Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.
Het college van burgemeester en schepenen weigert de aanvraag.
WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?
De heer Kenneth Peters met als contactadres Moerstraat 26, 9031 Gent heeft een aanvraag (OMV_2024071200) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 17 mei 2024.
De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:
• Onderwerp: het verbouwen van de badkamer, met wijziging van de dakkapellen van de achtergevel en de aanleg van een zwembad in de achtertuin
• Adres: Moerstraat 26, 9031 Gent
• Kadastrale gegevens: afdeling 27 sectie D nr. 1156M
Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 7 juni 2024.
De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.
Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 15 juli 2024.
OMSCHRIJVING AANVRAAG
1. BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT
Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
De bouwplaats is gelegen in de Moerstraat te Drongen, en maakt deel uit van een zonevreemde verkaveling. De onmiddellijke omgeving is heel landelijk met slechts een verspreide bebouwing in functie van de landbouw. Ten noorden van het perceel bevindt zich het industriegebied van Drongen.
Huidige aanvraag voorziet in een beperkte verbouwing van de woning en de aanleg van een zwembad in de tuinzone. Twee dakkappellen in het achterste dakvlak worden verwijderd en vervangen door een bredere dakuitbouw. Deze dakuitbouw wordt afgewerkt met een witte crepi. Tegelijkertijd worden de twee kleine badkamers op de verdieping samengevoegd en ingericht tot 1 grote badkamer. Op het gelijkvloers worden geen werken uitgevoerd.
In de tuin werd een zwembad aangelegd. Het zwembad is 3,2 m breed en 10 m lang, rondom wordt een verharding in tegels (13,6 m²) aangebracht.
2. HISTORIEK
Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:
Stedenbouwkundige vergunningen
* Op 02/10/1974 werd een weigering afgeleverd voor bouwen van een woning. (1974 DR 10253)
* Op 05/02/1975 werd een vergunning afgeleverd voor het bouwen van een woning. (1975 DR 10036)
* Op 27/11/2014 werd een vergunning afgeleverd voor het verbouwen van een vrijstaande woning. (2014/10133)
* Op 23/12/2015 werd een vergunning afgeleverd voor het oprichten van een bijbouw aan een vrijstaande woning. (2015/05185)
Verkavelingsvergunningen
* Op 17/06/1970 werd een vergunning afgeleverd voor een nieuwe verkaveling. (1970 DR 179/00)
BEOORDELING AANVRAAG
3. EXTERNE ADVIEZEN
Overeenkomstig artikel 35 van het omgevingsvergunningsbesluit zijn er geen externe adviezen vereist.
4. TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN
4.1. Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg
Het project ligt in agrarisch gebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op ten minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden.
De aanvraag is niet in overeenstemming met de voorschriften, de woning is niet gelegen in woongebied. De woning is evenwel gelegen in een (zonevreemde) verkaveling.
4.2. Vergunde verkavelingen
De aanvraag is gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling (ref. nr. 1970 DR 179/00 van 17 juni 1970). De aanvraag heeft betrekking op lot 11. De zonering volgens deze verkaveling is voortuinstrook, zone voor open bebouwing en zone voor koeren en tuinen.
De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften van de verkaveling.
4.3. Verordeningen
Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 25 maart 2024, van kracht sinds 27 mei 2024.
Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.
Gewestelijke verordening hemelwater
De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023. (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023)
Zie waterparagraaf.
4.4. Uitgeruste weg
Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.
5. WATERPARAGRAAF
5.1. Ligging project
Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van Watering Oude Kale en Meirebeek. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.
Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:
- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.
- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).
- gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is middelgroot (gebied waar er jaarlijks meer dan 1% kans is op overstroming).
- gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is klein (gebied waar er jaarlijks 0,1 tot 1 % kans is op overstroming).
- gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is klein onder klimaatverandering.
- niet gelegen in een signaalgebied.
Het perceel is momenteel bebouwd.
5.2. Verenigbaarheid van het project met het watersysteem
Droogte
Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.
Er wordt een zwembad aangelegd. De woning beschikt reeds over een hemelwaterput met hergebruik. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een bovengrondse infiltratievoorziening.
Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen
Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.
Overstromingen
Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal).
Om impact op het overstromingsregime te vermijden dienen de voorwaarden uit de gewestelijke verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater strikt toegepast te worden.
Ruimten met kwetsbare functies kunnen extra beschermd worden tegen wateroverlast door het volgen van de richtlijnen omtrent overstromingsveilig bouwen https://www.vmm.be/water/overstromingen/hoe-je-woning-beschermen.
Ernstiger overstromingen dan in het verleden zijn niet uit te sluiten en er kan geen sluitende garantie gegeven worden dat er zich op het perceel in de toekomst geen wateroverlast meer zal voordoen.
Waterkwaliteit
Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.
5.3. Conclusie
Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag de watertoets doorstaat.
6. PROJECT-M.E.R.-SCREENING
De aanvraag heeft geen milieueffectrapport of project-MER-screening nodig.
7. BEKENDMAKING
De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.
8. OMGEVINGSTOETS
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
De aanvraag voorziet in een beperkte verbouwing van de woning. Deze verbouwingswerken kunnen positief beoordeeld worden. Door de aanpassingen aan de woning kan de ruimte onder het dak beter ingericht worden.
Tegelijkertijd wordt ook de regularisatie van een zwembad aangevraagd. Het zwembad heeft, samen met de verharding errond, een oppervlakte van 45,6 m². Achter de woning bevindt zich reeds een terras van 51 m², ter hoogt van een tuinhuis ligt een terrasje van 11 m² en in de voortuin ligt ook een terras. Gezien de ligging in agrarisch gebied kan er in de tuin maximaal 80 m² aan verharding toegestaan worden, deze oppervlakte is vrijgesteld van vergunning. Onder deze oppervlakte vallen terrassen en zwembaden. Er kan geen vergunning afgeleverd worden om meer dan 80 m² aan verharding aan te leggen in de tuin bij een zonevreemde woning. Een zwembad is enkel mogelijk indien het geheel aan terrasverharding gereduceerd wordt.
We merken nog een aantal zaken op:
- Hoewel het zwembad er op vandaag reeds ligt, geven de plannen van de bestaande toestand aan dat dit niet het geval is.
- De carport aan de linkerzijde van de woning is dichtgemaakt. Dit werd niet zo vergund. Een gesloten volume op minder dan 3 m van de perceelsgrens kan niet toegestaan worden. Een carport die op minder dan 3 m van de perceelsgrens komt, moet als een open volume worden voorzien. Het dichtbouwen van de carport wordt niet correct aangegeven op de plannen.
- Tegelijkertijd werd de verharding in de voortuin uitgebreid en is deze niet meer beperkt tot het strikt noodzakelijke. Ook de verharding staat niet correct ingetekend op de plannen. Bovendien werd ook het openbaar domein verhard, dit is niet aanvaardbaar.
- Op luchtfoto’s is te zien dat er tegen de rechter zijgevel nog een klein volume werd aangebouwd. Deze constructie staat evenmin op de plannen ingetekend.
Aangezien het hier al minstens over een regularisatie gaat, moeten in principe 3 plannensets aangeleverd worden (vergunde, bestaande nieuwe situatie). Bovendien moeten de plannen een correcte weergave zijn, dit is hier niet het geval. Omwille van de onjuistheid van de plannen en de vastgestelde bouwovertredingen komt deze aanvraag niet in aanmerking voor vergunning.
CONCLUSIE
Ongunstig, de plannen zijn niet correct opgemaakt en er werden verschillende bouwovertredingen vastgesteld.
WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?
Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.
Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.
Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.
De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.
Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.
Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.
Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.
In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.
Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.
Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.
De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.
Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.
Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.
Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.
Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.
Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.
Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.
Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.
Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.
De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.
Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.
Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.
Het college van burgemeester en schepenen weigert de omgevingsvergunning voor het verbouwen van de badkamer, met wijziging van de dakkapellen van de achtergevel en de aanleg van een zwembad in de achtertuin aan de heer Kenneth Peters gelegen te Moerstraat 26, 9031 Gent.