2024_CBS_02738 - OMV_2023118494 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen van 14 sociale eengezinswoningen, na sloop van de bestaande bebouwing - met openbaar onderzoek - Boomkruiperstraat, Distelvinkstraat, Grasmusstraat, Heiveldstraat en Vinkenlaan, 9040 Gent - Vergunning

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

Het college van burgemeester en schepenen verleent de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

THUISPUNT GENT BV met als contactadres Lange Steenstraat 54, 9000 Gent heeft een aanvraag (OMV_2023118494) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 13 november 2023.

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

• Onderwerp: het bouwen van 14 sociale eengezinswoningen, na sloop van de bestaande bebouwing

• Adres: Boomkruiperstraat 2, Distelvinkstraat 10, Grasmusstraat 2, 4, 6, 9, 11, 13, 15, Heiveldstraat 312, 320, 322, 324, 326, 330, Vinkenlaan 30 en 32, 9040 Gent

• Kadastrale gegevens: afdeling 19 sectie C nrs. 350W8, 350N8, 350L7, 350X8, 350B6, 350D6, 350E6, 350W5, 350F5, 350G5, 350P8, 350R6, 350Y5, 350X5, 350M5, 350A3 en 350B3

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 8 december 2023.

De aanvraag volgde de gewone procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 14 maart 2024.

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

De site ‘Westveld’ is gelegen ten oosten van Gent in deelgemeente Sint-Amandsberg. De Westveld site werd in de jaren 50 gerealiseerd als sociaal woningbouwproject in opdracht van Le Foyer Gantois. Toen werden in twee fases 52 woningen met 58 woongelegenheden opgebouwd. Hiervan worden voor deze opdracht 11 woningen met 17 woongelegenheden gesloopt. Deze worden binnen dit project gegroepeerd in zeven sites. De projectsites bevinden zich verspreid over de site ‘Westveld’ en te midden van een stedelijke woonzone, tussen rijwoningen en halfopen bebouwing.

De bestaande rijwoningen hebben telkens een gevelbreedte van 6m en voor het hoofdvolume een bouwdiepte van 8m, al dan niet met een aanbouw die later werd toegevoegd.

De bestaande halfopen woningen bevatten telkens twee woongelegenheden; één op het gelijkvloers en één op de eerste verdieping. Deze hebben een gevelbreedte van 9m en voor het hoofdvolume een bouwdiepte van 8m, al dan niet met een aanbouw die later werd toegevoegd. De halfopen woningen hebben telkens een zijtuinstrook van tussen de 2,7m en 4m tot aan de perceelsgrens. De nokhoogte van de woningen bedraagt 9,4m ten opzichte van het maaiveld. De kroonlijst heeft een hoogte van 5,7m ten opzichte van het maaiveld.

Het maaiveld van deze woningen ligt op gelijke hoogte met het voetpad. De volledige breedte aan de voorzijde van de percelen is toegankelijk via de openbare weg. Langs de rechterzijde van de woningen gelegen te Grasmusstraat 13 en 15 is reeds een bestaand kruiwagenpad gelegen. 

Deze sociale woningen zijn vandaag onder het beheer van Thuispunt Gent. Veel van deze woningen zijn enorm verouderd en in erbarmelijke staat. Thuispunt Gent wenst dan ook om op deze sites nieuwe woningen te realiseren die voldoen aan de normen van vandaag om voldoende wooncomfort te kunnen bieden aan toekomstige huurders.

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

Nieuwbouw van 14 woningen

Het project omvat zeven sites waarop één, twee of drie sociale woningen worden herbouwd.  In totaal worden 14 eengezinswoningen in nieuwe toestand voorzien.

Voor dit project werden twee typologieën uitgewerkt. Eén voor een rijwoning en één voor een halfopen woning. Deze worden telkens aaneengeschakeld om de woningen binnen de zeven sites te kunnen inpassen. Zo worden voor de sites varianten bekomen die bestaan uit een rijwoning alleen, een halfopen woning alleen, een rijwoning gekoppeld aan een halfopen woning en een bouwblokje van 3 woningen waarbij twee halfopen woningen aan elkaar worden geschakeld met tussenin een rijwoning. 

Voor de breedte van de voorgevels wordt de richtmaat voor een gevelbreedte van 6m aangehouden. De gevelbreedte varieert zeer gering, dit is naargelang het een nieuwe rijwoning (= invulbouw), een nieuwe halfopen woning (tegen een bestaande woning aan) of een nieuw bouwblok van 3 woningen betreft.

De hoofdvolumes van zowel de rijwoningen als de halfopen woningen krijgen opnieuw een bouwdiepte van 8m. De hoofdvolumes bestaan uit twee volwaardige bouwlagen met een derde bouwlaag onder het zadeldak. De aanbouwen op het gelijkvloers komen telkens tot op 12m van de rooilijn. De kroonlijst van de woningen heeft een hoogte van 5,7m ten opzichte van het maaiveld, zodat deze overeenkomt met de onderkant van het uitstekende deel van het dak die de kroonlijsthoogte vormt bij de bestaande woningen. De nokhoogte bedraagt 9,4m ten opzichte van het maaiveld en sluit zo net als de kroonlijsthoogte mee aan op het gabarit van de aanpalende woningen. De nulpas van de woningen bevindt zich telkens op 0,1m ten opzichte van het maaiveld.

Zo goed als alle woningen behouden eenzelfde oriëntatie en voorgevel ten opzichte van de bestaande toestand. Enkel de oriëntatie van woning 10, 11 en 12 wordt met 90° gedraaid. In bestaande toestand hebben deze woningen hun voorgevel aan de Grasmusstraat. Door de vorm van het perceel is er zo een zeer grote en zeer kleine tuin. Daarom wordt voorgesteld dat de drie nieuwe woningen hun voorgevel hebben aan de Boomkruiperstraat, zo wordt de tuinzone gelijkmatiger verdeeld over de drie nieuwe woningen.

Bij de halfopen woningen wordt de traphal voorzien aan de voorgevel gezien de inkom langs de zijkant kan worden voorzien. Bij de rijwoningen is de traphal naar de achtergevel geschoven om de inkomhal aan de voorgevel te kunnen plaatsen. Deze variatie in locatie van de traphal vertaalt zich ook rechtstreeks naar het gevelbeeld van de woningen. De traphal wordt in de halfopen woningen kenbaar gemaakt door de gevel die 60cm achteruitspringt ten opzichte van de rooilijn en het gebruik van een ander metselwerkverband. Ook in het dak wordt dit zichtbaar, een dakkapel wordt voorzien als bekroning op deze ‘trappenhuizen’ om voldoende vrije hoogte te bekomen om de slaapkamers onder het zadeldak vlot te kunnen bereiken. Ook op de achtergevel van de rijwoningen markeert een dakkapel duidelijk de locatie van de traphal. 

