Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.
Het college van burgemeester en schepenen weigert de aanvraag.
WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?
The City Is Smart NV met als contactadres Karel De Bondtlaan 25, 9031 Gent heeft een aanvraag (OMV_2024047750) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 10 april 2024.
De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:
• Onderwerp: het plaatsen van een bijgebouw in de voortuin (regularisatie)
• Adres: Karel De Bondtlaan 25, 9031 Gent
• Kadastrale gegevens: afdeling 27 sectie C nr. 1325S2
Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 7 mei 2024.
De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.
Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 19 juni 2024.
OMSCHRIJVING AANVRAAG
1. BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT
De aanvraag heeft betrekking op een perceel langs de Karel De Bondtlaan te Baarle-Drongen. Het perceel maakt deel uit van een woonband dat zich uitstrekt van de historische kern van Baarle tot Keuzekouter. Ten zuiden van het perceel in kwestie bevindt zich de Leie. De bebouwing in de omgeving vertoont een heterogeen karakter, gaande van grotere landhuizen tot kleinere huizen en weekendverblijven. Hoogstammige bomen en kleine bospercelen domineren het beeld van deze percelen, zodat deze woongordel een uitgesproken groen karakter draagt.
Op het perceel in kwestie bevindt zich een vrijstaande eengezinswoning. In de tuinzone bevindt zich een garage (23,38 m²).
Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag betreft de regularisatie van het plaatsen van een bijgebouw. Het bijgebouw wordt ingeplant op 6,73 m van de rechter perceelsgrens en op 4,58 m van de rooilijn. De constructie behoudt 77 cm afstand tot de bestaande garage en behoudt 19,95 m afstand tot de woning. Het bijgebouw betreft een rechthoekig volume met een breedte van 3,60 m en een lengte van 8,60 m (footprint: 30,96 m²). De constructie is 3,40 m hoog en wordt afgewerkt met een plat dak.
De gevelmaterialen bestaan uit verticaal houten latwerk en het buitenschrijnwerk wordt voorzien in hout.
2. HISTORIEK
Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:
Stedenbouwkundige vergunningen
* Op 16/04/1986 werd een vergunning afgeleverd voor het bijbouwen van een garage (1987/129).
Omgevingsvergunningen
*Op 21/03/2024 werd een melding wegens ongegrond/niet rechtsgeldig niet afgeleverd voor het bouwen van een prefab bijgebouw bestemd als bureel (OMV_2024039606).
3. BOUWOVERTREDINGEN
Er werd op 1/06/2024 het volgende vastgesteld:
* plaatsing van 2 bureelcontainers naast de vrijstaande garage.
Er werd op 2/06/2024 een aanmaning verstuurd voor:
* Het indienen van een regularisatiedossier gezien de huidige plaats van 1 container mogelijks niet in aanmerking komt voor regularisatie. Het uitvoeren van aanpassingswerken, meer bepaald: zoals met u afgesproken de 2de container te verwijderen tegen 1 september 2023.
BEOORDELING AANVRAAG
4. EXTERNE ADVIEZEN
Volgend extern advies is gegeven:
Voorwaardelijk gunstig advies van De Vlaamse Waterweg nv - Afdeling Regio West afgeleverd op 7 juni 2024:
In antwoord op uw adviesvraag van 10/04/24 deel ik u mee dat De Vlaamse Waterweg nv aan vermelde omgevingsvergunningsaanvraag gelegen in de Karel De bondtlaan 25 in Gent (44017C1325/00S002) een Voorwaardelijk gunstig advies verleent.
De voorwaarde waaraan voldaan moet worden, is:
Op de snede dienen de hoogtes op de plannen aangepast te worden naar mTAW, zodat nagegaan kan worden dat het oorspronkelijk maaiveld behouden blijft en het vloerpeil op overstromingsveilige hoogte ligt.
A. Beheer en exploitatie van de waterweg en het patrimonium van De Vlaamse Waterweg nv
Er is geen interferentie met het beheer en/of de exploitatie van de waterweg. Het projectgebied ligt op meer dan 30 m van de Leie.
B. Watertoetsadvies
1. Beschrijving van het project en de kenmerken van het watersysteem die door het project kunnen beïnvloed worden
Het projectgebied is gelegen langs en stroomt af naar de Leie (beheerder: De Vlaamse Waterweg nv).
Het projectgebied is volgens de watertoetskaarten 2023 overstromingsgevoelig: het terrein kent overstroming gemodelleerd voor fluviale overstromingen. Over pluviale overstromingen en voor
overstromingen vanuit de zee doet De Vlaamse Waterweg nv geen uitspraken.
De volgende gegevens zijn relevant voor de watertoets:
- De horizontale dakoppervlakte bedraagt 30,96 m², deze watert af op eigen terrein;
- Er worden geen ondergrondse constructies voorzien.
