Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.
Het college van burgemeester en schepenen verleent gedeeltelijk de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.
WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?
JERAM NV met als contactadres Oosterzelestraat 8, 9230 Wetteren heeft een aanvraag (OMV_2023170491) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 4 januari 2024.
De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:
• Onderwerp: het verbouwen en uitbreiden van een meergezinswoning met reca
• Adres: Sint-Pietersnieuwstraat 208, 9000 Gent
• Kadastrale gegevens: afdeling 5 sectie E nr. 1618C
Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 24 januari 2024.
De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.
Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 14 maart 2024.
OMSCHRIJVING AANVRAAG
1. BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT
OMGEVING
Het te verbouwen pand bevindt zich langs de Sint-Pietersnieuwstraat in de Gentse binnenstad. De omgeving bestaat uit gesloten bebouwing: universiteitsgebouwen enerzijds en voornamelijk meergezinswoningen en kamerwoningen anderzijds (veelal gecombineerd met een commerciële plint). Het gabarit varieert van 2 bouwlagen plus een hellend dak tot 5 bouwlagen met plat dak.
Het pand van de aanvraag heeft 3 bouwlagen plus een hellend dak. Het pand betreft een rechtmatig tot stand gekomen meergezinswoning met 7 entiteiten op de verdiepingen en een recazaak in de plint. Bij de recazaak hoort een buitenterras achteraan in de tuinzone.
ERFGOEDWAARDE
Plaatsbezoek in juni 2020 wees uit dat het pand een 19de-eeuwse kern heeft maar grondig werd verbouwd in de 20ste eeuw (vermoedelijk tijdens het interbellum of kort erna). De toen nog aanwezige inkomdeur naar de appartementen, de wenteltrap en enkele schouwen met marmeren schouwmantel wezen op de 19de-eeuwse kern. De bepleisterde plafonds van de kamers aan de straatzijde eerste verdieping hebben een bijzondere verdeling en lijstwerk. Deze plafonds dateren vermoedelijk uit de 20ste eeuw. Deze waardevolle en behouden onderdelen bepalen eveneens de erfgoedwaarde van het pand.
HANDHAVING
In 2020 werd een weigering afgeleverd voor het uitbreiden van het pand, met behoud van de gelijkvloerse reca-entiteit en het verminderen van het aantal woonentiteiten van 7 naar 6 (OMV_2020069332, zie punt 2 HISTORIEK). Het dossier werd geweigerd omwille van een gebrek aan woonkwaliteit en strijdigheden met het algemeen bouwreglement, de verordening toegankelijkheid, het Burgerlijk Wetboek en de fietsparkeerrichtlijnen van de Stad.
Sindsdien werd het pand echter onrechtmatig verbouwd en uitgebreid tot een meergezinswoning met een gelijkvloerse reca-entiteit, en 3 appartementen en 4 studio’s op de verdiepingen (PV 66.97.10048/22, zie punt 2 HISTORIEK).
Huidige aanvraag (OMV_2023170491) voorziet in de regularisatie van de volume-uitbreiding en een nieuwe aanpassing van de interne opdeling, met een behoud van het aantal entiteiten (7).
PROJECT
De aanvraag omvat de regularisatie van volgende werken:
1/ Gelijkvloerse verdieping en tuin
2/ Eerste & tweede verdieping
3/ Dakverdieping (derde verdieping)
4/ Overige werken
De aanvraag omvat bijkomende werken i.f.v. volgende nieuwe indeling:
In de vergunde/rechtmatige toestand kent het pand volgende indeling op de verdiepingen: zowel op de eerste als tweede verdieping is er een studio van 50m² aan de voorzijde en een kamer van 20m² aan de achterzijde aanwezig. Op de derde verdieping onder het hellend dak is er een kamer van 16m² links vooraan, een kamer van 17m² rechts vooraan en een kamer van 12m² aan de achterzijde aanwezig.
In de nieuwe toestand wordt het pand op de verdiepingen verder intern verbouwd tot 7 woonentiteiten: 6 kamers en 1 appartement. De gemiddelde NVO bedraagt ca. 30,29m².
Op de eerste en tweede verdieping zijn er respectievelijk volgende ruimtes voorzien:
- Kamer 1 van 23,5m² met eigen douche en sanitair
- Kamer 2 van 25,5m² met eigen douche en sanitair
- Kamer 3 van 20m² met eigen douche en sanitair
- Leefkeuken van 16,7m² (1e verdieping) en 18,30m² (2e verdieping)
Op de derde verdieping onder het hellend dak wordt een appartement voorzien met 2 slaapkamers, een NVO van 74m² en een terras van 6m².
2. HISTORIEK
Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:
Stedenbouwkundige vergunningen
Omgevingsvergunningen
- Op 17/09/2020 werd een weigering afgeleverd voor de verbouwing van een meergezinswoning met horeca op het gelijkvloers (7 naar 6 woonentiteiten met volume-uitbreiding) (OMV_2020069322).
Handhaving
Er is een proces-verbaal met nummer 66.97.10048/22 opgemaakt op 12/10/2022 voor:
BEOORDELING AANVRAAG
3. EXTERNE ADVIEZEN
Volgend extern advies is gegeven (raadpleegbaar op het Omgevingsloket):
Voorwaardelijk gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 16 februari 2024 onder ref. 037177-013/PJ/2024:
Besluit: GUNSTIG, mits integraal te voldoen aan het ‘politiereglement op de Kamerwoningen van de
Stad Gent’.
4. TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN
4.1. Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg
Het project ligt in woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
De gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde. In deze gebieden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud.
Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.
De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.
4.2. Vergunde verkavelingen
De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.
4.3. Verordeningen
Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 24 april 2023, van kracht sinds 23 juni 2023.
Het ontwerp is niet in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.
