Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.
Het college van burgemeester en schepenen weigert de aanvraag.
WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?
LIME BV met als contactadres Dublinstraat 33 bus 105, 9000 Gent heeft een aanvraag (OMV_2024002983) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 9 januari 2024.
De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:
• Onderwerp: het regulariseren van de verhuur van toeristenlogies
• Adres: Matrozenstraat 2/A en Terneuzenlaan 5, 9000 Gent
• Kadastrale gegevens: afdeling 1 sectie A nr. 3069D4
Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 2 februari 2024.
De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.
Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 14 maart 2024.
OMSCHRIJVING AANVRAAG
1. BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT
Het pand in kwestie is gelegen op de hoek van de Matrozenstraat en Terneuzenlaan in de wijk Muide – Meulestede – Afrikalaan. De omgeving wordt gekenmerkt door rijwoningen en het Tolhuisdok. Op het perceel is een hoekpand gelegen bestaande uit 3 bouwlagen onder een schilddak.
Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag omvat het regulariseren van de herinrichting van de woning boven café in functie van het verhuren van een kamer als toeristenlogies. Hierbij wordt in nieuwe toestand de eerste verdieping ingericht als slaapkamer met badkamer (conform laatste vergunning), de tweede verdieping wordt ingericht als keuken met leefruimte waarvan de bruikbare netto-vloeroppervlakte circa 17,7 m² bedraagt. De leefruimte onder de zolderkamer wordt omgevormd naar slaapkamer waarvan circa 7,5 m² onder 1,8 m² en 3,85 m² onder vrijde hoogte van 2,2 m op basis van meting op plannen en snedes.
De gevraagde verhouding van functies bedraagt na de werken:
Zo wijzigt de aanvraag het aandeel hoofdfunctie wonen 63,51 m² tegenover 38,9 m² nevenfunctie ReCa naar hoofdfunctie ReCa en wonen als nevenfunctie.
De aanvraag loopt gelijktijdig met het aanpalende perceel in de Matrozenstraat (OMV_ 2023170946). Deze aanvraag omvat het verbouwen van een eengezinswoning en het verbinden van dit pand met een gemeenschappelijk dakterras dat wordt voorzien op de aanbouw van deze aanvraag.
2. HISTORIEK
Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:
Omgevingsvergunningen
Stedenbouwkundige vergunningen
Handhaving
Proces-Verbaal
Er is een proces-verbaal met nummer R2020746.006 opgemaakt op 2/06/2023 voor:
BEOORDELING AANVRAAG
3. EXTERNE ADVIEZEN
Volgende externe adviezen zijn gegeven:
Geen bezwaar advies van De Vlaamse Waterweg nv - Afdeling Regio West afgeleverd op 29 februari 2024 onder ref. AB/2024/160:
In antwoord op uw adviesvraag, deel ik u mee dat De Vlaamse Waterweg nv – afdeling Regio West aan vermelde omgevingsvergunningsaanvraag voor het regulariseren van de verhuur van toeristenlogies in de Terneuzenlaan 5 te 9000 Gent geen bezwaar heeft.
Het projectgebied is aan de overzijde van de Terneuzenlaan gelegen t.o.v. de bevaarbare waterloop Handelsdok BV530 in het beheer van De Vlaamse Waterweg N.V.. Het projectgebied is niet gelegen in een pluviaal of fluviaal overstromingsgevoelig gebied.
Voorwerp van de aanvraag omvat een functiewijziging van het pand zonder uitwendige wijzigingen of uitbreidingen. Gezien de aard van de aanvraag kan in alle redelijkheid verwacht worden dat er geen significante effecten op het watersysteem zullen optreden. Er wordt door de aangevraagde werken evenmin een impact op het beheer en/of de exploitatie van de waterweg en het patrimonium van De Vlaamse Waterweg nv verwacht. De aanvraag is verenigbaar met de doelstellingen en beginselen van het ‘Decreet Integraal Waterbeleid’.
Voorwaardelijk gunstig advies van Fluxys NV afgeleverd op 9 februari 2024 onder ref. TPW-OL-2024994545:
Fluxys Belgium bezit een aardgasleiding die onder de Terneuzenlaan loopt.
Wij noteren dat het gaat om de aanvraag omgevingsvergunning voor de regularisatie van het verhuur van toeristenlogies in de woning gelegen aan de Terneuzenlaan 5 te Gent. Er worden geen stedenbouwkundige handelingen verricht.
Onze onderneming kan een gunstig advies verlenen, mits het respecteren van onderstaande voorwaarden:
Ten allen tijden dienen zowel de specifieke voorwaarden en veiligheidsmaatregelen op onderstaande pagina's te worden nageleefd in het kader van uw aanvraag.
