Bijlokevest. Het gabariet centraal bedraagt 2 bouwlagen met een plat dak, tegenaan de Bijlokevest is dat 3 bouwlagen plus een hellend dak, tussenin is de bebouwing 1 bouwlaag hoog met plat dak. De bebouwing centraal en de gelijkvloerse laag omvat een fitness en kiné-praktijk. De verdiepingen aan de Bijlokevest zijn onderdeel van het perceel 00S021 (Bijlokevest 95) en bijgevolg geen onderdeel van deze aanvraag. 

Project

Sloop

De aanvraag omvat een gedeeltelijke sloop van de gebouwen: alle bebouwing op de percelen F023 en M020 wordt gesloopt, op het perceel G023 wordt alles gesloopt tot een bouwdiepte van 18m (gemeten vanaf de Bijlokevest). 

Splitsing

De site wordt gesplitst. De splitsing gebeurt op een diepte van ca. 35m gemeten vanaf de Bijlokevest en 40m vanaf de Martelaarslaan. De opdeling gebeurt door middel van het plaatsen van een draad (1m80 hoog) met haag.

Zijde Bijlokevest

Aan de zijde van de Bijlokevest wordt het gelijkvloers verbouwd en blijft de commerciële functie bewaard (stedenbouwkundige categorie ‘kantoren, dienstverlening en vrije beroepen’). De netto vloeroppervlakte wordt beperkt tot 70m². 

De voorgevel blijft ongewijzigd. De nieuwe achtergevel kent een ruime raampartij en wordt afgewerkt in een crèmewit gevelmetselwerk. De tuin is ca. 160m² groot en wordt volledig onverhard aangelegd.

Zijde Martelaarslaan

Aan de zijde van de Martelaarslaan wordt een nieuwbouw voorzien met een grootschalige collectieve verblijfsaccommodatie voor studenten (verder: grootschalige studentenhuisvesting).

VOLUME EN AFWERKING

Het nieuwe gebouw is 6 volle bouwlagen hoog en heeft een teruggetrokken 7e laag. De kroonlijst aan de straat is 18m hoog, gemeten t.a.v. het rooilijnpeil Martelaarslaan. De teruggetrokken 7e laag heeft een hoogte van 20m90 en bevindt zich 2m40 tot 3m achter de rooilijn. De gelijkvloerse aanbouw van de aanvraag heeft een hoogte van 3m53.

Het gebouw is 18m diep op het gelijkvloers en 13m op de verdiepingen. Ten aanzien van de linkerbuur houdt deze diepte ca. 3m25 afstand van de perceelsgrens, op de perceelgrens bedraagt de diepte ca. 10m20.

Vanaf de eerste verdieping tot de vijfde verdieping kraagt het gebouw uit over het openbaar domein. De uitsteek bedraagt max. 60cm en houdt ca. 5m50 afstand van de linker en rechter zijperceelsgrens. De overkraging zet aan op een hoogte van min. ca. 3m40 boven het rooilijnpeil op de Martelaarslaan. 

Het platte dak van de gelijkvloerse laag en de 6e bouwlaag worden voorzien van een groendak (m.u.v. het lichtstraat-gedeelte t.h.v. de toegang tot de tuin). Het plat dak van de 7e teruggetrokken laag betreft een gewoon dak en wordt deels voorzien van zonnepanelen.

De voor- en zijgevels worden afgewerkt met een crèmewit gevelmetselwerk en accenten in grijs/beige architectonisch beton. De achtergevel kent een gevelpleisterwerk, m.u.v. de plint die ook een crèmewit gevelmetselwerk heeft. Het schrijnwerk is een donker brons aluminium, de balustrades zijn in stalen spijltjes.

TUIN

De tuin is ca. 450m² groot en wordt grotendeels onverhard aangelegd met een combinatie van bodembedekkende beplanting, een kruidlaag, prairiebeplanting en een combinatie van heesters, struiken en hagen tussen 0m80 en2m hoogte. 

Er wordt slechts ca. 65m² verhard met name een grindstrook tegenaan het gebouw, verharding i.f.v. het plaatsen van warmtepompen (zie verder) en een pad in betonklinkers (waarlangs zich ook 3 zitbanken en verlichtingselementen bevinden).

Rechts achter in de tuin bevinden zich 3 warmtepompen van ca. 1m20 hoog. Rondom wordt een akoestisch scherm voorzien van 2m hoogte. 

PROGRAMMA

Het project omvat 59 units, 5 leefruimtes en het bijhorend sanitair. De 59 units omvatten 9 studio’s en 50 kamers (zonder douche, toilet of kitchenette). Van deze 50 kamers zijn er 45 van het type 12m² en 5 type 15m². De kamers en studio’s bevinden zich op de verdiepingen en achteraan op het gelijkvloers. De eerste tot en met vijfde verdieping heeft een leefruimte welke zich centraal vooraan situeert. Het sanitair wordt verspreid voorzien tussen de kamers. Op het gelijkvloers bevindt zich een aangepast/toegankelijk toilet. 

De plint wordt aan de straatzijde gekenmerkt door een overdekte centrale toegang. Voor de eigenlijke toegangsdeur bevinden zich aan de rechterzijde 6 fietsstaanplaatsen voor bezoekers, achter de toegangsdeur bevinden zich links en rechts een fietsenstalling voor de student-bewoners. Uiterste links en rechts in de plint zitten technische ruimtes en een afvalberging.

Wijzigingen scheidingsmuren

De tuinmuren met de buren links en rechts blijven bewaard. 

Het nieuwe hoofdvolume van de aanvraag betekent een verhoging van max. ca. 8m t.a.v. de linkerbuur (Martelaarslaan nr. 258-262). T.a.v. de rechterbuur (nr. 248) is dat ca. 3m50. Aan de voorgevel beperkt de ophoging zich daar tot ca. 60cm, aan de achtergevel ca. 1m10. 

De gelijkvloerse uitbouw van de aanvraag voorziet een verhoging van ca. 1m70 boven de tuinmuur met de rechterbuur, over een diepte van ca. 5m.

1.2.   Beschrijving van de aangevraagde inrichtingen of activiteiten

Het betreft de exploitatie van een nieuwe inrichting klasse 3, meer bepaald een collectieve huisvesting voor studenten. 

De ingedeelde inrichtingen of activiteiten hebben betrekking op de warmtepomp die gebruikt zal worden voor de verwarming/koeling van het gebouw en op de lozing van het huishoudelijk afvalwater afkomstig van het gebouw.  

Volgende rubrieken worden aangevraagd:

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend: 

Stedenbouwkundige vergunningen 

-      Op 27/05/1969 werd een vergunning afgeleverd voor verbouwen van de benedenvoorgevel, het steken van een garagepoort, en het inrichten van een autobergplaats alsmede het uitvoeren van een binnenaanpassing op de benedenverdieping. (KW M-9-69)

-      Op 26/03/2015 werd een vergunning afgeleverd voor de verbouwing van een rijwoning. (2014/862)

Omgevingsvergunningen 

-      Op 27/08/2020 werd een voorwaardelijke vergunning afgeleverd voor het renoveren van de voorgevel en het verbouwen van de bovenste entiteit van een meergezinswoning (OMV_2020047513).

3.       WIJZIGINGSAANVRAAG

Op 18 januari 2024 werd een wijzigingsverzoek ingediend. Dit wijzigingsverzoek werd niet geëvalueerd.

Op 4 februari 2024 werd een wijzigingsverzoek ingediend n.a.v. (1) een voorwaardelijk gunstig advies van Fluvius en (2) bemerkingen in de bezwaren m.b.t. de onduidelijkheid inzake de werken zijde Bijlokevest. De wijzigingsaanvraag komt tegemoet aan het advies en de bezwaren en kan daarom worden aanvaard.

Artikel 30 van het Omgevingsvergunningsdecreet bepaalt dat na het openbaar onderzoek, vermeld in artikel 23, de bevoegde overheid, vermeld in artikel 15, op verzoek van de vergunningsaanvrager, kan toestaan dat er wijzigingen aan de vergunningsaanvraag worden aangebracht.

Het verzoek van de vergunningsaanvrager stelt de bevoegde overheid in staat om te oordelen of de wijzigingen geen afbreuk doen aan de bescherming van de mens of het milieu of de goede ruimtelijke ordening.

Als de bevoegde overheid toestaat dat er wijzigingen aan de vergunningsaanvraag worden aangebracht, dan wordt een openbaar onderzoek over de gewijzigde vergunningsaanvraag georganiseerd als voldaan is aan een van volgende voorwaarden:

1° de wijzigingen komen niet tegemoet aan de adviezen of aan de standpunten, opmerkingen en bezwaren die tijdens het openbaar onderzoek zijn ingediend;

2° de wijzigingen brengen kennelijk een schending van de rechten van derden met zich mee.

Op 6 februari 2024 werd het wijzigingsverzoek aanvaard en de hiermee samenhangende projectinhoudversie (PIV 5) is de finale versie van deze omgevingsvergunningsbeslissing. Er werd beslist dat er een nieuw openbaar onderzoek gevoerd moest worden. De uiterste beslissingsdatum werd hierdoor verlengd met 60 dagen.

BEOORDELING AANVRAAG

4.       EXTERNE ADVIEZEN

Volgende externe adviezen zijn gegeven:

4.1.   Agentschap Wegen en Verkeer

ADVIES NA WIJZIGINGSLUS (PIV 5): voorwaardelijk gunstig advies van Agentschap Wegen en Verkeer afgeleverd op 23 februari 2024 onder ref. AV/411/2023/01987/A. Het integraal advies kan nagelezen worden op het Omgevingsloket.

Samenvatting:
Het agentschap Wegen en Verkeer adviseert gunstig betreffende voorliggende aanvraag gezien de aanvraag in overeenstemming is met de vermelde inlichtingen en beperkingen.

Bij de uitvoering van de vergunning dient de aanvrager rekening te houden met de omschreven aandachtspunten. (zie integraal advies op het omgevingsloket)

4.2.   Agentschap Onroerend Erfgoed

ADVIES NA WIJZIGINGSLUS (PIV 5): geen tijdig advies van Onroerend Erfgoed. De adviesvraag is verstuurd op 12 februari 2024. Op 27 maart 2024 is nog géén advies ontvangen. Omdat de decretaal omschreven adviestermijn verstreken is, kan aan de adviesvereiste voorbij gegaan worden.

4.3.   Brandweerzone Centrum

ADVIES NA WIJZIGINGSLUS (PIV 5): voorwaardelijk gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 1 maart 2024 onder ref. 063302-004/PJ/2024. Het integraal advies kan nagelezen worden op het Omgevingsloket.

Samenvatting:
Voorwaardelijk gunstig, mits te voldoen aan de hiervoor vermelde maatregelen

en reglementeringen.

Bijzondere aandachtspunten studentenhuisvesting (zijde Martelaarslaan):

-      automatische blussing afvallokaal;

-      ook de sanitaire lokalen die uitgeven op de evacuatiewegen moeten afgesloten worden met een zelfsluitende branddeur EI1 30.

-      er moet op het gelijkvloers een (eventueel beglaasde) scheidingswand EI 60 met deur EI1 60 geplaatst worden in de evacuatieweg tussen de 2 trappenhuizen, zoals ingetekend op de brandweerplannen.

