2024_CBS_07369 - OMV_2023099789 K - dossier in beroep - aanvraag omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een reconversieproject van wonen (woning Keizer Karelstraat) en kantoor (hoek Abeelstraat/Apostelhuizen) naar studentenhuisvesting, kantoren en reca + de exploitatie van kantoorruimtes en een wasbar - Abeelstraat, Apostelhuizen en Keizer Karelstraat, 9000 Gent - Ongunstig advies

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 59 en 60.

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

Het college van burgemeester en schepenen geeft ongunstig advies

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

ETABLISSEMENTS ED. BLOCK NV met als contactadres Industriepark-Drongen 14 bus 111, 9031 Gent heeft een aanvraag (OMV_2023099789) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 7 september 2023.

De aanvraag werd op 29 februari 2024 in eerste aanleg door college van burgemeester en schepenen weigering.

Tegen de beslissing van het college van burgemeester en schepenen werd in beroep gegaan door  aanvrager, persoon. Op 17 april 2024 werd het beroep volledig en ontvankelijk verklaard.

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen en een ingedeelde inrichting of activiteit handelt over:

• Onderwerp: het uitvoeren van een reconversieproject van wonen (woning Keizer Karelstraat) en kantoor (hoek Abeelstraat/Apostelhuizen) naar studentenhuisvesting, kantoren en reca + de exploitatie van kantoorruimtes en een wasbar

• Adres: Abeelstraat 27, Apostelhuizen 26, 26K en Keizer Karelstraat 129, 9000 Gent

• Kadastrale gegevens: afdeling 4 sectie D nrs. 1256K en 1341L2

Op 13 juni 2024 werd een wijzigingsverzoek ingediend. Op 19 juni 2024 werd dit wijzigingsverzoek aanvaard.

De deputatie heeft het college van burgemeester en schepenen om advies gevraagd op 17 april 2024.

ADVIES

Overeenkomstig artikel 34 van het Besluit van de Vlaamse Regering van 27 november 2015 tot uitvoering van het omgevingsvergunningendecreet bevat het advies van het college van burgemeester en schepenen, minstens volgende gegevens:

1° de stedenbouwkundige voorschriften die van toepassing zijn op de percelen waarop de vergunningsaanvraag betrekking heeft;

2° de beschrijving van de bestemming die aan de omgeving in een straal van 500 meter rond het project is gegeven conform de plannen van aanleg en de ruimtelijke uitvoeringsplannen;

3° een gemotiveerde beoordeling van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening;

4° in voorkomend geval, een gemotiveerde beoordeling van de aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichting of activiteit op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu;

5° in voorkomend geval, de voorwaarden die het college nuttig acht;

6° in voorkomend geval, een gemotiveerde beoordeling van de standpunten, opmerkingen en bezwaren die zijn ingediend tijdens het openbaar onderzoek.

Deze gegevens zijn reeds opgenomen in de collegebeslissing van 29 februari 2024 in eerste aanleg. Deze beslissing is bijgevoegd als bijlage en maakt integraal deel uit van het huidige advies.

Op 2 mei 2024 werd door het college van burgemeester en schepenen een eerste advies gegeven naar aanleiding van het administratief beroep op het dossier OMV_2023099789. In het toen behandelde beroepschrift werd aangegeven dat nog een aangepaste projectinhoudversie bezorgd zou worden.

Op 13 juni 2024 werd een nieuwe projectinhoudversie overgemaakt (PIV 3) door de aanvrager. De deputatie heeft de projectinhoudversie aanvaard op 19 juni 2024.

Op 19 juni 2024 heeft de deputatie aan het college van burgemeester en schepenen tevens gevraagd om (1) een advies te geven op het aangepast voorstel in PIV 3, met deadline 19 juli 2024 en (2) een nieuw openbaar onderzoek te organiseren over PIV 3.

Het openbaar onderzoek is gestart 28 juni 2024 en eindigt 27 juli 2024. De resultaten van dit onderzoek worden nagestuurd.

Huidig tweede advies van het college van burgemeester en schepenen naar aanleiding van het administratief beroep op het dossier OMV_2023099789, behandelt het aangepast voorstel in PIV 3. Het advies voegt volgende aanvullingen toe op de argumentatie in de collegebeslissing in eerste aanleg die in het huidige advies integraal bevestigd en hernomen wordt:

1.       BESCHRIJVING VAN DE ELEMENTEN VAN HET AANGEPAST VOORSTEL

Hieronder worden alle beschreven elementen uit de collegebeslissing in eerste aanleg herhaald (PIV 2). Waar wijzigingen zijn, wordt dit geduid. Indien ‘ongewijzigd’ wordt integraal verwezen naar de beschrijving in eerste aanleg.

1.1.   Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

Beschrijving van de omgeving

Ongewijzigd.

Beschrijving van de plaats

Ongewijzigd.