Artikel 3.6 Afvalwater – septische put – IBA; De plaatsing van een septische put (voor lozing van faecaal afvalwater) is verplicht bij nieuwbouw, al dan niet na slopen, en bij verbouwingen waarbij het afvoerstelsel van afval- en hemelwater kan aangepast worden.
Toetsing: Voorwaarde: De aanvraag voorziet een grondige sloop en heropbouw van de aanbouwvolumes met grondwerken waardoor het voorzien van een septische put verplicht is. Verder beschikt het hoofdgebouw over een kelder, waardoor ook hier het voorzien van een septische put mogelijk is. Echter is er geen septische put getekend op het plan, deze moet blijvend voorzien worden (hetzij door het plaatsen van een nieuwe septische put, hetzij door hergebruik van de bestaande). Enkel alle toiletten dienen aangesloten te worden op de septische put. Dit wordt opgelegd als bijzondere voorwaarde.
Artikel 3.10 Afvoerkanalen voedselbereidingen; Lucht of dampen afkomstig uit bedrijfs- en horecaruimtes waarin eetwaren bereid worden, moeten afgevoerd worden via aparte daartoe bestemde kanalen, die moeten uitmonden in de openlucht. De uitlaat van de kanalen moet zo geplaatst worden dat de hinder voor de omwonenden maximaal wordt beperkt. Minstens moet de uitlaat zich 1 meter boven de nok van het hellend dak of de dakrand van het plat dak waarop de uitlaat geplaatst wordt, situeren, en in ieder geval 2 meter boven elk terras en de bovenrand van alle deur-, venster- en ventilatieopeningen die zich bevinden binnen een straal van 10 meter, horizontaal gemeten vanaf de uitlaat van het afvoerkanaal. Indien het plaatsen van de uitlaat, volgens bovenstaande regelgeving, omwille van technische of (steden)bouwkundige redenen niet mogelijk is, kan de vergunningverlenende overheid op gemotiveerd verzoek een afwijking toestaan.
Toetsing: Voorwaarde: Volgens de aangeleverde plannen mondt het afvoerkanaal uit op het hellende dak van het hoofdgebouw. Deze uitlaat moet zich minsten 1m00 boven de nok van het hellende dak bevinden, wat volgens de aangeleverde plannen niet wordt voorzien. Er kan een positief advies gegeven worden om af te wijken van het artikel, omwille van technische of (steden)bouwkundige redenen: het voorzien van het afvoerkanaal op dergelijke hoogte, tot boven de nok van het dak, zou een te grote impact hebben op de omgeving. Indien echter tijdens de exploitatie blijkt dat er toch geurhinder ontstaat voor omwonenden dient vooralsnog de uitlaat doorgetrokken te worden tot boven de nok van het dak of dient er een oplossing gezocht te worden in een filtersysteem. Dit wordt als bijzondere voorwaarde opgenomen.
Artikel 4.11 Voorwaarden waaraan een meergezinswoning moet voldoen; Elke meergezinswoning moet bestaan uit een mix van woningen (groottes en / of aantal slaapkamers). Een mix van woningen bereiken we door enerzijds te streven naar een gemiddelde netto vloeroppervlakte van de woningen van minimum 75m², en anderzijds door een variatie in groottes (oppervlaktes) en types (aantal slaapkamers). Een gemiddelde minimum netto vloeroppervlakte van 75m² zorgt ervoor dat de woningen niet te klein zijn uitgevoerd en er een gezond evenwicht ontstaat tussen kleinere en grotere woningen. Uiteraard mag de gemiddelde netto vloeroppervlakte van de woningen ook hoger zijn dan 75m². Wat wel en niet meegerekend wordt in de netto vloeroppervlakte, vindt u terug in de definities. In principe moet het gaan om een mix van 1-, 2-, 3- of meer-slaapkamerappartementen, en dit van verschillende groottes. Richtlijnen:
Het is niet evident om bij verbouwingen van rechtmatig tot stand gekomen meergezinswoningen (die niet aan de mix voldoen) toch te voorzien in de vooropgestelde mix of de gemiddelde netto totale vloeroppervlakte van 75 m². Verbouwingen / uitbreidingen waarbij het aantal woningen niet verhoogt, moeten een verhoogde leefkwaliteit nastreven door de gemiddelde oppervlakte van de woningen zo veel mogelijk op te trekken naar 75 m². Dit kan bijvoorbeeld door woningen samen te voegen of uit te breiden.
Toetsing: Conform: In de laatst vergunde toestand beschikte de meergezinswoning over 7 entiteiten waarvan 2 studio’s en 5 kamers met een gemiddelde NVO van 26,51m². Na de verbouwing beschikt het pand over 7 entiteiten bestaande uit 6 kamers en 1 appartement met een gemiddelde NVO van 30,29m². Het pand voldoet niet aan de mix. Echter voldoet het gebouw in vergunde toestand ook niet aan de vooropgestelde mix. De regularisatie en interne heropdeling brengt wel een verbetering en algemene kwaliteitsverhoging met zich mee ten opzichte van de laatst vergunde toestand. Zo stijgt de gemiddelde NVO met 3,78m², alle kamers en het appartement voldoen hierbij aan de minimale oppervlaktenormen opgelegd door het Algemeen Bouwreglement. Tevens wordt er met de aanvraag op de eerste verdieping een leefkeuken van 16,7m² en een buitenruimte van 26,4m² voorzien, op de tweede verdieping een leefkeuken van 18,3m² en een terras van 8,5m² en onder het dak een deels inpandig terras van ca. 6m² voor het appartement.
Gewestelijke verordening hemelwater
De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023. (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023)
Zie waterparagraaf.
Gewestelijke verordening toegankelijkheid
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.
