Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.
Het college van burgemeester en schepenen weigert de aanvraag.
WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?
De heer Chris Callewaert met als contactadres Kortrijksepoortstraat 281, 9000 Gent heeft een aanvraag (OMV_2023171789) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 22 december 2023.
De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:
• Onderwerp: het plaatsen van een tuinberging en het aanbrengen van verharding (gedeeltelijke regularisatie)
• Adres: Zwijnaardsesteenweg 451, 9000 Gent
• Kadastrale gegevens: afdeling 8 sectie H nr. 507T
Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 24 januari 2024.
De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.
Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 14 maart 2024.
OMSCHRIJVING AANVRAAG
1. BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT
Het perceel van de aanvraag bevindt zich langs de Zwijnaardsesteenweg, in de wijk Nieuw Gent – UZ. Het gebouw is centraal gelegen tussen de universiteitscampus De Sterre (Ugent) en het Universitair ziekenhuis Gent (UZG). De straat wordt gekenmerkt door een grote variëteit aan type bebouwing: zowel winkels, horeca, woningbouw als appartementen zijn in het straatbeeld aanwezig.
Het pand in kwestie betreft een rechtmatig tot stand gekomen meergezinswoning met 12 kamers. Deze werd in een vorige aanvraag (OMV_2022071859) grondig verbouwd, waarbij het aantal entiteiten niet werd verhoogd. Het vergund volume omvat 3 bouwlagen en een teruggetrokken 4e bouwlaag, en een gelijkvloerse aanbouw tot een bouwdiepte van ca. 17,91 m. De bestaande tuinberging werd gesloopt, zodat de tuinzone integraal als buitenruimte kon worden gebruikt.
Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
Met deze aanvraag wordt de regularisatie aangevraagd voor een tuinberging en het aanbrengen van verharding in de tuinzone. Het betreft een terrasoppervlakte van ca. 41,67 m² en een betonvloer van ca. 46,72 m². De betonplaat is geplaatst tot tegen de perceelsgrenzen.
In de nieuwe toestand wenst men de terrasoppervlakte te behouden (terras + pad naar tuinhuis). Daarnaast wenst men op de betonplaat (die zal uitgebroken worden tot op 1 m vanaf de perceelsgrenzen) een tuinhuis op te richten. Dit tuinhuis heeft een oppervlakte van 28,31 m² en wordt afgewerkt met een plat dak, met een kroonlijsthoogte van ca. 2,70 m ten opzichte van het maaiveld. De tuinberging wordt afgewerkt met houten gevelbekleding. Rondom de tuinberging wordt een verhard pad voorzien (ca. 27,44 m²). Naast de tuinberging wordt op een resterend stuk betonvloer (ca. 1,42 m²) een buitenunit van de warmtepomp voorzien, tot tegen de rechter perceelsgrens. Hierdoor bedraagt de onverharde/onbebouwde oppervlakte van de tuinzone ca. 46,88 m². De totale tuinzone heeft een oppervlakte van ca. 146 m².
2. HISTORIEK
Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:
Omgevingsvergunningen
Bouwmisdrijf
Op 1 september 2023 werd vastgesteld dat de bijzondere voorwaarden zoals opgenomen in de omgevingsvergunning niet werden nageleefd:
- Het uit de vergunning gesloten terrasgedeelte achteraan in de tuinzone werd uitgevoerd (in beton) tot tegen de perceelsgrenzen.
Er werd een aanmaning verstuurd voor het uitvoeren van aanpassingswerken conform aan de omgevingsvergunning.
BEOORDELING AANVRAAG
3. EXTERNE ADVIEZEN
Overeenkomstig artikel 35 van het omgevingsvergunningsbesluit zijn er geen externe adviezen vereist.
4. TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN
4.1. Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg
Het perceel ligt voor het grootste deel in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.
De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.
4.2. Vergunde verkavelingen
De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.
4.3. Verordeningen
Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 24 april 2023, van kracht sinds 23 juni 2023.
Het ontwerp is niet in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.
Artikel 3.2 van het algemeen bouwreglement bepaalt dat het verharden van oppervlaktes tot een minimum moet beperkt worden. De strikt noodzakelijke verhardingen moeten waar mogelijk als verharding met natuurlijke infiltratie of als waterdoorlatende verharding aangelegd worden.
Beide voorwaarden zijn in voorliggende aanvraag niet vervuld:
Bijgevolg is voorliggend voorstel strijdig met artikel 3.2 van het ABR.
Gewestelijke verordening hemelwater
De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023 (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023): zie waterparagraaf.
4.4. Uitgeruste weg
Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.
5. WATERPARAGRAAF
5.1. Ligging project
Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van De Vlaamse Waterweg nv - Afdeling Regio West. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.
Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:
- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.
- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).
- straat gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is klein onder klimaatverandering.
- niet gelegen in een signaalgebied.
Het perceel is momenteel bebouwd.
5.2. Verenigbaarheid van het project met het watersysteem
Droogte
Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.
CONSTRUCTIE
Door de toename van de bebouwde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. De afvoer van het hemelwater dat terecht komt op dit tuinhuis moet vertraagd gebeuren. Het tuinhuis wordt aangesloten op een bestaande hemelwaterput van 10000 liter en voldoet hier dus aan.
VERHARDING
De voorziene verharding (het terras, het toegangspad naar de constructie en het pad rondom de constructie) is voorzien in niet-waterdoorlatende verharding (dit blijkt uit de foto’s toegevoegd in het dossier). Het pad rondom de constructie is eveneens tot op de perceelsgrenzen (achterste perceelsgrens en deels langs beide zijdelingse perceelsgrenzen) voorzien.