Alle woningen worden in baksteenarchitectuur afgewerkt. Om de gevels enige variatie mee te geven, wordt gespeeld met het metselwerkverband. Verder wordt per ‘woningblok’ een bepaald schrijnwerkkleur toegepast om binnen de uniformiteit en repetitie van dezelfde woningtypes toch enige verscheidenheid en herkenbaarheid te brengen (in totaal 3 verschillende kleuren voor het schrijnwerk van deze 14 woningen). 
 

Omgevingsaanleg
De voortuinen en tuinen worden ingezaaid met gras. Alles wordt maximaal waterdoorlatend aangelegd om een goede afwatering en infiltratie op eigen bodem te bekomen. Alle voortuinen, met uitzondering van de voortuin van woning 13 worden afgebakend door middel van een haag met een hoogte van circa 1m. Bij de halfopen woningen wordt langs de zijgevel een draadafsluiting voorzien met poortje dat toegang geeft tot de tuin. Voor de draadafsluiting wordt een haag gepland om een groene afsluiting te creëren. 

Woning 13 vormt een uitzondering gezien deze een voortuinstrook heeft langs de zijkant van de woning. De woning heeft slechts een kleine tuin, waardoor men de voortuin optimaal wil benutten. Om die reden wordt de afsluiting van de voortuin hier voorzien in een draadafsluiting met een hoogte van 1,8m op de perceelsgrens met een haag om ook hier een groene afsluiting te creëren en de inkijk op de tuin te beperken. 

De bestaande omheiningen met de aanpalenden blijven behouden. De nieuwe omheiningen die worden voorzien tussen de nieuwe woningen en langs de nieuwe kruiwagenpaden zullen ook worden voorzien in een draadafsluiting met een hoogte van 1,8m op de perceelsgrens met een haag om ook hier een groene afsluiting te creëren. 

De toegangspaden naar de voordeur bij de woningen met voortuin en de terrassen achteraan de woningen zullen worden aangelegd in betontegels. Deze worden zo aangelegd dat al het hemelwater dat hierop valt afwatert in de naastgelegen graszone en op een natuurlijke manier kan infiltreren op eigen terrein. 

Bomen

Op het perceel van woning 3 wordt 1 hoogstammige boom gerooid voor het realiseren van de aanbouw. Dit betreft een Lindeboom met een stamomtrek van 1,03m op 1m hoogte. Daarnaast worden enkele laagstammige bomen gerooid op de percelen van woningen 10, 11 en 12. Dit betreft enkele schijncipressen met een stamomtrek op de hoogte van 1m variërend tussen de 60 en 65cm. Verder is er nog een laagstammige boom met een omtrek van 50cm die dood is (soort niet gekend).

Verder bevinden zich op het terrein enkele laurierkersstruiken en enkele bessenstruiken die worden

verwijderd. De juiste positie van bovengenoemde bomen met hun soort en stamomtrek valt ook af te lezen op het inplantingsplan van de bestaande toestand. 

Mobiliteit en fietsenbergingen

Er wordt vanuit Wonen in Vlaanderen gevraagd om bij iedere woning een fietsenberging te voorzien met voldoende plaats om 1 fiets te stallen per inwoner. Volgens het richtlijnenkader van stad Gent moet een fietsstalplaats minimum 40 x 200cm zijn. De woningen zijn voorzien op 5 personen, er is dus een breedte nodig van minimum 200cm voor het plaatsen van 5 fietsen.

De 14 fietsenbergingen worden waar mogelijk voorzien op het terrein van de woning zelf. In het geval van woning 9 en 14 is het niet mogelijk om deze toegankelijk te maken vanaf de openbare weg. Om te vermijden dat inwoners van deze woningen  steeds met hun fiets door de woning moeten gaan, worden deze fietsenbergingen voorzien op het dichtstbijzijnde perceel van een woning die ook tot de  projectsite behoort en toegankelijk is vanaf de openbare weg. Zo wordt de fietsenberging van woning 9 voorzien op het perceel van woning 10 en wordt de fietsenberging van woning 14 voorzien op het perceel van woning 13. Deze laatste komt deels te liggen in de voortuinstrook van woning 13. 

Voor een optimale ontsluiting van de fietsenbergingen worden waar nodig nieuwe kruiwagenpaden aangelegd op eigen terrein. Door middel van tuinpoortjes wordt via de kruiwagenpaden toegang verkregen tot de achterkant van de tuinen. 

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Stedenbouwkundige vergunningen

Heiveldstraat 324-326:

* Op 17/12/1970 werd een vergunning afgeleverd voor het oprichten van een garage. (1970 SA 206)

Boomkruiperstraat 2:

* Op 14/07/1976 werd een vergunning afgeleverd voor het oprichten van een tuinhuisje. (1976 SA 138)

Heiveldstraat 312:

* Op 23/06/1992 werd een weigering afgeleverd voor het oprichten van een autobergplaats. (1992/60065)

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Volgend extern advies is gegeven:  

Voorwaardelijk gunstig advies van FARYS afgeleverd op 6 februari 2024 onder ref. AD-24-184:
 

Ingevolge uw aanvraag via het omgevingsloket van 13/12/2023 verlenen wij graag volgende adviezen:

Drinkwater

M.b.t. het slopen van de bestaande bebouwing moet indien nodig door of i.o.v. Farys vooreerst de meter(s) worden afgesloten en de drinkwateraftakking(en) worden opgebroken vooraleer over te gaan tot de slopingswerken.

Deze kosten vallen ten laste van de aanvrager.

We hebben verder geen bezwaren en/of opmerkingen voor het bouwen van 14 sociale eengezinswoningen.

Ons advies is gunstig.

Riolering

Algemeen

Op basis van het definitief zoneringsplan van de stad Gent ligt het geplande bouwwerk in het centraal gebied.

In de zone van de geplande bouwwerken ligt een gemengd rioleringsstelsel waarop kan worden aangesloten.

Toepasselijke reglementen, documenten en richtlijnen

Alle werkzaamheden dienen in overeenstemming te zijn met het ‘Bijzonder waterverkoopreglement deel huisaansluitingen’. Dit reglement kan u terugvinden op onze website www.farys.be/bijzonder-waterverkoopreglement-huisaansluitingen. Op eenvoudig verzoek kan u hiervan ook een schriftelijke versie verkrijgen.

De richtlijnen uit de gewestelijke stedenbouwkundige verordening van 5 juli 2013, in werking vanaf 1 januari 2014, inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater, dienen strikt gevolgd te worden. Tevens dient voldaan te zijn aan het Algemeen Bouwreglement van de Stad Gent.

