2024_CBS_02733 - OMV_2023151015 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een loods tot fotostudio - met openbaar onderzoek - Halvemaanstraat, 9040 Gent - Weigering

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

Het college van burgemeester en schepenen weigert de aanvraag.

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

STUDIO MOUS MOUS BV met als contactadres Dendermondsesteenweg 74/A, 9000 Gent heeft een aanvraag (OMV_2023151015) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 16 november 2023.

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

• Onderwerp: het verbouwen van een loods tot fotostudio

• Adres: Halvemaanstraat 44, 9040 Gent

• Kadastrale gegevens: afdeling 18 sectie A nr. 248W

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 14 december 2023.

De aanvraag volgde de gewone procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 13 maart 2024.

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

Het gebouwenensemble bevindt zich langs de Halvemaanstraat in Sint-Amandsberg. De omgeving bestaat voornamelijk uit rijwoningen.

De panden in kwestie betreffen een meergezinswoning (3 bouwlagen en een plat dak) met achtergelegen loods.

De gebouwen op het bouwperceel zijn opgenomen als -deel van- 'Twee burgerhuizen' in de inventaris van het bouwkundig erfgoed (relictid: 133706).

Het pand vooraan, thv de rooilijn, vormt dus onderdeel van 2 enkelhuizen aan weerszijden van een centrale poorttravee, van drie bouwlagen met plat dak, van circa 1930.

Het pand beschikt over een bakstenen lijstgevel, typerend voor de jaren 1920-30. De voorgevel vertoont verschillende metselverbanden met behouden horizontale raamindeling voor de bovenvensters.

De opname op de vastgestelde inventaris bevestigt de cultuur-historische waarde. Dit pand heeft een architecturale, esthetische en ensemblewaarde (onderdeel van een geheel van 2 enkelhuizen).

Dit hoofdgebouw is perceelsbreed (10m07) en ca. 5m39 diep.

Het gebouw heeft een kroonlijsthoogte van 9m96 tov het straatpeil en bevat 3 rechtmatig tot stand gekomen woonentiteiten (zie 2. Historiek).

Aansluitend op het hoofdgebouw bevindt zich een aanbouw met 2 bouwlagen en een plat dak. Deze aanbouw is eveneens perceelsbreed en tot 3m25 diep.  Deze aanbouw heeft een kroonlijsthoogte van 6m67 tov het straatpeil.

*Nood van de omgevingsambtenaar:

Van dit hoofdgebouw met aanbouw  werden geen verdiepingsplannen, snedes of een  achtergevelplan aangeleverd. Noch in bestaande toestand, noch in nieuwe toestand.

Het grondplan van het gelijkvloers vertoont enkel een centrale traphal met toilet. Het huidig gebruik van dit gelijkvloers en de wijze van ontsluiting van de bovengelegen woonentiteiten zijn bijgevolg onbekend.

Aansluitend op de aanbouw bevindt zich een loods die het volledige restoppervlak van het perceel inneemt. De loods heeft een zadeldak met de nok ‘evenwijdig’ aan de rooilijn. Deze nok bevindt zich op een hoogte van 7m12 tov het straatpeil. De dakrand van de loods bevindt zich op een hoogte van 5m67.

Het huidig gebruik van de loods wordt niet beschreven op de plannen.

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

Het verbouwen van de loods tot fotostudio.

Hiertoe wordt het bestaande zadeldak van de loods gesloopt, de zijmuur thv de aanbouw en de zijmuur thv de achterste perceelsgrens worden elk met 60cm opgehoogd, om vervolgens afgewerkt te worden met een nieuw plat dak bestaande uit een staalskelet met geïsoleerde sandwichpanelen.

De dakrand bevindt zich nu op een hoogte van 6m23 tov het straatpeil.

Het is onduidelijk welke impact deze ophoging heeft op de aanbouw van de voorgelegen meergezinswoning. De indeling van deze meergezinswoning werd immers niet ingetekend op de snedes.

De loods wordt samen met het gelijkvloers van de meergezinswoning ingericht als fotostudio.

De centrale traphal naar de bovengelegen woonentiteiten wordt afgesloten van de rest van deze verdieping.

2.       HISTORIEK

Er zijn geen relevante voorgaande vergunningen gekend voor het betrokken goed.