Bijzondere aandachtspunten commerciële ruimte (zijde Bijlokevest):

-      De inrichting dient EI 60 brandwerend te worden gescheiden van de overige delen van het gebouw;

-      Er dient ten minste 1 snelblusser te worden opgehangen (water/schuim 6L);

-      Er dient noodverlichting en signalisatie te worden opgehangen boven de uitgangen en nabij de blusmiddelen.

4.4.   De Vlaamse Waterweg

ADVIES NA WIJZIGINGSLUS (PIV 5): geen advies van De Vlaamse Waterweg afgeleverd op 11 maart 2024 onder ref. AB/2024/187. Het integraal advies kan nagelezen worden op het Omgevingsloket.

4.5.   Farys

ADVIES NA WIJZIGINGSLUS (PIV 5): voorwaardelijk gunstig advies van FARYS afgeleverd op 8 maart 2024 onder ref. AD-23-1340 – 2de advies. Het integraal advies kan nagelezen worden op het Omgevingsloket.

Samenvatting:

Drinkwater

M.b.t. het slopen van de bestaande bebouwing moet door of i.o.v. Farys vooreerst de meter(s) worden afgesloten en de drinkwateraftakking(en) worden opgebroken vooraleer over te gaan tot de slopingswerken. Deze kosten vallen ten laste van de aanvrager.

Er is een tellerlokaal drinkwater voorzien op het gelijkvloers vooraan links in de nieuwe studentenhuisvesting (zie BA_Martelaarslaan_P_N_3_gelijkvloers). We verwijzen u hiervoor ook graag naar de “richtlijnen meterlokalen” via onze website www.farys.be, bouwen en verbouwen – individuele bemetering, dan onder de rubriek “Publicaties”. Daar kan u de voorschriften voor gegroepeerde watermeteropstellingen terugvinden. 

We hebben verder geen bezwaren en/of opmerkingen voor het bouwen van dit studentenhuisvestingsproject met 59 kamers. […]

Riolering

ALGEMEEN 

Op basis van het definitief zoneringsplan van de Stad Gent ligt het geplande bouwwerk in het centraal gebied. 

In de zone van de geplande bouwwerken ligt een gemengd rioleringsstelsel waarop kan worden aangesloten. In de nabije toekomst wordt er echter een rioleringsproject gepland waarbij een nieuw gescheiden rioleringsstelsel zal aangelegd worden. De start van het rioleringsproject is voorzien voor 2024. Meer inlichtingen hierover kunnen bekomen worden bij Projectleider Thomas Walleyn (Thomas.Walleyn@Farys.be). 

TOEPASSELIJKE REGLEMENTEN, DOCUMENTEN EN RICHTLIJNEN 

Alle werkzaamheden dienen in overeenstemming te zijn met het ‘Bijzonder waterverkoopreglement deel huisaansluitingen’. Dit reglement kan u terugvinden op onze website www.farys.be/bijzonder-waterverkoopreglement-huisaansluitingen. Op eenvoudig verzoek kan u hiervan ook een schriftelijke versie verkrijgen. […]

SPECIFIEKE BEMERKINGEN OP HET DOSSIER 

Afval- en regenwater dienen gescheiden tot aan de rooilijn gebracht te worden. Na de rooilijn worden afval- en regenwater samengevoegd tot één aansluiting op de bestaande riolering. 

Bemerkingen op het rioleringsplan “BA_Martelaarslaan_P_N_1_riolering”: in de beschrijvende nota staat dat er een grootschalig collectief studentenhuisvestigingsproject voorzien wordt met 59 kamers. Op het rioleringsplan is een septische put ontworpen van 15.000 liter zonder vermelding van het aantal IE. Het aantal IE moet ook op het plan terug te vinden zijn. 

Nieuwbouw na het slopen van de bestaande bebouwing: één van de bestaande aansluitingen op het bestaand rioleringsstelsel van de Martelaarslaan dient bij voorkeur hergebruikt te worden voor de geplande studentenhuisvesting. Indien een nieuwe aansluiting toch noodzakelijk zou zijn, dient deze tijdig te worden aangevraagd bij Farys (bij uitvoering door Farys). De resterende bestaande aansluiting van de andere te slopen woning moet afgedicht worden. De aanvraag dient men in een zo vroeg mogelijk stadium in te dienen zodat bij aanleg van het private stelsel rekening kan gehouden worden met de beschikbare niveaus. 

Nieuwbouw: Indien geen aanvraag ingediend wordt bij Farys dient een technisch dossier opgemaakt te worden zoals opgelegd door de Stad Gent. 

Volgens de verordening moeten volgende gegevens van de infiltratievoorziening vermeld worden op de plannen: de exacte plaatsing, omvang en diepte van de infiltratievoorziening, het buffervolume van de infiltratievoorziening in liter, de totale aangesloten horizontale dakoppervlakte, de verharde grondoppervlakte in vierkante meter en de locatie en niveau van de overloop. Voor de bepaling van het infiltratieoppervlak van de infiltratievoorziening wordt verwezen naar de gewestelijke stedenbouwkundige verordening (zie http://www.integraalwaterbeleid.be/nl/publicaties/afbeeldingen/Technisch%20document%20GSV%202014%20versie%202.pdf/view). 

Overstromingsgevoeligheid: sinds 01/01/2023 zijn er nieuwe richtlijnen van toepassing waarvoor de nieuwe Watertoets-kaarten kunnen geraadpleegd worden via www.Waterinfo.be. De richtlijnen van de bevoegde waterloopbeheerder moeten gevolgd worden. 

De oppervlakte die in mindering gebracht kan voor het plaatsen van een grotere hemelwaterput dient bepaald te worden via tabel B het technisch achtergronddocument bij de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater, of via http://www.integraalwaterbeleid.be/watertoetsinstrument/ - rekentool hemelwaterhergebruik. 

Farys raadt steeds aan om een controle van de grondwatertafel uit te voeren zodat er geen grondwater wordt afgevoerd van de infiltratievoorziening naar de openbare riolering. 

Farys raadt steeds aan infiltratieproeven uit te voeren zodat duidelijk is of infiltratie wel mogelijk is en er dus een infiltratievoorziening moet worden voorzien. Indien uit metingen blijkt dat infiltratie niet mogelijk is moet er een bufferbekken met vertraagde lozing worden voorzien. 

Een jaarlijkse reiniging van de infiltratievoorziening is noodzakelijk om een goede werking te behouden. 

BESLUIT

Het ontwerp kan als volgt worden geadviseerd: “gunstig met voorwaarden”. 

Voorwaarden: 

-      Eén van de bestaande rioolaansluitingen (van huisnrs. 256/256A of 250/254) dient hergebruikt te worden voor de geplande studentenhuisvesting. 

-      De resterende bestaande aansluiting (van huisnr. 256/256A of 250/254) moet afgedicht worden. 

-      Een nieuwe aansluiting kan (indien nodig) aangevraagd worden via de website van Farys of door gebruik te maken van de link https://www.farys.be/nl/nieuwe-rioolaansluiting. 

-      De aanvrager dient rekening te houden met een termijn van 10 weken tussen datum van aanvraag en ontvangst factuur voor de uitgevoerde aansluitingen. Gelieve dan ook tijdig de aanvraag in te dienen in kader van eventuele nodige verkoopbaarheidsattesten

4.5.   Fluvius

ADVIES VOOR WIJZIGINGSLUS: gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig advies van Fluvius afgeleverd op 20 november 2023 onder ref. 5000051061. Het integraal advies kan nagelezen worden op het Omgevingsloket.

Samenvatting:
Wanneer een vermogen wordt gevraagd van 330kVA, is dit enkel mogelijk d.m.v. een klantcabine.

In laagvermogen bestaat de mogelijkheid uit te breiden komende van bestaande distributiecabines. (verschillende Algemene Delen?) Hiervoor wensen wij te benadrukken om in voorjaar 2024 een akkoord te bekomen of een garantie te krijgen op jullie energie- en aansluitconcept.

Aanvraag is mogelijk via https://www.fluvius.be/nl/thema/aansluitingen?app-refresh=1660804524075. 

Reden = geplande wegeniswerken in opdracht AWV = Heraanleg Martelaarslaan – Apostelhuizen. Zodoende kunnen de benodigde netsuitbreidingen laagspanning reeds voorzien worden voor jullie project.

Indien niet gekend, noch akkoord, zal of kan een klantcabine geadviseerd worden.

Wij zullen namelijk geen toelating meer krijgen van AWV om in de nieuwe wegenis terug te werken.

ADVIES NA WIJZIGINGSLUS (PIV 5): voorwaardelijk gunstig advies van Fluvius afgeleverd op 15 februari 2024 onder ref. 5000060026. Het integraal advies kan nagelezen worden op het Omgevingsloket.

Samenvatting:

Op heden zijn geen toereikende laagspanningsnetten aanwezig langsheen het project. De aanleg van nutsleidingen laagspanning is vereist om de studentenkoten aansluitbaar te maken. De opvolgingscode van deze aanvraag is 90202311231742087311. 

Gelieve rekening te houden met een wachttijd van minimum 120 werkdagen na akkoord.

Op onze website vindt u de gedetailleerde reglementen voor elektriciteit en aardgas in verkavelingen, appartementen en wooncomplexen. U dient hieraan te voldoen. 

Hou voor de timing van uw project rekening met het feit dat wij – na ontvangst van de verkavelings-vergunning – maximum 30 werkdagen nodig hebben om onze offerte op te maken. Bovendien loopt er ook nog een termijn tussen de ontvangst van uw akkoord op de offerte en de effectieve uitvoering van de werken – onder voorbehoud van de tijd nodig om eventuele vergunningen, wegenistoelatingen, … te verkrijgen. 

Bovenstaande informatie geven we mee onder voorbehoud van latere wijzigingen. 

Wij raden u aan om ons zo spoedig mogelijk te contacteren. Vermeld daarbij altijd duidelijk het referentienummer van uw project: 5000060026. Zo kunnen we uw dossier vlot opvolgen. 

4.6.   Proximus 

ADVIES VOOR WIJZIGINGSLUS: gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig advies van PROXIMUS afgeleverd op 12 december 2023 onder ref. JMS 593215. Het integraal advies kan nagelezen worden op het Omgevingsloket.

Samenvatting:
Op basis van de informatie waarover wij momenteel beschikken, geven wij graag een gunstig advies indien u volgende voorwaarden opneemt in uw vergunning :

-      Een finale netwerkanalyse zal gebeuren na ontvangst van het vergunde plan.

-      Uitbreiding van de telecominfrastructuur van Proximus is ten laste van de aanvrager.

-      Van zodra vergund en minimaal 6 maanden voor oplevering dient de aanvrager zijn project kenbaar te maken bij Proximus door het formulier als bijlage ingevuld te versturen naar werf.a1@proximus.com.

-      De Proximus infrastructuur dient proactief voorzien te worden in het project. De technische documentatie hiervoor wordt ter beschikking gesteld na ontvangst van het vergunde plan.

-      Proximus wenst betrokken te worden bij alle coördinatievergaderingen via werven.a12@proximus.com.

Na de werken kunnen de bewoners eenvoudig aansluiten op de nutsvoorzieningen voor telefonie-, internet- en televisiediensten. Hiervoor kan de aanvrager terecht bij onze klantendienst op het gratis nummer 0800 22 800. Meer informatie op www.proximus.be/bouwen.

ADVIES NA WIJZIGINGSLUS (PIV 5): geen tijdig advies van Proximus. De adviesvraag is verstuurd op 12 februari 2024. Op 27 maart  2024 is nog géén advies ontvangen. Omdat de decretaal omschreven adviestermijn verstreken is, kan aan de adviesvereiste voorbij gegaan worden.

