2024_CBS_02736 - OMV_2023154117 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een handelspand tot een eengezinswoning met handelsgelijkvloers - zonder openbaar onderzoek - Vrijdagmarkt, 9000 Gent - Gedeeltelijke Vergunning

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

CASTAURI met als contactadres Dorp 15, 9920 Lievegem heeft een aanvraag (OMV_2023154117) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 9 januari 2024.

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

• Onderwerp: het verbouwen van een handelspand  tot een eengezinswoning met handelsgelijkvloers

• Adres: Vrijdagmarkt 45, 9000 Gent

• Kadastrale gegevens: afdeling 2 sectie B nr. 1638B

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 30 januari 2024.

De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 14 maart 2024.

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

OMGEVING

Het pand uit voorliggende aanvraag bevindt zich langs de Vrijdagmarkt in de binnenstad. De omgeving bestaat voornamelijk uit gesloten residentiële bebouwing met een handelsplint, opgebouwd uit 3 bouwlagen met een hellend dak.

ERFGOEDWAARDE

Het pand is opgenomen op de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed en wordt er als volgt beschreven:
‘Trapgevel (5 treden + topstuk) van vier traveeën, drie bouwlagen en zadeldak (pannen); traditionele bak- en zandsteenstijl uit 17de eeuw. Voormalige kruiskozijnen afgelijnd door waterlijsten, overspannen met ontlastingsbogen, in de zwikken voorzien van muurankers. Zoldervenster met op consoles rustende bovendorpel. Recente winkelpui met behoud van de kroonlijst van een houten pui uit 19de eeuw.’

HISTORIEK

Er werd reeds een gelijkaardige aanvraag ingediend (OMV_2022124605) en geweigerd vanwege het niet in overeenstemming zijn met de wettelijke bepalingen (toegankelijkheid en private buitenruimte) en niet verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg (bouwdiepte). De huidige aanvraag betreft een voorstel dat tegemoet komt aan deze weigeringsgronden.

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

MORFOLOGIE
Het perceel is kwestie is ca. 84m² groot en heeft een totale diepte van 20m50 bij een breedte van 5m08. Het perceel is volledig bebouwd. Het gebouw bestaat uit 3 bouwlagen met een puntgevel hellend dak. Het perceel is volledig volgebouwd en beschikt over geen buitenruimte.

De aanvraag betreft het verbouwen van een handelspand tot een eengezinswoning met een gelijkvloerse handelsfunctie. Het ontwerp voorziet enerzijds een grondige aanpassing van de voorgevel op de gelijkvloerse verdieping in functie van de handelsfunctie. Anderzijds wordt er op de verdiepingen een woonfunctie voorzien. De grootste werken op de verdiepingen, waar de woonfunctie zal voorzien worden, is het afbreken van de achtergevel en de herbouw ervan op dezelfde locatie. Verder worden er intern aanpassingswerken voorzien.

Op de eerste verdieping wordt het bestaande aanbouwvolume (sanitair) tegen de rechter perceelsgrens gesloopt. De bestaande scheidingsmuur blijft behouden en er wordt tegen deze muur een beperkt hellend dak voorzien als zone voor overdekt dakterras.

INDELING

Het pand functioneert als handelshuis en is de dag van vandaag in zeer slechte staat. Op de gelijkvloerse verdieping is een handelspand aanwezig, de bovengrondse lagen werden ooit voorzien van een woonfunctie. Er is op de eerste verdieping een aanbouw aanwezig met een sanitair, deze wordt aangewend door de gelijkvloerse commerciële functie.

De bovenliggende verdieping zijn de dag van vandaag ongebruikt en zijn in zeer slechte bouwfysische staat. De achtergevel is bouwvallig en valt door de scheuren, het uitbuiken en de grote verwering van de bakstenen niet meer te restaureren en is deze aan vervanging toe.

Kelder

De bestaande kelder blijft behouden. Er wordt in de zone tussen de vloerafwerking van het gelijkvloers en de keldergewelven een rioleringsstelsel voorzien. Dit om het grijs en zwart water gravitair af te voeren. Er wordt geen septische of hemelwaterput voorzien. Aan de voorzijde van de kelder wordt er een trap voorzien die toegankelijk is vanop het openbaar domein.

