Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.
Het college van burgemeester en schepenen verleent de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.
WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?
Anthony Van Biervliet - Jules Muylaert met als contactadres Visserij 88, 9000 Gent hebben een aanvraag (OMV_2024056070) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 21 april 2024.
De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:
• Onderwerp: het verbouwen en uitbreiden van een eengezinswoning
• Adres: Visserij 88, 9000 Gent
• Kadastrale gegevens: afdeling 4 sectie D nr. 3636H
Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 6 mei 2024.
De aanvraag volgde de gewone procedure.
Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 10 juli 2024.
OMSCHRIJVING AANVRAAG
1. BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT
Beschrijving van de omgeving en de plaats van het project
OMGEVING
Het perceel van aanvraag is gelegen tussen de Visserij en de Achtervisserij in de wijk
Macharius-Heirnis. De omgeving wordt voornamelijk gekenmerkt door de Visserijvaart die langs twee zijden de Visserij en de Achtervisserij omsluit. De bebouwing langs de Visserij betreft gesloten bebouwing van overwegend drie bouwlagen afgewerkt met een zadeldak. De panden beschikken vaak over aanbouwvolumes en/of een achtertoegang langs de Achtervisserij.
PLAATS
Het perceel van aanvraag beschikt langs de Visserij over een breedte van 5,64 m en langs de Achtervisserij over een breedte van 5,99 m. De perceelsdiepte langsheen de linker- en rechterperceelsgrens bedraagt 27,32 m. Het perceel beschikt over een perceelsoppervlakte van 157,25 m². Op het perceel bevindt zich een pand dat is opgenomen op de vastgestelde inventaris van het onroerend erfgoed als onderdeel van ‘Burgerhuizen’, zie: https://inventaris.onroerenderfgoed.be/erfgoedobjecten/19905
MORFOLOGIE
Op het perceel bevindt zich langs de zijde Visserij een hoofdvolume van drie volwaardige bouwlagen afgewerkt met een zadeldak. Het hoofdvolume beschikt over een bouwdiepte gemeten t.o.v. de rooilijn van 10,15 m. Verder beschikt het pand over een perceelsbreed gelijkvloers aanbouwvolume met een kroonlijsthoogte (gemeten t.o.v. het trottoirpeil) van
3,78 m. Het gelijkvloerse aanbouwvolume beschikt over een bouwdiepte van 13,62 m.
Het pand beschikt over een onbebouwde buitenruimte van 75,73 m² waarvan een verharde terraszone van 17,14 m² en een tuinpad van 9,39 m². De verharde terraszone ligt 0,74 m hoger dan het trottoirpeil en 0,54 m hoger dan het maaiveld van de onverharde tuin. Het verhoogde terras reikt daarbij tot een bouwdiepte van 16,75 m.
PROGRAMMA EN INDELING
Op het gelijkvloers beschikt het pand in het hoofdvolume over een inkomhal en traphal aan de rechterzijde. Aan de linkerzijde bevindt zich een leegruimte aan de straatzijde en een eetruimte aan de achterzijde. In het gelijkvloerse aanbouwvolume bevindt zich een keuken en een afgescheiden toilet toegankelijk vanuit de traphal. Het volledige hoofdvolume is onderkelderd. Op het eerste verdiep bevinden zich twee slaapkamers en een badkamer. Op het tweede verdiep bevinden zich drie bijkomende slaapkamers. De ruimte onder het hellend dak is ingericht als bergruimte.
Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
Op 04/04/2024 werd een weigering (OMV_2023171238) afgeleverd voor het verbouwen en uitbreiden van een herenwoning. Voorliggende aanvraag tracht tegemoet te komen aan de weigeringsgronden uit deze aanvraag.
Volgende handelingen worden aangevraagd:
1/ Sloop en vervanging van het gelijkvloerse aanbouwvolume:
Het bestaande gelijkvloerse aanbowuvolume wordt grotendeels gesloopt en vervangen door een nieuw gelijkvloers aanbouwvolume. Het nieuwe gelijkvloerse aanbouwvolume wordt perceelsbreed voorzien en afgewerkt met een groendak (24,00 m²). De kroonlijsthoogte van het nieuwe aanbouwvolume gemeten t.o.v. het trottoirpeil bedraagt 4,10 m. De bouwdiepte van het nieuwe aanbouwvolume bedraagt 14,62 m.
2/ Herinrichting van de buitenruimte:
De verhoogde terraszone wordt uitgebreid van de bestaande bouwdiepte zijnde 16,75 m tot een bouwdiepte van 17,61 m. Na de aanpassingswerken beschikt het pand over een terras van
16,46 m². In totaal beschikt de woning na de verbouwingswerken over een buitenruimte van 70,24 m² waarvan 26,23 m² verhard is aangelegd.