4.7.   Wyre

ADVIES NA WIJZIGINGSLUS (PIV 5): voorwaardelijk gunstig advies van Wyre afgeleverd op 14 februari 2024 zonder referentie. Het integraal advies kan nagelezen worden op het Omgevingsloket.

Samenvatting:
Onze studiedienst stelde vast dat er een netuitbreiding nodig is om dit project aansluitbaar te maken.

De kosten van deze uitbreiding zijn ten laste van de aanvrager. Het technisch ontwerp en de offerte kan de aanvrager verkrijgen bij: Wyre  => Coax Build Support Liersesteenweg 4 2800 Mechelen 015/33.20.90 - cbs@wyre.be.

 Gelieve deze aanvraag minstens 4 maanden voor oplevering van het gebouw in te dienen.

 Bij afbraak van gebouwen waarop kabels zijn bevestigd is het belangrijk om minstens 8 weken voor de start van de werken Telenet via 015/66.66.66 op de hoogte te brengen.

 Deze vaststelling omvat niet de aftak- en aansluitkosten van de abonnee. Deze worden later met de gekozen provider verrekend.

5.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

5.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. 

Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

De gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde. In deze gebieden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud. Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

Het project ligt in het bijzonder plan van aanleg BINNENSTAD - DEEL COUPURE, goedgekeurd op 18 juli 1989. 

Aan de zijde van de Martelaarslaan is de site bestemd als centrumzone, met een klasse 1 voor tuinstrook en binnenkern. De referentiebouwhoogte bedraagt er 6 bouwlagen.

Aan de zijde van de Bijlokevest is de site bestemd als zone A voor woningen, met een klasse 3 voor tuinstrook en binnenkern. 

De strook voor hoofd- en bijgebouwen is telkens 18m diep, de tuinstrook loopt tot een diepte van 30m. De resterende zone is binnenkern.

De aanvraag is niet in overeenstemming met de voorschriften.

Artikel 3.3.1 hoogte van de gevels palend aan de openbare weg

De hoogte van de gevels wordt gemeten in het midden van de gebouwen, van het trottoir tot en met de muurkap of kroonlijst. […] De referentiehoogte heeft het gewenste gabariet, uitgedrukt in equivalent aantal nieuwbouwlagen, waar maximaal één bouwlaag (in min of in meer) van afgeweken mag (moet) worden voor zover de harmonieregel dit toelaat (vereist). Als hoogte van een nieuwbouwlaag wordt 3m aangenomen.

Artikel 3.3.2 hoogte van de achtergevels van de hoofdgebouwen

De hoogte van de achtergevel wordt bepaald t.o.v. het straatpeil. Voor deze hoogte geldt dezelfde regel als vermeld onder art. 3.3.1 (hoogte van de gevels palend aan de openbare weg), waarbij de achtergevel maximum zo hoog mag zijn als de voorgevel.

Artikel 3.7 dakvorm

De vorm van de daken moet in harmonie zijn met de bedaking in de omgeving. Bij zadel- en schilddaken van hoofdgebouwen zal de dakhelling recht zijn, en een hoek vormen van minstens 40° tot maximum 60° ten opzichte van de horizontale. De hoogte van de nok zal nooit hoger reiken dan de 6m boven de kroonlijst.

Toetsing zijde Martelaarslaan: de referentiebouwhoogte bedraagt 6 bouwlagen, of 18m (6x 3m). De gevel aan de straatzijde voldoet hieraan. Ook het teruggetrokken karakter van de 7e laag past zich in binnen het gabariet van het toegestane dakvolume. Ter hoogte van de achtergevel bevinden zich echter 7 volle bouwlagen, met een hoogte van 20m90 boven het straatpeil. Dit betekent een afwijking met 1 bouwlaag of 2m90 aan de achterzijde.

Beoordeling: artikel 4.4.9/1 van de VCRO bepaalt dat het vergunningverlenende bestuursorgaan bij het afleveren van een omgevingsvergunning mag afwijken van de stedenbouwkundige voorschriften van een BPA, voor zover dit plan ouder is dan 15 jaar op het moment van de indiening van de aanvraag en mits het in acht nemen van een aantal voorwaarden:

-      Afwijkingen kunnen niet toegestaan worden voor wat betreft wegenis, openbaar groen en erfgoedwaarden. De aanvraag heeft hier geen betrekking op.

-      Afwijkingen kunnen enkel op voorschriften die een aanvulling vormen op onder meer ‘woongebied’ cfr. het koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en gewestplannen. De aanvraag betreft een afwijking op de centrumzone welke een aanvulling vormt op de gewestplanbestemming ‘woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde’.

-      Afwijkingen kunnen niet toegestaan worden op voorschriften van een BPA die voorzien in agrarisch gebied, ruimtelijk kwetsbaar gebied of recreatiegebied in afwijking op het gewestplan of voor gebieden die in uitvoering van artikel 5.6.8 van de VCRO aangeduid zijn als watergevoelig openruimtegebied. De aanvraag heeft hier geen betrekking op.

Daarnaast blijft de toetsing aan de goede ruimtelijke ordening onverminderd gelden bij de afweging of het gebruik van zo’n afwijkingsbepaling al dan niet wénselijk is. De toetsing kan hieronder teruggevonden worden. Voor deze aanvraag betreft dit een positieve evaluatie.

Op 19/09/2019 werd door het college van burgemeester en schepenen het beleidskader ‘Ruimtelijk Rendement in relatie tot Ruimte voor Gent’ goedgekeurd. De nota bevat concrete handvaten over hoe de Stad Gent omgaat met het begrip ‘ruimtelijk rendement’ binnen zijn toetsing aan de goede ruimtelijke ordening, onder meer ter motivering van een afwijking op een BPA ouder dan 15 jaar (artikel 4.4.9/1). Als we hier op een goede manier mee omgaan, biedt dit immers opportuniteiten voor de implementatie van de principes uit Ruimte voor Gent (behoud kwetsbare stedelijke functies, slim verdichten, zuinig ruimtegebruik, ruimteneutraliteit, verweven, hoger bouwen, ontharden, …).

Deze visie werd gebiedsgericht uitgewerkt en verschilt in de Binnenstad, Kernstad, Groeistad en het Buitengebied. Binnen deze gebieden werd tevens ook nog een onderscheid gemaakt tussen het ‘gewone weefsel’ en 'knooppunten' van verschillend niveau. Huidige aanvraag is gelegen in de Binnenstad, op de grens met de Kernstad en in de invloedsfeer van het stedelijk knooppunt ‘Kop Watersportbaan / Palfijn’.

In de Binnenstad ligt de nadruk op het verweven en verluchten, in de Kernstad wordt de nood aan vernieuwing en verluchting benadrukt. Binnen stadsregionale knooppunten kan de densiteit opgevoerd worden. In functie van het verdichten en verluchten kan de schaal in deze stadsregionale knooppunten hiertoe stijgen tot een ‘tussenschaal’ van 6 à 9 bouwlagen, mits dit ruimtelijk verantwoord is.

Op de plaats van de aanvraag, langsheen de Gentse Binnenring, varieert het gabariet van 3 bouwlagen plus een hellend dak, tot 6 à 7 bouwlagen met plat dak. De volumes van 6 à 7 bouwlagen domineren. In casu heeft de linkerbuur 3 bouwlagen plus een hellend dak, de rechterbuur heeft 6 volle bouwlagen plus een 7e teruggetrokken laag (t.a.v. de voorzijde). De aanvraag zelf realiseert eenzelfde gabariet als de rechterbuur: 6 plus een 7e teruggetrokken t.a.v. de voorzijde. Het gekozen gabariet biedt met andere woorden een correct antwoord op de referentiehoogte van 6 bouwlagen, waarbij met behulp van de harmonieregel aan de achterzijde een aansluiting gezocht wordt met de rechterburen door het toevoegen van een extra bouwlaag. Deze keuze verklaart en motiveert het hoogteverschil (en de afwijking) tussen de voor- en achtergevel met 1 bouwlaag of 2m90.

Het gekozen gabariet vereist aan de rechterzijde een verhoging van de scheidingsmuren. Aan de voorzijde bedraagt dit ca. 3m50 tot 60cm t.h.v. de voorgevel, achteraan is dat ca. 1m10. Deze afwijkingen zijn beperkt en hebben mede door de oriëntatie een aanvaardbare impact op de rechterburen (noordwestelijke ligging t.a.v. de rechterburen). 

T.a.v. de linkerbuur is een verhoging van max. ca. 8m vereist. In de overweging dat het gevraagde volume niet dieper komt dan de bouwdiepte bij de buren is het hoogteverschil enkel waar te nemen langsheen het hoofdvolume. Dit wordt positief beoordeeld (zie verder, artikel 3.4.1). De gevraagde verhoging is evenwel fors en zal een impact hebben op het perceel bij de linkerburen, zoals ook waarneembaar in de schaduwstudie. De verhoging is echter een logisch gevolg van de visie in het BPA om een referentiebouwhoogte van 6 bouwlagen voor te schrijven langsheen de Martelaarslaan. De verhoging is vanuit dat oogpunt aanvaardbaar. 

Artikel 3.3.3 hoogte van de bijgebouwen

De hoogte van de bijgebouwen (opgericht in de strook voor hoofd- en bijgebouwen) wordt bepaald t.o.v. het straatpeil. Op de perceelsgrenzen mag de hoogte maximum 3,5m bedragen.

Toetsing zijde Martelaarslaan: de gelijkvloerse aanbouw heeft een hoogte van 3m53.

Beoordeling: in uitvoering van artikel 4.4.1. §1 van de VCRO kunnen, na een openbaar onderzoek, beperkte afwijkingen toegestaan worden op de stedenbouwkundige voorschriften en verkavelingsvoorschriften. De afwijkingen kunnen betrekking hebben op perceelsafmetingen, de afmetingen en de inplanting van constructies, de dakvorm en de gebruikte materialen. Afwijkingen kunnen niet worden toegestaan voor wat betreft de bestemming, de maximaal mogelijke vloerterreinindex en het aantal bouwlagen. De afwijking binnen huidige aanvraag heeft betrekking op de afmetingen. 

Met de gelijkvloerse uitbouw wordt de scheidingsmuur van de aanvraag verhoogd met ca. 1m70 over een diepte van ca. 5m. Een tuinmuur van 3m53 (3cm hoger dan toegestaan in het BPA) is echter eeh gangbare hoogte en zal ook bij de buren, met een volledig verharde buitenruimte, geen negatief effect veroorzaken. De afwijking kan toegestaan worden.

Artikel 3.4.1 diepte van de hoofdgebouw (= bouwdiepte op de verdiepingen)

De diepte van de hoofdgebouwen wordt bepaald in functie van de zgn. referentiediepte. De referentiediepte wordt, ingeval er twee aangrenzende hoofdgebouwen zijn, bepaald door de diepte van het ondiepste aangrenzend hoofdgebouw. Is de referentiediepte begrepen tussen 10m en 12m, dan moet bij het bouwen en herbouwen de diepte van het hoofdgebouw gekozen worden tussen 10 en 12m.

Toetsing zijde Martelaarslaan: in dit geval is het hoofdgebouw van de linkerbuur het ondiepste, de referentiediepte bedraagt hier ca. 10m20. De maximale bouwdiepte ligt daarom op 12m. Het gevraagde hoofdvolume is 13m diep. 