Noot van de omgevingsambtenaar: Er wordt opgemerkt dat er op de plannen van de bestaande toestand een trap op het openbaar domein werd ingetekend als toegang tot de kelder. Echter is deze in de bestaande toestand niet aanwezig en betreft dit een foutieve intekening. De toegevoegde foto’s tonen dit aan.

Handelspand (gelijkvloers)

De voorgevel van het gelijkvloers wordt in functie van de handelsplint aangepast en gerestaureerd naar het originele 19de-eeuwse model. Hierbij wordt de inkompartij aangepast. De toegangsdeur is in de bestaande toestand rechts voorzien. Deze wordt in de aanvraag centraal in de gevel verplaatst. De toegang tot het pand wordt voorzien van een dorpel/trede die volledig op eigen terrein wordt voorzien. Het hoogteverschil (24 cm) tussen het trottoirpeil en de vloerpas van het gelijkvloers wordt overbrugd door deze dorpel. De raampartijen (vaste ramen) zijn zowel links als rechts van de voordeur identiek aan elkaar. Onder het linker raam wordt er een keldertoegang voorzien met een bijhorende trap. De gevelplint wordt afgewerkt in arduin. Het schrijnwerk is voorzien in een naturel hout. Het geheel van de gelijkvloerse plint is voorzien van een houten sierlijst in een naturel afwerking. Achter de inkom tot het pand is er een gemeenschappelijke sas voorzien. Hierdoor zijn de toegang tot het handelspand en de woonfunctie afzonderlijk bereikbaar. De trap dat toegang biedt naar de bovenliggende woonfunctie is voorzien in het rechter travéé van de voorgevel. In deze inkom is er ook een beperkte fietsenberging aanwezig.
 

Woonfunctie (verdiepingen)

Op de verdiepingen zijn in de bestaande toestand ongebruikte ruimtes aanwezig, die ooit dienst deden als een wooneenheid. Deze worden heringericht in functie van het voorzien van een woonentiteit. De volledige achtergevel van het hoofdgebouw is in zeer slechte, bouwvallige staat en wordt verwijderd. Er wordt een nieuwe achtergevel voorzien op dezelfde plaats als de huidige achtergevel (ca. 12m achter de rooilijn). De nieuwe achtergevel wordt voorzien van grote raampartijen op de verschillende verdieping om extra lichtinval te bekomen. De afwerking van de gevel bestaat uit een gevelbekleding uit zink en een houten schrijnwerk in een natuurlijke afwerking.

Het verwijderen van de bestaande achtergevel en het plaatsen van een nieuwe achtergevel zorgt voor een verlaging van de rechter scheidingsmuur met 30cm over een lengte van 40cm en een verlaging van de linker scheidingsmuur met 1m00 over een lengte van ca. 40cm.

De gelijkvloerse verdieping is voorzien van toegang tot de woonentiteit. Deze bevindt zich aan de straatkant in het rechter travée van de voorgevel. Verder wordt er een beperkte fietsenberging voorzien voor de woonfunctie.

De traphal komt uit op de eerste verdieping in de leefruimte (18 m²), dat gelegen is aan de voorzijde. Centraal is er een open hal en sanitair voorzien waar de traphal naar de bovenliggende verdieping voorzien is. Aan de achterkant van deze verdieping wordt er een keuken (20 m²) voorzien. Deze keuken heeft toegang tot een dakterras (ca. 5m²) dat voorzien is tot op een diepte van ca. 13m20 achter de rooilijn. Dit terras is voorzien op dezelfde diepte als de linker aanpalende waardoor er geen ophoging van de scheidingsmuren noodzakelijk is. Het achterliggende platte dak van de gelijkvloerse uitbouw wordt voorzien van een groendak (19,7 m²).

De tweede verdieping is voorzien van een slaapkamer (15 m²) met een bijhorende badkamer (3 m²) aan de voorzijde, centraal is er een sas voorzien met een berging, sanitair en de trappenhal. Aan de achterzijde is er een tweede slaapkamer (17 m²) voorzien.

De derde verdieping onder het hellende dak gelegen achter de trapgevel wordt er aan de voorzijde voorzien van een berging (6 m²) en een badkamer (4 m²). De badkamer wordt bruikbaar gemaakt door het voorzien van een dakuitbouw. Aan de achterkant is er een slaapkamer (14m²) voorzien met een bijhorend inpandig terras (2 m²).

