Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 59 en 60.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6
Het college van burgemeester en schepenen geeft voorwaardelijk gunstig advies
WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?
De heer Bjorn Allary met als contactadres Brabantdam 37, 9000 Gent, De heer Joris Van Duffel met als contactadres Brabantdam 37, 9000 Gent en Urbanlink BVBA met als contactadres Brabantdam 37, 9000 Gent hebben een aanvraag (OMV_2024030450) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 29 februari 2024.
De aanvraag werd op 10 juli 2024 in eerste aanleg door college van burgemeester en schepenen voorwaardelijk vergund.
Tegen de beslissing van het college van burgemeester en schepenen werd in beroep gegaan door de adviesinstantie. Op 11 september 2024 werd het beroep volledig en ontvankelijk verklaard.
De omgevingsvergunningsaanvraag voor een nieuwe verkaveling handelt over:
• Onderwerp: het verkavelen van gronden in 28 loten bestemd voor eengezinswoningen, 2 loten bestemd voor 3 meergezinswoningen, 2 loten bestemd voor collectieve fietsenstallingen, het rooien van bomen en de aanleg van nieuwe wegenis en groenaanleg
• Adres: Antwerpsesteenweg 793 en Hollenaarstraat , 9040 Gent
• Kadastrale gegevens: afdeling 18 sectie B nrs. 17V, 17S, 17T, 19F, 19G, 20C, 21T, 21X, 22X2, 22W2, 23W2, 24C en 25_
Op 25 april 2024 werd een wijzigingsverzoek ingediend. Op 26 april 2024 werd dit wijzigingsverzoek aanvaard.
De deputatie heeft het college van burgemeester en schepenen om advies gevraagd op 11 september 2024.
ADVIES
Overeenkomstig artikel 34 van het Besluit van de Vlaamse Regering van 27 november 2015 tot uitvoering van het omgevingsvergunningen-decreet bevat het advies van het college van burgemeester en schepenen, minstens volgende gegevens:
1° de stedenbouwkundige voorschriften die van toepassing zijn op de percelen waarop de vergunningsaanvraag betrekking heeft;
2° de beschrijving van de bestemming die aan de omgeving in een straal van 500 meter rond het project is gegeven conform de plannen van aanleg en de ruimtelijke uitvoeringsplannen;
3° een gemotiveerde beoordeling van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening;
4° in voorkomend geval, een gemotiveerde beoordeling van de aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichting of activiteit op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu;
5° in voorkomend geval, de voorwaarden die het college nuttig acht;
6° in voorkomend geval, een gemotiveerde beoordeling van de standpunten, opmerkingen en bezwaren die zijn ingediend tijdens het openbaar onderzoek.
Deze gegevens zijn reeds opgenomen in de collegebeslissing van 10 juli 2024 in eerste aanleg. Deze beslissing is bijgevoegd als bijlage en maakt integraal deel uit van het huidige advies.
Aangezien in het beroepschrift nieuwe argumenten worden toegevoegd, voegt het huidige advies volgende aanvullingen toe op de argumentatie in de collegebeslissing in eerste aanleg die in het huidige advies integraal bevestigd en hernomen wordt:
Dienstorder
Agentschap Wegen en Verkeer baseert het ongunstig advies op dienstorder MOW/AWV/2012/16 van 16/10/2012 (betreffende de Reglementering van de toegangen tot gewestdomein) dat stelt dat:
'Indien het perceel grenst aan een weg van lagere categorie, dient de toegang daar te worden voorzien, eveneens zo ver mogelijk verwijderd van het kruispunt.'
Het louter verwijzen naar algemene principes vervat in een niet- bindend dienstorder zonder afdoende motivering over de impact van het aangevraagde op de verkeersveiligheid volstaat niet als argument tegen voorliggende ontsluiting.
Dit wordt tevens aangehaald in het arrest van de RVVB van 12 januari 2023 met nummer RvVb-A-2223-0430. Een ongunstig advies louter baseren op dienstorder MOW/AWV/2012/16 volstaat niet als motivatie.
Ontsluiting op Antwerpsesteenweg
Agentschap Wegen en Verkeer gaat er verkeerdelijk van uit dat Stad Gent met de aantakking van een nieuwe openbare weg op de Antwerpsesteenweg het uitwerken van een volwaardig kruispunt wenst. Dit is niet het geval. Een nieuw kruispunt is hier niet aan de orde, maar wel een rechts-in-rechts-uit op de Antwerpsesteenweg.