Beoordeling: in uitvoering van artikel 4.4.1. §1 van de VCRO kunnen, na een openbaar onderzoek, beperkte afwijkingen toegestaan worden op de stedenbouwkundige voorschriften en verkavelingsvoorschriften. De afwijkingen kunnen betrekking hebben op perceelsafmetingen, de afmetingen en de inplanting van constructies, de dakvorm en de gebruikte materialen. Afwijkingen kunnen niet worden toegestaan voor wat betreft de bestemming, de maximaal mogelijke vloerterreinindex en het aantal bouwlagen. De afwijking binnen huidige aanvraag heeft betrekking op de afmetingen.

Cfr. de voorschriften van het BPA moet de bouwdiepte beperkt worden tot 12m. Het letterlijk uitvoeren van deze voorschriften realiseert echter weinig kwaliteit. Een diepte van 12m creëert immers een blinde zijgevel bij de linkerburen van ca. 2m diep en min. 6 bouwlagen hoog. T.a.v. de rechterbuur, die een diepte heeft van 13m, resteert een blinde zijgevel van 1m en 7 bouwlagen hoog. 

Met het ontwerp wordt, in afwijking op de voorschriften, wel een correcte overgang gezocht. Het gevraagde hoofdvolume sluit aan bij de linkerbuur met een gelijke bouwdiepte van ca. 10m20. Over een afstand van 3m25 wordt met een holle boogvorm de overgang gemaakt naar 13m diepte, in aansluiting met de rechterbuur. De keuze van deze achterbouwlijn zorgt ervoor dat het gevraagde hoofdvolume enkel een wijziging van de scheidingsmuren in de hoogte betekent, zonder bijkomende diepte. Dit wordt positief onthaald.

De bouwdiepte van 13m is ook aanvaardbaar in relatie tot de diepte van het perceel en komt herhaaldelijk voor in de straatwand. De diepte bereikt tevens niet het uiterlijke maximum van 15m zoals toegestaan in het BPA. De overgangszone van 3m25 breedte t.a.v. de linkerbuur is tevens aanvaardbaar. De overgang respecteert een verticaal vlak van 45° ten opzichte van de rooilijn en zorgt ervoor dat het gevraagde volume geen verzwarend effect heeft op het linker buurperceel. 

5.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

5.3.   Verordeningen

Algemeen Bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 26 september 2022, van kracht sinds 21 november 2022.  

Het ontwerp is in overeenstemming is met het algemeen bouwreglement.

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie punt 6 WATERPARAGRAAF).

Gewestelijke verordening toegankelijkheid

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.

Zijde Bijlokevest (commerciële ruimte)

Cfr. artikel 3 van de verordening moet de toegang van een publiek toegankelijke ruimte kleiner dan 150m² voldoen aan artikel 10 §1, artikel 12 tot en met 14, artikel 16, 18, 19, artikel 22 tot en met 25 en artikel 33. Die verplichting geldt echter niet bij verbouwingswerken als de normen alleen gehaald kunnen worden door werkzaamheden die constructief niet in verhouding staan tot de gevraagde verbouwing. 

Cfr. artikel 18 moet het niveauverschil van 16cm tussen het openbaar domein en de commerciële ruimte (cfr. snede EE) met een helling overbrugd worden, of beperkt worden tot 2cm. Om de aanvraag in overeenstemming te brengen, is een verlaging van het vloerpeil vereist en een aanpassing aan de voorgevel (verlagen deurdorpel). Dit wordt thans niet voorzien. Gecombineerd met de grootteorde van de (afbraak)werken op de gehele site, wordt geoordeeld dat deze noodzakelijke aanpassingen wél in verhouding staan tot de gevraagde verbouwing. De noodzakelijke aanpassingen worden daarom opgelegd als bijzondere voorwaarde.

Zijde Bijlokevest (grootschalige studentenhuisvesting)

Cfr. artikel 5 is de verordening van toepassing op kamerwoningen, studentenhuizen en studentengemeenschapshuizen, waarbij het gebouw toegangsdeuren tot kamers bevat op meer dan 2 niveaus en, na handelingen, minstens 20 kamers bevat.

De verordening is dan van toepassing op de nieuw te bouwen, te herbouwen, te verbouwen of uit te breiden gemeenschappelijke delen, met inbegrip van de publieke zijde van de toegangsdeuren tot elke kamer.

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.

Gewestelijke verordening voetgangersverkeer

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 29 april 1997 houdende vaststelling van een algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.

5.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg en gewestweg.

5.5.   Archeologienota

Gelet op het programma van maatregelen in de archeologienota met referentienummer 26711, waarvan akte genomen dd. 12 juli 2023, zijn er geen specifieke maatregelen met betrekking tot archeologisch erfgoed noodzakelijk.

Uiteraard blijven de werken onderhevig aan artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet, en dienen alle eventuele vondsten bij het Agentschap Onroerend Erfgoed te worden gemeld.

ID nota: 26711: https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/26711 

5.6.   Geluid

De akoestische norm NBN S 01-400-1 'Akoestische criteria voor woongebouwen' heeft tot doel om een akoestisch binnencomfort te garanderen. Deze akoestische norm moet nageleefd worden. Dit wordt opgelegd als bijzondere voorwaarde.

6.       WATERPARAGRAAF

6.1.   Ligging project

Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van De Vlaamse Waterweg nv - Afd Regio West. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop. 

Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project: 

-      niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.

-      niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).

-      gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is middelgroot (gebied waar er jaarlijks meer dan 1% kans is op overstroming).

-      gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is klein (gebied waar er jaarlijks 0,1 tot 1 % kans is op overstroming).

-      gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is klein onder klimaatverandering.

-      niet gelegen in een signaalgebied.

Het terrein is momenteel bebouwd. 

6.2.   Verenigbaarheid van het project met het watersysteem

Droogte 

Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de Stad Gent inzake hemelwater getoetst.

Algemeen geplande toestand

ZIJDE BIJLOKEVEST

-      Grondverhardingen: geen

-      Gebouwen of constructies: er is geen nieuw dakoppervlak, de bestaande dakoppervlakte bedraagt ca. 80m²

-      Hemelwaterput: 5.000 l

-      Infiltratievoorziening: geen 

ZIJDE MARTELAARSLAAN

-      Grondverhardingen: waterdoorlatende verharding + verharding afwaterend naar naastliggende groenzone – ca. 65m² (de nota vermeldt 146,5m² doch op plannen is slechts ca. 65m² meetbaar)

-      Gebouwen of constructies: dakoppervlakte studentenhuisvesting: 349,10m², waarvan 202,6m² wordt aangesloten op hemelwaterput en 146,5 m² wordt aangelegd als groendak

-      Hemelwaterput: 35.000 l

-      Infiltratievoorziening: volume: 2.500 l, oppervlakte: 4,32m²

Toetsing aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening (GSV) en het algemeen bouwreglement van de Stad Gent (ABR) inzake hemelwater

ZIJDE BIJLOKEVEST

Verharding

Er wordt geen verharding voorzien.

Hemelwaterput en groendak

Er wordt een hemelwaterput van 5.000 liter voorzien. Bij voorkeur wordt eveneens een systeem voorzien dat bij een tekort aan hemelwater automatisch overschakelt op leidingwater. De omschakeling gebeurt in functie van een niveaumeting in de hemelwaterput. Bij een tekort wordt leidingwater gebruikt uit een ‘buffertank’. Op die manier kan er geen hemelwater in het leidingwatercircuit terechtkomen en wordt de hemelwaterput niet gevuld met leidingwater, waardoor het volledige volume van de put beschikbaar blijft voor de opvang van hemelwater. Dit wordt meegegeven als opmerking.

Volgens het ABR moeten alle platte en licht hellende daken (hellingsgraad tot 15°) die niet gebruikt worden voor de opvang en hergebruik van hemelwater als groendak aangelegd worden. In de aanvraag worden geen nieuwe platte daken voorzien, alle bestaande daken worden tevens gebruikt voor de opvang van hemelwater. 

Infiltratie

Het projectgedeelte zijde Bijlokevest is minder dan 250m² groot waardoor de GSV niet van toepassing is i.f.v. infiltratie.

ZIJDE MARTELAARSLAAN

Verharding

De verharde oppervlakten worden voorzien in waterdoorlatende verharding of wateren af naar de omgeving. Dit wordt opgelegd als bijzondere voorwaarde.

1/ Met betrekking tot de waterdoorlatende verharding:

Het geheel van waterdoorlatende verharding en fundering dient blijvend een even goede doorlatendheid te hebben als een reguliere infiltratievoorziening. Er mag geen enkele vorm van versnelde waterafvoer aanwezig zijn (geen drainageleidingen, goten, afvoerkolken (andere dan noodafvoer-/overstortkolken), hellingen, …). 

De verharding mag geen wateroverlast veroorzaken bij derden.

Dit wordt opgelegd als bijzondere voorwaarde.

2/ Met betrekking tot natuurlijke infiltratie:

Verhardingen moeten afvloeien naar een voldoende grote onverharde oppervlakte (op eigen terrein) waar natuurlijke infiltratie kan plaatsgrijpen. De onverharde oppervlakte moet minimaal 1/3 van de oppervlakte van de verharding zijn. De verhardingen mogen geen opstaande boordstenen bevatten.

Natuurlijke infiltratie mag niet leiden tot wateroverlast bij derden.

Dit wordt opgelegd als bijzondere voorwaarde.

Hemelwaterput en groendak

Er worden 2 hemelwaterputten van elk 15.000 liter en 1 combiput van 5.000 liter voorzien. Het aangetoond nuttig hergebruik wordt geschat op 31.860 liter/maand (= 637,20m² aan verharde dakoppervlakte wordt gecompenseerd). 

Het hemelwater wordt hergebruikt voor het spoelen van de toiletten en het groenonderhoud. De hemelwaterputten worden voorzien van een operationeel pompsysteem dat hergebruik mogelijk maakt.

Bij voorkeur wordt eveneens een systeem voorzien dat bij een tekort aan hemelwater automatisch overschakelt op leidingwater. De omschakeling gebeurt in functie van een niveaumeting in de hemelwaterput. Bij een tekort wordt leidingwater gebruikt uit een ‘buffertank’. Op die manier kan er geen hemelwater in het leidingwatercircuit terechtkomen en wordt de hemelwaterput niet gevuld met leidingwater, waardoor het volledige volume van de put beschikbaar blijft voor de opvang van hemelwater. Dit wordt meegegeven als opmerking.

Volgens het ABR moeten alle platte en licht hellende daken (hellingsgraad tot 15°) die niet gebruikt worden voor de opvang en hergebruik van hemelwater als groendak aangelegd worden. Op die manier worden toch inspanningen geleverd om water zoveel mogelijk vast te houden aan de bron met een verbetering van de waterhuishouding als gevolg. 

De platte daken die niet gebruikt worden voor de opvang en hergebruik van hemelwater worden aangelegd als groendak (146,50m²).

De daken moeten zo opgebouwd worden dat ze begroeid kunnen worden met planten en waar er onder de planten een buffervolume voorzien is van minimaal 35 l/m². Dit wordt opgelegd als bijzondere voorwaarde.

De overloop van de hemelwaterputten en de groendaken wordt aangesloten op de infiltratievoorziening.

Infiltratie

De infiltratievoorziening wordt gedimensioneerd op volgende verharde oppervlakten: 

-     de nieuwe platte dakoppervlakte: 202,6m²

-     helft dakoppervlakte aangelegd als groendak: 73,25m²

De totale oppervlakte komt hierdoor op 275,85m².