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Stedenbouwkundige vergunningen

- Op 25/04/1966 werd een vergunning afgeleverd voor verbouwen van de winkelpui. (KW V-4-66)

- Op 10/03/1969 werd een weigering afgeleverd voor het afkappen van het pleisterwerk van de voorgevel en het bekleden van de benedenvoorgevel met leisteen. (KW V-2-69)

Omgevingsvergunningen

- Op 30/03/2023 werd een weigering afgeleverd voor het verbouwen van een eengezinswoning met handelsgelijkvloers naar eengezinswoning met handelsgelijkvloers (OMV_2022124605).

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Volgende externe adviezen zijn gegeven (raadpleegbaar op het Omgevingsloket):

Geen tijdig advies van Onroerend Erfgoed. De adviesvraag is verstuurd op 30 januari 2024. Op 1 maart 2024 is nog géén advies ontvangen. Omdat de decretaal omschreven adviestermijn verstreken is, kan aan de adviesvereiste voorbij gegaan worden.

Voorwaardelijk gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 19 februari 2024:
Besluit: GUNSTIG, mits te voldoen aan de hiervoor vermelde maatregelen en reglementeringen.

Bijzondere aandachtspunt:

De regels voor vlamoverslag tussen gebouwen (nieuwe achtergevel + bestaande gevel van het achtergelegen gebouw) dienen te worden gerespecteerd. Indien er overstaande gevelopeningen zijn dienen de nieuwe gevelopeningen een brandweerstand EI 60 te hebben.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied met cultureel, historische en/of esthetische waarde volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.

Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

De gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde. In deze gebieden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud.

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.
De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 24 april 2023, van kracht sinds 23 juni 2023.

Het ontwerp is niet in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

Artikel 3.6 Afvalwater – septische put – IBA; De plaatsing van een septische put (voor lozing van faecaal afvalwater) is verplicht bij nieuwbouw, al dan niet na slopen, en bij verbouwingen waarbij het afvoerstelsel van afval- en hemelwater kan aangepast worden.

Toetsing: Vrijstelling: Gezien de aard van de aanvraag en dat het perceel (nagenoeg) volledig bebouwd is, is de plaatsing van een septische put ondergronds of in een kelderruimte met een toezichtsluik buiten bewoonde ruimtes onmogelijk. Er kan een vrijstelling verleent worden m.b.t. het plaatsen van een nieuwe septische put. Een eventueel bestaande septische put moet behouden blijven en geïntegreerd worden in het nieuwe rioleringsstelsel. Deze vrijstelling is gekoppeld aan de voorliggende omgevingsaanvraag.

Artikel 4.19 Private buitenruimte; Bij elk appartement / eengezinswoning / schakelwoning / hospitawoning hoort een kwalitatieve private buitenruimte. Afwijken kan enkel als het creëren van een buitenruimte niet mogelijk is. Richtinggevend wordt bij appartementen 10 % van de oppervlakte van de woning voorzien. Een private buitenruimte moet ook een functionele minimale breedte hebben. Richtinggevend is dit 1m20.

Toetsing: Vrijstelling: gelet op de intensieve verbouwing van de woonentiteit is het voorzien van een kwalitatieve buitenruimte noodzakelijk. Daar het gelijkvloers volledig ingenomen is door de handelsplint wordt de buitenruimte (ca. 5m²) voorzien op de eerste verdieping en bijkomend een beperkt inpandig dakterras op de bovenste verdieping. De buitenruimtes passen zich in binnen de dens bebouwde omgeving zonder aanpassingen van de scheidingsmuren. Dit heeft bijgevolg geen impact op de aanpalende en zorgt voor een verhoging van de woonkwaliteit.

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023. (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023)

Zie waterparagraaf.

Gewestelijke verordening toegankelijkheid

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.

Conform artikel 3 van de toegankelijkheidsverordening moet de toegang van een publiek toegankelijke ruimte kleiner dan 150 m² voldoen aan artikel 10§1, artikel 12 t.e.m. 14, artikel 16, 18, 19, artikel 22 t.e.m. 25 en artikel 33.

Dit artikel bepaalt ook dat die verplichting niet geldt bij verbouwingswerken als de normen alleen gehaald kunnen worden doorwerkzaamheden die constructief niet in verhouding staan tot de gevraagde verbouwing.