Beschrijving van het project

Huidige aanvraag omvat nog steeds een reconversieproject van wonen (woning Keizer Karelstraat) en kantoor (hoek Abeelstraat/Apostelhuizen) naar een grootschalige collectieve verblijfsaccommodatie voor studenten (hierna: grootschalige studentenhuisvesting), kantoren en reca (koffiebar met wassalon).

Het project omvat tevens nog steeds 3 volumes: blok A is het volume langsheen de Abeelstraat en Apostelhuizen, blok B is het dwarse volume hierop, blok C bevindt zich aan de Keizer Karelstraat.

1/ Programma

GROOTSCHALIGE STUDENTENHUISVESTING

In de volumes aan de straatzijde wordt grootschalige studentenhuisvesting voorzien. In totaal gaat het in huidige PIV om 142 kamers, t.a.v. de eerdere 145 kamers in PIV 2. De kamers kennen volgende verdeling (zoals afgelezen op de plannen, de verdeling staat anders in de nota van de architect):

Blok A (gelijkvloers t.e.m. 5e verdieping):

• Kamers 12 m² NVO (geen voorzieningen): 48
• Kamers 15 m² NVO (douche): 39
• Kamers 18 m² NVO (douche en toilet): 50

Blok C (2e en 3e verdieping):

• Kamers in studentenappartement: 5

Blok C heeft op de eerste verdieping nog steeds een conciërgewoning (1-slaapkamerappartement). De conciërgewoning kreeg een aparte toegang. De indeling wijzigt beperkt, de oppervlakte blijft ca. 65m² (NVO). Op het gelijkvloers bevindt zich aan de straatzijde ook blijvend een bureau voor de conciërge.

RECA en KANTOOR

Ongewijzigd.

2/ Buitenruimtes

BUITENRUIMTE 1

Tussen blok A, B en C wordt een eerste buitenruimte voorzien. Deze wordt met ca. 15 m² vergroot tot 240 m² (ca. 122,47 m² verhard, ca. 34,31 m² grindgazon en 83 m² onverhard). De buitenruimte dient blijvend voornamelijk i.f.v. circulatie naar blok A en B, naar de fietsenstalling en als brandweg (zie verder).

BUITENRUIMTE 2

Ongewijzigd.

3/ Toegangen

HOOFDTOEGANG

De toegang tot het project bevindt zich blijvend aan de zijde van de Keizer Karelstraat, als een open onderdoorgang in blok C. Hierbinnen bevindt zich een hek met open draaiende deur naar buitenruimte 1 (badge van 22u tot 7u).

De toegangen tot de conciërgewoning en het studentenappartement (beide met badge) zijn beperkt aangepast.

• De toegang bevond zich in PIV 2 gezamenlijk centraal rechts, voor het hek. In PIV 3 hebben beide op het gelijkvloers een toegangsdeur gekregen, ongeacht de inkomhal hierachter gemeenschappelijk blijft. De toegang tot de conciërgewoning bevindt zich in PIV 3 voor het hek, de toegang tot het studentenappartement er achter.
• Op de verdiepingen kregen beide tevens een aparte toegangsdeur.

De toegang tot de recazaak en de kantoren in blok B, en de grootschalige studentenhuisvesting in blok A, zijn ongewijzigd.

TOEGANG CALAMITEITEN

Ongewijzigd.

4/ Parkeren

FIETSEN

In PIV 2 werd één overdekte fietsenstalling voorzien met 172 fietsen (17 buitenmaatse, 84 hoog-laag en 68 dubbellaagse). In PIV 3 worden 3 fietsenstallingen voorzien. De locatie is ongewijzigd: deels t.h.v. de achtertoegang kant Abeelstraat, het merendeel tegenaan de buurpercelen Keizer Karelstraat 155, 153 en 131-151.

Fietsenstalling 1 is een fietsstalplaats voor bezoekers met ruimte voor 36 fietsen (4 buitenmaatse, 32 hoog-laag). Fietsenstalling 2 is een fietsstalplaats voor bewoners en werknemers met ruimte voor 121 fietsen (16 buitenmaatse, 31 hoog-laag en 74 dubbellaags). Ook fietsenstalling 3 is een fietsstalplaats voor bewoners en werknemers met ruimte voor 42 fietsen (hoog-laag). Alle plaatsen zijn overdekt.

In PIV 2 werd in blok C wordt op het gelijkvloers een fietsenberging voorzien met 3 staanplaatsen, deze wordt gewijzigd naar 2 staanplaatsen in PIV 3. De fietsenberging is blijvend enkel bruikbaar voor de conciërge (badge).

AUTO

Ongewijzigd.

5/ Hoogspanningscabine en afvallokalen

Hoogspanningscabine (klantencabine): ongewijzigd.

