Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 59 en 60.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.
Het college van burgemeester en schepenen geeft ongunstig advies
WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?
De heer Christophe Lammar met als contactadres Kloosterstraat 31, 9750 Kruisem en IQhousing BV met als contactadres Kloosterstraat 31, 9750 Kruisem hebben een aanvraag (OMV_2023134547) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 6 december 2023.
De aanvraag werd op 10 juli 2024 in eerste aanleg door college van burgemeester en schepenen weigering.
Tegen de beslissing van het college van burgemeester en schepenen werd in beroep gegaan door de aanvrager. Op 21 augustus 2024 werd het beroep volledig en ontvankelijk verklaard.
De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen en een ingedeelde inrichting of activiteit handelt over:
• Onderwerp: het verbouwen van het archiefgebouw van de provincie Oost-Vlaanderen naar studentenhuisvesting van 55 kamers en 1 appartement met 5 kamers + de exploitatie van 2 warmtepompen
• Adres: Pelikaanstraat 38, 9000 Gent
• Kadastrale gegevens: afdeling 4 sectie D nr. 1869K
De deputatie heeft het college van burgemeester en schepenen om advies gevraagd op 21 augustus 2024.
ADVIES
Overeenkomstig artikel 34 van het Besluit van de Vlaamse Regering van 27 november 2015 tot uitvoering van het omgevingsvergunningen-decreet bevat het advies van het college van burgemeester en schepenen, minstens volgende gegevens:
1° de stedenbouwkundige voorschriften die van toepassing zijn op de percelen waarop de vergunningsaanvraag betrekking heeft;
2° de beschrijving van de bestemming die aan de omgeving in een straal van 500 meter rond het project is gegeven conform de plannen van aanleg en de ruimtelijke uitvoeringsplannen;
3° een gemotiveerde beoordeling van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening;
4° in voorkomend geval, een gemotiveerde beoordeling van de aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichting of activiteit op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu;
5° in voorkomend geval, de voorwaarden die het college nuttig acht;
6° in voorkomend geval, een gemotiveerde beoordeling van de standpunten, opmerkingen en bezwaren die zijn ingediend tijdens het openbaar onderzoek.
Deze gegevens zijn reeds opgenomen in de collegebeslissing van 10 juli 2024 in eerste aanleg. Deze beslissing is bijgevoegd als bijlage en maakt integraal deel uit van het huidige advies.
In het beroepschrift staan volgende relevante elementen en/of argumenten:
- Het programma is wel vergunbaar
- Er is geen schending van het BPA Binnenstad Zuid
- Er is geen schending van het ABR, met een bijkomende argumentatie aangaande artikel 4.1 en 4.30
- Watertoets
- De aanvraag gaat wel uit van een goede ruimtelijke ordening
- Indienen van aangepaste plannen
Aangezien in het beroepschrift nieuwe elementen worden toegevoegd, voegt het huidige advies volgende aanvullingen toe op de argumentatie in de collegebeslissing in eerste aanleg die in het huidige advies integraal bevestigd en hernomen wordt:
1/ Cfr. de beroepsindiener zijn de 20 units van het type 18m² te beschouwen als een kamer aangezien deze geen volwaardige badkamer hebben maar enkel een losse douche en toilet.
Deze redenering is foutief.
De definities in het ABR stellen in artikel 4.1 duidelijk het volgende:
STUDENTENKAMER: een entiteit in een grootschalige collectieve verblijfsaccommodatie voor studenten, bestemd om verhuurd te worden aan studenten, die als verschijningsvorm gelijkaardige eigenschappen heeft als een kamer in een woongebouw.
KAMER: […] waarin één of meer van de volgende voorzieningen ontbreken: wc, bad/douche, kookgelegenheid, én waarbij de kamerbewoner voor de ontbrekende voorzieningen afhankelijk is van de gemeenschappelijke ruimtes […]
De 20 units van het type 18m² hebben elk een wc, douche en kookgelegenheid en zijn aldus geen studentenkamer. De units zijn een studentenstudio.
2/ De beroepsindiener verwijst verder naar de Vlaamse Codex Wonen waarin opgenomen staat dat studio’s min. 18m² groot moeten zijn.
De Vlaamse Codex Wonen heeft inderdaad een minimumnorm van 18m² voor studio’s. De Stad Gent heeft in haar algemeen bouwreglement de oppervlaktes van de Vlaamse Codex Wonen als basis genomen maar heeft er wel voor gekozen deze te verhogen vanuit kwaliteitsoogpunt. Cfr. het bouwreglement moet een studentenstudio daarom min. 21m² groot zijn. De Stad houdt vast aan deze minimale kwaliteitseis. De aanvraag voldoet hier niet aan.
CONCLUSIE
Huidig advies herneemt integraal de inhoud en de motieven van de collegebeslissing in eerste aanleg, met dien verstande dat op de nieuwe elementen in het beroepschrift aanvullend advies is gegeven in dit advies.
WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?
Het college van burgemeester en schepenen moet advies uitbrengen bij de deputatie over de omgevingsvergunningsaanvraag in beroep die bij de college van burgemeester en schepenen werd ingediend.
Niet van toepassing.
Het college van burgemeester en schepenen brengt ongunstig advies uit over de omgevingsaanvraag voor het verbouwen van het archiefgebouw van de provincie Oost-Vlaanderen naar studentenhuisvesting van 55 kamers en 1 appartement met 5 kamers + de exploitatie van 2 warmtepompen van de heer Christophe Lammar en IQhousing bv, gelegen te Pelikaanstraat 38, 9000 Gent.