Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.
Het college van burgemeester en schepenen weigert de aanvraag.
WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?
De heer Brahim Laghzaoui met als contactadres Ooievaarstraat 149, 9000 Gent heeft een aanvraag (OMV_2024025430) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 21 februari 2024.
De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:
• Onderwerp: isoleren van voor- en zijgevel
• Adres: Ooievaarstraat 149, 9000 Gent
• Kadastrale gegevens: afdeling 16 sectie K nr. 712F
Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 5 maart 2024.
De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.
Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 12 maart 2024.
OMSCHRIJVING AANVRAAG
1. BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT
Beschrijving van de omgeving en de plaats van het project.
Het perceel van aanvraag is gelegen op de hoek van de Ooievaartstraat en de Geitstraat in de wijk Brugse Poort – Rooigem. De omgeving bestaat voornamelijk uit gesloten bebouwing bestaande uit twee tot drie bouwlagen overwegend afgewerkt met een hellend dak.
Op het perceel van aanvraag bevindt zich een handelshuis (met op het gelijkvloers een educatief cultureel centrum). Het pand beschikt over een hoofdvolume van twee volwaardige bouwlagen afgewerkt met hellende dakvlakken. Langs de zijde van de Geitstraat beschikt het pand palend langsheen rechteraanpalende over een gelijkvloers bouwvolume afgewerkt met een hellend dakvlak.
De drie voorgevelvlakken beschikken onder de raamdorpel van het eerste verdiep over een doorlopende publiciteitsinrichting. Het betreft een rood omlijnde bak met een zwarte achtergrond. Op de voorgevel zijde Ooievaartstraat werden de letters EDUCATIEF CULTUREEL CENTRUM aangebracht in een appelblauwzeegroene kleur. Op de hoekgevel werden de letters AL ISTIQAMA aangebracht in een appelblauwzeegroene kleur. De dwarse publiciteitsinrichting heeft een totale oppervlakte van 7,74m². Deze werd aangebracht op een hoogte (gemeten t.o.v. het trottoirpeil) van 2,97m. De uitsprong t.o.v. de achterliggende voorgevelvlakken is niet gekend gezien deze inrichting niet werd ingetekend op de aangeleverde sneden.
Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
1/ Voorgevelisolatie:
De voorgevelvlakken van het pand worden aan de buitenzijde geïsoleerd (dikte 12cm) en afgewerkt met een crepi (dikte 2cm) in een witte kleur. De onderzijde van de gevelvlakken wordt voorzien van een plint in graniet met een hoogte van 30cm. Het buitenschrijnwerk van de voorgevelvlakken blijft behouden, doch worden de bestaande raamdorpels vervangen door een zwart aluminium exemplaar. De totale uitsprong van de nieuwe gevelafwerking ten opzichte van de rooilijn bedraagt 14cm.
Het is onduidelijk wat de resterende trottoirbreedte na deze ingrepen. Het aanpalende trottoir is immers voorzien van enkele inrichtingen die niet werden ingetekend op de plannen van de bestaande of de nieuwe toestand:
2/ Voorziening van een nieuwe publiciteitsinrichting:
basis van de aangeleverde gevelaanzichten wordt er een doorlopend reclamepaneel voorzien op het voorgevelvlak zijde Ooievaarstraat en de hoekgevel. Het reclamepaneel heeft een totale oppervlakte van 5,18m² en wordt aangebracht op een hoogte van 2,95m gemeten t.o.v. het trottoirpeil. Het is echter onduidelijk wat de dikte is van het reclamepaneel en hoeveel het uitspringt t.o.v. de rooilijn gezien het paneel niet werd ingetekend op de bijhorende sneden. De aangeleverde documenten geven ook geen duidelijkheid over de kleur en het opschrift (al dan niet zaakgebonden) of de eventuele verlichting ervan.
3/ Ophoging van de kroonlijsthoogte van het gelijkvloerse bouwvolume:
Op basis van de aangeleverde plannen in bestaande toestand blijkt dat de kroonlijst van het gelijkvloerse aanbouwvolume zijde Geitstraat wederrechtelijk werd opgehoogd met snelbouwsteen. Dit betreft een vergunningsplichtige ingreep waarvoor een regularisatie moet worden aangevraagd.
2. HISTORIEK
Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:
Stedenbouwkundige vergunningen
BEOORDELING AANVRAAG
3. EXTERNE ADVIEZEN
Overeenkomstig artikel 35 van het omgevingsvergunningsbesluit zijn er geen externe adviezen vereist.
4. TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN
4.1. Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg
Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977). De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.
De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.
4.2. Vergunde verkavelingen
De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.
4.3. Verordeningen
Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 24 april 2023, van kracht sinds 23 juni 2023. Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement, mits uitzondering van onderstaand artikel:
ARTIKEL 2.7: Uitsprongen boven de openbare weg
Van 2,20 meter tot 3 meter boven het peil van het trottoir of van de openbare weg mogen constructieve elementen maximaal 10 centimeter en niet-constructieve elementen maximaal 20cm uitspringen voorbij de rooilijn.
Van 3 meter tot 4 meter boven het peil van het trottoir of van de openbare weg mogen constructieve elementen maximaal 20 centimeter en niet-constructieve elementen maximaal 60cm uitspringen t.o.v. de rooilijn.