Het afvallokaal voor de grootschalige studentenhuisvesting wordt voorzien in het volume aan de Abeelstraat. Het afvallokaal was in PIV 2 bereikbaar via een sas in de inkomhal van de grootschalige studentenhuisvesting. In PIV 3 is dat gewijzigd. Het afvallokaal is tegenaan de straatzijde voorzien en direct bereikbaar via de toegang voor calamiteiten.

Het afvallokaal voor de recazaak en kantoren bevindt blijvend zich op het gelijkvloers van blok B.

6/ Stedenbouwkundige handelingen

SLOPINGSWERKEN

Ongewijzigd.

BLOK A

Ongewijzigd. Er is wel een onduidelijkheid: op sommige plannen worden geen zonnepanelen meer ingetekend op het dak, op andere wel.

BLOK B

Ongewijzigd.

BLOK C

De verbouwing blijft in grote lijnen hetzelfde (herhaling):

‘Het gelijkvloers van het pand wordt zeer grondig verbouwd. Het linkse gedeelte wordt uitgebroken en gewijzigd naar een onderdoorgang, de toegang tot het project. Dit heeft implicaties op het voor- en achtergevelaanzicht. Ook aan de rechterzijde gebeuren grondige wijzigingen. De trappenkern blijft wel bewaard.

Centraal tegenaan de achtergevel wordt op de 1e verdieping (op ca. 2,10 m afstand van de linkerbuur) een uitpandig terras voorzien van ca. 1,50 m diep (totale bouwdiepte ca. 12,40 m). Het terras hoort bij de conciërgewoning en heeft een balustrade in een antraciet aluminium.

In de achtergevel worden ramen gedicht en raamopeningen gewijzigd. In het dak worden bijkomende dakvlakvensters voorzien. De dakbedekking wordt vernieuwd naar bruine kleidakpannen.’

In PIV 3 wordt het volgende anders of bijkomend voorzien t.a.v. PIV 2:

• Er worden bijkomende wijzigingen aan de voorgevel doorgevoerd. Het metselverband boven de ramen wordt verwijderd, het schrijnwerk aan de voorzijde wordt vervangen, er wordt een gevelpleister voorzien in licht beige (naar historisch model).
• De achtergevel wordt voorzien van een gevelpleister in licht beige.
• De houten dakstructuur blijft behouden.
• Bepaalde delen van binnenmuren blijven meer bewaard, zowel op gelijkvloers als verdiepingen.
• De schouwmantels op de verdiepingen worden verwijderd, waar deze eerder behouden bleven.

FIETSENSTALLING

Het platte dak van de fietsenstalling verlaagt beperkt van 3,30m naar 3,07m. PIV 3 verduidelijkt tevens de materialisatie aan de buitenzijde (kant binnenruimte 1): grijs antraciet aluminium welke kan begroeid worden met klimplanten.

OPENBAAR DOMEIN

T.h.v. de nieuwe toegang aan de Abeelstraat (toegang voor calamiteiten) wordt het voetpad niet meer verbreed. Er wordt enkel een boordsteenverlaging gevraagd i.f.v. het oprijden van de brandweer.

SCHEIDINGSMUREN

Ongewijzigd.

PRIVAAT RIOLERINGSSTELSEL

Ongewijzigd.

1.2.   Beschrijving van de aangevraagde inrichtingen of activiteiten

Ongewijzigd. 

2.       BEHANDELING VAN DE ELEMENTEN VAN HET AANGEPAST VOORSTEL

Hieronder worden alle relevante beoordelingen uit de collegebeslissing in eerste aanleg herhaald (PIV 2). Waar wijzigingen zijn, wordt dit geduid. Indien ‘ongewijzigd’ wordt integraal verwezen naar de beoordeling in eerste aanleg.

2.1   Toetsing ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied met cultureel, historische en/of esthetische waarde volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.

Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

De gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde. In deze gebieden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud.

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

Het project ligt in het bijzonder plan van aanleg BINNENSTAD - DEEL ZUID, goedgekeurd op 29 november 2002, en is gelegen in de verwevingszone, zone B voor woningen en tuinen en zone C voor woningen en tuinen. De voorgevel van het pand Keizer Karelstraat 129 staat aangeduid als ‘waardevolle straatwand’.

De aanvraag is niet in overeenstemming met de voorschriften en wijkt af op volgende punten:

Begrippen

1/ Gehanteerde begrippen (voorschrift 1.3): wonen vs. gemeenschapsvoorzieningen

2/ Gehanteerde begrippen (voorschrift 1.3): nieuwbouw vs. Verbouwing

Ongewijzigd + aanvulling.

In eerste aanleg werd het volgende meegegeven: ‘De werken aan blok B en C zijn van die aard dat deze als verbouwing kunnen beschouwd worden (zie punt BESCHRIJVING VAN HET PROJECT, STEDENBOUWKUNDIGE HANDELINGEN, SLOPINGSWERKEN + BLOK B + BLOK C). Zowel in blok B als C worden onder meer de dragende structuren, vloerplaten en het dak behouden.