2. Beoordeling van verenigbaarheid met het watersysteem
a) gewijzigd overstromingsregime
Het projectgebied ligt in fluviaal overstromingsgevoelig gebied met middelgrote kans (T100) bij huidig klimaat. De Vlaamse Waterweg hanteert eisen gebaseerd op deze bui. Over pluviaal overstromingsgebied doet de Vlaamse Waterweg NV geen uitspraken. Gezien deze ligging dient overstromingsvrij gebouwd te worden. Overstromingsvrij bouwen betekent in eerste instantie een vloerpeil van 30 cm hoger dan het overstromingsveilig peil. Het hoogtemodel geeft een maaiveldpeil van 7,51 m TAW en een waterdiepte van 4 cm, dit geeft een overstromingsveilig peil van 7,55 m TAW. Het vloerpeil dient dus op 7,55 m TAW + 30 cm = 7,85 m TAW te liggen. Volgens de plannen zou het vloerpeil 40 cm boven het maaiveldpeil komen te liggen, dit is meer dan de 4 cm waterdiepte + 30 cm vloerpeil, waardoor de inplanning voldoet. Echter dienen de hoogtes op de plannen aangepast te worden naar hoogtes in mTAW, zodat dit nagegaan kan worden.
Ophogingen in overstromingsgevoelig gebied worden niet toegelaten. Het oorspronkelijke maaiveld dient behouden te blijven.
b) gewijzigd afstromingsregime en gewijzigde infiltratie naar het grondwater
De gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater is niet van toepassing aangezien de nieuwe dakoppervlakte afwatert in eigen terrein en daar kan infiltreren. De Vlaamse Waterweg verwacht bijgevolg geen wijzigingen in het afstromingsregime en de infiltratie van het hemelwater ten gevolge van het project.
c) gewijzigde oppervlaktewaterkwaliteit en gewijzigd aantal puntbronnen
Ten gevolge van de geplande ingrepen worden er geen betekenisvol nadelige effecten op de oppervlaktewaterkwaliteit verwacht.
d) gewijzigd grondwaterstromingspatroon en gewijzigde grondwaterkwaliteit
Het project voorziet geen nieuwe ondergrondse constructies, waardoor er
geen impact op het grondwaterstromingspatroon wordt verwacht. Er wordt geen impact op de grondwaterkwaliteit verwacht.
3. Toetsing aan doelstellingen en beginselen DIWB
Het project voldoet aan het standstillbeginsel. De aanvraag is onder hoger
vermelde voorwaarden verenigbaar met de beginselen en doelstellingen van het ‘Decreet Integraal Waterbeleid’.
5. TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN
5.1. Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg
Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.
5.2. Vergunde verkavelingen
De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.
5.3. Verordeningen
Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 25 maart 2024, van kracht sinds 27 mei 2024.
Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.
Gewestelijke verordening hemelwater
De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023. (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023)
Zie waterparagraaf.
5.4. Uitgeruste weg
Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.
6. WATERPARAGRAAF
6.1. Ligging project
Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van De Vlaamse Waterweg nv - Afd Regio West. Het project ligt in de nabijheid van waterloop in beheer van De Vlaamse Waterweg nv - Afd Regio West.
Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:
- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.
- gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal). De overstromingskans is middelgroot (gebied waar er jaarlijks meer dan 1 % kans is op overstroming).
- gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal). De overstromingskans is klein (gebied waar er jaarlijks 0,1 tot 1 % kans is op overstroming).
- gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal). De overstromingskans is klein onder klimaatverandering.
- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal).
- niet gelegen in een signaalgebied.
Het perceel is momenteel bebouwd.
6.2. Verenigbaarheid van het project met het watersysteem
Droogte
Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.
Door de toename van de bebouwde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. De afvoer van het hemelwater dat terecht komt op dit bijgebouw moet vertraagd gebeuren. Dit kan door het opgevangen hemelwater dat op het bijgebouw terecht komt in de tuin te laten infiltreren of door de aanleg van een groendak. Het opgevangen hemelwater mag dus niet rechtstreeks worden afgevoerd naar de openbare riolering.
Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen
Het perceel ligt in de nabijheid van waterloop in beheer van De Vlaamse Waterweg nv - Afd Regio West. Er werd advies gevraagd aan de waterbeheerder(zie advies waterbeheerder).
Er is geen interferentie met het beheer en/of de exploitatie van de waterweg. Het projectgebied ligt op meer dan 30 m van de Leie.