Toetsing niet uitvoerbaar: Het nieuwe reclamepaneel reikt op een hoogte van 2,95m tot 3,43m t.o.v. het trottoirpeil. Het is echter onduidelijk hoeveel het reclamepaneel uitspringt t.o.v. de rooilijn gezien het niet werd ingetekend op de aangeleverde sneden. Indien het wordt aangebracht bovenop de nieuwe gevelisolatie is dit in afwijking op bovenstaand voorschrift.
Gewestelijke verordening hemelwater
De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023. (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023)
Zie waterparagraaf.
Gewestelijke verordening voetgangersverkeer
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 29 april 1997 houdende vaststelling van een algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
De conformiteit met de gewestelijke verordening voetgangersverkeer kan niet worden nagegaan omwille van het niet intekenen van enkele bestaande inrichtingen op het trottoir.
Gewestelijke verordening publiciteit
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van de gewestelijke publiciteitsverordening. (Besluit van de Vlaamse Regering van 12 mei 2023)
De aangeleverde plannen zijn onvoldoende toereikend om een toetsing aan de gewestelijke verordening publiciteit na te gaan.
4.4. Uitgeruste weg
Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.
5. WATERPARAGRAAF
De voorliggende aanvraag wijzigt noch de bebouwde noch de verharde oppervlakte. Het afvoerstelsel blijft ongewijzigd. Er worden geen nieuwe platte daken aangelegd. Hieruit volgt dat er vanuit de GSV of het algemeen bouwreglement van de stad Gent geen verplichtingen zijn voor de aanleg van een hemelwaterput, infiltratievoorziening of een groendak.
Er kan bijgevolg besloten worden dat voorliggende aanvraag de watertoets doorstaat.
6. PROJECT-M.E.R.-SCREENING
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 (MER-besluit) en heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. De opmaak van een milieueffectrapport of project-m.e.r.-screening is voor voorliggend project dan ook niet vereist.
7. BEKENDMAKING
De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.
8. OMGEVINGSTOETS
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
1/ Voorgevelisolatie:
We begrijpen de wens om het pand bijkomend te isoleren zodoende de energie-efficiëntie van het pand en bijgevolg de woonkwaliteit ervan te vergroten. De meerwaarde voor de woonkwaliteit ten gevolge van het aanbrengen van buitenisolatie moet echter in verhouding staan ten opzichte van de impact op het openbaar domein.
Vanuit het huidige kader kan akkoord gegaan worden met het aanbrengen van buitenisolatie en een gevelafwerking die beiden in totaal maximaal 14cm uitspringen ten opzichte van de rooilijn. Daarbij moet het trottoir echter over een minimale breedte blijven beschikken van minstens 1,20m. In voorliggende aanvraag worden belangrijke inrichtingen op het trottoir niet ingetekend:
Het is onduidelijk hoe de gevelisolatie en afwerking zal voorzien worden ter plaatse van het parkeerbord op de hoek en de distributiecabines. Bovendien is het onduidelijk wat de resterende breedte is tussen het nieuwe voorgevelvlak en de anti-parkeerpaaltjes of de fietsenstalling. Zodoende kan de functionele bruikbaarheid van het trottoir onvoldoende gegarandeerd worden. De aanvraag is bovendien mogelijks in strijd met de voorschriften van de gewestelijke verordening voetgangersverkeer. Dit wordt ongunstig beoordeeld.
2/ Publiciteit:
De plannen zijn onvoldoende toereikend voor wat betreft de nieuwe publiciteitsinrichting. De uitsprong ten opzichte van de rooilijn of de nieuwe gevelisolatie en afwerking is ongekend. Tevens wordt de dikte, kleur, verlichting of aard van de publiciteit (al dan niet zaakgebonden) niet verduidelijkt. Zo kan de verenigbaarheid met de plaatselijke aanleg onvoldoende beoordeeld worden. De aanvraag is bovendien mogelijks in strijd met de voorschriften uit het algemeen bouwreglement en de gewestelijke verordening publiciteit. Dit wordt ongunstig beoordeeld.
3/ Ophoging kroonlijsthoogte:
Tot slot wordt opgemerkt dat het gelijkvloerse bouwvolume zijde Geitstraat wederrechtelijk werd opgehoogd met snelbouwsteen. Dit betreft een vergunningsplichtige handeling waarvoor een regularisatie moet worden aangevraagd. Gezien de aanvraag geen sneden aanreikt door dit aanbouwvolume is de aard van deze ophoging onduidelijk en kan dit niet in voorliggende aanvraag beoordeeld worden. Dit wordt ongunstig beoordeeld.
Voorliggende aanvraag wordt bijgevolg ongunstig beoordeeld.
CONCLUSIE
Ongunstig, de aanvraag is niet in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en onverenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?
Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.
Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.
Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.
De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.
Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.
Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.
Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.
In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.
Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.
Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.
De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.
Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.
Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.
Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.
Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.
Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.
Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.
Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.
Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.
De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.
Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.
Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.
Het college van burgemeester en schepenen weigert de omgevingsvergunning voor isoleren van voor- en zijgevel aan de heer Brahim Iaghzaoui gelegen te Ooievaarstraat 149, 9000 Gent.