In blok B wordt hierbij wel een kanttekening gemaakt. Er wordt vastgesteld dat op alle 3 de vloeren een bijkomend vloerpakket voorzien wordt van 15 cm (isolatie, dekvloer en tegelvloer). Op het dak wordt bijkomend 35 cm pakket voorzien (isolatie en groendak). Tegelijkertijd doet een vergelijk tussen het funderingsplan bestaande toestand (BT) en nieuwe toestand (NT) vermoeden dat er bijkomende funderingen gegoten worden. Er wordt in deze vraag echter van uitgegaan dat een verbouwing mogelijk is en de weergave van het funderingsplan een ongelukkige en foutieve intekening betreft. Aangezien de aanvraag geweigerd wordt, wordt gevraagd dit in een volgende aanvraag wel te verduidelijken.’ Dit werd niet verduidelijkt in PIV 3.

Bestemming

1/ Zone B voor woningen en tuinen (voorschrift 2.3 en 3.4)

2/ Zone C voor woningen en tuinen (voorschrift 2.4 en 3.4)

3/ Verwevingszone (voorschrift 2.7)

4/ Toetsing en beoordeling

VERWEVINGSZONE

De verwevingszone omvat volgend deel van de aanvraag: blok B, het merendeel van blok A en buitenruimte 2. De bebouwing is deze zone omvat 4.185,27 m² BVO wonen t.a.v. 3.911,2 m² in PIV 2 (79% i.p.v. 78% in vorm van grootschalige studentenhuisvesting), 909 m² kantoren (17% i.p.v. 18%) en 211 m² reca (4%). Het aantal m² kantoor is strijdig met de basisvoorschriften van het BPA.

De beoordeling blijft verder ongewijzigd.

ZONE C

Zone C voor woningen en tuinen omvat volgend deel van de aanvraag: blok C, fietsenstalling, buitenruimte 1 en een deel van blok A t.h.v. de originele bebouwing Abeelstraat 27.

a/ Blok C heeft 3 bouwlagen en 2 wooneenheden waarvan 1 conciërgewoning en 1 studentenappartement. De woonfunctie staat niet rechtstreeks in verbinding met de buitenruimte. De buitenruimte kan immers enkel bereikt worden via de onderdoorgang, welke tevens gebruikt wordt voor kantoren en reca. 

b/ Het gedeelte van blok A dat gelegen is in zone C heeft 3 bouwlagen, 2 kamers en 2x 1 kamer over een deel van de breedte (totaal op te vatten als 3 kamers). De woonfunctie staat rechtstreeks in verbinding met de buitenruimte via de gemeenschappelijke circulatie van de grootschalige studentenhuisvesting, er moet geen andere functie betreden worden. De aanvraag is op deze punten in overeenstemming met de voorschriften. Cfr. de voorschriften moet echter ook een wooneenheid van 100 m² voorzien worden, dit is hier niet het geval. De aanvraag is hierop strijdig met de voorschriften.

De beoordeling blijft verder ongewijzigd.

ZONE B

Ongewijzigd.

Waardevolle straatwand

Waardevolle straatwand (voorschrift 3.2.2)

Ongewijzigd.

Inplanting

Inplanting en bebouwing (voorschrift 3.3.1)

Ongewijzigd.

Gabariet hoofdgebouwen

1/ Bouwhoogte van de gevels (voorschrift 3.3.5.1)

2/ Bouwdiepte van de hoofdgebouwen = bouwdiepte op de verdiepingen (voorschrift 3.3.3)

3/ Dakvorm (voorschrift 3.3.6)

4/ Toetsing en beoordeling

Ongewijzigd.

Bepalingen tuinzones

1/ Tuinen van zone C voor woningen en tuinen (voorschrift 3.3.4.1)

2/ Tuinen van de verwevingszone (voorschrift 3.3.4.2)

3/ Toetsing en beoordeling

Volgende redenering blijft gelden: ‘Wanneer niet anders bepaald beginnen tuinen bij de achterste bouwlijn van hoofd- en bijgebouwen en lopen tot de achtergrens van het perceel. De tuin in zone C is ca. 455 m² groot, deze in de verwevingszone ca 630 m². Beide tuinzones zijn in bestaande toestand integraal bebouwd.’

De situatie in de tuin van de verwevingszone blijft gelijk.
De situatie in de tuin van zone C wordt beperkt gewijzigd waarbij 15 m² meer bebouwing voorzien wordt, 24 m² meer verharding en bijgevolg 39 m² minder onverharde ruimte. In de tuinzone wordt nu ca. 215 m² nieuwe bebouwing/fietsenstalling voorzien en 122 m² betonverharding, de resterende oppervlakte van 118 m² is onverhard. De bebouwingsgraad overtreft het maximum van het BPA nog meer t.a.v. PIV 2 (25% maximum, nu 47% t.a.v. 44% in PIV 2). Het vergroeningspercentage bereikt het minimum van het BPA nog minder t.a.v. PIV 2 (50% minimum, nu 26% t.a.v. 34,5% in PIV 2).