De stad Gent legt in kader van stedenbouwkundige vergunningen het gebruik van septische putten op bij alle woningen. De inhoud van de septische put bedraagt 300 l per IE(inwoner equivalent) (vanaf 11 IE bedraagt dit 225 l/IE) met een minimum van 2.000 liter, waarbij enkel zwart afvalwater (van toiletten) moet aangesloten worden op de septische put.

Om lokale problemen van wateroverlast te vermijden adviseren wij volgende richtlijnen na te leven:

-         het niveau van de gelijkvloerse verdieping dient minstens 20cm boven maaiveld aangelegd te worden;

-         overlopen van regenwaterputten, infiltratie en-of bufferbekken dienen beveiligd te worden tegen terugslag;

-         kelders dienen waterdicht uitgevoerd te worden;

-         inritten naar ondergrondse garages worden bij voorkeur voorzien van een drempel om deze te beveiligen tegen instromend water;

-         de aanleg van verharding dient zoveel mogelijk beperkt te worden.

Specifieke bemerkingen op het dossier

Afval- en regenwater dienen gescheiden tot aan de rooilijn gebracht te worden. Na de rooilijn worden afval- en regenwater samengevoegd tot één aansluiting op de bestaande riolering.

Woningen 1 en 5:

Vervangbouw na het slopen van de bestaande bebouwing: De bestaande aansluiting op het bestaand rioleringsstelsel van de Heiveldstraat dient voor de geplande woning (WO1) hergebruikt te worden. Indien een nieuwe aansluiting toch noodzakelijk zou zijn dient deze tijdig te worden aangevraagd bij Farys (bij uitvoering door Farys). De aanvraag dient men in een zo vroeg mogelijk stadium in te dienen zodat bij aanleg van het private stelsel rekening kan gehouden worden met de beschikbare niveaus.

Woningen 2, 3 en 4:

Vervangbouw na het slopen van de bestaande bebouwing: De bestaande aansluiting op het bestaand rioleringsstelsel van de Heiveldstraat dient voor twee van de drie geplande woningen (WO2, WO3 of WO4) hergebruikt te worden. Voor één van de drie geplande woningen (WO2, WO3 en WO4) is een nieuwe aansluiting noodzakelijk. Indien voor de te hergebruiken aansluitingen toch een nieuwe aansluiting nodig zou zijn dan dient deze tijdig te worden aangevraagd bij Farys (bij uitvoering door Farys). De aanvraag dient men in een zo vroeg mogelijk stadium in te dienen zodat bij aanleg van het private stelsel rekening kan gehouden worden met de beschikbare niveaus.

Woningen 6, 7 en 8:

Vervangbouw na het slopen van de bestaande bebouwing: De bestaande aansluiting op het bestaand rioleringsstelsel van de Grasmusstraat dient voor twee van de drie geplande woningen (WO6, WO7 of WO8) hergebruikt te worden. Voor één van de drie geplande woningen (WO6, WO7 of WO8) is sowieso een nieuwe aansluiting noodzakelijk. Indien voor de te hergebruiken aansluitingen toch een nieuwe aansluiting nodig zou zijn dan dient deze tijdig te worden aangevraagd bij Farys (bij uitvoering door Farys). De aanvraag dient men in een zo vroeg mogelijk stadium in te dienen zodat bij aanleg van het private stelsel rekening kan gehouden worden met de beschikbare niveaus.

Woning 9:

Vervangbouw na het slopen van de bestaande bebouwing: De bestaande aansluiting op het bestaand rioleringsstelsel van de Distelvinkstraat dient voor de geplande woning (WO10) hergebruikt te worden. Indien er toch een nieuwe aansluiting noodzakelijk zou zijn dan dient deze tijdig te worden aangevraagd bij Farys (bij uitvoering door Farys). De aanvraag dient men in een zo vroeg mogelijk stadium in te dienen zodat bij aanleg van het private stelsel rekening kan gehouden worden met de beschikbare niveaus.

Woningen 10, 11 en 12:

Vervangbouw na het slopen van de bestaande bebouwing: De bestaande aansluiting op het bestaand rioleringsstelsel van de Grasmusstraat dient voor twee van de drie geplande woningen (W10, W11 of W12) hergebruikt te worden. Voor één van de drie geplande woningen (W10, W11 of W12) is sowieso een nieuwe aansluiting noodzakelijk. Indien voor de te hergebruiken aansluitingen toch een nieuwe aansluiting nodig zou zijn dan dient deze tijdig te worden aangevraagd bij Farys (bij uitvoering door Farys). De aanvraag dient men in een zo vroeg mogelijk stadium in te dienen zodat bij aanleg van het private stelsel rekening kan gehouden worden met de beschikbare niveaus.

Woningen 13 en 14:

Vervangbouw na het slopen van de bestaande bebouwing: De bestaande aansluiting op het bestaand rioleringsstelsel van de Vinkenlaan dient voor beide geplande woningen (W13 en W14) hergebruikt te worden. Indien voor de te hergebruiken aansluitingen toch een nieuwe aansluiting nodig zou zijn dan dient deze tijdig te worden aangevraagd bij Farys (bij uitvoering door Farys). De aanvraag dient men in een zo vroeg mogelijk stadium in te dienen zodat bij aanleg van het private stelsel rekening kan gehouden worden met de beschikbare niveaus.

Nieuwbouw: Indien geen aanvraag ingediend wordt bij Farys dient een technisch dossier opgemaakt te worden zoals opgelegd door de Stad Gent.

Volgens de verordening moeten volgende gegevens van de infiltratievoorziening vermeld worden op de plannen: de exacte plaatsing, omvang en diepte van de infiltratievoorziening, het buffervolume van de infiltratievoorziening in liter, de totale aangesloten horizontale dakoppervlakte, de verharde grondoppervlakte in vierkante meter en de locatie en niveau van de overloop. Voor de bepaling van het infiltratieoppervlak van de infiltratievoorziening wordt verwezen naar de  gewestelijke stedenbouwkundige verordening (zie http://www.integraalwaterbeleid.be/nl/publicaties/afbeeldingen/Technisch%20document%20GSV%202014%20versie%202.pdf/view .

Overstromingsgevoeligheid: sinds 01/01/2023 zijn er nieuwe richtlijnen van toepassing waarvoor de nieuwe Watertoets-kaarten kunnen geraadpleegd worden via www.Waterinfo.be. De richtlijnen van de bevoegde waterloopbeheerder moeten gevolgd worden.

De oppervlakte die in mindering gebracht kan voor het plaatsen van een grotere hemelwaterput dient bepaald te worden via tabel B het technisch achtergronddocument bij de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater, of via http://www.integraalwaterbeleid.be/watertoetsinstrument/ - rekentool hemelwaterhergebruik.