Overstromingen
Gezien deze ligging dient overstromingsvrij gebouwd te worden. Overstromingsvrij bouwen betekent in eerste instantie een vloerpeil van 30 cm hoger dan het overstromingsveilig peil. Het hoogtemodel geeft een maaiveldpeil van 7,51 m TAW en een waterdiepte van 4 cm, dit geeft een overstromingsveilig peil van 7,55 m TAW. Het vloerpeil dient dus op 7,55 m TAW + 30 cm = 7,85 m TAW te liggen. Volgens de plannen zou het vloerpeil 40 cm boven het maaiveldpeil komen te liggen, dit is meer dan de 4 cm waterdiepte + 30 cm vloerpeil, waardoor de inplanting voldoet. Echter dienen de hoogtes op de plannen aangepast te worden naar hoogtes in mTAW, zodat dit nagegaan kan worden.
Ophogingen in overstromingsgevoelig gebied worden niet toegelaten. Het oorspronkelijke maaiveld dient behouden te blijven.
Waterkwaliteit
Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.
6.3. Conclusie
Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag mits toepassing van bovenstaande maatregelen de watertoets doorstaat.
7. PROJECT-M.E.R.-SCREENING
De aanvraag heeft geen milieueffectrapport of project-MER-screening nodig.
8. BEKENDMAKING
De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.
9. OMGEVINGSTOETS
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Het perceel is gelegen in een bocht waardoor de woning sterk naar achter staat ingeplant en vooral over tuinzone beschikt voor- en naast de woning, langs de straatkant. De bestaande garage werd destijds nabij de straatzijde ingeplant. Ook het nieuwe bijgebouw wordt voorzien nabij de straat, links naast de garage. Deze inplanting heeft een negatieve impact op het straatbeeld en bij uitbreiding op de groene omgeving. Het groene karakter van de tuin wordt door het bijgebouw verstoord. Het bijgebouw bedt zich onvoldoende in binnen de groene omgeving. Er kan ruimtelijk niet akkoord worden gegaan met de inplanting van het bijgebouw.
We merken bijkomend op dat er verschillende struiken en bomen werden gerooid voor het plaatsen van het bijgebouw. Indien de gerooide bomen op een hoogte van 1 m boven het maaiveld een stamomtrek hadden van minstens 50 cm of ter hoogte van het maaiveld een stamomtrek hadden van minstens 75 cm, dienen deze geregulariseerd te worden. Het mag niet de bedoeling zijn waardevol groen te verwijderen in functie van nieuwe constructies. Er moet steeds rekening gehouden worden met het aanwezige, waardevolle groen.
Na de werken zullen er zich ca. 54,3 m² aan bijgebouwen op het perceel bevinden, dit is teveel. Gangbaar worden er maximaal 40 m² aan bijgebouwen toegestaan. Gezien de watergevoeligheid van het perceel dient de ruimte-inname zoveel mogelijk beperkt te worden. Elke ruimte voor water die ingenomen wordt, dient gecompenseerd te worden. Bijgevolg zal het aandeel aan bijgebouwen zich moeten beperken tot 40 m². Een dergelijke oppervlakte aan bijgebouwen is ruimschoots voldoende om de behoefte van een gezin op te vangen.
Tot slot is een tuinzone in de eerste plaats bestemd als groene buitenruimte bij de woning waar bijgebouwen in functie van deze bestemming aanvaard kunnen worden. Het gaat hier bijvoorbeeld om bergingen om tuingerief te stockeren. Een ruimte waar men zich verschillende uren per dag bevindt, zoals een bureel, heeft een ruimere impact op de omgeving dan vb. een berging. Een tuinkantoor is een echte verblijfsruimte die ruimtelijk in de woonzone en in de woning thuishoort. Een tuinkantoor kan niet gezien worden als een bijgebouw in dienst van de tuin. Wanneer men in het tuinkantoor ook klanten wil ontvangen, zullen deze klanten verkeer genereren in de omgeving. Dit heeft een ruimere impact op de omgeving, in dit geval woongebied. Het tuinkantoor creëert extra dynamiek die niet wenselijk is.
Er kan geconcludeerd worden dat de inplanting van het bijgebouw los van de woning ruimtelijk en stedenbouwkundig niet aanvaardbaar is. Een dergelijke functie verwachten we in de bouwzone en in het woonvolume.
CONCLUSIE
Ongunstig. De aanvraag is op basis van de bezorgde informatie niet verenigbaar geacht met de goede ruimtelijke ordening (negatieve impact op het straatbeeld en de groene omgeving, op de watergevoelige gronden).
WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?
Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.
Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.
Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.
De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.
Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.
Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.
Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.
In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.
Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.
Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.
De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.
Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.
Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.
Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.
Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.
Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.
Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.
Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.
Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.
De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.
Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.
Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.
Het college van burgemeester en schepenen weigert de omgevingsvergunning voor het plaatsen van een bijgebouw in de voortuin (regularisatie) aan The City Is Smart nv (O.N.:0759863653) gelegen te Karel De Bondtlaan 25, 9031 Gent.