De dienst Toezicht Wonen, Bouwen en Milieu beschouwt dit pand stedenbouwkundig als rechtmatig tot stand gekomen meergezinswoning met 3 entiteiten.

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Volgend extern advies is gegeven:  

Voorwaardelijk gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 19 december 2023 onder ref. 072013-001/PV/2023:
Besluit: VOORWAARDELIJK GUNSTIG, mits te voldoen aan de hiervoor vermelde maatregelen en

reglementeringen.

Bijzondere aandachtspunten:

- De stalen structurele elementen die het nieuwe dak ondersteunen dienen behandeld of

bekleed te worden door een materiaal met EI30.

- De nieuwe dakstructuur dient brandwerend beschermd te worden door een element met EI30.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.

Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

Het project ligt in het bijzonder plan van aanleg CAMPO SANTO, goedgekeurd op 29 september 1988, en bevindt zich in een  zone voor gesloten bebouwing en in de zone voor koeren en tuinen.

De aanvraag is niet in overeenstemming met de voorschriften:

De meergezinswoning en de loods bevinden zich samen grotendeels in de zone voor gesloten bebouwing.

In deze zone is de max. toegelaten bouwdiepte op de verdieping 12m. Op voorliggende percelen loopt het gabarit van de 1ste verdieping door tot de achterste perceelsgrens (+19m). (meergezinswoning en loods)

De loods bevindt zich bovendien voor -een klein deel- in de zone voor koeren en tuinen. De maximale terreinbezetting in deze zone is 20%. De bestaande loods bezet 100% van deze zone op het perceel.

De bijzondere bepalingen van het BPA stellen oa :

‘Aan de bestaande gebouwen die niet beantwoorden aan de voorschriften van bijliggend bijzonder plan zijn alleen veranderings- en/of verbeteringswerken toegelaten, voor zover deze werken de gebouwen doen overeenstemmen met de voorschriften en de grafische gegevens van het plan, zo niet worden alleen instandhoudingswerken of onderhoudswerken toegelaten.’

Toetsing: de aangevraagde handelingen (uitbreiden gabarit) doen de bestaande gebouwen niet overeenstemmen met de voorschriften en de grafische gegevens van het plan.

Overeenkomstig artikel 4.4.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan beperkt afgeweken worden van de stedenbouwkundige voorschriften van een BPA, wat betreft de perceelsafmetingen, de afmetingen en de inplanting van de constructies, de dakvorm en de gebruikte materialen.

De afwijking op de voorschriften van het BPA is echter niet aanvaardbaar om volgende redenen:

-      Het verhogen van het bestaande gabarit van de loods verdicht dit reeds volledig volgebouwde perceel nog meer;

-      De ruimtelijke impact op aanpalende gebouwen is niet af te toetsen omdat hiervoor de nodige plannen ontbreken. (grondplannen en snede meergezinswoning)

-      De mogelijke erfgoedwaarde van de bestaande stalen dakspanten is niet verifieerbaar (zie 8 Omgevingstoets- Behoud van erfgoedwaarde)

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 24 april 2023, van kracht sinds 23 juni 2023.

Het ontwerp is niet in  overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

-      De ruimtelijke impact van het verhogen van het gabarit van de loods op de meergezinswoning kan door het ontbreken van grondplannen en snedes van de meergezinswoning niet geverifieerd worden.

De gelijkvloerse verdieping van de meergezinswoning wordt ook volledig ingevuld door de nieuwe fotostudio. Zo wordt er geen fietsenstalling voorzien voor de meergezinswoning zoals gevraagd in het algemeen bouwreglement. (art. 4.12)

-      Het verhogen van het gabarit van de loods zorgt er bovendien voor dat de volledige aanbouw van de meergezinswoning  (de 2de bouwlaag) achteraan geen daglicht meer kan nemen. Door het ontbreken van grondplannen en snedes van de meergezinswoning is het niet te beoordelen of deze woonentiteit in bestaande of in nieuwe toestand nog over voldoende daglichttoetreding beschikt. (art. 4.20)

-      Artikel 3.8 stelt dat bij nieuwbouw, herbouw en bij verbouwing (al dan niet met uitbreiding) elke nieuwe dakoppervlakte met een hellingsgraad tot 15 graden moet aangelegd worden als een groendak.