Besluit

Het ontwerp kan als volgt worden geadviseerd: “gunstig met voorwaarden”.

Voorwaarden:

-         Voor geplande woningen WO1 en WO5 dient de bestaande aansluiting in de Heiveldstraat hergebruikt te worden.

-         Voor geplande woningen WO2, WO3 en WO4 dient voor 2 van de 3 woningen de bestaande aansluiting in de Heiveldstraat hergebruikt te worden. Voor de resterende woning (WO2, WO3 of WO4) is een nieuwe aansluiting noodzakelijk.

-         Voor woningen WO6, WO7 en WO8 dient voor 2 van de 3 woningen de bestaande aansluiting in de Grasmusstraat hergebruikt te worden. Voor de resterende woning (WO6, WO7 of WO8) is een nieuwe aansluiting noodzakelijk.

-         Voor geplande woning WO9 dient de bestaande aansluiting in de Distelvinkstraat hergebruikt te worden.

-         Voor geplande woningen WO10, WO11 en WO12 dient de bestaande aansluiting in de Grasmusstraat hergebruikt te worden. Voor de resterende woning (W10, W11 of W12) is een nieuwe aansluiting noodzakelijk.

-         Voor geplande woningen W13 en W14 dient de bestaande aansluiting in de Vinkenlaan hergebruikt te worden.

-         Een nieuwe aansluiting kan (indien nodig) aangevraagd worden via de website van Farys of door gebruik te maken van de link https://www.farys.be/nl/nieuwe-rioolaansluiting .

-         De aanvrager dient rekening te houden met een termijn van 10 weken tussen datum van aanvraag en ontvangst factuur voor de uitgevoerde aansluitingen. Gelieve dan ook tijdig de aanvraag in te dienen in kader van eventuele nodige verkoopbaarheidsattesten.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.

Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

Het project ligt in het bijzonder plan van aanleg WESTVELD, goedgekeurd op 13 april 1988, en is bestemd als zone voor gekoppelde bebouwing, zone voor gesloten bebouwing, zone voor halfopen bebouwing, zone voor koeren en tuinen en zone voor voortuinstroken.

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften, met uitzondering van volgende punten:

Zone voor gekoppelde bebouwing (woning 2,3,4, woning 6,7,8 en woning 10,11,12):

- Bijzondere bepalingen: In de voorschriften is bepaald dat elk ‘bouwblok’ in de zone voor gekoppelde bebouwing twee woningen bevat. In huidig voorstel worden de woningen in de Heiveldstraat 320-322-324-326 gesloopt en vervangen door 3 eengezinswoningen (woning 2,3,4). Dit betreft een afwijking van het voorziene aantal woningen in het BPA, en is geen beperkte afwijking.

Ook worden de bestaande woningen langs de Grasmusstraat 9-11 en 13-15 gesloopt en vervangen door drie nieuwe eengezinswoningen (woning 6,7,8). Dit betreft eveneens een afwijking van het aantal voorziene woningen in het BPA.

Hetzelfde geldt ook voor de bestaande woningen op de hoek van de Grasmusstraat en de Boomkruipersstraat. Hier worden de bestaande woningen gesloopt en vervangen door drie eengezinswoningen (woning 10,11,12). Dit betreft een niet-beperkte afwijking van het BPA, op het aantal voorziene woningen in het BPA.

- Herschikking bestemmingszones: Bijkomend wordt op het hoekperceel en het linker aanliggend perceel langs de Grasmusstraat en de Boomkruipersstraat de mogelijke bouwzone van in het BPA 90° gedraaid, zodat de voorbouwlijnen van de nieuwe woningen (woning 10,11,12) zich naar de Boomkruipersstraat oriënteren. Hierdoor wordt een beperkt deel van de voortuinstrook bebouwd. De herschikking van de bestemmingszones betreft een niet-beperkte afwijking van het BPA.

Artikel 4.4.9/1 van de Vlaamse codex ruimtelijk ordening bepaalt dat het vergunningverlenende bestuursorgaan bij het afleveren van een omgevingsvergunning mag afwijken van de stedenbouwkundige voorschriften van een bijzonder plan van aanleg, voor zover dit plan ouder is dan 15 jaar en mits het in acht nemen van een aantal voorwaarden:

1. Afwijkingen kunnen niet toegestaan worden voor wat betreft wegenis, openbaar groen en erfgoedwaarden.
2. Afwijkingen kunnen enkel op voorschriften die een aanvulling vormen op onder meer ‘woongebied/dienstverleningsgebieden/industriegebieden in de ruime zin/gebieden voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen’ cfr. het koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en gewestplannen.
3. Afwijkingen kunnen niet toegestaan worden op voorschriften van een BPA die voorzien in agrarisch gebied, ruimtelijk kwetsbaar gebied of recreatiegebied in afwijking op het gewestplan of voor gebieden die in uitvoering van artikel 5.6.8 van de VCRO aangeduid zijn als watergevoelig openruimtegebied.
4. Elke aanvraag tot afwijking wordt onderworpen aan een openbaar onderzoek.

Artikel 4.3.1, § 1, 1° bepaalt tevens dat de toetsing aan de goede ruimtelijke ordening onverminderd blijft gelden. Een afwijking kan bijgevolg enkel toegestaan worden indien deze uitgaat van de goede ruimtelijke ordening, waarbij het ‘verhogen van het ruimtelijk rendement’ een nieuw onderdeel is.

Om de kansen die deze verruimde afwijkingsmogelijkheden bieden te stroomlijnen met de principes van Ruimte voor Gent (het ruimtelijk structuurplan), werd de beleidsnota Ruimtelijk rendement in relatie tot Ruimte voor Gent opgesteld. In deze beleidsnota worden per deelruimte (binnenstad, kernstad, groeistad, buitengebied) de principes van het BPA waarop al dan niet kan afgeweken worden, besproken. Deze afweging wordt telkens gemaakt in relatie tot de principes van Ruimte voor Gent.

Voorliggende aanvraag situeert zich in de deelruimte ‘Groeistad’. In deze deelruimte wordt ingezet op verdichting op een bedachtzame manier, door herbouw en betere benutting van de ruimte. Het voorzien van 3 woningen in plaats van 2 woningen kadert binnen dit verhaal van verdichten op een slimme manier. De drie woningen (in plaats van 2 woningen) zijn perfect inpasbaar binnen de directe omgeving, deze densiteit en woontypologie is allesbehalve vreemd in de onmiddellijke omgeving. De bebouwde oppervlakte wordt beperkt tot de toegestane footprint in het BPA. De aanvraag kiest hiermee voor compacte woningbouw, waardoor de footprint per woning sterk vermindert in vergelijking tot deze van de gekoppelde woningen binnen het BPA.