BEBOUWINGSGRAAD

Ongewijzigd.

BOUWHOOGTE

Ongewijzigd.

2.2   Toetsing verordeningen

Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 26 september 2022, van kracht sinds 21 november 2022.

Het ontwerp is niet in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement, het wijkt af op volgende punten:

1/ Grootschalige studentenhuisvesting: één functioneel en ruimtelijk aaneengesloten geheel’

ARTIKEL 37 TOETSING: het aantal kamers in blok A wijzigt naar 137, verder blijft de beoordeling ongewijzigd.

2/ Grootschalige studentenhuisvesting: woonkwaliteit

ARTIKEL 48 TOETSING: de strijdigheid met artikel 48 vervalt.

ARTIKEL 41 + 44 TOETSING: blijft ongunstig ondanks de wijzigingen op de 5e verdieping:

De slopingswerken om blok A te realiseren, zijn van die aard dat dit deel van het project als nieuwbouw beschouwd wordt (motivatie zie punt BIJZONDER PLAN VAN AANLEG, BEGRIPPEN).

• Kamers 5.01 en 5.02 zijn ontworpen als kamers zonder voorzieningen. Deze kamers moeten min. 12 m² groot zijn, onder een vrije hoogte van 2,50 m. De minimale oppervlakte onder 2,50 m wordt in beide kamers niet gerealiseerd. De oppervlakte blijft beperkt tot slechts ca. 6 m².
• Kamer 5.03 tot en met 5.09 zijn ontworpen als kamers met eigen douche, of eigen douche en toilet. Deze kamers moeten min. 15 m² groot zijn, onder een vrije hoogte van 2,50 m. De minimale oppervlakte onder 2,50 m wordt in deze kamers niet gerealiseerd. De oppervlakte blijft beperkt tot ca. 7,50 m² tot 13,50 m².

Op de oppervlaktenormen kan geen afwijking toegestaan worden. Deze oppervlaktenormen zijn een minimum vereiste om de nodige leefkwaliteit te garanderen. De aanvraag wordt hierop ongunstig beoordeeld.

3/ Grootschalige studentenhuisvesting: mobiliteit

ARTIKEL 42 TOETSING: de strijdigheid met artikel 42 vervalt.

Verordening toegankelijkheid

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.

1/ Grootschalige studentenhuisvesting

Cfr. artikel 5 is de verordening van toepassing op kamerwoningen, studentenhuizen en studentengemeenschapshuizen, waarbij het gebouw toegangsdeuren tot kamers bevat op meer dan 2 niveaus en, na handelingen, minstens 20 kamers bevat.

De verordening is dan van toepassing op de nieuw te bouwen, te herbouwen, te verbouwen of uit te breiden gemeenschappelijke delen, met inbegrip van de publieke zijde van de toegangsdeuren tot elke kamer.

BLOK A

Artikel 25 bepaalt dat bij een manueel te bedienen deur, met uitsluiting van toegangen tot of deuren naar gesloten trappenhallen, naast de krukzijde voor een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte moet worden gezorgd, met een ruwbouwmaat van minstens 50 cm, zodat na de afwerking een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van minstens 45 cm gegarandeerd wordt. Op die manier kan een rolstoelgebruiker zijn rolstoel naast de deur opstellen. Bij automatisch openende deuren is dit niet nodig omdat men dan deze ruimte om de deur te kunnen openen niet nodig heeft.

De toegangsdeur tot het sas naar het afvallokaal heeft geen krukzijde van 45 cm. Dit is strijdig met artikel 25. Mits de aangepast wordt naar een automatische deur, kan alsnog voldaan worden.

BLOK C

In de aanvraag wordt aangegeven dat blok C aanzien moet worden als een onderdeel van de grootschalige studentenhuisvesting in het project. De toetsing aan artikel 37 van het algemeen bouwreglement toont echter aan dat dit niet mogelijk is (zie eerder). Dit betekent dat de verbouwing van het pand principieel beschouwd moet worden als de verbouwing van een eengezinswoning naar een meergezinswoning met 1 appartement en 5 kamers. Aangezien dit niet beoogd wordt in voorliggende aanvraag, wordt deze toetsing niet in de beoordeling opgenomen.

2/ Kantoor

Ongewijzigd.

3/ Reca

Ongewijzigd.

2.3   Toetsing milieutechnische aspecten

Ongewijzigd.