Recafunctie
Cfr. artikel 3 van de verordening moet de toegang van een publiek toegankelijke ruimte kleiner dan 150 m² voldoen aan artikel 10 §1, artikel 12 tot en met 14, artikel 16, 18, 19, artikel 22 tot en met 25 en artikel 33.
Die verplichting geldt echter niet bij verbouwingswerken als de normen alleen gehaald kunnen worden door werkzaamheden die constructief niet in verhouding staan tot de gevraagde verbouwing. In de toelichting bij artikel 3 van de toegankelijkheidsverordening wordt o.a. het volgende vermeld: “De verplichtingen voor de kleine gebouwen die wel een toegankelijke toegangsdeur moeten hebben, worden met deze wijziging uitgebreid tot alle verplichtingen m.b.t. de toegang tot een gebouw en de mogelijkheid om deze toegang te gebruiken. Het heeft immers geen zin de toegangsdeur toegankelijk te maken, als de weg ernaar toe, door bv. de aanwezigheid van trapjes voor de deur, niet toegankelijk is of als er geen ruimte voor de deur die een rolstoelgebruiker in staat stelt de deur te openen. Dit kan er uiteraard niet toe leiden dat bij verbouwingswerken bv. het grondpeil van de gelijkvloerse verdieping verlaagd moet worden. Dit zou te ver gaan. Dit zijn duidelijk werkzaamheden die constructief niet in verhouding staan tot de gevraagde verbouwing in de zin van dit besluit.”
In deze aanvraag bevinden zich in bestaande/rechtmatige toestand 3 tredes voor de toegangsdeur tot de recazaak (< 150m²). Om de aanvraag in overeenstemming te brengen met de verordening, zijn bijgevolg aanpassingen aan de voorgevel vereist, onder meer het verlagen van de deurdorpel en het vloerpeil. Onder de recazaak beschikt het pand echter over een bestaande kelder, het verlagen van de vloerpas zou bijgevolg ook het aantasten van de kelderstructuur betekenen. Er wordt geoordeeld dat de noodzakelijke werken hierdoor niet in verhouding staan tot de gevraagde beoordeling.
Er wordt wel vastgesteld dat de aanvrager alsnog ingrepen voorziet in functie van toegankelijkheid van de gelijkvloerse reca-functie. Zo wordt de dorpel van gemeenschappelijke toegang links in de voorgevel (waaronder geen kelder zit) verlaagd tot 2cm. Het hoogteverschil naar de recazaak wordt opgevangen door een helling.
Er dient aldus geconcludeerd te worden dat de aanvraag niet strijdig is met de bepalingen van de toegankelijkheidsverordening, daar de normen alleen gehaald kunnen worden door werkzaamheden die constructief niet in verhouding staan tot de gevraagde verbouwing .
Wonen
De aanvraag omvat een meergezinswoning op meer dan 2 niveaus en met 6 entiteiten waardoor de verordening cfr. art. 5 van toepassing is op de […] te verbouwen of uit te breiden gemeenschappelijke delen, met inbegrip van de publieke zijde van de toegangsdeuren tot elke wooneenheid. Het ontwerp voldoet niet op volgende punten:
De aanvrager vraagt o.b.v. artikel 33 een afwijking aan omdat de verbouwingswerken moeten passen binnen de bestaande structuren en indeling van het pand. Het betreft hier immers een verbouwing van een bestaande meergezinswoning met reca op het gelijkvloers waarbij het aantal wooneenheden ongewijzigd blijft. De aanvraag voorziet voor het woongedeelte vnl. beperkte werken aan de gemeenschappelijke delen (m.n. het vervangen van de bestaande trap en beperkte aanpassingen aan de trappenhal op de verdiepingen). Binnen de bestaande structuren en indeling van het pand is het onmogelijk zowel een aangepaste trap als een lift te integreren. Gezien het hier gaat om een interne verbouwing van een bestaande meergezinswoning waarbij het aantal entiteiten niet wijzigt maar de woonkwaliteit wel verhoogt, kan o.b.v. artikel 33 een afwijking toegestaan worden gezien 'de plaatselijke omstandigheid een andere bouwwijze vereist'.
Gewestelijke verordening voetgangersverkeer
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 29 april 1997 houdende vaststelling van een algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.
Gewestelijke verordening publiciteit
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van de gewestelijke publiciteitsverordening. (Besluit van de Vlaamse Regering van 12 mei 2023)
Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.
4.4. Uitgeruste weg
Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.
4.5. Afvalwater
De opstapeling van vetten afkomstig van afvalwater van restaurants kan leiden tot verstoppingen van het eigen of openbaar rioleringsstelsel.
Deze verstoppingen kunnen waterschade, geurhinder en grote herstellingskosten tot gevolg hebben.
Het afvalwater dat afkomstig is van de keuken moet via een correct gedimensioneerde en genormeerde vetafscheider (NEN-EN 1825 / DIN 4040) of gelijkwaardig geloosd worden. Dit wordt opgelegd als bijzondere voorwaarde.
4.6. Geluid
Voor lokalen met elektronisch versterkte muziek worden in de Vlaamse regelgeving (Vlarem) 3 categorieën afgebakend:
Bij het spelen van achtergrondmuziek heeft de horecazaak waarschijnlijk voldoende met een categorie 1 - geluidsniveau.
Er moeten voldoende akoestische isolatiemaatregelen genomen worden om bij de uitbating geluidshinder bij de buren te voorkomen. Dit wordt opgelegd als bijzondere voorwaarde.
4.7. Geur
De uitlaat van de keukendampen moet zo geplaatst worden dat de hinder voor de omwonenden maximaal wordt beperkt. Dit wordt opgelegd als bijzondere voorwaarde.
5. WATERPARAGRAAF
5.1. Ligging project
Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van De Vlaamse Waterweg nv - Afd Regio West. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.
Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:
Het perceel is momenteel bebouwd.
5.2. Verenigbaarheid van het project met het watersysteem
Droogte
Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.
HEMELWATERPUT
Met voorliggende aanvraag wordt de bestaande meergezinswoning uitgebreid met een aanbouw op de gelijkvloerse, eerste en tweede verdieping. Hierdoor is de aanleg van een hemelwaterput verplicht. De horizontale dakoppervlakte die in rekening moet gebracht worden bedraagt 149m² (alle daken en terrassen, m.u.v. de groendaken). Hierdoor moet een hemelwaterput voorzien worden met een minimale inhoud van 14.900l. De aanvraag voldoet hieraan.
Er wordt echter vastgesteld dak ook de groendaken aangesloten worden op de hemelwaterputten. In dat geval zou bijkomend nog 33m² (totaal oppervlakte groendaken gedeeld door 2) in rekening gebracht moeten worden gebracht waardoor de inhoud van de hemelwaterputten hier niet aan voldoet. Gezien de beperkte ruimte voor het voorzien van de hemelwaterputten wordt er als bijzondere voorwaarde opgenomen dat de groendaken niet aangesloten mogen worden op de hemelwaterputten. Verder dienen de hemelwaterputten te worden uitgerust met een pompinstallatie die voorziet in het hergebruik van het opgevangen hemelwater voor toiletspoeling, poetswater, wasmachine en gebruik buiten. Dit wordt opgelegd als bijzondere voorwaarde.
INFILTRATIEVOORZIENING
Het perceel is groter dan 120m², waardoor er verplicht een bovengrondse infiltratievoorziening aangelegd moet worden. De overloop van de hemelwaterput dient te worden aangesloten op een voldoende ruim gedimensioneerde bovengrondse infiltratievoorziening. De aanvraag voorziet geen bovengrondse infiltratievoorziening en er wordt ook geen afwijking gemotiveerd.
De in rekening te brengen verharde oppervlakte bedraagt 124m² onder de vorm van een terras in de tuinzone. Het in rekening te brengen dakoppervlak zonder groendaken bedraagt 149m², wat het totaal op 273m² brengt. Als er een hemelwaterput met hergebruik aanwezig is, mag de afwaterende oppervlakte met 30m² verminderd worden per aangesloten woonentiteit (90m²). De helft van de horizontale dakoppervlakten van de delen van de daken die zijn uitgerust met een groendak (66m²) met een minimale opslagcapaciteit van 50 liter (66 liter in de aanvraag) moet nog bijgeteld worden. Dit bedraagt 33m². Het uiteindelijk in rekening te brengen dakoppervlakte bedraagt 92m². De totale afwaterende oppervlakte (verharding en dak) bedraagt 216m².
Gezien de buitenruimte voor het voorzien van deze infiltratievoorziening beperkt is en het merendeel van de buitenruimte hoger gelegen is dan de gelijkvloerse vloerpas, is het voorzien van een bovengrondse infiltratie voorziening technisch moeilijk. Een vrijstelling op het voorzien van een infiltratievoorziening is niet aanvaardbaar gezien de grote afwaterende oppervlakte. Er kan, gezien de plaatselijke context wel akkoord worden gegaan met het voorzien van een ondergrondse infiltratievoorziening. Als bijzondere voorwaarde wordt opgenomen dat er een ondergrondse infiltratievoorziening met een infiltratieoppervlakte van minimaal 17,28m² en een buffervolume van minimaal 7.128l moet worden voorzien. De overloop van de hemelwaterputten dienen door middel van een pompsysteem aangesloten te zijn hierop.
GROENDAK
Er wordt een nieuw plat dak aangelegd. Dit dak is deels geschikt om als groendak aan te leggen. Het algemeen nuttig hergebruik (ANG) wordt berekend op 11.120l. De dakoppervlakte die kan instaan voor opvang en hergebruik van hemelwater bedraagt 222m². Het nuttig gebruik wordt eerst toegekend aan de schuine daken en bij een verbouwing ook de bestaande platte daken van een gebouw en pas nadien aan de nieuwe daken met een hellingsgraad tot 15 graden. In de aanvraag wordt er 66m² van de platte daken voorzien van een groendak.
Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen
Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.
Overstromingen
Het projectgebied is volgens de watertoetskaarten niet overstromingsgevoelig. Er wordt geen effect op het overstromingsregime verwacht.
Waterkwaliteit
Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.
5.3. Conclusie
Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag mits toepassing van bovenstaande maatregelen de watertoets doorstaat.
6. PROJECT-M.E.R.-SCREENING
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 (MER-besluit) en heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. De opmaak van een milieueffectrapport of project-m.e.r.-screening is voor voorliggend project dan ook niet vereist.
7. BEKENDMAKING
De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.
Aangezien de vergunningsaanvraag betrekking heeft op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom, werd met een beveiligde zending het standpunt van de eigenaars van de aanpalende percelen gevraagd. Er werden geen bezwaren ingediend binnen de vervaltermijn van dertig dagen die ingaat op de dag na de dag van ontvangst van het verzoek om een standpunt.
8. OMGEVINGSTOETS
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Gabarit
De gevraagde gabaritwijzigingen (dak, aanbouw gelijkvloers, eerste en tweede verdieping met dakterrassen) richten zich naar de omgevende bebouwing en zijn ruimtelijk aanvaardbaar.
De ophoging van de gemene muur met de rechterbuur bedraagt maximaal 3m50 en gebeurt ter hoogte van het bestaande hoofdvolume. Dit zorgt voor een ophoging van de rechter scheidingsmuur met 5cm over een lengte van ca. 8m75, wat ruimtelijk aanvaardbaar is.