De herschikking van de bouwvelden op de hoek van de Boomkruipersstraat en de Grasmusstraat past ook binnen dit verhaal. Enerzijds wordt door deze heroriëntering van het bouwveld het mogelijk gemaakt om 3 compacte woningen te voorzien, ten opzichte van 2 woningen zoals bepaald in het BPA. Anderzijds is de oriëntatie van de nieuwe bebouwing logisch. De private tuinzones zijn ruimer en kwalitatiever. Vanuit dit oogpunt is het oriënteren van de nieuwbouwwoningen naar de zijde van de Boomkruipersstraat een logische ingreep.

Zone voor gesloten bebouwing (woning 9 en woning 13,14) en zone voor halfopen bebouwing (woning 1 en 5):

- Dakuitbouw: Bij woning 9 en woning 14 wordt in het achterste dakvlak een dakuitbouw voorzien tot tegen de rechter perceelsgrens. In de voorschriften van het BPA is echter bepaald dat een dakuitbouw op minstens 0,8m vanaf de perceelsgrens moet voorzien zijn. Dit betreft een beperkte afwijking.

- Dakhelling en kroonlijsthoogte: Ter hoogte van het voorste gevelvlak van woning 13 wordt over een breedte van 2,60m een deel van het dak voorzien met een kroonlijsthoogte van 6,96m. Dit wijkt af van de voorziene maximale kroonlijsthoogte (6,40m) en heeft een dakhelling van 55° (maximale toegestane dakhelling in het BPA is 50°). Dit betreffen echter beperkte afwijkingen.

Overeenkomstig artikel 4.4.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan beperkt afgeweken worden van de stedenbouwkundige voorschriften van een bijzonder plan van aanleg, wat betreft de perceelsafmetingen, de afmetingen en de inplanting van de constructies, de dakvorm en de gebruikte materialen.

De afwijkingen op de voorschriften van het bijzonder plan van aanleg zijn aanvaardbaar om volgende redenen:

-     De dakuitbouw wordt in breedte beperkt, wat de impact op de onmiddellijke omgeving en de inpasbaarheid in het dakvlak ten goede komt. Door de breedte te beperkten tot 2,5m blijft er dankzij de aansluiting op de achtergevel, voldoende oppervlakte van het achterste dakvlak behouden, zodat het karakter van het zadeldak niet wordt gehypothekeerd. De dakuitbouw wordt met hetzelfde materiaalgebruik bekleed als het dak, wat de harmonische inpassing in het dakvlak vergroot. Bovendien situeert de uitbouw zich langs de achterzijde van de woning zodat het straatbeeld niet wordt aangetast.

-     Hoewel het deel van het dak met afwijkende dakhelling en kroonlijsthoogte zich aan de voorzijde van woning 13 bevindt, wordt door de beperkte breedte (2,60m) de impact op het straat beeld beperkt. De afwijking van de maximale kroonlijsthoogte bedraagt ca. 0,56m wat minimaal is. De dakhelling wijkt hierdoor 10% af van de toegelaten helling, wat te verantwoorden is als beperkte afwijking.

Zone voor koeren en tuinen:

- Afstand tot perceelsgrens: In het ontwerp wordt voor iedere woning een fietsenberging of tuinberging voorzien. Bij verschillende woningen wijkt de inplanting van de (fietsen)berging af van de voorziene inplanting in de voorschriften van het BPA (min. 2m vanaf de zijdelingse en achterste perceelsgrens).

-      Woning 1: de fietsenberging tot tegen de rechter zijdelingse perceelsgrens voorzien.

-      Woning 5: de fietsenberging wordt tegen de rechtser zijdelingse en achterste perceelsgrens voorzien.

-      Woning 8: de fietsenberging wordt tegen de rechter zijdelingse perceelsgrens voorzien.

-      Woning 9: de tuinberging wordt tot 0,42m tegen de linker zijdelingse perceelsgrens en 0,20m vanaf de achterste perceelsgrens voorzien.

-      Woning 11: de fietsenberging wordt tot tegen de linker zijdelingse perceelsgrens voorzien.

-      Woning 12: de fietsenberging wordt tot tegen de linker zijdelingse perceelsgrens voorzien.

-      Woning 13: de fietsenberging wordt tot tegen de achterste perceelsgrens voorzien.

Dit betreft bij iedere woning een beperkte afwijking.

Overeenkomstig artikel 4.4.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan beperkt afgeweken worden van de stedenbouwkundige voorschriften van een bijzonder plan van aanleg, wat betreft de perceelsafmetingen, de afmetingen en de inplanting van de constructies, de dakvorm en de gebruikte materialen.

De afwijkingen op de voorschriften van het bijzonder plan van aanleg zijn aanvaardbaar om volgende redenen:

-     Met de plaatsing van de fietsenberging tegen de bestaande perceelsafsluiting wordt er geen verloren ruimte gecreëerd tussen de fietsenberging en de perceelsafsluiting. Op deze manier kan de overblijvende buitenruimte maximaal in functie van de woning in kwestie als tuin worden ingericht. Gezien de constructie nagenoeg over een gangbare kroonlijsthoogte (ca. 2,60m) beschikt, kan bovendien worden aangenomen dat deze inplanting tegen de perceelsgrenzen geen onaanvaardbare impact heeft voor de aanpalende buren. Bijgevolg is deze inplanting stedenbouwkundig verantwoordbaar. Een stedenbouwkundige vergunning kan echter geen afbreuk doen aan de bepalingen van het burgerlijk wetboek.

-     Het tuinhuis bij woning 9 heeft een kroonlijsthoogte van 1,68m en een hellend dak met nokhoogte van 2,39m. De constructie wordt op 0,42m vanaf de zijdelingse en 0,20m vanaf de achterste perceelsgrens voorzien. Dit is een gangbare hoogte voor een constructie en is ruimtelijk aanvaardbaar op de voorziene afstand van de perceelsgrenzen.

Zone voor voortuinstroken

- Bestemming: De fietsenberging van woning 14 wordt gekoppeld aan deze van woning 13, en staat in de tuinzone van woning 13 en voor een klein stuk in de zone voor voortuinstroken. In de zone voor voortuinstroken zijn geen constructies toegelaten, enkel verharding in de vorm van een oprit of toegangspad. Dit is geen beperkte afwijking.