Via de aanstiplijst vraagt de bouwheer om de infiltratievoorziening te mogen verkleinen, daar er een groot hergebruik is van hemelwater. Conform de tool (www.watertoets.be) van het CIW mag de infiltratievoorziening gedimensioneerd worden op een oppervlakte van 275,85 – 192,20 = 83,65m².

De geplande infiltratievoorziening heeft een volume van 2.500 l en een oppervlakte van 4,32m².

De infiltratievoorziening is correct gedimensioneerd volgens de GSV.

De infiltratievoorziening is ondergronds en bestaat uit een infiltratieputten.

Om infiltratie toe te laten dient de gemiddelde hoogste grondwaterstand idealiter dieper gelegen te zijn dan de infiltratievoorziening. Dit wordt opgelegd als bijzondere voorwaarde.

Omdat de infiltratievoorziening zich ondergronds bevindt, zijn de controlemogelijkheden beperkt. Het hemelwater dat naar een ondergrondse infiltratievoorziening wordt geleid, dient om deze reden voorgefilterd te worden om dichtslibbing te vermijden. Een bovengrondse infiltratie voorziening geniet daarom altijd de voorkeur boven een ondergrondse voorziening. Dit wordt opgelegd als bijzondere voorwaarde.

Er moet genoeg infiltratieoppervlakte gecreëerd worden, de bodem van de putten mag niet meegeteld worden. Indien de infiltratiekratten in blok worden aangelegd, mag alleen de oppervlakte van de zijkanten meegeteld worden. Beter is het om de kratten in een ‘slang’ of ‘lijn’ aan te leggen. Dit wordt opgelegd als bijzondere voorwaarde.

Er kan voldaan worden aan de GSV en ABR indien bovenstaande maatregelen worden toegepast.

ALGEMEEN

De aanleg van de ondergrondse constructie mag er geenszins voor zorgen dat er een permanente drainage optreedt met lagere grondwaterstanden tot gevolg. Een dergelijke permanente drainage is immers in strijd met de doelstellingen van het decreet integraal waterbeleid waarin is opgenomen dat verdroging moet voorkomen worden, beperkt of ongedaan gemaakt. De ondergrondse constructie dient dan ook uitgevoerd te worden als volledig waterdichte kuip en zonder kunstmatig drainagesysteem. Dit wordt meegegeven als opmerking.

Een grondwaterbemaling kan noodzakelijk zijn voor de bouwkundige werken of de aanleg van de openbare nutsvoorzieningen. Bij bemaling moet volgens Vlarem minstens een melding van de activiteit gebeuren. Ze kan evenwel vergunningsplichtig zijn en zelfs merplichtig naargelang de ligging, de diepte van de grondwaterverlaging en het opgepompte debiet. De akte of vergunning moet verleend zijn door de bevoegde instantie vooraleer de bemalingswerken kunnen gestart worden. Dit wordt meegegeven als opmerking.

In een aanvraagdossier voor een vergunning of melding moeten steeds de effecten naar de omgeving onderzocht worden, op basis van de gemodelleerde debieten en het bemalingsconcept, en moet steeds vermeld worden op welke manier zal omgegaan worden met het opgepompte bemalingswater (toepassing van de bemalingscascade). De bemalingsinstallatie dient geplaatst te worden door een erkend boorbedrijf. Dit wordt meegegeven als opmerking.

Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

Overstromingen

Volgens de pluviale overstromingskaart bestaat er een middelgrote overstromingskans ter hoogte van de wegenis. Indien de voorwaarden uit de gewestelijke verordening en het algemeen bouwreglement inzake hemelwater correct toegepast worden, wordt geen effect op het overstromingsregime verwacht.

Ernstiger overstromingen dan in het verleden zijn niet uit te sluiten en er kan geen sluitende garantie gegeven worden dat er zich op het perceel in de toekomst geen wateroverlast meer zal voordoen.

6.3.   Conclusie

Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag mits toepassing van bovenstaande maatregelen de watertoets doorstaat. 

7.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van het Besluit van de Vlaamse Regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening en heeft betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. Dit wil zeggen dat er voor voorliggend project een project-m.e.r.-screening moet opgemaakt worden.

Een project-m.e.r.-screeningsnota is toegevoegd aan de vergunningsaanvraag. Na onderzoek van de kenmerken van het project, de locatie van het project en de kenmerken van de mogelijke milieueffecten, wordt geoordeeld dat geen aanzienlijke milieueffecten verwacht worden, zoals ook uit de project-m.e.r.-screeningsnota blijkt. Er kan redelijkerwijze aangenomen worden dat een nieuw project-MER geen nieuwe of bijkomende gegevens over aanzienlijke milieueffecten kan bevatten, zodat de opmaak ervan dan ook niet noodzakelijk is.

8.       OPENBAAR ONDERZOEK

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 15 november 2023 tot 14 december 2023.
Gedurende dit openbaar onderzoek werden 6 bezwaarschriften ingediend.

Een tweede openbaar onderzoek werd gehouden naar aanleiding van een wijzigingslus van 16 februari 2024 tot 16 maart 2024.
Gedurende dit openbaar onderzoek werden 4 bezwaarschriften ingediend.

De bezwaren van beide openbare onderzoeken worden als volgt samengevat en besproken:

8.1.   Functie: ‘grootschalige collectieve verblijfsaccommodatie van studenten’ 

De grootschaligheid van het project verbreekt het evenwicht tussen het aantal eengezinswoningen op de Bijlokevest en het aantal studentenunits. De Bijlokevest is reeds meer dan goed voorzien van officiële maar ook verdoken studentenaccommodaties. Het voorzien van studentenhuisvesting verhindert de nood aan bijkomende gezinswoningen in de stad.

Bespreking: 

De voorbije 20 jaar is het aantal studenten in Gent verdubbeld. Meer dan de helft van de Gentse studenten zit ook op kot. De bestaande gereglementeerde studentenhuisvesting – die ook reeds integraal verhuurd is aan studenten – volstaat echter niet. Het onevenwicht tussen vraag en aanbod van studentenhuisvesting wordt elk jaar duidelijker, de diensten van de Stad en hoger onderwijsinstellingen worden overstelpt met vragen naar huisvesting. Als gevolg hiervan woont een kwart van de kotstudnten in gezinswoningen en appartementen. Uit enquêtes blijkt dat dit zou gaan over een 10.000-tal studenten in 3.700 gezinswoningen of appartementen.

De vraag om residentiële buurten niet aan te snijden voor studentenhuisvesting, is bijgevolg onmogelijk. Elke buurt bevat immers reeds studenten. Ook de vraag om residentiële buurt niet vérder aan te snijden met studentenhuisvesting, is onmogelijk. De nood aan studentenhuisvesting is zodanig hoog dat zij niet enkel kan geconcentreerd worden in de gekende studentenbuurten. Daarenboven moet i.f.v. een dynamische stedelijke context steeds een monofunctionaliteit vermeden worden en is verweving key, cfr. de visie in ‘Ruimte voor Gent’ (de ruimtelijke structuurvisie op de stad). Ook voor de sociale cohesie is verweving een goeie zaak (pg. 207 Ruimte voor Gent): ‘Het sluit aan bij het principe van ‘gedwongen ontmoeting’: plaatsen creëren waar veel soorten mensen naartoe moeten. Dit is belangrijk om een eerste herkenning en ontmoeting tot stand brengen, zeker tussen personen van een diverse achtergrond.’ Essentieel hierbij is dat hinder vermeden moet worden. Om de samenleving tussen studenten en niet-studenten in de stad zo optimaal mogelijk te organiseren, kiest de Stad er daarom bewust voor om in te zetten op ‘grootschalige collectieve verblijfsaccommodatie voor studenten’ waaraan telkens een specifiek traject gekoppeld is met aandacht voor de locatie, het ontwerp en het beheer. Na het doorlopen van dit traject, wordt huidige aanvraag gunstig beoordeeld, voor meer detail hieromtrent wordt verwezen naar punt 9.1 (OMGEVINGSTOETS, beoordeling goede ruimtelijke ordening, zijde Martelaarslaan, programma). Nieuwe kamerwoningen (klassieke ‘studentenkoten’ met bvb. een 6-tal kamers) die ruimtelijk eerder geschikt zijn voor het huisvesten van 1 gezin én waar minder grip is op het beheer, zijn niet meer toegestaan cfr. het algemeen bouwreglement. Deze bewuste keuze moet het samenlevingsverhaal in de stad ten goede komen én moet appartementen en gezinswoningen terug beschikbaar maken. Op die manier kan ook de druk op de reguliere woningmarkt dalen en kunnen opnieuw meer gezinnen in de stad wonen.

8.2.   Functie: commerciële ruimte

1/ De aanvraag is onduidelijk m.b.t. het eigenlijke gebruik van de commerciële ruimte. Omvat deze commerciële ruimte een handelsactiviteit dan wel kantoor/dienst. Momenteel worden op de eerste verdieping danslessen gegeven met bijhorende muziek, wat geluidsoverlast genereert. 

2/ Hoort de achterliggende tuin bij de commerciële ruimte, de bovenliggende woning of bij de studentenhuisvesting?

Bespreking:

1/ Aan de zijde van de Bijlokevest wordt een commerciële ruimte voorzien. Deze ruimte wordt aangevraagd onder de stedenbouwkundige functiecategorie ‘kantoren, dienstverlening en vrije beroepen’. De functies binnen deze categorie hebben doorgaans geen hoogdynamisch karakter en brengen geen buitengewone geluidshinder met zich mee. Ongeoorloofde geluidshinder betreft bovendien een burgerrechtelijke en geen stedenbouwkundige aangelegenheid. Voor geluidshinder (die niet opgelost kan worden in onderling overleg tussen de aanpalende eigenaars) kan contact opgenomen worden met de politie welke hierin de bevoegde instantie is. 

2/ De site van het project wordt gesplitst. De tuin aan de zijde van de Bijlokevest hoort bij de commerciële gelijkvloerse ruimte.

8.3.   Bouwhoogte – zijde Martelaarslaan

De hoogte van het gebouw is strijdig met de voorschriften van het BPA en zal het zonlicht in de buurpanden en -tuinen afnemen. 

Bespreking: 

Het gevraagde nieuwe volume (hoogte en diepte) werden beoordeeld onder punt 5.1 (TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN, plannen van aanleg). Het volume wordt positief geëvalueerd. 

8.4.   Mobiliteit – zijde Martelaarslaan

Het project voorziet geen enkele parkeerplaats voor auto’s, in een buurt waar er nu al gebrek is aan parkeerplaatsen voor de bewoners van de eengezinswoningen. Idealiter gaan studenten te voet of gebruiken ze de fiets of het openbaar vervoer. In de praktijk maken steeds meer studenten gebruik van een eigen wagen. Dit riskeert een bijkomende druk te zetten op de mobiliteit en de parkeergelegenheden in een woonbuurt die nu al oververzadigd is.

Bespreking: 

De Stad Gent beoogt de leefbaarheid en kwaliteit van de stad te bewaren en zelfs te versterken zonder de parkeeroverlast op de omgeving zonder meer te verhogen. Daarom wordt steeds een evenwicht gezocht tussen enerzijds het vermijden van een onbeperkte uitbreiding van de parkeercapaciteit (omdat bijkomende parkeerplaatsen immers bijkomend autoverkeer aantrekt) en anderzijds het voorzien van voldoende autoparkeercapaciteit (om de parkeeroverdruk op straat niet bijkomend te verhogen). Om het fietsgebruik aan te moedigen, wordt een minimum

aantal fietsenstallingen gevraagd. Het voorzien van voldoende en comfortabele fietsenstallingen is immers één van de manieren om fietsgebruik te stimuleren.