Hoewel de onverharde oppervlakte in principe voldoende ruim is om het water dat op deze verhardingen valt op te vangen, kan niet worden gegarandeerd dat het water natuurlijk infiltreert op eigen terrein. De verharding is tot op de perceelsgrenzen voorzien, waardoor natuurlijke infiltratie van de verharding rondom de constructie ook op de aanpalende percelen kan infiltreren. Dit is nefast voor de waterhuishouding op het perceel en de omliggende percelen. Het water dat deze verharding opvangt, moet op eigen terrein kunnen infiltreren.
Bijgevolg is de aanvraag strijdig met de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater.
Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen
Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.
Overstromingen
Om impact op het overstromingsregime te vermijden dienen de voorwaarden uit de gewestelijke verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater strikt toegepast te worden.
Ruimten met kwetsbare functies kunnen extra beschermd worden tegen wateroverlast door het volgen van de richtlijnen omtrent overstromingsveilig bouwen https://www.vmm.be/water/overstromingen/hoe-je-woning-beschermen.
Ernstiger overstromingen dan in het verleden zijn niet uit te sluiten en er kan geen sluitende garantie gegeven worden dat er zich op het perceel in de toekomst geen wateroverlast meer zal voordoen.
Waterkwaliteit
Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.
5.3. Conclusie
Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag de watertoets niet doorstaat.
6. PROJECT-M.E.R.-SCREENING
De aanvraag heeft geen milieueffectrapport of project-MER-screening nodig.
7. BEKENDMAKING
De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen. Echter werd alsnog één bezwaarschrift ingediend:
Naar aanleiding van het stedenbouwkundig onderzoek van deze aanvraag wordt het bezwaar als volgt samengevat en besproken:
- Afstand tot perceelsgrens:
De bezwaarschrijver is bezorgd omtrent de betonplaat die tot tegen de perceelsgrens wordt voorzien. Deze paalt direct aan een groenbuffer vanaf het achterliggende perceel.
-> De aanvraag voldoet niet aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater. Er is inderdaad geen garantie dat de natuurlijke infiltratie van hemelwater op eigen terrein gebeurt. Dit vormt één van de weigeringsgronden van deze aanvraag. Dit bezwaar is gegrond.
- Privacyverstoring:
De desbetreffende tuinzone is door betonfundering opgehoogd met 60 cm ten opzichte van de tuinzone van de bezwaarschrijver. Men is bezorgd over gebrek aan privacy.
-> 0,60 cm hoogteverschil is geen noemenswaardige oorzaak van mogelijke verstoring van de privacy. Er kan steeds ingezet worden op een volwaardige scheidingsafscheiding (vb. groene haag) om de inkijk te beperken. Dit betreft echter een burgerrechtelijk aspect.
8. OMGEVINGSTOETS
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Hoewel de aanvraag omwille van juridische redenen (strijdigheid met het algemeen bouwreglement (art. 3.2) en de negatieve watertoets) niet in aanmerking komt voor vergunning, kan dit project vanuit het oogpunt van de goede ruimtelijke ordening eveneens niet worden aanvaard.
De aanvraag bevat een plannenset met incorrecte plannen. Op het inplantingsplan van de vergunde toestand is een terras, toegangspad (19,08 m²) en tuinhuis (33,63 m²) ingetekend. Dit is foutief. In de laatst vergunde toestand (OMV_2022071859, d.i. het dossier betreffende de grondige verbouwing van de meergezinswoning) werd in de voorwaardelijke vergunningsbeslissing van de Deputatie (17/11/2022) volgende bijzondere voorwaarde opgenomen:
“Verharding tuinzone: Het achterste deel van het terras in de tuinzone wordt uitgesloten van deze vergunning. Het terras mag maximum 4 m diep zijn t.o.v. de achtergevel van de gelijkvloerse achterbouw en moet afwateren naar de achterliggende groenzone, waarin het hemelwater dat op het terras valt volledig moet kunnen infiltreren. In deze groenzone mag geen enkele verharding aangelegd worden of bijgebouw opgetrokken worden.”
Met deze aanvraag wordt deze voorwaarde integraal geschonden. Dit vormt de belangrijkste weigeringsgrond.
Bijkomstig moet worden opgemerkt dat met voorgaande vergunning (OMV_2022071859) er een evenwicht werd gevonden tussen de verhouding van bebouwde en onbebouwde ruimte. Door de tuinberging en bijkomende verharding in huidige aanvraag wordt deze verhouding teniet gedaan. De bezettingsgraad van het perceel is te groot. Dit is geen goede ruimtelijke ordening. Bij de verbouwing van de meergezinswoning is voldoende berging (fietsenberging, afvalberging) voorzien, waardoor bijkomende berging in de tuin niet noodzakelijk is.
Deze aanvraag wordt negatief beoordeeld aangezien deze niet verenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening.
CONCLUSIE
Ongunstig. De aanvraag is op basis van de bezorgde informatie niet in overeenstemming met de wettelijke bepalingen (strijdigheid met artikel 3.2 van het algemeen bouwreglement, negatieve watertoets) en niet verenigbaar geacht met de goede ruimtelijke ordening (schending van bijzondere voorwaarde van OMV_2022071859, incorrecte en misleidende plannen, te hoge bezettingsgraad van het perceel).
WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?
Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.
Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.
Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.
De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.
Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.
Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.
Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.
In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.
Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.
Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.
De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.
Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.
Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.
Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.
Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.
Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.
Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.
Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.
Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.
De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.
Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.
Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.
Het college van burgemeester en schepenen weigert de omgevingsvergunning voor het plaatsen van een tuinberging en het aanbrengen van verharding (gedeeltelijke regularisatie) aan de heer Chris Callewaert gelegen te Zwijnaardsesteenweg 451, 9000 Gent.