Artikel 4.4.9/1 van de Vlaamse codex ruimtelijk ordening bepaalt dat het vergunningverlenende bestuursorgaan bij het afleveren van een omgevingsvergunning mag afwijken van de stedenbouwkundige voorschriften van een bijzonder plan van aanleg, voor zover dit plan ouder is dan 15 jaar en mits het in acht nemen van een aantal voorwaarden:

1. Afwijkingen kunnen niet toegestaan worden voor wat betreft wegenis, openbaar groen en erfgoedwaarden.
2. Afwijkingen kunnen enkel op voorschriften die een aanvulling vormen op onder meer ‘woongebied/dienstverleningsgebieden/industriegebieden in de ruime zin/gebieden voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen’ cfr. het koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en gewestplannen.
3. Afwijkingen kunnen niet toegestaan worden op voorschriften van een BPA die voorzien in agrarisch gebied, ruimtelijk kwetsbaar gebied of recreatiegebied in afwijking op het gewestplan of voor gebieden die in uitvoering van artikel 5.6.8 van de VCRO aangeduid zijn als watergevoelig openruimtegebied.
4. Elke aanvraag tot afwijking wordt onderworpen aan een openbaar onderzoek.

Artikel 4.3.1, § 1, 1° bepaalt tevens dat de toetsing aan de goede ruimtelijke ordening onverminderd blijft gelden. Een afwijking kan bijgevolg enkel toegestaan worden indien deze uitgaat van de goede ruimtelijke ordening, waarbij het ‘verhogen van het ruimtelijk rendement’ een nieuw onderdeel is.

Om de kansen die deze verruimde afwijkingsmogelijkheden bieden te stroomlijnen met de principes van Ruimte voor Gent (het ruimtelijk structuurplan), werd de beleidsnota Ruimtelijk rendement in relatie tot Ruimte voor Gent opgesteld. In deze beleidsnota worden per deelruimte (binnenstad, kernstad, groeistad, buitengebied) de principes van het BPA waarop al dan niet kan afgeweken worden, besproken. Deze afweging wordt telkens gemaakt in relatie tot de principes van Ruimte voor Gent.

In de beleidsnota Ruimtelijk rendement in relatie tot Ruimte voor Gent werd bepaald dat het principe van bouwverbod blijft behouden in de voortuinen. Groene voortuinen zijn waardevol in het straatbeeld, zeker als ze een groen karakter hebben. Zij dragen bovendien bij aan de klimaatrobuustheid van de stad. Echter is er een afwijking mogelijk in bepaalde gevallen, zoals voor fietsenbergingen of andere constructies. Dit is hier het geval.

De afwijking is aanvaardbaar aangezien slechts een beperkt deel van de fietsenberging in de zone voor voortuinstroken valt. Bovendien wordt hierdoor de tuinzone van woning 14 volledig benut als functionele, onverharde en onbebouwde buitenruimte. In totaal wordt slechts 20m² van de gehele tuinzone (woning 13 en 14 samen) ingenomen door de fietsenbergingen, ten opzichte van de totale  126,57m² (oppervlakte van beide tuinzones van woning 13 en 14). Dit is ruimtelijk te verantwoorden.

Hieruit volgt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 24 april 2023, van kracht sinds 23 juni 2023.

Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023. (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023)

Zie waterparagraaf.

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

5.1. Ligging project

Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van Stad Gent en in een afstroomgebied in beheer van Vlaamse Milieumaatschappij - Afdeling Operationeel Waterbeheer - Gent. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.

Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:

- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.

- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).

- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal).

- niet gelegen in een signaalgebied.

De percelen zijn momenteel bebouwd.

5.2. Verenigbaarheid van het project met het watersysteem

Droogte

Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.

Informatie project

Hemelwaterput

De nieuwe woningen hebben een horizontale dakoppervlakte kleiner dan 80m². Hierdoor moet telkens een hemelwaterput voorzien worden met een minimale inhoud van 5000 liter. In de aanvraag wordt telkens een hemelwaterput met een inhoud van 6000 liter voorzien.

De hemelwaterput wordt uitgerust met een pompinstallatie die voorziet in het hergebruik van het opgevangen hemelwater voor toiletspoeling, poetswater, wasmachine en gebruik buiten.

De inhoud van de voorziene hemelwaterputten voldoet aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening.

De aanleg van de ondergrondse constructie mag er geenszins voor zorgen dat er een permanente drainage optreedt met lagere grondwaterstanden tot gevolg. Een dergelijke permanente drainage is immers in strijd met de doelstellingen van het decreet integraal waterbeleid waarin is opgenomen dat verdroging moet voorkomen worden, beperkt of ongedaan gemaakt. De ondergrondse constructie dient dan ook uitgevoerd te worden als volledig waterdichte kuip en zonder kunstmatig drainagesysteem.

Een grondwaterbemaling kan noodzakelijk zijn voor de bouwkundige werken of de aanleg van de openbare nutsvoorzieningen. Bij bemaling moet volgens Vlarem minstens een melding van de activiteit gebeuren. Ze kan evenwel vergunningsplichtig zijn en zelfs merplichtig naargelang de ligging, de diepte van de grondwaterverlaging en het opgepompte debiet. De akte of vergunning moet verleend zijn door de bevoegde instantie vooraleer de bemalingswerken kunnen gestart worden.

In een aanvraagdossier voor een vergunning of melding moeten steeds de effecten naar de omgeving onderzocht worden, op basis van de gemodelleerde debieten en het bemalingsconcept, en moet steeds vermeld worden op welke manier zal omgegaan worden met het opgepompte bemalingswater (toepassing van de bemalingscascade). De bemalingsinstallatie dient geplaatst te worden door een erkend boorbedrijf.

Groendak

De aanleg van een groendak is niet verplicht voor eengezinswoningen met een dakoppervlakte tot en met 100m² die aangesloten zijn op een hemelwaterput met hergebruik van hemelwater. De aanvraag voorziet evenwel een groendak op de gelijkvloerse aanbouw van iedere woning. Het water dat op deze groendaken valt, infiltreert in de tuinzone. Dit is conform de gewestelijke hemelwaterverordening en het algemeen bouwreglement.

Infiltratievoorziening

Elk perceel waarop een nieuwbouw woning wordt voorzien is groter dan 120m², waardoor er verplicht een infiltratievoorziening aangelegd moet worden. De overloop van de hemelwaterput is in voorliggende aanvraag niet aangesloten op een voldoende ruim gedimensioneerde bovengrondse infiltratievoorziening.