3/ Ophoging van de scheidingsmuren:
Ten gevolge van het uitbreiden van de verhoogde terraszone wordt de scheidingsmuur met rechteraanpalende over een diepte van 1,50 m opgehoogd met 1,95 m. Ten gevolge van het uitbreidingen van de verhoogde terraszone wordt de scheidingsmuur met linkeraanpalende over een diepte van 2,33 m opgehoogd met 0,97 m. Ter hoogte van het nieuwe aanbouwvolume wordt de scheidingsmuur met de linkeraanpalende bijkomend opgehoogd met minimaal 0,12 m en maximaal 0,98 m.
4/ Wijzingen aan de gevel- en dakvlakken:
Het dakvolume wordt aan de binnenzijde geïsoleerd waarbij de nokhoogte van het zadeldak ongewijzigd blijft. In het voorste hellende dakvlak wordt het bestaande dakvlakvenster vervangen door drie aanééngesloten dakvlakvensters. In het achterste dakvlak wordt via een insnede in het hellend dak een dakterras ingericht met een oppervlakte van 7 m². Het dakterras behoudt een afstand van 0,60 m t.o.v. de linkerperceelsgrens en 2,30 m t.o.v. de rechterperceelsgrens. Het dakterras wordt teruggetrokken van de kroonlijst van het achtergevelvlak voorzien van een beperkte glazen balustrade met een hoogte (gemeten t.o.v. het trottoirpeil) van 12,15 m.
Het achtergevelvlak van het hoofdvolume wordt aan de buitenzijde geïsoleerd en afgewerkt met een houten gevelbekleding. De totale dikte bovenop de oorspronkelijke buitenmuur bedraagt daarbij 12 cm. Het buitenschrijnwerk blijft behouden. Het nieuwe gelijkvloerse aanbouwvolume wordt voorzien van een gekaleide witte gevelsteen afgewerkt met een zwarte aluminium dakrand. Het achtergevelvlak is daarbij voorzien van een groot aluminium zwart raamvlak.
5/ Interne aanpassingswerken:
Op het gelijkvloers wordt de toegang vanuit de inkomhal tot de leefruimte dichtgemaakt. Er wordt een nieuwe toegang voorzien tussen de traphal en de eetruimte. In het nieuwe aanbouwvolume wordt een nieuwe keuken ingericht. Op het eerste verdiep wordt aan de straatzijde een ruimte badkamer ingericht met aansluitende dressing. Aan de achterzijde wordt een eerste slaapkamer ingericht waarbij de schoorsteen wordt verwijderd. Op het tweede verdiep wordt de kleine slaapkamer ingericht tot een bijkomende badkamer. De grote slaapkamer aan de straatzijde wordt ingericht als bureau en de kamer aan de achterzijde wordt ingericht als tweede slaapkamer waarbij de schoorsteen wordt verwijderd. De ruimte onder het hellend dak wordt behouden als zolderruimte met een polyvalente invulling.
2. HISTORIEK
Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:
Omgevingsvergunningen
BEOORDELING AANVRAAG
3. EXTERNE ADVIEZEN
Volgend extern advies is gegeven:
Geen tijdig advies van De Vlaamse Waterweg nv - Afdeling Regio West. De adviesvraag is verstuurd op 6 mei 2024. Op 10 juli 2024 is nog géén advies ontvangen. Omdat de decretaal omschreven adviestermijn verstreken is, kan aan de adviesvereiste voorbij gegaan worden.
4. TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN
4.1. Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg
Het project ligt in woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. De gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde. In deze gebieden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud.
Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005). De locatie is volgens dit RUP gelegen in Artikel 0: Afbakeningslijn grootstedelijk gebied Gent.
Het project ligt in het bijzonder plan van aanleg BINNENSTAD - DEEL HEERNIS, goedgekeurd op 18 juli 1989, en is bestemd als een klasse 3 voor tuinstrook en binnenkern, zone A voor woningen en zone voor wegen. De aanvraag is niet in overeenstemming met de voorschriften en wijkt af op volgende punten:
“De hoogte van de bijgebouwen (opgericht in de strook voor hoofd- en bijgebouwen) wordt bepaald t.o.v. het straatpeil. Op de perceelsgrenzen mag de hoogte max. 3m50 bedragen. Indien de hoogte van de bestaande gemene muren hoger is kan het College evenwel afwijkingen toestaan voor zover dit stedenbouwkundig verantwoord is. De totale hoogte mag max. 6m bedragen (mits machtiging).”