De gevraagde terrassen zijn ruimtelijk aanvaardbaar in zijn directe omgeving en t.a.v. de gabariten van aanpalende panden.
De balustrade van het terras op de 1ste verdieping wordt voorzien op min. 1m90 afstand van de rechter zijperceelsgrens cfr. het Burgerlijk Wetboek, waardoor geen onaanvaardbare rechtstreekse inkijk mogelijk is. De tussenliggende dakoppervlakte (tussen de buur en de balustrade) wordt voorzien als groendak.
Door het voorzien van een uitpandig terras op de 2e verdieping vergroot de bouwdiepte aan de linkerzijde tot 16,50m (ten aanzien van de oorspronkelijke 14m00). Dergelijke diepte is niet gangbaar op een verdieping. In de overweging dat deze uitdieping tegenaan de bestaande gemene muur van de linkerbuur gebeurt (geen wijzigingen van gemene muren inhoudt) en voldoende ver van de rechter zijperceelsgrens verwijderd blijft, kan deze als een ingesloten bouwdiepte beschouwd worden en geeft deze weinig ruimtelijke impact op aanpalende percelen. De bijkomende bouwdiepte is bijgevolg aanvaardbaar.
De balustrade van het terras op de 3de verdieping wordt zo voorzien dat inkijk in de tuin van de buren vermeden wordt. De tussenliggende dakoppervlakte (tussen achterbouwlijn en balustrade) wordt hier als groendak aangelegd.
Woonkwaliteit
In de laatst vergunde toestand beschikte de meergezinswoning over 7 entiteiten waarvan 2 studio’s en 5 kamers met een gemiddelde NVO van 26,51m². Na de verbouwing beschikt het pand over 7 entiteiten bestaande uit 6 kamers en 1 appartement met een gemiddelde NVO van 30,29m². Het pand voldoet niet aan de mix. Echter voldoet het gebouw in vergunde toestand ook niet aan de vooropgestelde mix. De regularisatie en interne heropdeling brengen wel een verbetering en algemene kwaliteitsverhoging met zich mee ten opzichte van de laatst vergunde toestand. Zo stijgt de gemiddelde NVO met 3,78m², alle kamers en het appartement voldoen hierbij aan de minimale oppervlaktenormen opgelegd door het Algemeen Bouwreglement. Tevens wordt er met de aanvraag op de eerste verdieping een leefkeuken van 16,7m² en een buitenruimte van 26,4m² voorzien, op de tweede verdieping een leefkeuken van 18,3m² en een terras van 8,5m² en onder het dak een deels inpandig terras van ca. 6m² voor het appartement. De regularisatie en interne heropdeling brengt wel een verbetering en algemene kwaliteitsverhoging met zich mee ten opzichte van de laatst vergunde toestand.
Buitenruimte
Waar mogelijk wordt er per verdieping een gemeenschappelijke buitenruimte gekoppeld aan de leefruimte voorzien waartoe elke woonentiteit toegang heeft. Elk terras laat toe een tafel en stoelen te plaatsen en heeft voldoende gebruikswaarde.
Mobiliteit
Het bereikbaarheidsprofiel van het project wordt positief beoordeeld volgens het STOP-principe (cascade-voorkeur van stappers over trappers naar openbaar vervoer en dan pas personenwagens). Het pand bevindt zich in het stedelijk weefsel (stadscentrum) en is voor alle vervoersmodi goed bereikbaar.
In de buurt zijn veel publieke functies (vnl. voor studenten), waardoor bezoekers gebruik kunnen maken van de fietsenstallingen op het openbaar domein. De stedelijke parking van het Sint-Pietersplein ligt op wandelafstand en biedt ruimte voor bezoekers die met de auto komen. De leveringen van de recazaak dienen gebruik te maken van de publieke laad- en loszones in de buurt.
Parkeren
Met de aanvraag wordt het aantal woningen niet verhoogd en het project wijzigt niet naar functionaliteit of hoeveelheid wooneenheden. Het is daarom vrijgesteld om te voldoen aan de stedelijke parkeerrichtlijnen.
Het pand behoudt op het gelijkvloers zijn recazaak waardoor de realisatie van een fietsenberging op het gelijkvloers moeilijk is. De aanvraag kan hierdoor ook o.b.v. de ingebouwde afwijking 4.12 van het algemeen bouwreglement vrijgesteld worden van het voorzien van een fietsenberging. De aanvraag voorziet alsnog een fietsenberging van ca. 18m² in de kelder, dit wordt gunstig beoordeeld. De fietsenberging is bereikbaar met een trap met fietsgoot, en wordt gecombineerd met een voldoende (mechanisch) ventileerde afvalberging. Er wordt wel geadviseerd binnen de kelderverdieping voldoende ruimte te reserveren voor zowel de fietsen en meteen ook de afval-ruimte te specifiëren. Op die manier is het voor alle bewoners aangenamer. Dit wordt meegegeven als opmerking.
Erfgoedwaardering
De indeling en constructie van het gebouw zorgen ervoor dat de voorgestelde functie van meergezinswoning gecombineerd met reca op de gelijkvloerse verdieping verenigbaar is met het behoud van de erfgoedwaarden van het pand. De woonfunctie is verenigbaar met het behoud van de resterende erfgoedwaarden van het pand.
De wenteltrap die nog aanwezig was tijdens het plaatsbezoek van 2020 verkeerde in slechte staat: de trap was gestabiliseerd door een centrale metalen kolom, er ontbraken heel wat spijlen van de leuning en een aantal stootborden werden op een storende wijze vervangen. De uitgevoerde vervanging van de trap is bijgevolg aanvaardbaar vanuit erfgoedoogpunt. Met oog op een behoud en waar mogelijk herstel van de erfgoedwaarden worden volgende bijzondere voorwaarden opgelegd:
CONCLUSIE
Voorwaardelijk gunstig voor de regularisatie van de volume-uitbreiding en een nieuwe aanpassing van de interne opdeling mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
Ongunstig voor het voorzien van een LED-strip over de volledige gevelbreedte. (Erfgoedwaarde)
WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?
Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.
Uitvoering
Van deze omgevingsvergunning mag worden gebruikgemaakt als de aanvrager niet binnen vijfendertig dagen, te rekenen vanaf de dag na de eerste dag van de aanplakking, op de hoogte is gebracht van de instelling van een schorsend administratief beroep.
Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.
Verval van de omgevingsvergunning – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 99.
§ 1. De omgevingsvergunning vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de verwezenlijking van de vergunde stedenbouwkundige handelingen niet wordt gestart binnen de twee jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
2° als het uitvoeren van de vergunde stedenbouwkundige handelingen meer dan drie opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
3° als de vergunde gebouwen niet winddicht zijn binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
4° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting niet binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning aanvangt.
De termijn, vermeld in het eerste lid, 1°, kan evenwel, op verzoek van de vergunninghouder, voor een periode van twee jaar verlengd worden als hij aantoont dat de niet-verwezenlijking het gevolg is van een vreemde oorzaak die hem niet kan worden toegerekend. De vergunninghouder dient de aanvraag van de verlenging, op straffe van verval, met een beveiligde zending en minstens drie maanden vóór het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar in bij de overheid die de vergunning heeft verleend. Die overheid weigert de aanvraag van de verlenging alleen als:
1° er geen sprake is van een vreemde oorzaak die niet aan de vergunninghouder kan worden toegerekend;
2° de aangevraagde en vergunde handelingen strijdig zijn met inmiddels gewijzigde stedenbouwkundige voorschriften of verkavelingsvoorschriften.
De overheid bezorgt haar beslissing uiterlijk de dag van het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar. Bij ontstentenis van een beslissing wordt de verlenging geacht te zijn goedgekeurd. Als de verlenging wordt goedgekeurd, worden de termijnen, vermeld in het eerste lid, 3° en 4°, ook met twee jaar verlengd.
Als de omgevingsvergunning uitdrukkelijk melding maakt van de verschillende fasen van het bouwproject, worden de termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in het eerste lid, gerekend per fase. Voor de tweede fase en de volgende fasen worden de termijnen van verval bijgevolg gerekend vanaf de aanvangsdatum van de fase in kwestie.
§ 2. De omgevingsvergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting meer dan vijf opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
2° als de ingedeelde inrichting vernield is wegens brand of ontploffing veroorzaakt ten gevolge van de exploitatie;
3° als de exploitatie op vrijwillige basis volledig en definitief wordt stopgezet overeenkomstig de voorwaarden en de regels, vermeld in het decreet van 9 maart 2001 tot regeling van de vrijwillige, volledige en definitieve stopzetting van de productie van alle dierlijke mest, afkomstig van een of meerdere diersoorten, en de uitvoeringsbesluiten ervan. De Vlaamse Regering kan nadere regels bepalen voor de inkennisstelling van de stopzetting.
§ 3. Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1, betrekking hebben op een gedeelte van het bouwproject, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor het niet-afgewerkte gedeelte van een bouwproject. Een gedeelte is eerst afgewerkt als het, in voorkomend geval na de sloping van de niet-afgewerkte gedeelten, kan worden beschouwd als een afzonderlijke constructie die voldoet aan de bouwfysische vereisten.
Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1 of 2, alleen betrekking hebben op een gedeelte van de exploitatie van de ingedeelde inrichting of activiteit, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor dat gedeelte.
Artikel 100.
De omgevingsvergunning blijft onverkort geldig als de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 naar klasse 2 overgaat of omgekeerd.
In geval de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 of 2 naar klasse 3 overgaat, geldt de vergunning als aktename en blijven de bijzondere voorwaarden gelden.
Artikel 101.
De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1 worden geschorst zolang een beroep tot vernietiging van de omgevingsvergunning aanhangig is bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen, overeenkomstig hoofdstuk 9 behoudens indien de vergunde handelingen in strijd zijn met een vóór de definitieve uitspraak van de Raad van kracht geworden ruimtelijk uitvoeringsplan. In dat laatste geval blijft het eventuele recht op planschadevergoeding desalniettemin behouden.
De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de archeologische opgraving, omschreven in de bekrachtigde archeologienota overeenkomstig artikel 5.4.8 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 en in de bekrachtigde nota overeenkomstig artikel 5.4.16 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, met een maximumtermijn van een jaar vanaf de aanvangsdatum van de archeologische opgraving.
De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de bodemsaneringswerken van een bodemsaneringsproject waarvoor de OVAM overeenkomstig artikel 50, § 1, van het Bodemdecreet van 27 oktober 2006 een conformiteitsattest heeft afgeleverd, met een maximumtermijn van drie jaar vanaf de aanvangsdatum van de bodemsaneringswerken.
De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst zolang een bekrachtigd stakingsbevel, zoals vermeld in titel VI van de VCRO, niet wordt ingetrokken, hetzij niet wordt opgeheven bij een in kracht van gewijsde gegane beslissing. De schorsing eindigt van rechtswege wanneer geen opheffing van het stakingsbevel wordt gevorderd of geen intrekking wordt gedaan binnen een termijn van twee jaar vanaf de bekrachtiging van het stakingsbevel.
Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.
De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.
Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.
Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.
Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.
In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.
Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.
Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.
De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.
Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.
Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.
Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.
Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
a) een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.
Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.
Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.
Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.
Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.
De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.
Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.
Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.
Het college van burgemeester en schepenen verleent gedeeltelijk onder voorwaarden de omgevingsvergunning voor het verbouwen en uitbreiden van een meergezinswoning met reca aan JERAM nv (O.N.:0414072115) gelegen te Sint-Pietersnieuwstraat 208, 9000 Gent.