Bijgevolg wordt in de bijzondere voorwaarden van deze vergunning de verplichting opgenomen van het voorzien van een bovengrondse infiltratievoorziening bij iedere woning, met respectievelijk volgende infiltratieoppervlakte en buffervolume:

-    Woning 1: infiltratieoppervlakte: 5,35 m² en buffervolume: 2206,4 l/m²

-    Woning 2: infiltratieoppervlakte: 5,2m² en buffervolume: 2162,5 l/m²

-    Woning 3: infiltratieoppervlakte: 5,4m² en buffervolume: 2244 l/m²

-    Woning 4: infiltratieoppervlakte: 5,2m² en buffervolume: 2162,5 l/m²

-    Woning 5: infiltratieoppervlakte: 5,5m² en buffervolume: 2272 l/m²

-    Woning 6: infiltratieoppervlakte: 5,2m² en buffervolume: 2162,5 l/m²

-    Woning 7: infiltratieoppervlakte: 5,4m² en buffervolume: 2244 l/m²

-    Woning 8: infiltratieoppervlakte: 5,2m² en buffervolume: 2162,5 l/m²

-    Woning 9: infiltratieoppervlakte: 5,33m² en buffervolume: 2200,8 l/m²

-    Woning 10: infiltratieoppervlakte: 5,2m² en buffervolume: 2162,5 l/m²

-    Woning 11: infiltratieoppervlakte: 5,4m² en buffervolume: 2244 l/m²

-    Woning 12: infiltratieoppervlakte: 5,24m² en buffervolume: 2160,51 l/m²

-    Woning 13: infiltratieoppervlakte: 5,23m² en buffervolume: 2160,8 l/m²

-    Woning 14: infiltratieoppervlakte: 5,54m² en buffervolume: 2285,9 l/m²

Voor verdere technische specificaties wordt verwezen naar het technisch achtergronddocument.

Mits het voorzien van de opgesomde bovengrondse infiltratievoorzieningen, voldoet de aanvraag aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening.

Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

Overstromingen

Het projectgebied is volgens de watertoetskaarten niet overstromingsgevoelig. Er wordt geen effect op het overstromingsregime verwacht.

Waterkwaliteit

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

5.3. Conclusie

Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag mits toepassing van bovenstaande maatregelen de watertoets doorstaat.

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag heeft geen milieueffectrapport of project-MER-screening nodig.

7.       OPENBAAR ONDERZOEK

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 18 december 2023 tot 16 januari 2024.
Gedurende dit openbaar onderzoek werd 1 bezwaar ingediend.

 
De bezwaren worden als volgt samengevat:
 

- Schade aan omliggende gebouwen en afwerking: De bezwaarschrijver is bezorgd over mogelijke schade aan de aanpalende woningen als gevolg van de werken (o.a. stabiliteit, stutten van zijgevels tijdens sloop, maatregelen wat betreft isolatie tijdens de werken, druk op dakpannen door dakuitbouw). De bezwaarschrijver heeft vragen over hoe bepaalde werken zullen worden uitgevoerd en afgewerkt (o.a. isolatie tussen de scheidingsmuren, afwerking voorgevel en de afwerkingsmaterialen van de scheidingsmuur ter hoogte van de gelijkvloerse aanbouw).

- Verlies van zon en licht: De bezwaarschrijver geeft aan dat men door de gelijkvloerse aanbouw verlies van zon en licht zal ervaren. Door de dakuitbouw zal er ook rendementsverlies zijn van de zonnepanelen op de bezwaarschrijver diens dak.

- Overlast tijdens de werken: De bezwaarschrijver is bezorgd over de mogelijke overlast (o.a. parkeerdruk) tijdens de werken vanwege het mogelijk stockeren van materiaal op de parkeerplaatsen.

- Bronbemaling: De bezwaarschrijver vraagt zich af of een grondbemaling is voorzien, en of de effecten hiervan zijn onderzocht op de aanplantingen. 

Naar aanleiding van het stedenbouwkundig onderzoek van deze aanvraag worden de bezwaren als volgt besproken:
 

- Schade aan omliggende gebouwen en afwerking: Bij het uitvoeren van de werken dienen de nodige voorzorgsmaatregelen te worden genomen om schade aan aanpalenden te vermijden. De eventuele schade aan derden betreft echter een burgerrechterlijke materie. Dit geldt ook voor de afwerking: het materiaalgebruik en de afwerking van de aanpalende gebouwen moet op een kwalitatieve wijze gebeuren. In het kader van goed nabuurschap wordt dit zo goed mogelijk samen afgestemd.

- Verlies van zon en licht: De gelijkvloerse aanbouw is conform het bouwvolume, voorzien in het BPA. De hoogte is beperkt en heeft een gangbare hoogte in een stedelijke omgeving. Daarnaast is een zeker verlies aan lichtinval onvermijdelijk in dergelijke randstedelijke verkavelingen en maakt het er een wezenlijk deel van uit.

De Raad voor Vergunningsbetwistingen (RvVb) oordeelde recent dat kritiek over de waardevermindering van een woning en over een verlies aan rendement door afname zonlicht op zonnepanelen geen stedenbouwkundige aspecten zijn, en daarom geen relevante hinderaspecten die in aanmerking genomen moeten worden bij de toets aan de goede ruimtelijke ordening (RvVb-A-2122-0608 van 31 maart 2022 in de zaak met rolnummer 2122-RvVb-0096-SA).

- Overlast tijdens de werken: Een bouwwerf brengt inderdaad een zekere overlast met zit mee, dit is echter onvermijdelijk bij een bouwproject. Het is aan de bouwheer om de hinder van deze bouwwerf voor de omwonenden zo beperkt mogelijk te houden. De milieuwetgeving en het politiereglement is hier in elk geval van toepassing.

- Bronbemaling: Voor het voorzien van de ondergrondse hemelwaterputten is mogelijks een grondwaterbemaling noodzakelijk zijn. Dit is volgens Vlarem indelingsplichtig en dient gemeld te worden. Er kan slechts gestart worden met de bemalingswerken indien de melding geakteerd werd in het college van burgemeester en schepenen. Het bemalingswater dient zoveel mogelijk terug in de grond gebracht te worden (retourbemaling, infiltratie, ...). Indien dit technisch onmogelijk is dient het bemalingswater in eerste instantie geloosd te worden op oppervlaktewater of op de leiding voor regenwaterafvoer van de openbare riolering. Voor deze grondwaterbemaling zal een bemalingsstudie worden opgemaakt waarin moet worden vervat welke impact deze zal hebben en welke maatregelen moeten worden genomen. Ook de impact op het grondwater van de omwonenden moet in deze bemalingsstudie mee opgenomen worden.

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Met deze aanvraag worden 14 grondgebonden sociale woningen (ééngezinswoningen) gerealiseerd, verspreid over 7 sites in de wijk ‘Westveld’.

De voorziene volumes zijn, mits de besproken afwijkingen van het geldend BPA (zie punt 4.1),  conform de gangbare normen en kunnen beschouwd worden als een goed voorbeeld van ‘compact bouwen’. Er wordt een ‘subtiele’ diversiteit gerealiseerd in de gevelwand, door een afwisseling van uitsparingen in de voorgevel of een dakuitbouw. De afwerkingsmaterialen variëren per bouwblok in afwerking van het schrijnwerk en/of metselwerk. Dit wordt positief onthaald.