2.4   Waterparagraaf

Algemeen geplande toestand

• 202,780 m² hemelwater kan natuurlijk infiltreren
• 1.407,5 m² dakoppervlakte waarvan:
  • Waarvan 568 m² groendak
  • Waarvan 84 m² verbouwing (geen groendak)
  • Waarvan 755,5 m² nieuwbouw (geen groendak)

Hemelwaterput: 40.000 l

Infiltratievoorziening: 435 l – 0,70 m²

Voor het overige blijft de beoordeling ongewijzigd.

2.5   Omgevingstoets – beoordeling Team Stadsbouwmeester

Ongewijzigd.

2.6   Omgevingstoets – beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

Programma

Ongewijzigd.

Mobiliteit

1/ Bereikbaarheid en toegangen

VOETGANGER EN FIETSER

Het terrein is door zijn ligging in de Binnenstad uitstekend bereikbaar te voet en met de fiets. De Binnenstad is de laatste jaren onder andere door infrastructurele ingrepen en circulatiemaatregelen gevoelig wandel- en fietsvriendelijker geworden. Het ontwerp van de aanvraag wordt m.b.t. de toegankelijkheid voor voetgangers en fietsers echter ongunstig beoordeeld.

De wandel- en fietsinfrastructuur in de omgeving van het terrein is nog niet perfect. Één van plaatsen waar de voetgangersinfrastructuur nog niet voldoet aan de minimale kwaliteitseisen is de Abeelstraat, ter hoogte van het betrokken terrein. In de Abeelstraat is de breedte van het voetpad ter hoogte van het terrein immers grotendeels minder dan 1,50 m. Over een lengte van ca. 15 m is de breedte van het voetpad zelfs slecht 0,80 m (exclusief boordsteen).

Het aangevraagde programma zal ongetwijfeld meer wandelverkeer genereren op dit voetpad. Het is dan ook noodzakelijk dat het openbaar domein wordt aangepast aan de bijkomende voetgangersintensiteiten. Gezien de schaal van het project, is het tevens een aanvaardbare last om dit te vragen. Zeker aangezien de aanvrager wijzigingen aan het openbaar domein nodig heeft en vraagt i.f.v. de brandweertoegankelijkheid. Voorliggende aanvraag vergroot echter de kwaliteit van het voetpad niet. De gevraagde ingrepen op het openbaar domein verslechteren de situatie zelfs.

De bouwheer vraagt enkel de boordsteen te verlagen. Er wordt echter gevraagd om het voetpad in de rood omlijnde zone conform de IPOD-richtlijnen te verbreden tot een comfortabele 2,10 m (inclusief boordsteen):

COLLECTIEF VERVOER en AUTO

Ongewijzigd.

2/ Parkeren

De Stad Gent beoogt de leefbaarheid en kwaliteit van de stad te bewaren en zelfs te versterken zonder de parkeeroverlast op de omgeving zonder meer te verhogen. Daarom moet een evenwicht gezocht worden tussen enerzijds het vermijden van een onbeperkte uitbreiding van de parkeercapaciteit omdat bijkomende parkeerplaatsen immers bijkomend autoverkeer aantrekt en anderzijds het voorzien van voldoende autoparkeercapaciteit om de parkeeroverdruk op straat niet bijkomend te verhogen. Om het fietsgebruik aan te moedigen, wordt een minimum aantal fietsenstallingen gevraagd. Het voorzien van voldoende en comfortabele fietsenstallingen is immers één van de manieren om fietsgebruik te stimuleren. De Stad stelde hiertoe een set van fiets- en autoparkeerrichtlijnen op, opgenomen in het Parkeerplan Gent, deel uitmakend van het Mobiliteitsplan van de Stad. Deze richtlijnen worden als beoordelingskader gehanteerd en geven mee hoeveel fiets- en autoparkeerplaatsen bij een ontwikkeling op hun plaats zijn. De parkeerrichtlijnen worden gebruikt om aan de hand van objectieve criteria de gewenste parkeerratio te berekenen. Voor dit project concrete project gaat het om:

1. Type functie: wonen (studenten), kantoor en commercieel
2. Ligging: rode zone
3. Grootte: studentenhuisvesting (137 kamers en 1 appartement voor 5 studenten), een conciërgewoning met 1 slaapkamer, een horecaruimte (211 m² BVO), en een kantoor (909 m² BVO)

Rekening houdend met bovenstaande, vragen de parkeerrichtlijnen minimum 156 fietsparkeerplaatsen voor de studenten (142 voor studenten + 14 voor bezoekers), 3 fietsstelplaatsen voor de conciërgewoning (2 voor de bewoners en 1 voor bezoekers) en 18 voor de kantoorfunctie.