De aanvraag betreft een gebouw dat gedeeltelijk toegankelijk is voor het publiek. Hierbij dienen de publiek toegankelijke ruimtes te voldoen aan de gewestelijke verordening toegankelijkheid om zo integrale toegankelijkheid te bereiken voor de personen met verminderde beweeglijkheid.

De inkomdeur, die publiek toegankelijk is, wordt aangepast. Bijgevolg dient de verordening toegankelijkheid worden toegepast.

Artikel 18 bepaalt hoe niveauverschillen overbrugd moeten worden. Niveauverschillen van meer dan 18 cm moeten overbrugd worden, ofwel met een trap in combinatie met een helling, ofwel met een trap in combinatie met een lift, ofwel met een helling in combinatie met een lift.

Toetsing: het niveauverschil ter hoogte van inkom bedraagt 24cm. Dit niveauverschil wordt niet overbrugd met een helling. Het voorzien van een helling naar de deurdorpel kan niet, daar deze helling op openbaar domein (het voetpad) zou moeten geplaatst worden.

Om de aanvraag in overeenstemming te brengen, zijn dus aanpassingen aan de voorgevel vereist. In de aanvraag wordt de gelijkvloerse gevel drastisch aangepast en hersteld naar het oorspronkelijk historisch model met een centrale inkom. Het gaat hier om een kleinschalige gelijkvloerse handelsfunctie van ca. 61m². Bijkomend is het pand opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed. Gezien het herstel naar het oorspronkelijk historisch model hier voorrang krijgt is een wijziging aan de gelijkvloerse gevel in functie van toegankelijkheid en dus een aantasting van de erfgoedwaarde niet wenselijk.

In de toelichting bij artikel 3 van de toegankelijkheidsverordening wordt o.a. het volgende vermeld: “De verplichtingen voor de kleine gebouwen die wel een toegankelijke toegangsdeur moeten hebben, worden met deze wijziging uitgebreid tot alle verplichtingen m.b.t. de toegang tot een gebouw en de mogelijkheid om deze toegang te gebruiken. Het heeft immers geen zin de toegangsdeur toegankelijk te maken, als de weg ernaar toe, door bv. de aanwezigheid van trapjes voor de deur, niet toegankelijk is of als er geen ruimte voor de deur die een rolstoelgebruiker in staat stelt de deur te openen. Dit kan er uiteraard niet toe leiden dat bij verbouwingswerken bv. het grondpeil van de gelijkvloerse verdieping verlaagd moet worden. Dit zou te ver gaan. Dit zijn duidelijk werkzaamheden die constructief niet in verhouding staan tot de gevraagde verbouwing in de zin van dit besluit.”

Gezien de specifieke context, waarbij het herstel naar het oorspronkelijk historisch model voorrang krijgt dient er aldus geconcludeerd te worden dat de aanvraag niet strijdig is met de bepalingen van de toegankelijkheidsverordening, daar de normen alleen gehaald kunnen worden door werkzaamheden die constructief niet in verhouding staan tot de gevraagde verbouwing en afbreuk zouden doen aan de erfgoedwaarde.

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

5.1. Ligging project

Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van De Vlaamse Waterweg nv - Afd Regio West. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.

Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:

- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.

- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).

- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal).

- niet gelegen in een signaalgebied.

Het perceel is momenteel bebouwd.

5.2. Verenigbaarheid van het project met het watersysteem

Droogte

Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.

De voorliggende aanvraag wijzigt noch de bebouwde noch de verharde oppervlakte. Het afvoerstelsel blijft ongewijzigd. Er worden geen nieuwe platte daken aangelegd. Hieruit volgt dat er vanuit de GSV of het algemeen bouwreglement van de stad Gent geen verplichtingen zijn voor de aanleg van een hemelwaterput, infiltratievoorziening of een groendak. 

Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

Overstromingen

Het projectgebied is volgens de watertoetskaarten niet overstromingsgevoelig. Er wordt geen effect op het overstromingsregime verwacht.

Waterkwaliteit

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

5.3. Conclusie

Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag de watertoets doorstaat.

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 (MER-besluit) en heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. De opmaak van een milieueffectrapport of project-m.e.r.-screening is voor voorliggend project dan ook niet vereist.

7.       BEKENDMAKING

De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.

Aangezien de vergunningsaanvraag betrekking heeft op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom, werd met een beveiligde zending het standpunt van de eigenaars van de aanpalende percelen gevraagd. Er werden geen bezwaren ingediend binnen de vervaltermijn van dertig dagen die ingaat op de dag na de dag van ontvangst van het verzoek om een standpunt.