Verder biedt het voorgesteld ontwerp voldoende leef- en woonkwaliteit aan de eengezinswoningen. De gevels voorzien voldoende glaspartijen om de woningen van natuurlijke verlichting en verluchting te voorzien en om een nauw contact met de omliggende, tevens ruime, tuinzones te creëren. De slaapkamers zijn eveneens voldoende ruim en worden van voldoende daglicht voorzien.

Elke woning wordt voorzien van een voldoende ruim gedimensioneerde afsluitbare fietsenberging. Dit is een meerwaarde.

In  het kader van de bouw van woning 3 moet één hoogstammige boom (linde met stamomtrek 1,03m te worden gerooid). Daarnaast worden enkele laagstammige groenelementen (vooral coniferen met stamomtrek van maximaal 65cm en een afgestorven boom met stamomtrek 50cm) gerooid op de percelen van woningen 10, 11 en 12.  Dit kan gunstig worden geadviseerd op voorwaarde dat minimaal 2 hoogstammige (HS 10/12) inheemse bomen wordt aangeplant in het eerstvolgende plantseizoen na de bouw tenminste 2m van de perceelsgrenzen.

Uit het voorgaande volgt dat de eengezinswoningen aanvaardbaar zijn volgens de goede ruimtelijke ordening, mits het naleven van de bijzondere voorwaarden.

CONCLUSIE

Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

Uitvoering
Van deze omgevingsvergunning mag worden gebruikgemaakt als de aanvrager niet binnen vijfendertig dagen, te rekenen vanaf de dag na de eerste dag van de aanplakking, op de hoogte is gebracht van de instelling van een schorsend administratief beroep.

Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.

Verval van de omgevingsvergunning – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 99.
§ 1. De omgevingsvergunning vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de verwezenlijking van de vergunde stedenbouwkundige handelingen niet wordt gestart binnen de twee jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
2° als het uitvoeren van de vergunde stedenbouwkundige handelingen meer dan drie opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
3° als de vergunde gebouwen niet winddicht zijn binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
4° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting niet binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning aanvangt.

De termijn, vermeld in het eerste lid, 1°, kan evenwel, op verzoek van de vergunninghouder, voor een periode van twee jaar verlengd worden als hij aantoont dat de niet-verwezenlijking het gevolg is van een vreemde oorzaak die hem niet kan worden toegerekend. De vergunninghouder dient de aanvraag van de verlenging, op straffe van verval, met een beveiligde zending en minstens drie maanden vóór het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar in bij de overheid die de vergunning heeft verleend. Die overheid weigert de aanvraag van de verlenging alleen als:
1° er geen sprake is van een vreemde oorzaak die niet aan de vergunninghouder kan worden toegerekend;
2° de aangevraagde en vergunde handelingen strijdig zijn met inmiddels gewijzigde stedenbouwkundige voorschriften of verkavelingsvoorschriften.

De overheid bezorgt haar beslissing uiterlijk de dag van het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar. Bij ontstentenis van een beslissing wordt de verlenging geacht te zijn goedgekeurd. Als de verlenging wordt goedgekeurd, worden de termijnen, vermeld in het eerste lid, 3° en 4°, ook met twee jaar verlengd.

Als de omgevingsvergunning uitdrukkelijk melding maakt van de verschillende fasen van het bouwproject, worden de termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in het eerste lid, gerekend per fase. Voor de tweede fase en de volgende fasen worden de termijnen van verval bijgevolg gerekend vanaf de aanvangsdatum van de fase in kwestie.

§ 2. De omgevingsvergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting meer dan vijf opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
2° als de ingedeelde inrichting vernield is wegens brand of ontploffing veroorzaakt ten gevolge van de exploitatie;
3° als de exploitatie op vrijwillige basis volledig en definitief wordt stopgezet overeenkomstig de voorwaarden en de regels, vermeld in het decreet van 9 maart 2001 tot regeling van de vrijwillige, volledige en definitieve stopzetting van de productie van alle dierlijke mest, afkomstig van een of meerdere diersoorten, en de uitvoeringsbesluiten ervan. De Vlaamse Regering kan nadere regels bepalen voor de inkennisstelling van de stopzetting.
§ 3. Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1, betrekking hebben op een gedeelte van het bouwproject, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor het niet-afgewerkte gedeelte van een bouwproject. Een gedeelte is eerst afgewerkt als het, in voorkomend geval na de sloping van de niet-afgewerkte gedeelten, kan worden beschouwd als een afzonderlijke constructie die voldoet aan de bouwfysische vereisten.
Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1 of 2, alleen betrekking hebben op een gedeelte van de exploitatie van de ingedeelde inrichting of activiteit, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor dat gedeelte.

Artikel 100.
De omgevingsvergunning blijft onverkort geldig als de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 naar klasse 2 overgaat of omgekeerd.
In geval de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 of 2 naar klasse 3 overgaat, geldt de vergunning als aktename en blijven de bijzondere voorwaarden gelden.

Artikel 101.
De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1 worden geschorst zolang een beroep tot vernietiging van de omgevingsvergunning aanhangig is bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen, overeenkomstig hoofdstuk 9 behoudens indien de vergunde handelingen in strijd zijn met een vóór de definitieve uitspraak van de Raad van kracht geworden ruimtelijk uitvoeringsplan. In dat laatste geval blijft het eventuele recht op planschadevergoeding desalniettemin behouden.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de archeologische opgraving, omschreven in de bekrachtigde archeologienota overeenkomstig artikel 5.4.8 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 en in de bekrachtigde nota overeenkomstig artikel 5.4.16 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, met een maximumtermijn van een jaar vanaf de aanvangsdatum van de archeologische opgraving.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de bodemsaneringswerken van een bodemsaneringsproject waarvoor de OVAM overeenkomstig artikel 50, § 1, van het Bodemdecreet van 27 oktober 2006 een conformiteitsattest heeft afgeleverd, met een maximumtermijn van drie jaar vanaf de aanvangsdatum van de bodemsaneringswerken.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst zolang een bekrachtigd stakingsbevel, zoals vermeld in titel VI van de VCRO, niet wordt ingetrokken, hetzij niet wordt opgeheven bij een in kracht van gewijsde gegane beslissing. De schorsing eindigt van rechtswege wanneer geen opheffing van het stakingsbevel wordt gevorderd of geen intrekking wordt gedaan binnen een termijn van twee jaar vanaf de bekrachtiging van het stakingsbevel.

Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.

De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.

Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.

Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.

Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.

In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.

Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.

Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.

De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.

Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.

Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.

Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.

Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
a) een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.

Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.

Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.

Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.

Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.

De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.

Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.

Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.