De Stad stelde hiertoe een set van fiets- en autoparkeerrichtlijnen op, opgenomen in het Parkeerplan Gent, deel uitmakend van het Mobiliteitsplan van de stad. Deze richtlijnen worden altijd als beoordelingskader gehanteerd en geven mee hoeveel fiets- en autoparkeerplaatsen bij een ontwikkeling op hun plaats zijn. Voor studenten zet de Stad in op duurzame vervoersmiddelen. Cfr. de parkeerrichtlijnen kunnen en mogen in een studentenproject daarom geen autostaanplaatsen voorzien worden maar moeten wél voldoende en kwalitatieve fietsenstallingen aanwezig zijn (wat hier het geval is). Het projectgebied is daarenboven goed ontsloten voor traag verkeer en met het openbaar vervoer waardoor extra moet ingezet worden op een duurzame mobiliteit, cfr. het STOP-principe (prioriteit voor Stappers en Trappers, vervolgens Openbaar vervoer en tenslotte Privaat vervoer).

8.5.   Toegang – zijde Bijlokevest

De voorgevel aan de Bijlokevest zou niet aangepast worden. De voorgevel bestaat momenteel uit een deur naar de bovengelegen woning en een schuifdeur naar de fitness/kinépraktijk. Er wordt geoordeeld dat de commerciële ruimte niet met een schuifdeur zal toegankelijk zijn en de voorgevel dus wel zal moeten aangepast worden.

Bespreking: 

Deze bedenking wordt bijgetreden, zie punt 5.3 (TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN, gewestelijke verordening toegankelijkheid). Er wordt hiervoor een bijzondere voorwaarde geformuleerd.

8.6.   Lawaaihinder door studenten

1/ In het dossier wordt aangegeven dat het project zal ontsloten worden via de Martelaarslaan én via de Bijlokevest. Dit betekent dus dat er (wellicht in een volgende bouwfase) een doorgang komt naar de studentenhuisvesting (via Bijlokevest nr. 95). Er wordt daardoor langsheen de Bijlokevest gevreesd voor nachtlawaai, vandalisme, wildplassen etc. Het levensritme van de reeds veel aanwezige studenten en vaste bewoners komen moeilijk overeen.

2/ De bouwheer deelt de bezorgdheid omtrent de te verwachten overlast door de hoeveelheid studenten en de beschikbaarheid van een groene buitenruimte. “De groene buitenruimte wordt dusdanig ontworpen dat deze niet zal functioneren als een grootschalige ontmoetingsruimte voor studenten.” De beelden en plannen van de tuin lijken echter eerder uitnodigend te werken dan ontmoedigend. De aanwezigheid van verschillende zitbanken is per definitie een uitnodiging om er langer te vertoeven. De bewoners van de studio’s hebben ook rechtstreeks toegang tot de tuin. Er wordt gevraagd de tuin als een ontoegankelijke tuin aan te leggen. De nabijheid van de Watersportbaan garandeert voldoende buitenruimte voor de studenten.

3/ Er wordt een huishoudelijk reglement opgesteld met de huurders van de huisvesting en er werd een beheerder aangesteld die het gebouw zal beheren. Dit zijn eerder intenties dan een concrete verzekering. Er is geen duidelijke omschrijving over de inhoud van het huishoudelijk reglement en de mate waarin dit afdwingbaar is.

Bespreking: 

1/ In de aanvraag wordt aangegeven dat de projectsite ontsloten wordt via de Martelaarslaan en de Bijlokevest. Dit betekent echter enkel dat de site in bestaande toestand aan beide straten paalt. Na de werken wordt de site gesplitst. De grootschalige studentenhuisvesting zal hierbij enkel ontsluiten aan de Martelaarslaan.

2/ Studenten hebben recht op een private kwalitatieve buitenruimte, net als alle andere inwoners van de stad. Het louter voorzien van privaat ontoegankelijk groen op de site, of het doorverwijzen van studenten naar publiek groen is niet gewenst. De doorverwijzing naar publiek groen creëert potentieel ook het negatieve effect dat studenten publiek groen toe-eigenen en claimen, terwijl ook andere inwoners van de stad hier evenveel recht op hebben.

De Stad en bouwheer erkennen wel de bezorgdheid van omwoners t.a.v. lawaaihinder in de tuin. In 

het ontwerptraject werd daarom heel wat aandacht besteed aan de inrichting, het gebruik en beheer ervan. De tuin wordt zodanig ingericht dat dit geen open vlakte betreft. De tuin heeft een duidelijk groenmassief met een bufferend vermogen naar de omgeving toe. De verharding wordt tevens beperkt en zo vorm gegeven dat op verschillende plaatsen kleinere groepen studenten kunnen samenzitten, maar een grote groep vermeden worden. De kamers aansluitend op de buitenruimte zorgen bijkomend voor een sociale controle vanuit het eigen project.

3/ De Stad voorziet in haar algemeen bouwreglement (artikel 39) de verplichting tot het toevoegen van een beheersovereenkomst bij elke omgevingsvergunningsaanvraag voor grootschalige studentenhuisvesting. Deze beheersovereenkomst werd ook aan huidige aanvraag toegevoegd. In de beheersovereenkomst verbindt de initiatiefnemer zich onder meer tot het verplicht voorzien van een meldpunt voor klachten inzake samenleven en het verplicht opmaken van een huishoudelijk reglement. Het huishoudelijk reglement (met afspraken m.b.t. nachtlawaai, stallen van fietsen, bezoek, beheer van afval …) moet ook 2 maand voor ingebruikname voorgelegd worden aan de Stad. De Stad gaat dan na of het reglement voldoende uitgewerkt is of bijvoorbeeld nog belangrijke zaken ontbreken.

8.7.   Lawaaihinder door warmtepompen

De weliswaar milieuvriendelijke warmtepompen zullen geluidshinder veroorzaken in aanpalende tuinen. Het voorzien van een geluidsisolerende EPP-behuizing is hiervoor noodzakelijk. Er wordt geoordeeld dat de akoestische nota de overschrijding van de geluidsnormen door de warmtepompen als reëel formuleert. 

Bespreking: 

Onder rubriek 16.3.2°a) wordt de exploitatie van de warmtepompen opgenomen. De warmtepompen situeren zich in de groene buitenruimte die deel uitmaakt van het project. Ze zijn voorzien van een akoestisch scherm.

De (buitenunits van dergelijke) installaties dienen te voldoen aan de geluidsbepalingen van hoofdstuk 4.5 van Vlarem II. Er werd een akoestische studie toegevoegd aan de aanvraag. Hieruit blijkt dat de warmtepompen kunnen voldoen aan de vigerende Vlarem-wetgeving.

De installaties dienen zodanig te worden opgesteld, uitgerust, ingesteld of aangepast/akoestisch geïsoleerd dat er zich geen overschrijdingen van geluidsnormen in de buurt voordoen. Dit wordt opgenomen als bijzondere voorwaarde.  

Om de geluidshinder tot een minimum te beperken kunnen volgende milderende maatregelen genomen worden:

-      Plaats het toestel op een plaats waar ze het minste overlast creëert voor derden

-      Lokale akoestische afschermingen rond het toestel voorzien

-      Processturing waarbij de ventilatortoerentallen in de nachtperiode worden beperkt tot 70%.

Bij een erkend ‘milieudeskundige geluid en trillingen’ kan advies ingewonnen worden m.b.t. de controle van apparaten, akoestisch onderzoek, trillingsmetingen en het opstellen en begeleiden van saneringsplannen (https://www.vlaanderen.be/erkenning-als-milieudeskundige-geluid-en-trillingen).

Deze elementen worden opgenomen als opmerking.

8.8.   Onduidelijkheden m.b.t. scheidingsmuren

Er wordt aangehaald dat de aanvraag onduidelijk is m.b.t. het al dan niet behoud van de bestaande tuinmuren. 

Bespreking:

De grondplannen en terreinprofielen in de aanvraag verduidelijken dat de bestaande tuinmuren niet wijzigingen in hoogte. De aanvraag wordt ook op die manier vergund. 

8.9.   Onduidelijkheden m.b.t. ondergrondse delen

Het gebouw aan de kant van de Bijlokevest heeft ondergrondse delen die niet meer voorzien zijn onder de nieuwe commerciële ruimte. Gelet op het feit dat in de huidige kelder van Bijlokevest nr. 95 momenteel een noodzakelijke waterpomp staat, is de vraag of de afwezigheid van een kelder in de toekomst eventuele waterinfiltratie kan veroorzaken in de kelders van de omliggende huizen. 

Bespreking: 

De eventuele ondergrondse delen waarvan sprake worden niet getoond in de aanvraag. Het dichten van een kelder is niet omgevingvergunningsplichtig. Het blijft wel de verantwoordelijkheid van de architect, aannemer en bouwheer om de werken volgens de regels van het goed vakmanschap uit te voeren, en dat zonder schade te berokkenen aan de aanpalende percelen.

8.10.  Dakterras Bijlokevest 95

Het bestaande dakterras van de woningen gelegen op Bijlokevest 95 voldoet nu niet aan de regelgeving rond lichten en zichten, met als gevolg geen privacy in onze tuin. Ik ben van oordeel dat hier in de toekomst ook niet aan voldaan wordt.

Bespreking: 

De verdiepingen aan de Bijlokevest waartoe het terras behoort, zijn onderdeel van het perceel 00S021 (Bijlokevest 95) en bijgevolg geen onderdeel van deze aanvraag.

8.11.  Waardevermindering

Het project creëert een waardevermindering t.a.v. de naastgelegen appartementen.

Bespreking: 

Het aspect ‘waardevermindering’ kan niet weerhouden worden als ruimtelijk-stedenbouwkundig argument in de beoordeling van de aanvraag. De bepaling van een minwaarde van eigendommen of gebouwen in de buurt, die zou kunnen veroorzaakt worden door het realiseren van de grootschalige studentenhuisvesting, behoort niet tot de bevoegdheid van de vergunningverlenende overheid.

9.       OMGEVINGSTOETS

9.1.   Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

Sloop

De site is gelegen in ‘woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde’ cfr. het gewestplan. Binnen deze gebieden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van behoud. 

Het pand Martelaarslaan 250-254 werd bezocht door de Stad. De resterende erfgoedwaarde van dit pand is te beperkt om te pleiten voor behoud. Het pand kan gesloopt worden. 

Ook het pand Martelaarslaan 256 werd bezocht. Plaatsbezoek wees uit dat zowel in het exterieur als interieur kenmerken van een laat 19de-eeuws pand bewaard bleven. Dit vertaalt zich in volumetrie, gevelconfiguratie, kamerindeling, dragende structuren (wand, vloer- en kapconstructies) en enkele resterende vaste interieurelementen (trap). Door zijn omgeving heeft het pand echter een zeer beperkte locuswaarde. Het pand is geen bepalend of ondersteund element van of in een groter kwalitatief geheel (gebouwenensemble, straatbeeld …). Dit maakt de erfgoedwaardering van het pand te beperkt om te pleiten voor behoud. Het pand kan gesloopt worden. 