In voorliggende aanvraag wordt het hellend dak verwijderd, de scheidingsmuren worden opgehoogd (= uitbreiding) en er wordt een nieuw plat dak aangevraagd dat niet wordt ingericht als groendak.

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023. (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023)

Zie waterparagraaf.

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

5.1. Ligging project

Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van Stad Gent. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.

Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:

- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.

- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).

- gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is klein (gebied waar er jaarlijks 0,1 tot 1% kans is op overstroming) onder klimaatverandering.

- niet gelegen in een signaalgebied.

Het de percelen zijn momenteel bebouwd.

5.2. Verenigbaarheid van het project met het watersysteem

Droogte

Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.

De voorliggende aanvraag wijzigt noch de bebouwde noch de verharde oppervlakte. Het afvoerstelsel blijft ongewijzigd. Hieruit volgt dat er vanuit de GSV  geen verplichtingen zijn voor de aanleg van een hemelwaterput, infiltratievoorziening of een groendak.

Er wordt echter wel een nieuw plat dak aangevraagd.

Artikel 3.8 van het algemeen bouwreglement stelt dat bij nieuwbouw, herbouw en bij verbouwing (al dan niet met uitbreiding) elke nieuwe dakoppervlakte met een hellingsgraad tot 15 graden moet aangelegd worden als een groendak.

Een groendak is een dak dat zo gebouwd wordt dat het begroeid kan worden met planten en waar er onder die planten een buffervolume voorzien is van minimaal 35 liter per m².

Het nieuw plat dak uit de aanvraag wordt niet aangelegd als groendak.

Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

Overstromingen

Ernstiger overstromingen dan in het verleden zijn niet uit te sluiten en er kan geen sluitende garantie gegeven worden dat er zich op het perceel in de toekomst geen wateroverlast meer zal voordoen.

Waterkwaliteit

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

5.3. Conclusie

Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag de watertoets niet doorstaat.

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 (MER-besluit) en heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. De opmaak van een milieueffectrapport of project-m.e.r.-screening is voor voorliggend project dan ook niet vereist.

7.       OPENBAAR ONDERZOEK

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 3 januari 2024 tot 1 februari 2024.
Gedurende dit openbaar onderzoek werden geen bezwaren ingediend.

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

Erfgoedevaluatie en behoud van erfgoedwaarde
Het pand met adres Halvemaanstraat nr. 44, 9040 Sint-Amandsberg is opgenomen op de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed: https://inventaris.onroerenderfgoed.be/aanduidingsobjecten/86199

De beschrijving van dit object omvat de burgerwoningen aan de straatzijde. De te verbouwen loods wordt niet beschreven maar is wel mee opgenomen binnen de contour van het aanduidingsobject.

Op basis van de aangeleverde informatie is het onmogelijk om de erfgoedwaarde van deze loods, en bij uitbreiding van de te slopen dakstructuur, in te schatten. Het ontwerp voorziet in het beperkt optrekken van de gevels in functie van een nieuw plat dak. Het dossier bevat echter geen gevelplannen waardoor ook deze ingreep niet beoordeeld kan worden. Tot slot bevat het dossier gevelplannen van de gevels aan de straatzijde. De legende bij deze plannen ontbreekt, waardoor ook hier geen beoordeling mogelijk is.

Vanuit het behoud van erfgoedwaarde worden de aangevraagde handelingen negatief geadviseerd.  Het dossier bevat te weinig informatie om de erfgoedwaarde van de bestaande loods te beoordelen en om de nieuwe ingrepen goed in te schatten.

Woonkwaliteit en impact op de omgeving

Ongunstig, de aanvraag is niet in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en niet verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg

-      omdat de woonkwaliteit van de bestaande woonentiteiten en de ruimtelijke impact op de voor- en boven gelegen meergezinswoning niet beoordeeld kan worden;

-      omdat er geen erfgoedevaluatie van de bestaande dakspanten kan gebeuren bij gebrek aan informatie.

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.

Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning

Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.

De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.

Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.

Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.

Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.

In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.

Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.

Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.

De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.

Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.

Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.

Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.

Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning

Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.

Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.

Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.

Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.

Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.

De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.

Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.

Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.