De door het college vergunde plannen zijn de plannen die op de overzichtslijst staan, die is toegevoegd als bijlage aan deze vergunning en er integraal deel van uitmaakt.
Plannen die niet op deze overzichtslijst staan, maken geen deel uit van de vergunning.
Controleer steeds of het om een goedgekeurd plan gaat.
Opgelet, er kunnen voorwaarden betrekking hebben op de plannen.
Legt volgende voorwaarden op:
Uitgesloten uit de vergunning
Het voorzien van een LED-strip over de volledige gevelbreedte.
Brandweer
De brandweervoorschriften, die betrekking hebben op deze Omgevingsvergunning, moeten strikt nageleefd worden (zie advies van 16 februari 2024 met kenmerk 037177-013/PJ/2024).
Afvoerkanalen voedselbereidingen
De uitlaat van de keukendampen moet zo geplaatst worden dat de hinder voor de omwonenden maximaal wordt beperkt. Indien er tijdens de exploitatie blijkt dat er geurhinder ontstaat voor omwonenden dient vooralsnog de uitlaat doorgetrokken te worden tot boven de nok van het dak of dient er een oplossing gezocht te worden in een filtersysteem.
Hemelwaterput
Er dient een hemelwaterput te worden voorzien met een minimale inhoud van 14.900l. De groendaken mogen niet aangesloten worden op de hemelwaterputten. De hemelwaterput dient te worden uitgerust met een pompinstallatie die voorziet in het hergebruik van het opgevangen hemelwater voor toiletspoeling, poetswater, wasmachine en gebruik buiten.
Infiltratievoorziening
Er dient een ondergrondse infiltratievoorziening met een infiltratieoppervlakte van minimaal 17,28m² en een buffervolume van minimaal 7.128l te worden voorzien. De overloop van de hemelwaterputten dienen door middel van een pompsysteem aangesloten te zijn hierop.
Groendak
De voorziene groendaken dienen een bufferende capaciteit van min. 50l/m² te bedragen.
Erfgoedwaarde
De erfgoedwaarde van een pand wordt niet enkel door de straatgevel en het dak bepaald maar kent meerdere dimensies. Ook de structuur, indeling, ruimtelijkheid en authentieke interieurelementen zoals sierplafonds en schouwen met hun schouwmantel hebben waarde en bepalen het karakter van het pand. Deze elementen moeten maximaal in het ontwerp geïntegreerd worden. De stucwerkplafonds van de kamers aan de straatzijde op de eerste verdieping en de schouwen met marmeren schouwmantels moeten zichtbaar behouden blijven.
Zaakgebonden publiciteit van een handels- of horecapand moet voldoen aan volgende:
Er werd geen naam van de zaak aangeduid op de tekening van de voorgevel. Hierbij wordt benadrukt dat bovenstaande voorwaarde voor de belettering op de gevel van toepassing is.
Afvalwater
Het afvalwater dat afkomstig is van de keuken moet via een correct gedimensioneerde en genormeerde vetafscheider (NEN-EN 1825 / DIN 4040) of gelijkwaardig geloosd worden.
Geluid
Er moeten voldoende akoestische isolatiemaatregelen genomen worden om bij de uitbating geluidshinder bij de buren te voorkomen.
Riolering
De aansluiting op het rioleringsnet is verplicht en wordt, wat betreft het gedeelte op het openbaar domein, uitgevoerd door FARYS. Een aanvraag tot het bekomen van een huisaansluiting moet ingediend worden bij FARYS via www.farys.be/nl/rioolaansluiting (voor telefonische info: 078 35 35 99).
De afvoer van het regen- en afvalwater moeten op kosten en op risico van de bouwheer, binnen zijn eigen terrein uitgevoerd worden. Het afvoeren kan hetzij door natuurlijke afloop, hetzij door oppompen.
Een bestaande aansluiting of een wachtaansluiting dient in regel gebruikt/ (her)bruikt te worden. De locatie en de diepteligging ervan zijn bindend. De bestaande aansluiting dient ter hoogte van de rooilijn opgezocht, opgemeten en gemarkeerd te worden. Indien ze (tijdelijk) niet in dienst blijft is het de taak van de bouwheer om deze ter hoogte van de rooilijn dicht te maken om elke instroom te vermijden.
Bij een nieuwe huisaansluiting wordt het traject bepaald in overleg tussen rioolbeheerder en klant. De algemene veiligheid, de instandhouding en de normale werking van de elementen van de huisaansluiting moeten verzekerd zijn en het toezicht, de controle en het onderhoud moeten gemakkelijk uitgevoerd kunnen worden. Voor de diepteligging dient er rekening mee gehouden te worden dat de huisaansluiting in regel door FARYS wordt gerealiseerd vóór aanleg van de privéwaterafvoer op een maximale diepte van 50cm onder het maaiveld. Indien de diepteligging van de hoofdriolering of (kruisen van de) nutsleidingen deze diepte niet toelaten, zal de huisaansluiting op de meest haalbare diepte worden aangelegd.
De aanvrager dient zich te houden aan de bepalingen van het Bijzonder Waterverkoopreglement huisaansluitingen. Dit reglement is terug te vinden op www.farys.be/wettelijke-bepalingen.