De Antwerpsesteenweg is opgebouwd uit een beperkt aantal volwaardige kruispunten die afgestemd zijn op een aantal belangrijke ontsluitingswegen. Zo ontsluit de Hollenaarstraat het achterliggend woonweefsel en is hier een lichtengeregeld kruispunt aanwezig. De site Carrefour betreft een site met groot economisch belang met aan de overzijde de ontsluiting van de Beelbroekstraat die eveneens het achtergelegen woonweefsel ontsluit. Hier is bijgevolg eveneens een volwaardig kruispunt vereist.
Dit systeem van een beperkt aantal volwaardige kruispunten moet vanuit het oogpunt van Stad Gent worden gecombineerd met rechts-in-rechts-uit-toegangen die maximaal worden gebundeld. Deze bundeling is van belang om het aantal conflictpunten tot een minimum te beperken en de vlotte doorstroming van de steenweg optimaal te houden. De lokale ontsluitingsweg voor voorliggend project past in dit laatste systeem en zorgt voor een goede bundeling, maar vraagt geen nieuw volwaardig kruispunt op de N70.
De keuze om in te zetten op slechts een beperkt aantal kruispunten en verder een bundeling van rechts-in-rechts-uit aansluitingen is heel bewust met het oog op de komst van hoogwaardig openbaar vervoer die mogelijks onder de vorm van een vrije centrale baan kan worden uitgewerkt. Door het aantal kruispunten te beperken wordt het doorsnijden van deze centrale baan voor openbaar vervoer zo weinig mogelijk doorkruist en blijft een goede doorstroming gegarandeerd.
De beroepsindiener geeft aan dat Stad Gent de problematiek inzake de oversteekbaarheid van de N70 volledig uit het oog verliest en levert een ongunstig advies af omwille van verkeersveiligheid. Dit kunnen we niet volgen.
Stad Gent gaat akkoord met de stelling van AWV dat het dwarsen van de N70 enkel op een veilige manier kan gebeuren via een volwaardig kruispunt (rotonde of lichtengeregeld). De ontsluiting van het nieuwe bouwproject uit voorliggende aanvraag gaat echter gepaard met een rechts-in-rechts-uit voor gemotoriseerd verkeer en niet met een oversteekplaats, het dwarsen van de N70, voor actieve weggebruikers.
Voorliggend project voorziet in een nieuwe openbare wegenis voor actieve weggebruikers die parallel aan de Antwerpsesteenweg loopt en die in de toekomst beide oversteekplaatsen aan enerzijds de Hollenaarstraat en anderzijds de Carrefoursite met elkaar zal verbinden. Deze verbinding zal zich ter hoogte van de aanpalende braakliggende aan de westzijde van dit project bevinden. Het project versterkt hiermee de doorwaadbaarheid van het achtergelegen woonweefsel in functie van de actieve weggebruiker. Het aantal oversteekpunten over de N70 voor de actieve weggebruiker wordt met voorliggend voorstel niet gewijzigd.
RUP ‘Antwerpsesteenweg – Orchideestraat’
Het beroepsschrift stelt verder dat Stad Gent oordeelt dat het RUP een ontsluiting langs de Antwerpsesteenweg oplegt in de stedenbouwkundige voorschriften, minstens dat dit aangewezen is vanuit de beoogde ruimtelijke ordening in dit RUP. Dit eerste luik is niet correct.
Het RUP legt de ontsluiting van de percelen langs de Antwerpsesteenweg of deze in het projectgebied niet vast in de voorschriften. Dit werd ook niet beweerd in het collegebesluit. Wel impliceert het RUP met de toelating van commerciële functies dat deze zich enten op de Antwerpsesteenweg. Het is overduidelijk het opzet van het RUP dat commerciële functies hun voorzijde kunnen richten op de Antwerpsesteenweg. Vanuit een goede leesbaarheid en een economische logica is een ontsluiting aan de ‘achterzijde’ voor bezoekers van deze commerciële functies absoluut niet gewenst. Het RUP impliceert wel degelijk een ontsluiting van de commerciële functies langs de Antwerpsesteenweg, maar dit wordt inderdaad niet opgelegd noch verboden in de voorschriften.
In het beroepsschrift wordt gesteld dat het RUP nergens oplegt dat er geen ontsluiting mogelijk zou zijn van commerciële functies langs de achtergelegen woonzone. Het klopt dat het RUP dit niet expliciet oplegt. In de toelichtingsnota staat echter wel dat de achter- of naastliggende woningen niet belast mogen worden door de commerciële functies aan de steenweg. Of deze woningen gelegen zijn in een ‘zone voor wonen: stedelijke functies’ of niet doet hier geen afbreuk aan. Deze bezorgdheid voor de woonkwaliteit van de woningen geldt niet enkel voor de woningen buiten het RUP of in de projectzone, maar ook voor de woningen naast de commerciële functies. Het RUP bestemd deze zones expliciet als zone voor wonen (Z2 én Z1 aan de overzijde van de Hollenaarstraat), waardoor ook de woningen aan het begin van de Hollenaarstraat hierdoor gevat zijn.