Toetsing:
Het nieuwe aanbouwvolume wordt voorzien met een totale hoogte van 4,10 m (gemeten t.o.v. het trottoirpeil) en is bijgevolg niet in overeenstemming met de BPA voorschriften.
Toetsing:
Afwijking toegestaan: Overeenkomstig artikel 4.4.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan beperkt afgeweken worden van de stedenbouwkundige voorschriften van een gemeentelijk BPA, wat betreft de perceelsafmetingen, de afmetingen en de inplanting van de constructies, de dakvorm en de gebruikte materialen.
Volgende afwijkingen op de voorschriften van het BPA zijn aanvaardbaar om volgende redenen:
Vele panden in de omgeving beschikken over een gelijkaardig aanbouwvolume zowel qua bouwdiepte als qua bouwhoogte. Het aanbouwvolume is bijgevolg voldoende inpasbaar binnen de omgeving. De bestaande scheidingsmuur op de rechterperceelsgrens is in bestaande toestand reeds hoger voorzien. Met het nieuwe aanbouwvolume wordt hierop aangesloten zonder verdere ophoging hiervan. De linker scheidingsmuur dient beperkt opgehoogd te worden in functie van het aanbouwvolume maar dit heeft geen negatieve ruimtelijke impact.
4.2. Vergunde verkavelingen
De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.
4.3. Verordeningen
Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 25 maart 2024, van kracht sinds 27 mei 2024.
Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.
Gewestelijke verordening hemelwater
De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023 (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023): zie waterparagraaf.
4.4. Uitgeruste weg
Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.
5. WATERPARAGRAAF
5.1. Ligging project
Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van De Vlaamse Waterweg nv - Afdeling Regio West. Het project ligt in de nabijheid van waterloop in beheer van De Vlaamse Waterweg nv - Afdeling Regio West.
Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:
Het perceel is momenteel langs de Visserij bebouwd.
5.2. Verenigbaarheid van het project met het watersysteem
Droogte
Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.
Gescheiden afvoerstelsel voor afval- en hemelwater:
Er wordt een gescheiden afvoerstelsel voorzien voor afval- en hemelwater. Het voorzien van een gescheiden afvoerstelsel voor afval- en hemelwater leidt tot een extra bufferend vermogen voor de verwerking van het hemelwater en wordt gunstig beoordeeld.
Hemelwaterput:
Met voorliggende aanvraag wordt de bestaande woning uitgebreid met een gelijkvloers aanbouwvolume. Hierdoor is de aanleg van een hemelwaterput verplicht. De horizontale dakoppervlakte die in rekening moet gebracht worden is kleiner dan 80 m². Hierdoor moet een hemelwaterput voorzien worden met een minimale inhoud van 5000 Liter. Er wordt een hemelwaterput voorzien met een inhoud van 5000 liter. Dit wordt gunstig beoordeeld.
Infiltratievoorziening:
Het perceel is groter dan 120 m², waardoor er verplicht een bovengrondse infiltratievoorziening aangelegd moet worden. De afwaterende oppervlakte die in rekening genomen moet worden betreft de horizontale dakoppervlakte van het hoofdvolume (56,30 m²), de horizontale dakoppervlakte van het groendak (23,58 m²) en de oppervlakte van het verhoogde terras
(16,46 m²). De afwaterende oppervlakte bedraagt bijgevolg 96,34 m².
Indien het groendak wordt aangelegd met een minimale opslagcapaciteit van 50 liter per vierkante meter kan de oppervlakte ervan evenwel gedeeld worden door twee. De afwaterende oppervlakte mag bovendien verminderd worden met 30 m² aangezien er een hemelwaterput voorzien wordt met hergebruik. De afwaterende oppervlakte bedraagt bijgevolg 84,55 m² waardoor er een bovengrondse infiltratievoorziening geplaatst moet worden met een minimale oppervlakte van 6,76 m² en een minimale inhoud van 2790 liter.
Er wordt een bovengrondse infiltratievoorziening (wadi) geplaats met een oppervlakte van slechts 4,50 m² en een inhoud van slechts 2100 liter. De bovengrondse infiltratievoorziening (wadi) moet beschikken over een minimale inhoud van 2790 liter en een minimale oppervlakte van 6,76 m². De maximale diepte van de wadi bedraagt 50 cm. De wadi mag geen wateroverlast veroorzaken bij derden. Dit wordt opgenomen als bijzondere voorwaarde.
Groendak:
Het nieuwe platte dak wordt aangelegd als groendak. In de berekening van de dimensionering van de infiltratievoorziening werd daarbij rekening gehouden met een voldoende grote opslagcapaciteit. Het nieuw plat dak moet als groendak worden aangelegd met een buffervolume dat voorzien is van minimaal 50 liter per m². Dit wordt opgenomen als bijzondere voorwaarde.