Wij vragen u de inhoud van deze brief samen met de bijlagen op te nemen in de vergunning en ons een kopie van uw besluit op te sturen, bij voorkeur via mail (infoworks@fluxys.com) en met vermelding van onze referentie.
Als u nog vragen hebt, aarzel niet contact op te nemen met onze medewerker, Stijn de Hemptinne op 02/234.47.17.
Voorwaardelijk gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 19 februari 2024 onder ref. 05352-002adviesBA/DA/2021:
Besluit:
VOORWAARDELIJK GUNSTIG, mits integraal te voldoen aan brandpreventieverslag 058352-002adviesBA/DA/2021 dd. 29/03/2021 bij BA 2021025588 en aan het Besluit van de Vlaamse Regering tot vaststelling van de specifieke brandveiligheidsnormen waaraan het toeristische logies moet voldoen (BVR 23/12/2022 – BS 31/8/2023) – Bijlage 2.
4. TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN
4.1. Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg
Het project ligt in woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
De gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde. In deze gebieden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud.
Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.
De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.
4.2. Vergunde verkavelingen
De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.
4.3. Verordeningen
Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 24 april 2023, van kracht sinds 23 juni 2023.
Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.
Toetsing: Het voorzien van de opening naar het terras in de zijgevel van het aanpalende pand, heeft als gevolg deze aanvraag samen met de aanvraag op het aanpalende perceel aanschouwd kan worden als samenvoeging, dit kan niet worden toegestaan.
Dit artikel stelt dat de hoofdfunctie van een te beschermen eengezinswoning wonen is. Het is verboden deze hoofdfunctie te wijzigen naar een andere hoofdfunctie, met uitzondering van de functie gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen.
Toetsing: Doordat 1 ruimte, 1 verdieping verhuurt wordt als toeristische verblijfsaccommodatie verschuift de verhouding van hoofdfunctie en nevenfuncties. Zo wordt wonen niet meer de hoofdfunctie van het pand waardoor de te beschermen eengezinswoning zijn hoofdfunctie wonen verliest. Dit is strijdig met het verbod op deze functiewijziging. Vanwege deze strijdigheid leidt deze aanvraag tot een ongunstig advies.
Vanwege de verschuiving van functies en inrichting wordt de te beschermen eengezinswoning ook strijdig met de inrichtingsvoorschriften van een woning.
Dit artikel bepaalt de minimale oppervlaktes en vrije hoogtes voor een eengezinswoning. Zo wordt gesteld dat de vloeroppervlakte van de zitruimte, keuken en eetruimte 24 m² moet bedragen bij een woning met 1 slaapkamer.
Toetsing: In de laatste vergunde toestand kon er nog net voldaan worden aan dit artikel en was er voor de 1 slaapkamer woning boven de ReCa zaak voldoende woonkwaliteit. Door het vervangen van de leefruimte in de zolderkamer naar een slaapruimte, verkleint het aandeel van de leefruimte tot circa 17,7 m² bruikbare netto-vloeroppervlakte voor keuken, eetruimte en leefruimte. Dit is ver onder minimale 24 m² en geeft duidelijk een ondermaatse woonkwaliteit weer. De aanvraag leidt daarom tot een ongunstig advies. Het pand moet teruggebracht worden naar laatste vergunde toestand en moet bijgevolg blijvend functioneren als te beschermen eengezinswoning met ReCa als nevenfunctie.
Gewestelijke verordening hemelwater
De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023. (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023)
Zie waterparagraaf.
Gewestelijke verordening publiciteit
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van de gewestelijke publiciteitsverordening. (Besluit van de Vlaamse Regering van 12 mei 2023)
Het ontwerp omvat geen nieuwe publiciteit.
4.4. Uitgeruste weg
Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.
5. WATERPARAGRAAF
5.1. Ligging project
Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van De Vlaamse Waterweg nv - Afd Regio West. Het project ligt in de nabijheid van waterloop in beheer van De Vlaamse Waterweg nv - Afd Regio West.
Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:
- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.
- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).
- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal).
- niet gelegen in een signaalgebied.
Het perceel is momenteel bebouwd.
5.2. Verenigbaarheid van het project met het watersysteem
Droogte
Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.
De voorliggende aanvraag wijzigt noch de bebouwde noch de verharde oppervlakte. Het afvoerstelsel blijft ongewijzigd. Er worden geen nieuwe platte daken aangelegd. Hieruit volgt dat er vanuit de GSV of het algemeen bouwreglement van de stad Gent geen verplichtingen zijn voor de aanleg van een hemelwaterput, infiltratievoorziening of een groendak.
Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen
Het perceel ligt in de nabijheid van waterloop in beheer van De Vlaamse Waterweg nv - Afd Regio West. Er werd advies gevraagd aan de waterbeheerder.
De afstandsregels tot waterlopen zoals voorzien in het Waterwetboek en de wet onbevaarbare waterlopen worden gerespecteerd.
Overstromingen
Het projectgebied is volgens de watertoetskaarten niet overstromingsgevoelig. Er wordt geen effect op het overstromingsregime verwacht.
Waterkwaliteit
Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.
5.3. Conclusie
Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag de watertoets doorstaat.
6. PROJECT-M.E.R.-SCREENING
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 (MER-besluit) en heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. De opmaak van een milieueffectrapport of project-m.e.r.-screening is voor voorliggend project dan ook niet vereist.
7. BEKENDMAKING
De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.
8. OMGEVINGSTOETS
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Binnen deze aanvraag wordt de functie voor de verdiepingen boven de horeca gevraagd als eengezinswoning met het verhuren als B&B van de kamar op de eerste verdieping. Hierbij wijzigt de verhouding van hoofdfuncties en nevenfuncties. Het aandeel van wonen in het pand daalt daarbij tot minder van 50 % van de netto-vloeroppervlakte. Hierdoor ontstaat er een strijdigheid met artikel 4.4 van het algemeen bouwreglement. Een ander gevolg van de gewenste functie is een herindeling van de woning op verdieping 1,2 en 3 waarbij de woonkwaliteit dermate drastisch daalt dat er een strijdigheid ontstaat met artikel 4.18 van het algemeen bouwreglement en de aanvraag niet aanvaardbaar is.
De reisindustrie heeft de laatste jaren heel wat veranderingen doorlopen, waarbij de informele logies de gevestigde hotels uitdagen. Hierdoor kunnen meer mensen een authentieke ervaring beleven in Gent, wat zeker positief is. De druk die deze informele logies op de reguliere woningmarkt uitoefenen mag echter niet onderschat worden.
Om die druk binnen de perken te houden, heeft het college van burgemeester en schepenen een beleidsvisie uitgewerkt. Dit vindt u hier terug: https://persruimte.stad.gent/172417-gent-roept-vakantiewoningen-een-halt-toe.
Deze beleidsmatig gewenste ontwikkeling, de zogenaamde “vakantiewoningstop” houdt in dat informeel toeristisch logies nog enkel mogelijk zijn in de vorm van een nevenfunctie, voor zover deze exploitatie voldoet aan elk van onderstaande stedenbouwkundige voorwaarden:
- De nevenfunctie (logies) beslaat minder dan 50% van de oppervlakte van de woning
- De oppervlakte van de nevenfunctie (logies) is kleiner dan 100 m²
- Er zijn max. 3 kamers voor max. 9 personen aanwezig
- De nevenfunctie is niet in strijd met een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) of bijzonder plan van aanleg (BPA)
- De nevenfunctie is aangemeld bij Toerisme Vlaanderen en respecteert de Citytax
Het verhuren van een kamers als bed and breakfast binnen de mogelijkheden van het vrijstellingsbesluit is bijgevolg niet mogelijk vanwege niet als nevenfunctie kan en een strijdigheid brengt met stedenbouwkundige voorschriften van het algemeen bouwreglement. Het pand kan enkel en alleen functioneren als gelijkvloerse ReCa ruimte als nevenfunctie met bovenliggen een eengezinswoning met 1 slaapkamer conform de laatste vergunning (OMV_2021025588). Bijkomende functies in dit pand leidt tot een verzwaring van het perceel waarbij de ruimtelijke draagkracht van het pand overschreden wordt. De aanvraag leidt bijgevolg naar een negatief advies.
CONCLUSIE
Ongunstig, de aanvraag is strijdig met wettelijke bepalingen van het algemeen bouwreglement (artikels 4.4 en 4.18), de extra functie overschrijdt daarbij ook de draagkracht van het pand en perceel.
WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?
Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.
Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.
Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.
De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.
Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.
Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.
Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.
In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.
Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.
Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.
De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.
Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.
Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.
Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.
Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.
Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.
Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.
Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.
Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.
De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.
Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.
Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.
Het college van burgemeester en schepenen weigert de omgevingsvergunning voor het regulariseren van de verhuur van toeristenlogies aan LIME bv (O.N.:0812248603) gelegen te Matrozenstraat 2/A en Terneuzenlaan 5, 9000 Gent.