Splitsing

De splitsing ligt in het verlengde van de opdeling tussen de buurpercelen Bijlokevest vs. Martelaarslaan. De opsplitsing garandeert voldoende buitenruimte aan beide zijden. De afsluiting is groen en heeft een aanvaardbare hoogte (1m80).

Zijde Bijlokevest

Aan de Bijlokevest wordt de bestaande commerciële ruimte op het gelijkvloers bewaard (stedenbouwkundige functiecategorie ‘kantoren, dienstverlening en vrije beroepen). De ruimte wordt evenwel verkleind tot ca. 70m². De dynamiek van deze oppervlakte is aanvaardbaar binnen de woonomgeving langsheen de Bijlokevest.

Door het verkleinen van de oppervlakte wordt ook de tuin vergroot en ontpit. Deze keuze wordt positief onthaald gezien het gunstig effect ervan op de waterhuishouding en het hitte-eilandeffect in de stad. 

De oppervlakte van de commerciële ruimte valt onder de drempelwaarde van de parkeerrichtlijnen van de Stad (zie ook verder) waardoor geen parkeerplaatsen moeten voorzien worden.

Zijde Martelaarslaan

Programma

De Stad Gent wenst logischerwijs enkel kwalitatieve grootschalige studentenhuisvesting te realiseren, niet enkel voor de student-bewoner maar óók voor de omwonende. Met elk nieuw project wordt immers steeds een navenante groep aan studenten ingebracht in een bestaande wijk. De bezorgdheid van omwonenden t.a.v. mogelijke overlast wordt daarbij altijd erkend.

Met oog op het realiseren van die kwalitatieve studentenhuisvesting, doorloopt de Stad Gent bij dergelijke projecten daarom steeds een specifiek traject. Binnen dit traject legt de Stad sterk de nadruk op de locatie van het project, het gebouw zelf met de tuin én het beheer nadien. Dit gebeurde ook voor huidige vraag waarin een studentengemeenschap van ca. 60 studenten ingebracht wordt in een buurt waar ook wonen aanwezig is.

LOCATIE: aan elke aanvraag wordt een locatie-onderzoek gekoppeld waarin rekening gehouden wordt met de inplanting in het stadsweefsel én de draagkracht van de buurt. Dit onderzoek gebeurt in overleg met meerdere betrokken stadsdiensten (dienst Stedenbouw, dienst Wonen, de studentenpreventiecoach, de wijkregisseur …). Huidige locatie wordt gunstig beoordeeld. 

Inplanting in het ruimere stadsweefsel: de locatie van de aanvraag bevindt zich in de stad, langsheen de Binnenring en nabij verschillende hogere onderwijsinstellingen: de campussen Dunant en Coupure (Universiteit Gent), de campus Bijloke (School of Arts Gent) en de campus Mercator (HoGent). De site is tevens goed ontsloten voor voetgangers, fietsers en met het openbaar vervoer. Op 100m van het project bevindt zich een tramhalte, op ca. 400m liggen 2 bushaltes en het station Gent-Sint-Pieters ligt op 1,4km. De omliggende straten beschikken tevens over goede voetgangers- en fietsinfrastructuur. Deze bereikbaarheid is essentieel in de overweging dat de Stad inzet op duurzame vervoersmiddelen bij studenten en geen parkeerplaatsen toelaat.

Draagkracht van de buurt: de locatie van de aanvraag bevindt zich langsheen de Binnenring en in de invloedsfeer van het stedelijk knooppunt ‘Kop Watersportbaan / Palfijn’. Een stedelijk knooppunt is een plek met een sterk ontwikkeld mobiliteitsnetwerk en/of bovenlokale stedelijke voorzieningen (scholen, winkels, kantoren) aangevuld met wonen. Dit is ook hier het geval (zie punt 1.1 BESCHRIJVING VAN DE AANVRAAG, omgeving). Gezien de sterke vertegenwoordiging van andere functies dan wonen in de directe omgeving, kan geoordeeld worden deze collectieve woonvorm (vergelijkbaar met bv. een internaat bij een secundaire school) goed verweefbaar is. Grootschalige collectieve studentenhuisvesting zit hier qua programma op zijn plaats.

GEBOUW EN TUIN: in relatie naar omwonenden vraagt de Stad steeds het gebouw en de tuin zo in te richten en/of vorm te geven dat lawaai of andere overlast vermeden kan worden.

-      De tuin wordt zodanig ingericht dat dit geen open vlakte betreft. De tuin heeft een duidelijk groenmassief met een bufferend vermogen naar de omgeving toe. De verharding wordt tevens beperkt en zo vorm gegeven dat op verschillende plaatsen kleinere groepen studenten kunnen samenzitten, maar een grote groep vermeden worden. De kamers aansluitend op de buitenruimte zorgen tevens voor een sociale controle vanuit het eigen project.

-      De leefruimtes bevinden zich allemaal centraal aan de voorzijde, weg van de buurpercelen waarop gewoond wordt. 

-      De fietsenstallingen worden inpandig voorzien en zijn zeer vlot toegankelijk vanaf het openbaar domein. Op deze manier is er geen ongewenst lawaai van een fietsenstalling in de tuin, wordt een snelle plaatsing gefaciliteerd en wordt het wild stallen van fietsen op het openbaar domein vermeden.  

-      Desondanks de aanvraag verscheidene platte daken heeft, worden deze niet in gebruik genomen als dakterras. Dit moet lawaaihinder en onnodige inkijk bij omwonenden vermijden. Met die reden wordt ook als bijzondere voorwaarde expliciet opgelegd dat deze platte daken niet als dakterras kunnen aangewend worden.

Ongeacht het duidelijk naar binnen gericht ontwerp (gericht naar het eigen perceel), zal enige inkijk, privacy-hinder en mogelijk lawaai steeds aanwezig blijven. Doch is dit eigen aan stedelijk wonen en op zich geen reden om nieuwe bebouwing tegen te gaan.

BEHEER: de Stad Gent kiest ervoor om inzake studentenhuisvesting enkel nog in te zetten op grootschalige studentenhuisvesting. Door dit te doen kan de Stad immers wegen op het beheer. Hiermee wordt niet enkel het beheer van het gebouw zelf bedoeld maar ook, en voornamelijk, het beheer van het samenlevingsverhaal. De Stad voorziet in haar algemeen bouwreglement (artikel 39) immers de verplichting tot het toevoegen van een beheersovereenkomst bij elke omgevingsvergunningsaanvraag voor grootschalige studentenhuisvesting. Deze beheersovereenkomst werd ook aan huidige aanvraag toegevoegd. In de beheersovereenkomst verbindt de initiatiefnemer zich onder meer tot het verplicht voorzien van een meldpunt voor klachten inzake samenleven en het verplicht opmaken van een huishoudelijk reglement. Het huishoudelijk reglement (met afspraken m.b.t. nachtlawaai, stallen van fietsen, bezoek, beheer van afval …) moet ook 2 maand voor ingebruikname voorgelegd worden aan de Stad. De Stad gaat dan na of het reglement voldoende uitgewerkt is of bijvoorbeeld nog belangrijke zaken ontbreken.

Conclusie: de gevraagde studentenhuisvesting bevindt zich op een geschikte locatie en kan zodanig ontworpen en beheerd worden dat zij goed ingepast kan worden in haar directe omgeving. 

Woonkwaliteit

Alle kamer en studio’s zijn zodanig vormgegeven dat deze goed in te richten zijn. De studio’s bevinden zich op het gelijkvloers en de bovenste verdieping. De gemeenschappelijke leefkeukens situeren zich met die reden op de eerste tot en met vijfde verdieping, waar zich enkel kamers bevinden. De kamerbrede glazen wand van de leefkeukens trekken het nodige natuurlijke daglicht in de centrale gang. Het sanitair wordt verspreid voorzien tussen de kamers in. Het pand kent een logische, werkbare en kwalitatieve inrichting. 

Mobiliteit – parkeren 

De Stad Gent beoogt de leefbaarheid en kwaliteit van de stad te bewaren en zelfs te versterken zonder de parkeeroverlast op de omgeving zonder meer te verhogen. Daarom moet een evenwicht gezocht worden tussen enerzijds het vermijden van een onbeperkte uitbreiding van de parkeercapaciteit omdat bijkomende parkeerplaatsen immers bijkomend autoverkeer aantrekt en anderzijds het voorzien van voldoende autoparkeercapaciteit om de parkeeroverdruk op straat niet bijkomend te verhogen. Om het fietsgebruik aan te moedigen, wordt een minimum aantal fietsenstallingen gevraagd. Het voorzien van voldoende en comfortabele fietsenstallingen is immers één van de manieren om fietsgebruik te stimuleren. De Stad stelde hiertoe een set van fiets- en autoparkeerrichtlijnen op, opgenomen in het Parkeerplan Gent, deel uitmakend van het Mobiliteitsplan van de Stad. Deze richtlijnen worden als beoordelingskader gehanteerd en geven mee hoeveel fiets- en autoparkeerplaatsen bij een ontwikkeling op hun plaats zijn. De parkeerrichtlijnen worden gebruikt om aan de hand van objectieve criteria de gewenste parkeerratio te berekenen: 

-      Type functie: studentenhuisvesting

-      Ligging: oranje zone

-      Grootte: 59 kamers

Rekening houdend met bovenstaande, vragen de parkeerrichtlijnen minimum 59 fietsparkeerplaatsen voor bewoners en 6 voor bezoekers. Voor studentenhuisvesting worden geen autostaanplaatsen voorzien.

De bouwheer voorziet 59 afsluitbare fietsstelplaatsen voor de bewoners (1 per slaapkamer) en 6 niet-afsluitbare stelplaatsen voor bezoekers. Qua aantallen voldoet dit aan de parkeerrichtlijnen. Ook de inrichtingsrichtlijnen voor fietsenparkings worden gerespecteerd. De breedte van de gangpaden en de as-op-asafstanden garanderen voldoende gebruiksgemak. 

Het aandeel fietsstelplaatsen in een dubbellaags systeem is hoger dan de inrichtingsrichtlijnen voorschrijven. 61% (36 fietsen) van de fietsstelplaatsen wordt in een dubbellaags systeem voorzien, terwijl dit normaal maximaal 40% mag zijn. De afwijking is echter aanvaardbaar omwille van het specifieke doelpubliek van de studentenhuisvesting (= adolescenten). Adolescenten hebben doorgaans minder moeite om dit soort fietsstelplaatsen te gebruiken dan bijvoorbeeld jonge kinderen of ouderen. Er blijven bovendien genoeg fietsstelplaatsen op één niveau over voor studenten die moeilijker overweg kunnen met het dubbellaagse systeem.

I.f.v. een vlot gebruik van de fietsenstalling wordt wel volgende bijzondere voorwaarde opgelegd: alle deuropeningen die tot de fietsenstallingen leiden moeten een minimale vrije doorgang hebben van 1m10. Deze breedte is het absolute minimum, idealiter is de vrije doorgang minstens 1m30.

De bouwheer voorziet geen autostaanplaatsen. Studenten verplaatsen zich vooral met de fiets, te voet of met het openbaar vervoer. Door geen autostaanplaatsen te voorzien wordt autogebruik niet gestimuleerd. Dit is essentieel in de overweging dat de Stad inzet op duurzame vervoersmiddelen bij studenten en geen parkeerplaatsen toelaat.