Voor de horecafunctie bestaan er geen fietsparkeerrichtlijnen en is maatwerk vereist. Om de fietsparkeereis van de horecazaak te bepalen, stellen we volgende zaken vast:

• Er zijn 49 stoelen ingetekend en er lijkt plaats voor een tweetal personeelsleden. Er zijn dus maximaal 51 aanwezigen.
• De horecazaak zal zich voornamelijk richten tot de studenten en het personeel van de kantoren. Voor dit deel van het cliënteel is reeds een fietsstelplaats ingerekend.
• Het project voorziet geen autostaanplaatsen. Er moet dus een maximale fietsparkeercapaciteit zijn.

Als we ervan uitgaan dat de helft van het cliënteel afkomstig is van buiten het project, betekent dit een fietsparkeervraag voor een twintigtal fietsen.

In totaal moeten er dus 197 fietsstelplaatsen worden voorzien.

In tegenstelling tot de oorspronkelijke aanvraag (PIV 2), bevatten de huidige plannen wel voldoende fietsparkeerplaatsen. De fietsparkeerplaatsen zijn bovendien in overeenstemming met de stedelijke ontwerprichtlijnen en garanderen daardoor voldoende gebruikscomfort.

AUTO

Ongewijzigd.

Openbaar domein

Ongewijzigd.

Erfgoedwaarde

Keizer Karelstraat 129

Het pand Keizer Karelstraat 129 draagt als onderdeel van de eenheidsarchitectuur met nr. 127 erfgoedwaarde in zich. Dit wordt ook bevestigd door de vaststelling van deze architectuur op de inventaris bouwkundig erfgoed en de waardering van de gevel in het BPA Binnenstad – deel Zuid.

De gevelindeling is authentiek bewaard gebleven (inclusief kroonlijst en dak), ondanks de gevel ontpleisterd werd en het buitenschrijnwerk (vermoedelijk in de jaren ’50) werd vervangen.

Op basis van de plannen bestaande toestand is ook de dragende structuur (muren en dragende wanden), de binnenindeling en de ruimtelijkheid bewaard gebleven. Het dossier bevat geen relevante foto’s van het interieur, noch kon het pand voorafgaand aan het indienen van deze aanvraag bezocht worden. Wel werden tijdens de procedure een aantal interieurfoto’s bezorgd van een beperkt aantal ruimtes (een deel van het gelijkvloers en van de traphal). Op basis van de beschikbare informatie kunnen we concluderen dat de dragende structuur, indeling en ruimtelijkheid oorspronkelijk bewaard zijn en dat er nog een aantal waardevolle vaste interieurelementen aanwezig zijn (zoals schouwen en binnendeuren, delen van de oorspronkelijke trap, mogelijks ook lijstwerk, lambriseringen en vloerafwerkingen).

De erfgoedwaarde van een (inventaris)pand wordt niet enkel door het uitzicht bepaald maar kent meerdere dimensies. Ook de structuur, indeling, ruimtelijkheid en authentieke interieurelementen hebben waarde en bepalen het karakter van het pand. Vanuit erfgoedoogpunt is de voorgestelde verbouwing van het pand Keizer Karelstraat 129 daardoor blijvend niet aanvaardbaar (ondanks de aanpassingen in PIV 3) en wordt deze ongunstig beoordeeld.

1/ Dit ontwerp grijpt op een storende manier in op het gevelbeeld. Dit doet afbreuk aan de erfgoedwaarde van de eenheidsarchitectuur en is ook in strijd met de voorschriften in het BPA met betrekking tot de ‘waardevolle straatwand’: “Iedere wijziging aan of in de aangeduide panden of zones moet gericht zijn op het behoud of herstel van de historische waarde. Aldus zijn slechts werken en handelingen toegelaten die verenigbaar zijn met de cultuurhistorische identiteit van het gebied en de aanwezige waardevolle gebouwen. Deze beschermende bepalingen behelzen onder meer de bepleistering van wanden, de gevels, de gevelbreedte en de gevelopbouw, architectuur, bouwstijl en bouwperiode alsook kleurengebruik, aard, kwaliteit en materiaalgebruik van kroonlijst en schrijnwerk”. Vanuit de BPA-voorschriften zou het ontwerp er eerder op moeten gericht zijn om het oorspronkelijke gevelbeeld te herstellen (bv. herpleisteren en reconstructie van het oorspronkelijke 19e eeuwse schrijnwerk) dan om deze gevel op een storende manier te gaan wijzigen. Het ontwerp in PIV 3 voorziet in vergelijk met PIV 2 het terugbrengen van de originele bepleistering, raamtypes en -verdeling, maar tast blijvend het gevelbeeld tegelijkertijd grondig aan door het maken van de nieuwe opening. Het standpunt van de bouwheer, dat stelt dat de ensemblewaarde met de aanpassingen wordt verhoogd, wordt daarom niet bijgetreden. Herstel van pleisterwerk en buitenschrijnwerk is een evidentie, gelet op het erfgoedstatuut en de bepalingen van het BPA. Het is geen argument om de grote opening toch toe te staan.