Ontsluiting via Hollenaarstraat
Het is vanuit verkeersveiligheid belangrijk om de nieuwe zachte verbinding parallel aan de Antwerpsesteenweg én de Hollenaarstraat zo wandel- en fietsvriendelijk mogelijk te maken en deze niet bijkomend te belasten met gemotoriseerd verkeer.
De Hollenaarstraat is vandaag opgenomen in het stadsregionaal fietsroutenetwerk als een lokale fietsroute. In afwachting van een fietssnelweg langsheen de spoorweg neemt de Hollenaarstraat de rol van een toekomstige stadsregionale fietsverbinding over. Deze fietsroute loopt vanaf de Achtenkouterstraat over de Antwerpsesteenweg door de Hollenaarstraat in noordwaartse richting. Op deze fietsas aantakken met bijkomend autoverkeer is niet gewenst en zorgt voor verkeersonveiligheid. In het voorstel van de beroepsindiener zouden niet enkel bewoners via de Hollenaarstraat moeten ontsluiten, maar ook bezoekers van de commerciële functies. Een ontsluiting van het nieuwe project via de Hollenaarstraat heeft hier wel degelijk een impact op.
Agentschap Wegen en Verkeer stelt voor om de mogelijkheid te onderzoeken om de in hoofdorde voorziene woonfunctie van de projectzone in het achterliggende gebied te ontsluiten via de Hollenaarstraat en een gebundelde ontsluiting van de commerciële functies en woonfuncties langs de gewestweg te voorzien. Deze opsplitsing van de ontsluiting is wel degelijk stedenbouwkundig onderzocht en werd niet weerhouden wegens ruimtelijk onwenselijk. Een dergelijk ontsluitingsmodel zorgt voor een doorsnijding van het te ontwikkelen gebied met autoverkeer, met een aanzienlijke toename van verharding tot gevolg. Het groene karakter van het binnengebied en van de aansluiting ervan op de Hollenaarstraat wordt met een dergelijke gesplitste ontsluiting sterk gehypothekeerd. De opsplitsing heeft bovendien een negatieve impact op de leesbaarheid van het projectgebied.
Het bundelen van de ontsluiting van zowel de zone aan de Antwerpsesteenweg als deze in de projectzone heeft als voordeel dat verharding tot een minimum kan worden beperkt en een integraal autoluw binnengebied kan worden gecreëerd. Dit binnengebied kan bovendien worden ingezet als onderdeel van een fietsas parallel aan de Antwerpsesteenweg. Het bundelen van de inrit maakt het dubbelgebruik van parkeerplaatsen mogelijk. Vanuit het oogpunt van de goede ruimtelijke ordening is een opgesplitste ontsluiting met een inrit aan de Antwerpsesteenweg voor een deel van het project en een inrit aan de Hollenaarstraat voor een ander deel van het project absoluut onwenselijk.
Daarnaast stelt de beroepsindiener dat ook voor een opgesplitste ontsluiting een ongunstig advies zou worden verleend aangezien er een alternatief mogelijk is via een gemeenteweg. Hier ontbreekt alle logica. De Hollenaarstraat is geen volwaardig alternatief voor commerciële functies. Commerciële functies verwachten een ontsluiting op de Antwerpsesteenweg en geen ontsluiting op een lokale gemeenteweg.
Bovenstaande toont aan dat er genoeg argumenten zijn om het ongunstig advies van het Agentschap Wegen en Verkeer niet te volgen.
CONCLUSIE
Huidig advies herneemt integraal de inhoud en de motieven van de collegebeslissing in eerste aanleg, met dien verstande dat op de nieuwe elementen in het beroepschrift aanvullend advies is gegeven in dit advies.
WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?
Het college van burgemeester en schepenen moet advies uitbrengen bij de deputatie over de omgevingsvergunningsaanvraag in beroep die bij de college van burgemeester en schepenen werd ingediend.
Het college van burgemeester en schepenen brengt voorwaardelijk gunstig advies uit over de omgevingsaanvraag voor het verkavelen van gronden in 28 loten bestemd voor eengezinswoningen, 2 loten bestemd voor 3 meergezinswoningen, 2 loten bestemd voor collectieve fietsenstallingen, het rooien van bomen en de aanleg van nieuwe wegenis en groenaanleg van de heer Bjorn Allary, de heer Joris Van Duffel en Urbanlink bvba, gelegen te Antwerpsesteenweg 793 en Hollenaarstraat , 9040 Gent.
De voorwaarden en de opmerkingen uit het collegebesluit van 10/07/2024 worden herhaald.