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
ERFGOEDWAARDE

Beide statuten zijn een aanduiding van de intrinsieke erfgoedwaarde van het pand, namelijk een historische, esthetische en architecturale waarde. Deze waarden komen tot uiting in verschillende aspecten, die na een bezoek ter plaatse konden vastgesteld worden:

-      Het uitzicht:

• Van de gevel: een trapgevel in bak- en zandsteenstijl, afgelijnd door waterlijsten, raamopeningen met ontlastingsbogen, de aanzet van een 19de-eeuwse winkelpui en authentiek buitenschrijnwerk.
• Van het dakvolume: een zadeldak met nok haaks op de straat afgewerkt met pannen naar Vlaams model.

-      De dragende structuur: dragende muren, houten vloerroosteringen volgens een systeem van moer- en kinderbalken, de 17de-eeuwse dragende dakconstructie, het keldergewelf en de trappartij vanaf de eerste verdieping. De trap tussen de gelijkvloerse en eerste verdieping is recent en heeft geen erfgoedwaarde. De bestaande vloerroostering is in verschillende zones verwijderd waardoor de erfgoedwaarde is aangetast. De achtergevel bevindt zich in een bouwfysisch en bouwconstructief zeer slechte toestand. De natuurstenen dragende elementen in de voorgevel bevinden zich ook in een slechte toestand, een gespecialiseerde aanpak om deze te behouden, herstellen of te vervangen naar identiek model is vereist.

-      De indeling: een kenmerkende plattegrond voor de periode en functie waarvoor het pand werd opgericht. Op de gelijkvloerse verdieping is de originele indeling niet meer afleesbaar door de inrichting als handelspand. Op de verdiepingen is dit wel nog het geval, centraal op de plattegrond bevindt zich een trapkern, waarrond telkens een leefruimte is georganiseerd.

-      De ruimtelijkheid: vloeit voort uit de combinatie van de dragende structuren en de planindeling, enkel op de gelijkvloerse verdieping is deze authentieke ruimtelijkheid aangetast.

-      Authentieke interieurelementen: op de eerste verdieping bevindt zich aan de pleinzijde een bepleisterd sierplafond en bepleisterde 18de-eeuwse schouwmantel, ook in de trappenhal en in de ruimte op de eerste verdieping aan de achterzijde zijn 18de-eeuwse sierplafonds aanwezig.

Al deze elementen hebben waarde en bepalen het karakter van het pand, ze moeten maximaal in het ontwerp geïntegreerd worden.

De plannen werden voorafgaand het indienen van de aanvraag voorgelegd en bijgestuurd. De ingediende plannen zijn conform de afspraken die vooraf werden gemaakt.

Tegelijkertijd met het indienen van de omgevingsvergunningsaanvraag werd een voorbesprekingstraject opgestart voor de aanvraag van een subsidie voor de restauratie van waardevolle niet beschermde gebouwen. Hiermee wordt rekening gehouden bij de beoordeling van de omgevingsvergunningsaanvraag, zodat beide procedures elkaar niet kunnen hypothekeren.

Vanuit erfgoedoogpunt is het positief dat het pand gerestaureerd en gerenoveerd zal worden, het bevindt zich vandaag in een slechte staat. Een woonfunctie toekennen aan de verdiepingen is positief, een gepaste bestemming biedt de beste garantie op een toekomstgericht behoud van waardevolle gebouwen.

MORFOLOGIE EN INDELING
Afbraak en heropbouw van de achtergevel en interne renovatie

Ter plaatse kon vastgesteld worden dat de achtergevel zich in een zeer slechte bouwfysische en bouwconstructieve staat bevindt, onderzoeksrapporten werden aangeleverd die aantonen dat behoud niet haalbaar is. Daarom kan ruimtelijk en vanuit erfgoedoogpunt akkoord gegaan worden met het oprichten van een nieuwe achtergevel op dezelfde plaats als de huidige achtergevel.
In functie van wooncomfort kan ook akkoord gegaan worden met het plaatsen van een afzonderlijke toegang tot de verdiepingen in de rechter travee van de gevel op de gelijkvloerse verdieping, het plaatsen van een akoestische scheidingswand en het toevoegen van een dakkapel in functie van de inrichting van een badkamer op de zolderverdieping. De vooropgestelde werken worden als volgt beoordeeld:

