Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.
Het college van burgemeester en schepenen weigert de aanvraag.
WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?
JAJEF NV met als contactadres Rostraat 06, 9930 Lievegem heeft een aanvraag (OMV_2023158047) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 29 november 2023.
De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:
• Onderwerp: het aanleggen van een toegangsweg naar een sectionaalpoort van een magazijngebouw
• Adres: Eugeen Zetternamstraat 28A, 9050 Gent
• Kadastrale gegevens: afdeling 23 sectie B nr. 568W
Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 25 januari 2024.
De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.
Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 12 maart 2024.
OMSCHRIJVING AANVRAAG
1. BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT
Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag situeert zich op een perceel dat bereikbaar is via een oprit (private wegenis) die aftakt van de Eugeen Zetternamstraat in Ledeberg. Het perceel ligt ingesloten tussen twee spoorbundels en het Moscouviaduct. Op deze percelen bevinden zich twee magazijnen.
Met deze aanvraag wenst men bijkomende verharding aan te leggen. Men wenst vanaf de private wegenis een bijkomende oprit aan te leggen naar een sectionaalpoort. Deze sectionaalpoort is nu te bereiken via een grindverharding die zich helemaal links en achter de woningen bevindt. Langsheen deze nieuwe oprit wordt ook een strook voorzien voor het parkeren van een 7-tal servicewagens. Er wordt ca. 475 m² aan nieuwe verharding aangelegd. De grindverharding (ca. 213 m²) ter hoogte van de sectionaalpoort wordt heraangelegd met waterdoorlatende betondallen.
Men geeft aan dat de bijkomende verharding nodig is omdat de bestaande toegangsweg uit grindverharding bestaat en de wagens die binnen rijden veel aarde en slijk binnen brengen. De bestaande grindverharding blijft verder behouden.
2. HISTORIEK
Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:
Stedenbouwkundige vergunningen
BEOORDELING AANVRAAG
3. EXTERNE ADVIEZEN
Volgend extern advies is gegeven en integraal raadpleegbaar op het omgevingsloket:
Voorwaardelijk gunstig advies van Infrabel afgeleverd op 23 februari 2024 onder ref. 3516.2024.063.Gent:
Infrabel heeft geen principiële bezwaren bij de aanvraag van JAJEF NV voor de aanleg van een verharde groenzone in de Eugeen Zetternamstraat 28A, 9000 Gent.
Ter info:
De veiligheidsafstanden en de algemene voorwaarden m.b.t. bouwaanvragen dienen strikt te worden nageleefd (zie bijlage).
4. TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN
4.1. Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg
Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.
De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.
4.2. Vergunde verkavelingen
De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.
4.3. Verordeningen
Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 24 april 2023, van kracht sinds 23 juni 2023.
Het ontwerp is niet in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement, het wijkt af op:
Het verharden van oppervlaktes moet tot een minimum beperkt worden. De strikt noodzakelijke verhardingen moeten waar mogelijk als verharding met natuurlijke infiltratie of als waterdoorlatende verharding aangelegd worden. Om de problematiek van wateroverlast en verdroging verder te voorkomen is het nodig dat de toename aan verharding sterk beperkt wordt.
Men wenst een bijkomende oprit met parkeerplaatsen aan te leggen naar een sectionaalpoort aan de linkerzijde van de loods achteraan. Deze bestaande sectionaalpoort is op vandaag te bereiken via een grindverharding op een afzonderlijk kadastraal perceel, links van het perceel met het magazijn. Hier bevindt zich een heel ruime oppervlakte aan grindverharding die gebruikt wordt voor opslag en parkeren.
Het perceel beschikt vandaag dus reeds over twee ontsluitingen, waarvan een heel brede ontsluiting centraal ter hoogte van het magazijn en de tweede ontsluiting helemaal links op een aanpalend perceel van dezelfde eigenaar. Men geeft aan dat de linker ontsluiting in de nabije toekomst niet meer gebruikt zal kunnen worden, maar dit wordt verder niet verduidelijkt. Met deze aanvraag wenst men dus een derde ontsluiting voor dit bedrijf aan te leggen, terwijl de stad in principe maar 1 ontsluiting per kavel toestaat. Er kan dan ook niet ingestemd worden met de aanleg van een bijkomende oprit.
Men geeft aan dat de bijkomende verharding noodzakelijk is voor het stallen van een aantal voertuigen, die nu gestald worden op de bestaande grindverharding. Dit impliceert dat minstens een deel van de bestaande grindverharding kan uitgebroken worden, omdat deze nu niet meer noodzakelijk is. Het is niet duidelijk wat de functie van deze grindverharding is en of deze nog in zijn geheel noodzakelijk is voor het functioneren van het bedrijf.
Het geheel aan verhardingen en toegangen voor deze bedrijfssite moet in zijn geheel herbekeken worden. Er kunnen geen bijkomende toeritten gecreëerd en het aandeel verharding moet beperkt worden tot het strikt noodzakelijke. Verhardingen die niet (meer) noodzakelijk zijn voor het bedrijf moeten uitgebroken worden.
Gewestelijke verordening hemelwater
De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023 (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023): zie waterparagraaf.
4.4. Uitgeruste weg
Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.
5. WATERPARAGRAAF
5.1. Ligging project
Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van Stad Gent. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.
Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:
- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.
- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).
- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal).
- niet gelegen in een signaalgebied.
Het terrein is momenteel bebouwd.
5.2. Verenigbaarheid van het project met het watersysteem
Droogte
Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.
Er wordt een nieuwe verharding aangelegd en een deel van de bestaande verharding wordt heraangelegd. De nieuwe verharding bestaat uit waterdoorlatende materialen, bovendien is er naast deze verharding een grote groenzone waar het hemelwater kan infiltreren.
Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen
Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.
Overstromingen
Het projectgebied is volgens de watertoetskaarten niet overstromingsgevoelig. Er wordt geen effect op het overstromingsregime verwacht.
Waterkwaliteit
Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.
5.3. Conclusie
Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag de watertoets doorstaat.
6. PROJECT-M.E.R.-SCREENING
De aanvraag heeft geen milieueffectrapport of project-MER-screening nodig.
7. BEKENDMAKING
De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.
8. OMGEVINGSTOETS
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
De aanvraag gaat over het aanleggen van een bijkomende oprit met parkeerplaatsen naar een sectionaalpoort aan de linkerzijde van een bestaande loods. De verharding is zo’n 46 meter lang en 10 meter breed (4 m rijbaan & 6 m parkeerzone).
Aanleiding tot de aanvraag is het verdwijnen van de bestaande verbinding/toegang via het aanpalende perceel, maar dit wordt verder niet verduidelijkt. Er wordt ook aangegeven dat de nieuwe toegangsweg eveneens nodig is om te vermijden dat het magazijn telkens opnieuw bevuild wordt door de voertuigen die via de halfverharde toegangsweg binnen rijden. Er is ruimte nodig om een 7-tal servicewagens daar te kunnen stationeren.
De sectionaalpoort is op vandaag te bereiken via een grindverharding op een afzonderlijk kadastraal perceel van dezelfde eigenaar, links van het perceel met het magazijn. Hier bevindt zich een heel ruime oppervlakte aan grindverharding die vergund werd voor opslag.
Het perceel beschikt vandaag reeds over twee ontsluitingen, waarvan een heel brede ontsluiting centraal ter hoogte van het magazijn en de tweede ontsluiting op het linker aanpalende perceel. Met deze aanvraag wenst men dus een derde ontsluiting voor dit bedrijf aan te leggen, terwijl de stad principieel maar 1 ontsluiting per kavel toestaat. Er kan dan ook niet ingestemd worden met de aanleg van een bijkomende oprit.
Men geeft aan dat de bijkomende verharding noodzakelijk is voor het stallen van een aantal voertuigen, die nu gestald worden op de bestaande grindverharding. Dit impliceert dat minstens een deel van de bestaande grindverharding kan uitgebroken worden, omdat deze nu niet meer noodzakelijk is. Het is niet duidelijk wat de functie van deze grindverharding is en of deze nog in zijn geheel noodzakelijk is voor het functioneren van het bedrijf.
De noodzaak van de toegang naar de sectionaalpoort aan het bijgebouwde magazijn aan de spoorweg, wordt niet duidelijk in beeld gebracht. Het lijkt dat een interne reorganisatie in het gebouw ook kan werken om het parkeerprobleem op te lossen.
Het geheel aan verhardingen en toegangen voor deze bedrijfssite moet in zijn geheel herbekeken worden. Er kunnen geen bijkomende inritten bijkomen en het aandeel verharding moet beperkt worden tot het strikt noodzakelijke. Verhardingen die niet (meer) noodzakelijk zijn voor het bedrijf moeten uitgebroken worden.
Mobiliteit
Het personeel (max. 30 personen) beschikt over 25 autoparkeerplaatsen. Er is geen zicht op eventuele fietsparkeerplaatsen, maar 5 personen komen met de fiets. Het bedrijf is dus erg autogericht.
De bedrijvigheid genereert enkel verplaatsingen via grotere servicewagens. 21 van die dienstwagens (lichte vracht) worden na de werkuren binnen opgevangen. De 7 resterende plaatsen zich momenteel buiten. De enige bezoekers zijn leveranciers van producten om de dienstverlening te kunnen blijven uitvoeren.
Het project wijzigt niet naar functionaliteit. Het is daarom vrijgesteld om te voldoen aan de stedelijke parkeerrichtlijnen. Er wordt geadviseerd om bij een eventuele volgende omgevingsvergunning/verbouwing in te zetten op een kwalitatieve fietsenstalling, zodat het personeel getriggerd wordt om zich op een duurzamere manier te verplaatsen.
Groen
Er wordt vastgesteld dat er 4 grote knotwilgen zijn verdwenen. Tussen 2018 en 2019 zijn ook 5 van de 9 knotwilgen van de knotwilgenrij verwijderd. Toen is ook de verharding aangelegd ten zuiden van deze wilgenrij. Bij navraag werd gesteld dat de bomen ziek waren (schimmelaantasting aan wortels). Dit is plausibel (een resterende boom is ook aan in mindere conditie), maar kan uiteraard niet meer geverifieerd worden. Sowieso is voor het vellen van bomen een omgevingsvergunning noodzakelijk, ook al zijn de bomen ziek of afgestorven. Om in de zone opnieuw het groenkarakter te verhogen (zoals de toestand ook voorheen was), dienen op zijn minst 9 nieuwe bomen heraangeplant te worden, waarvan minstens 5 bomen als aanvulling van de rij. Dit mag opnieuw met wilgen, maar kan ook met zwarte els (ook bestand tegen natte omstandigheden).
CONCLUSIE
Ongunstig, een bijkomende inrit kan niet toegestaan worden. De verharding moet in zijn geheel herbekeken worden. Niet strikt-noodzakelijke verharding moet verwijderd worden.
WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?
Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.
Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.
Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.
De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.
Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.
Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.
Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.
In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.
Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.
Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.
De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.
Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.
Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.
Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.
Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.
Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.
Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.
Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.
Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.
De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.
Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.
Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.
Het college van burgemeester en schepenen weigert de omgevingsvergunning voor het aanleggen van een toegangsweg naar een sectionaalpoort van een magazijngebouw aan JAJEF nv (O.N.:0450339326) gelegen te Eugeen Zetternamstraat 28A, 9050 Gent.