Volume en wijzigingen scheidingsmuren

Het gevraagde nieuwe volume (hoogte en diepte) en de daarbij horende wijzigingen van de scheidingsmuren werden beoordeeld onder punt 5.1 (TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN, plannen van aanleg), gezien de gevraagde afwijkingen op het BPA. Het volume wordt positief geëvalueerd. 

Gekoppeld aan het nieuwe volume wordt de site ook ontpit en onthard. Deze keuze wordt positief onthaald gezien het gunstig effect ervan op de waterhuishouding en het hitte-eilandeffect in de stad. 

Cfr. het advies van Fluvius is in het project geen distributiecabine vereist. Indien dit alsnog nodig is, zal deze in het hoofdvolume moeten voorzien worden en is een aangepaste omgevingsvergunningsaanvraag hiervoor noodzakelijk. De tuin dient optimaal ingezet te worden als groene ruimte, met zo min mogelijk bijkomende volumes. Dit wordt meegegeven als opmerking.

Architectuur en vormgeving (advies Team Stadsbouwmeester)

Dit project werd voorbesproken met Team Stadsbouwmeester en voorgelegd aan de Kwaliteitskamer op 25/05/2023 ter advisering. Nadien was er verdere afstemming per email.

Team Stadsbouwmeester waardeert de inspanningen van de ontwerper om dit project in de loop van het traject steeds verder te gaan verfijnen. Het project werd voorgelegd aan de Kwaliteitskamer en werd nadien bijgestuurd conform aan het advies van de Kamer. 

Zowel volumetrisch als architecturaal ligt een contextueel project voor. Het plan en de verschijning zijn erg helder, met een mooie entree centraal, gekoppeld aan de fietsenlobby. Planmatig wordt een helder schema bekomen, met duidelijke grote kamers op het gelijkvloers en daarboven eenvoudige verdiepen met kamers gekoppeld op een leefruimte. Het tuinontwerp voorziet plaatsen voor ontmoeting, maar plaatsen om in grote groep samen te komen zijn eerder beperkt. Bovendien zijn de grote units op het gelijkvloers eraan gekoppeld, wat mee zorgt voor de controle en beheersing in functie van overlast.

Team Stadsbouwmeester heeft geen verdere ruimtelijke, architecturale of esthetische opmerkingen meer op voorliggend voorstel, en adviseert daarom gunstig. 

Het integrale advies stadsbouwmeester en het advies van de Kwaliteitskamer zijn bijgevoegd als bijlage. 

9.2.   Milieuhygiënische en veiligheidsaspecten

Aspect afvalwater

Algemeen

De inrichting ligt in centraal gebied volgens het zoneringsplan van Stad Gent.

Huishoudelijk afvalwater

De lozing van het huishoudelijk afvalwater is afkomstig van de sanitaire installaties. Het wordt via een septische put geloosd in de openbare riolering van de Martelaarslaan.

Er wordt in totaal een lozingsdebiet van 1,98m³/uur, 5m³/dag en 1.770m³/jaar huishoudelijk afvalwater aangevraagd onder de rubriek 3.2.2.a.

Aspect lucht

Voor de verwarming/koeling van het gebouw zal gebruik gemaakt worden van drie warmtepompen met elk een vermogen van 8 kW. Het aangevraagde nominaal vermogen bedraagt 24 kW.

Het gebruikte koelmiddel in de installaties is R410A. De GWP-waarde voor dit koelmiddel bedraagt 2088. Hiermee bevindt de GWP-waarde zich boven de grens van 750 die in 2025 door Europa wordt opgelegd aan F-gassen. Het gebruik van natuurlijke koelmiddelen (CO2, NH3, propaan, …) of koelmiddelen met een laag Global Warming Potential (GWP < 2500) dient nagegaan te worden. 

De warmtepompen dienen te voldoen aan de voorwaarden van Vlarem II, artikel 5.16.3.3. inzake bouw, opstelling, attesten, onderhoud en periodieke controles (naargelang de aard en de hoeveelheid koudemiddel). Een logboek moet bijgehouden worden. Deze elementen worden als opmerking opgenomen.

Aspect geluid en trillingen

Onder rubriek 16.3.2°a) wordt de exploitatie van de warmtepompen opgenomen. De warmtepompen situeren zich in de groene buitenruimte die deel uitmaakt van het project. Ze zijn voorzien van een akoestisch scherm.

De (buitenunits van dergelijke) installaties dienen te voldoen aan de geluidsbepalingen van hoofdstuk 4.5 van Vlarem II. Er werd een akoestische studie toegevoegd aan de aanvraag. Hieruit blijkt dat de warmtepompen kunnen voldoen aan de vigerende Vlarem-wetgeving.

De installaties dienen zodanig te worden opgesteld, uitgerust, ingesteld of aangepast/akoestisch geïsoleerd dat er zich geen overschrijdingen van geluidsnormen in de buurt voordoen. Dit wordt opgenomen als bijzondere voorwaarde.  

Om de geluidshinder tot een minimum te beperken kunnen volgende milderende maatregelen genomen worden:

-      Plaats het toestel op een plaats waar ze het minste overlast creëert voor derden

-      Lokale akoestische afschermingen rond het toestel voorzien

-      Processturing waarbij de ventilatortoerentallen in de nachtperiode worden beperkt tot 70%.

Bij een erkend ‘milieudeskundige geluid en trillingen’ kan advies ingewonnen worden m.b.t. de controle van apparaten, akoestisch onderzoek, trillingsmetingen en het opstellen en begeleiden van saneringsplannen (https://www.vlaanderen.be/erkenning-als-milieudeskundige-geluid-en-trillingen).

Deze elementen worden opgenomen als opmerking.

Aspect brandveiligheid

Het bepalen en het aanbrengen van de noodzakelijke brandpreventie- en brandbestrijdingsmiddelen dient te gebeuren in overleg met en volgens de richtlijnen van de plaatselijke brandweer. De voorwaarden uit het advies (met referentie 063302-004/PJ/2024) van de Brandweerzone Centrum, Afdeling Brandpreventie dienen steeds nageleefd te worden. Dit wordt als bijzondere voorwaarde opgenomen.

CONCLUSIE

De gevraagde omgevingsvergunning is mits voorwaarden milieuhygiënisch, stedenbouwkundig en planologisch verenigbaar met de onmiddellijke omgeving, bijgevolg is het verslag voorwaardelijk gunstig.

Volgende rubrieken worden gunstig beoordeeld:

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

Uitvoering
Van deze omgevingsvergunning mag worden gebruikgemaakt als de aanvrager niet binnen vijfendertig dagen, te rekenen vanaf de dag na de eerste dag van de aanplakking, op de hoogte is gebracht van de instelling van een schorsend administratief beroep.

Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.

Verval van de omgevingsvergunning – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 99.
§ 1. De omgevingsvergunning vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de verwezenlijking van de vergunde stedenbouwkundige handelingen niet wordt gestart binnen de twee jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
2° als het uitvoeren van de vergunde stedenbouwkundige handelingen meer dan drie opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
3° als de vergunde gebouwen niet winddicht zijn binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
4° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting niet binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning aanvangt.

De termijn, vermeld in het eerste lid, 1°, kan evenwel, op verzoek van de vergunninghouder, voor een periode van twee jaar verlengd worden als hij aantoont dat de niet-verwezenlijking het gevolg is van een vreemde oorzaak die hem niet kan worden toegerekend. De vergunninghouder dient de aanvraag van de verlenging, op straffe van verval, met een beveiligde zending en minstens drie maanden vóór het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar in bij de overheid die de vergunning heeft verleend. Die overheid weigert de aanvraag van de verlenging alleen als:
1° er geen sprake is van een vreemde oorzaak die niet aan de vergunninghouder kan worden toegerekend;
2° de aangevraagde en vergunde handelingen strijdig zijn met inmiddels gewijzigde stedenbouwkundige voorschriften of verkavelingsvoorschriften.

De overheid bezorgt haar beslissing uiterlijk de dag van het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar. Bij ontstentenis van een beslissing wordt de verlenging geacht te zijn goedgekeurd. Als de verlenging wordt goedgekeurd, worden de termijnen, vermeld in het eerste lid, 3° en 4°, ook met twee jaar verlengd.

Als de omgevingsvergunning uitdrukkelijk melding maakt van de verschillende fasen van het bouwproject, worden de termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in het eerste lid, gerekend per fase. Voor de tweede fase en de volgende fasen worden de termijnen van verval bijgevolg gerekend vanaf de aanvangsdatum van de fase in kwestie.

§ 2. De omgevingsvergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting meer dan vijf opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
2° als de ingedeelde inrichting vernield is wegens brand of ontploffing veroorzaakt ten gevolge van de exploitatie;
3° als de exploitatie op vrijwillige basis volledig en definitief wordt stopgezet overeenkomstig de voorwaarden en de regels, vermeld in het decreet van 9 maart 2001 tot regeling van de vrijwillige, volledige en definitieve stopzetting van de productie van alle dierlijke mest, afkomstig van een of meerdere diersoorten, en de uitvoeringsbesluiten ervan. De Vlaamse Regering kan nadere regels bepalen voor de inkennisstelling van de stopzetting.
§ 3. Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1, betrekking hebben op een gedeelte van het bouwproject, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor het niet-afgewerkte gedeelte van een bouwproject. Een gedeelte is eerst afgewerkt als het, in voorkomend geval na de sloping van de niet-afgewerkte gedeelten, kan worden beschouwd als een afzonderlijke constructie die voldoet aan de bouwfysische vereisten.
Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1 of 2, alleen betrekking hebben op een gedeelte van de exploitatie van de ingedeelde inrichting of activiteit, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor dat gedeelte.

Artikel 100.
De omgevingsvergunning blijft onverkort geldig als de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 naar klasse 2 overgaat of omgekeerd.
In geval de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 of 2 naar klasse 3 overgaat, geldt de vergunning als aktename en blijven de bijzondere voorwaarden gelden.

Artikel 101.
De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1 worden geschorst zolang een beroep tot vernietiging van de omgevingsvergunning aanhangig is bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen, overeenkomstig hoofdstuk 9 behoudens indien de vergunde handelingen in strijd zijn met een vóór de definitieve uitspraak van de Raad van kracht geworden ruimtelijk uitvoeringsplan. In dat laatste geval blijft het eventuele recht op planschadevergoeding desalniettemin behouden.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de archeologische opgraving, omschreven in de bekrachtigde archeologienota overeenkomstig artikel 5.4.8 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 en in de bekrachtigde nota overeenkomstig artikel 5.4.16 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, met een maximumtermijn van een jaar vanaf de aanvangsdatum van de archeologische opgraving.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de bodemsaneringswerken van een bodemsaneringsproject waarvoor de OVAM overeenkomstig artikel 50, § 1, van het Bodemdecreet van 27 oktober 2006 een conformiteitsattest heeft afgeleverd, met een maximumtermijn van drie jaar vanaf de aanvangsdatum van de bodemsaneringswerken.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst zolang een bekrachtigd stakingsbevel, zoals vermeld in titel VI van de VCRO, niet wordt ingetrokken, hetzij niet wordt opgeheven bij een in kracht van gewijsde gegane beslissing. De schorsing eindigt van rechtswege wanneer geen opheffing van het stakingsbevel wordt gevorderd of geen intrekking wordt gedaan binnen een termijn van twee jaar vanaf de bekrachtiging van het stakingsbevel.

Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.

De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.

Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.

Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.

Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.

In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.

Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.

Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.

De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.

Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.

Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.

Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.

Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
a) een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.

Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.

Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.

Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.

Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.

De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.

Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.

Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.