Handelspand (gelijkvloers)

De bestaande handelsruimte blijft behouden wat een vereiste is in deze omgeving, het pand bevindt zich namelijk in kernwinkelgebied. De gelijkvloerse plint wordt integraal gerenoveerd naar het 19de-eeuwse model. Hierbij kan er akkoord worden gegaan met een herstel van de erfgoedwaarde in functie van algehele beeldwaarde. Er wordt een afzonderlijke toegang tot de woonfunctie voorzien dat toegankelijk is via een centrale inkom. In functie van het wooncomfort kan akkoord gegaan worden met het plaatsen van een afzonderlijke toegang tot de verdiepingen in de rechter travee van de gevel op het gelijkvloers. Dit draagt bij tot het verhogen van de woonkwaliteit.

Echter wordt er opgemerkt dat er een foutieve intekening werd gemaakt op de plannen van de bestaande toestand. Hierbij werd de trap op het openbaar domein ingetekend als toegang tot de kelder. Deze trap is in de bestaande toestand niet aanwezig. Verder is een herstel van het ‘historisch toegangsluik’ tot de kelder niet aanvaardbaar. Het plaatsen van eventuele nieuwe keldergaten/openingen/verluchtingen in het trottoir wordt ongunstig geadviseerd. Dit betekent immers een definitieve inname van het openbaar domein. Enkel bestaande innemingen mogen behouden blijven, nieuwe innemingen of uitbreidingen van bestaande zijn niet toegelaten. Bijgevolg wordt het voorzien van een nieuwe keldertrap op het openbaar domein uitgesloten uit de vergunning.

Woonfunctie (verdiepingen)

Het ontwerp voorziet grondige interne aanpassings- en renovatiewerken van de bovenliggende verdiepingen in functie van het voorzien van een woning. Het voorzien van een kwalitatieve woonfunctie boven een gelijkvloerse handelsplint is positief naar de toekomst toe, om de aanwezige leegstand in het kernwinkelgebied aan te pakken. De vooropgestelde interne ingrepen zullen de algehele woonkwaliteit positief beïnvloeden. Het ontwerp gaat uit van de afbraak van de volledige achtergevel op de verdiepingen van het hoofdgebouw en het voorzien van een nieuwe achtergevel op dezelfde locatie. Op de eerste verdieping wordt er een beperkt dakterras voorzien binnen de bestaande scheidingsmuren. Dit zorgt voor een verhoging van de woonkwaliteit en kan positief bevonden worden.

Er wordt opgemerkt dat het raam in de achtergevel van de tweede verdieping deels voorzien wordt op een afstand kleiner dan 1m90 van de perceelsgrens, waardoor deze strijdig is met het Burgerlijk Wetboek ‘lichten en zichten’. Deze is ook zodanig gepositioneerd waardoor de privacy van de aanpaler niet gegarandeerd kan worden. Als bijzondere voorwaarde wordt opgenomen dat het deel van het raam binnen een afstand van 1m90 van de perceelsgrens voorzien dient te worden van ondoorzichtig glas.

CONCLUSIE

Voorwaardelijk gunstig voor de aanpassingen aan de voor- en achtergevel en de interne verbouwingswerken mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

Ongunstig voor het voorzien van een nieuwe keldertrap op het openbaar domein (definitieve inname van het openbaar domein)

 

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

Uitvoering
Van deze omgevingsvergunning mag worden gebruikgemaakt als de aanvrager niet binnen vijfendertig dagen, te rekenen vanaf de dag na de eerste dag van de aanplakking, op de hoogte is gebracht van de instelling van een schorsend administratief beroep.

Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.

Verval van de omgevingsvergunning – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 99.
§ 1. De omgevingsvergunning vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de verwezenlijking van de vergunde stedenbouwkundige handelingen niet wordt gestart binnen de twee jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
2° als het uitvoeren van de vergunde stedenbouwkundige handelingen meer dan drie opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
3° als de vergunde gebouwen niet winddicht zijn binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
4° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting niet binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning aanvangt.