De keuze om een grote inkomzone in de gevel van de Keizer Karelstraat te voorzien heeft bovendien tot gevolg dat ook de dragende structuur op het gelijkvloers verregaand wordt aangepast. De oorspronkelijke kenmerkende planindeling wijzigt en de oorspronkelijke kwalitatieve binnenruimtes (met bv. een rijke schouw en parket) worden gedegradeerd tot doorgang in buitenklimaat. Deze ingreep gaat fundamenteel in tegen de visie van de Stad waarbij authenticiteit, samenhang en zinvol behoud worden nagestreefd. De plattegrond van het gelijkvloers is niet langer samenhangend met het (oorspronkelijke) gevelbeeld en ook niet meer in overeenstemming met de typologie en kenmerkende planindeling van dit type woning. Beperkte wijzigingen aan het gelijkvloers zijn mogelijk (bv. door het inzetten van de bestaande gang als extra ontsluiting voor het studentenhuisvestingsproject) en moeten zich situeren in zones die in het verleden al storend werden verbouwd (het rechterdeel van de woning). In het ontwerp wordt echter ingegrepen op de resterende waardevolle ruimte aan de linkerzijde (kamer straatzijde met sierplafond en marmeren schouw en conform de oorspronkelijke indeling). Dit is niet aanvaardbaar. De nieuwe doorgang doet hier fundamenteel afbreuk aan de erfgoedwaarde.

Ook op de verdiepingen wordt de indeling aangepast op een manier die vooral functioneel is en geen of weinig rekening houdt met de kwaliteit en kenmerken van het oorspronkelijke gebouw. Ook hier vragen we behoud van de dragende structuur en planindeling. Het inbrengen van niet-dragende tussenwanden of het verbreden of supprimeren van deuropeningen is wel bespreekbaar. Het inbrengen van een nieuwe functie moet bovendien gebeuren met een maximaal behoud en integratie van de vaste waardevolle interieurelementen. Het dossier bevat geen foto’s van deze kamers omwille van privacyredenen. Op basis van de foto’s van de traphal, de plannen bestaande toestand én net het ontbreken van foto’s van deze ruimtes, gaan wij ervan uit dat deze kamers erfgoedwaarde hebben en dat hier nog oorspronkelijke interieurelementen aanwezig zijn. De voorgestelde indeling, met een conciërgeappartement op de 1e verdieping, is perfect combineerbaar met behoud van deze waardevolle elementen (bv. de schouwen).

Abeelstraat 27 en Apostelhuizen 26

Ongewijzigd.

Nieuwbouw blok A

Ongewijzigd.

Verbouwing blok B

Ongewijzigd.

Verbouwing blok C

Ongewijzigd.

Ontpitting vs. bebouwingsgraad

Ongewijzigd.

Woonkwaliteit

Ongewijzigd.

Architectuur

Ongewijzigd.

2.7   Omgevingstoets – milieutechnische en veiligheidsaspecten

Ongewijzigd.

3.       CONCLUSIE

De gevraagde omgevingsvergunning is milieuhygiënisch, stedenbouwkundig en planologisch NIET verenigbaar met de onmiddellijke omgeving, bijgevolg is het verslag ongunstig:

• Strijdigheden met BPA Binnenstad – deel Zuid:
  • Verwevingszones (artikel 2.7) 
  • Zone C voor woningen en tuinen (artikel 2.3 en 3.4) 
  • Aanduiding 'waardevolle straatwand' (artikel 3.2.2) 
  • Inplantingsvoorschriften (artikel 3.3.1) 
  • Gabariet hoofdgebouwen (artikel 3.3.5.1, 3.3.3 en 3.3.6) 
  • Bepalingen tuinzones (artikel 3.3.4.1 en 3.3.4.2) 
• Strijdigheden met het algemeen bouwreglement van de Stad Gent:
  • Artikel 37 (functioneel aaneengesloten geheel) 
  • Artikel 41 en 44 (oppervlaktenormen kamers) 
• Geen goede ruimtelijke ordening:
  • Programma 
  • Mobiliteit 
  • Openbaar domein 
  • Erfgoedwaarde 
  • Nieuwbouw blok A 
  • Verbouwing blok B 
  • Verbouwing blok C 
  • Ontpitting vs. bebouwingsgraad 
  • Woonkwaliteit 
• Ongunstig advies Team Stadsbouwmeester

CONCLUSIE

Huidig advies herneemt integraal de inhoud en de motieven van de collegebeslissing in eerste aanleg, met dien verstande dat op de nieuwe elementen in het beroepschrift aanvullend advies is gegeven in dit advies.

Het openbaar onderzoek is gestart 28 juni 2024 en eindigt 27 juli 2024. De resultaten van dit onderzoek worden nagestuurd.

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet advies uitbrengen bij de deputatie over de omgevingsvergunningsaanvraag in beroep die bij de college van burgemeester en schepenen werd ingediend.

Niet van toepassing.