De bijzondere aandacht wordt gevestigd op:
De interne riolering moet zo ontworpen worden dat een toekomstige aansluiting op een gescheiden rioleringsstelsel mogelijk is (afzonderlijke aansluitingen voor regenwater en afvalwater). Er is nog geen aparte regenwaterafvoer (RWA)-aansluiting mogelijk. Voor zover het niet mogelijk is om het regenwater ter plaatse te laten infiltreren is de RWA-leidingen naar de straat te voorzien als wachtaansluiting. Voorlopig moeten het regen- en afvalwater gezamenlijk naar de riolering afgevoerd worden. Bovendien moeten de RWA-, en DWA-afvoeren naast elkaar worden aangeboden met een tussenafstand van 40 tot 60cm. Hierbij loopt het DWA-gedeelte in een rechte lijn door naar de openbare riolering.
Bij een toekomstige aanleg van het openbaar domein zal de riolering gescheiden worden.
De keuring van de privéwaterafvoer is verplicht volgens het Algemeen Waterverkoopreglement bij aanbouw en/of het voorzien van een nieuwe aansluiting. Meer informatie vind je op www.farys.be/keuring-privewaterafvoer
Er is geen septische put getekend op het plan, deze moet blijvend voorzien worden (hetzij door het plaatsen van een nieuwe septische put, hetzij door hergebruik van de bestaande). Enkel alle toiletten dienen aangesloten te worden op de septische put.
Openbaar domein
Opbouw
Bij het vastleggen van de vloerpassen en dorpelpeilen van het gebouw moet de bouwheer rekening houden met het bestaande peil van de dichtst bijgelegen rand van de openbare verhardingen. Het openbaar domein (zowel verharde als onverharde stroken) wordt aangelegd met een dwarshelling van 2% richting de as van de straat. De peilen van de bestaande verhardingen worden niet aangepast in functie van aanpalende bouwwerken. Er worden ook geen trappen en/of hellingen toegestaan op het openbaar domein om de gebouwen toegankelijk te maken.
Deuren en ramen op het gelijkvloers mogen niet opendraaien over openbaar domein.
Keldergat aanpassing
Het plaatsen van nieuwe keldergaten/openingen/verluchtingen in het trottoir is niet toegestaan. Dit betekent immers een definitieve inname van het openbaar domein.
Enkel bestaande innemingen mogen behouden blijven, nieuwe innemingen of uitbreidingen van bestaande zijn niet toegelaten.
Wijst de aanvrager op volgende aandachtspunten:
Fietsenberging
Er dient bij voorkeur binnen de kelderverdieping voldoende ruimte gereserveerd te worden voor zowel de fietsen en meteen ook de afval-ruimte te specifiëren. Op die manier is het voor alle bewoners aangenamer.
Publiciteit
Er werd een naam van de zaak tegenaan de voorgevel aangeduid. Zaakgebonden publiciteit is in de meeste gevallen vergunningsplichtig. Indien er in de toekomst bijkomende vergunningsplichtige publiciteit voorzien wordt, dient hiervoor een bijkomende vergunning ingediend te worden.
Verlichte gevelreclame
A. Algemene voorschriften vanuit het Lichtplan
Goede verlichte reclames en uithangborden, zowel deze die aangelicht worden als deze die van binnenuit verlicht zijn, hebben een sobere, stabiele (niet flikkerende of dynamische) verlichting, met wit of zachtgekleurd licht. Dergelijke van binnenuit verlichte reclames en uithangborden geven op de aanliggende gevels en openbaar domein niet meer licht dan 2 lux. Bij aangelichte reclames is het licht goed en enkel gericht op de reclame zelf; deze ontvangt maximaal een lichthoeveelheid van 10 lux. Bij van binnenuit verlichte reclames verdient verlichting met negatief contrast (door het uitsnijden letters of figuren uit een donker vlak) de voorkeur. Andere van binnenuit verlichte reclames bevinden zich bij voorkeur onder de ramen van de eerste verdieping. Het gebruik van LED’s voor de verlichting van reclames is meer dan wenselijk gelet op de vele voordelen daarvan (laag verbruik, lange levensduur, goede zichtbaarheid zonder te veel te verlichten).
B. Algemene voorschriften vanuit de bestaande regelgeving
Voor de intensiteit van aan te brengen verlichting, verwijzen we naar:
Vlarem 2 - deel 4: algemene milieuvoorwaarden voor ingedeelde inrichtingen - hoofdstuk 4.6 beheersing van hinder door licht:
Artikel 80.2 (lid 1) van de wegcode
C. Voor dit dossier zijn volgende specifieke voorschriften van toepassing
Openbaar domein
De bouwheer/vergunninghouder is steeds verantwoordelijk voor beschadigingen aan de inrichting van het openbaar domein, groenaanleg, bermen, trottoirs, boordstenen, (straat)kolken en de rijweg, die te wijten zijn aan de bouwactiviteit. De dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen herstelt deze beschadigingen op kosten van de bouwheer/vergunninghouder.
De bouwheer/vergunninghouder moet voor de aanvang van de werken een tegensprekelijke plaatsbeschrijving opmaken van de omliggende trottoirs en wegenis met bijzondere aandacht voor de (straat)kolken.
Deze dient bezorgd te worden aan de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, via afgifte op het Stadskantoor Gent, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266 79 .00, via e-mail: tdwegen@stad.gent of per post aan Stad Gent t.a.v. Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.
Deze dient ten laatste twee weken voor aanvang van de werken verstuurd of afgegeven te worden, indien deze laattijdig ingediend wordt kan deze niet als tegensprekelijk beschouwd worden.
U kan dit door een architect of landmeter laten doen maar u mag dit ook zelf opnemen. (u maakt een aantal algemene foto’s vergezeld van detailfoto’s met reeds aanwezige schade aan het openbaar domein. Bij elke foto zet u een beschrijving en u voegt een plannetje toe met aanduiding van de positie van de foto’s).
In functie van de werfzone op het openbaar domein is een vergunning Inname Publieke Ruimte noodzakelijk. U vraagt dit digitaal aan via de website www.stad.gent (typ tijdelijke werfzone in het zoekveld).