De termijn, vermeld in het eerste lid, 1°, kan evenwel, op verzoek van de vergunninghouder, voor een periode van twee jaar verlengd worden als hij aantoont dat de niet-verwezenlijking het gevolg is van een vreemde oorzaak die hem niet kan worden toegerekend. De vergunninghouder dient de aanvraag van de verlenging, op straffe van verval, met een beveiligde zending en minstens drie maanden vóór het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar in bij de overheid die de vergunning heeft verleend. Die overheid weigert de aanvraag van de verlenging alleen als:
1° er geen sprake is van een vreemde oorzaak die niet aan de vergunninghouder kan worden toegerekend;
2° de aangevraagde en vergunde handelingen strijdig zijn met inmiddels gewijzigde stedenbouwkundige voorschriften of verkavelingsvoorschriften.

De overheid bezorgt haar beslissing uiterlijk de dag van het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar. Bij ontstentenis van een beslissing wordt de verlenging geacht te zijn goedgekeurd. Als de verlenging wordt goedgekeurd, worden de termijnen, vermeld in het eerste lid, 3° en 4°, ook met twee jaar verlengd.

Als de omgevingsvergunning uitdrukkelijk melding maakt van de verschillende fasen van het bouwproject, worden de termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in het eerste lid, gerekend per fase. Voor de tweede fase en de volgende fasen worden de termijnen van verval bijgevolg gerekend vanaf de aanvangsdatum van de fase in kwestie.

§ 2. De omgevingsvergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting meer dan vijf opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
2° als de ingedeelde inrichting vernield is wegens brand of ontploffing veroorzaakt ten gevolge van de exploitatie;
3° als de exploitatie op vrijwillige basis volledig en definitief wordt stopgezet overeenkomstig de voorwaarden en de regels, vermeld in het decreet van 9 maart 2001 tot regeling van de vrijwillige, volledige en definitieve stopzetting van de productie van alle dierlijke mest, afkomstig van een of meerdere diersoorten, en de uitvoeringsbesluiten ervan. De Vlaamse Regering kan nadere regels bepalen voor de inkennisstelling van de stopzetting.
§ 3. Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1, betrekking hebben op een gedeelte van het bouwproject, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor het niet-afgewerkte gedeelte van een bouwproject. Een gedeelte is eerst afgewerkt als het, in voorkomend geval na de sloping van de niet-afgewerkte gedeelten, kan worden beschouwd als een afzonderlijke constructie die voldoet aan de bouwfysische vereisten.
Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1 of 2, alleen betrekking hebben op een gedeelte van de exploitatie van de ingedeelde inrichting of activiteit, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor dat gedeelte.

Artikel 100.
De omgevingsvergunning blijft onverkort geldig als de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 naar klasse 2 overgaat of omgekeerd.
In geval de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 of 2 naar klasse 3 overgaat, geldt de vergunning als aktename en blijven de bijzondere voorwaarden gelden.

Artikel 101.
De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1 worden geschorst zolang een beroep tot vernietiging van de omgevingsvergunning aanhangig is bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen, overeenkomstig hoofdstuk 9 behoudens indien de vergunde handelingen in strijd zijn met een vóór de definitieve uitspraak van de Raad van kracht geworden ruimtelijk uitvoeringsplan. In dat laatste geval blijft het eventuele recht op planschadevergoeding desalniettemin behouden.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de archeologische opgraving, omschreven in de bekrachtigde archeologienota overeenkomstig artikel 5.4.8 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 en in de bekrachtigde nota overeenkomstig artikel 5.4.16 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, met een maximumtermijn van een jaar vanaf de aanvangsdatum van de archeologische opgraving.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de bodemsaneringswerken van een bodemsaneringsproject waarvoor de OVAM overeenkomstig artikel 50, § 1, van het Bodemdecreet van 27 oktober 2006 een conformiteitsattest heeft afgeleverd, met een maximumtermijn van drie jaar vanaf de aanvangsdatum van de bodemsaneringswerken.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst zolang een bekrachtigd stakingsbevel, zoals vermeld in titel VI van de VCRO, niet wordt ingetrokken, hetzij niet wordt opgeheven bij een in kracht van gewijsde gegane beslissing. De schorsing eindigt van rechtswege wanneer geen opheffing van het stakingsbevel wordt gevorderd of geen intrekking wordt gedaan binnen een termijn van twee jaar vanaf de bekrachtiging van het stakingsbevel.

Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.

De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.

Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.

Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.

Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.

In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.

Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.

Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.

De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.

Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.

Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.

Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.

Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
a) een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.

Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.

Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.

Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.

Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.

De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.

Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.

Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.