Verharding:
De resterende verharding in de buitenruimte betreft het bestaande tuinpad hetgeen is aangelegd in waterdoorlatende materialen. Dit wordt gunstig beoordeeld.
Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen
Het perceel ligt in de nabijheid van waterloop in beheer van De Vlaamse Waterweg nv - Afdeling Regio West. Er werd advies gevraagd aan de waterbeheerder. Omdat de decretaal omschreven adviestermijn verstreken is, kan aan de adviesvereiste voorbij gegaan worden. Er wordt evenwel geoordeeld dat voorliggende aanvraag geen impact heeft op de bevaarbaarheid van de nabijgelegen waterlopen.
Overstromingen
Het projectgebied is volgens de watertoetskaarten niet overstromingsgevoelig. Er wordt geen effect op het overstromingsregime verwacht.
Waterkwaliteit
Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.
5.3. Conclusie
Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag mits toepassing van bovenstaande maatregelen de watertoets doorstaat.
6. PROJECT-M.E.R.-SCREENING
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 (MER-besluit) en heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. De opmaak van een milieueffectrapport of project-m.e.r.-screening is voor voorliggend project dan ook niet vereist.
7. OPENBAAR ONDERZOEK
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 15 mei 2024 tot en met 13 juni 2024.
Gedurende dit openbaar onderzoek werden geen bezwaarschriften ingediend.
8. OMGEVINGSTOETS
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Erfgoedwaardering
Het pand met adres Visserij 88, 9000 Gent is gelegen binnen een op het gewestplan ingekleurd woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde en is tevens opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed. Opname in het CHE-gebied, de vastgestelde inventaris van het onroerend erfgoed en de vermelding in het BPA zijn aanduidingen van de erfgoedwaarde van het pand. Deze erfgoedwaarde wordt bepaald door verschillende aspecten:
De gevels met hun indeling, de ritmiek, de gevelafwerkingsmaterialen, het buitenschrijnwerk, het dakvolume en het dakafwerkingsmateriaal.
De dragende muren, de houten vloerroosteringen, de houten dakconstructie, de keldergewelven en de trappenpartij.
De kenmerkende plattegrond van een laat 19de-eeuwse herenhuizen met aan de ene zijde een circulatiezone met verticale circulatie met daarop aansluitend de salons/leefruimtes.
Vloeit voort uit de dragende structuur en indeling.
De sierplafonds, het binnenschrijnwerk en de schouwen.
De impact van voorliggende aanvraag op bovenstaande erfgoedwaarden maakt deel uit van de toetsing aan de goede ruimtelijke ordening.
Sloop en vervanging van het gelijkvloerse aanbouwvolume:
De bestaande aanbouw heeft geen erfgoedwaarde waardoor sloop ervan en het oprichten van een nieuwe kwalitatievere aanbouw aanvaardbaar wordt beoordeeld. Het nieuwe aanbouwvolume komt zowel qua bouwdiepte als qua bouwhoogte overeen met verschillende aanbouwvolumes in de directe omgeving.
De bestaande scheidingsmuur op de rechterperceelsgrens is in bestaande toestand reeds hoger voorzien. Met het nieuwe aanbouwvolume wordt hierop aangesloten zonder verdere ophoging hiervan. De linker scheidingsmuur dient beperkt opgehoogd te worden in functie van het aanbouwvolume maar dit heeft geen negatieve ruimtelijke impact.
Het nieuwe aanbouwvolume wordt bovendien voorzien van een groot raamvlak waardoor het contact tussen het wonen en de buitenruimte wordt vergroot. Tevens heeft dit een positief effect op de lichtinval binnen deze woning. Er wordt geoordeeld dat het nieuwe aanbouwvolume een meerwaarde vormt voor de woonkwaliteit en dat het slechts een beperkte impact heeft op aanpalenden en bij uitbreiding de omgeving.
Herinrichting van de buitenruimte:
De verhoogde terraszone wordt uitgebreid van de bestaande bouwdiepte zijnde 16,75 m tot een bouwdiepte van 17,61 m hetgeen als een aanvaardbare bouwdiepte wordt beschouwd. Het perceel beschikt immers voorbij het aanbouwvolume nog steeds over een voldoende groot en diep aandeel aan niet verharde buitenruimte. De oppervlakte van het terras is bovendien beperkt tot het strikt noodzakelijke. Er kan akkoord gegaan worden met het verhoogde terras gezien het peil niet wordt opgehoogd ten opzichte van de bestaande toestand. Bovendien sluit het terraspeil nagenoeg aan op het vloerpeil in het nieuwe gelijkvloerse aanbouwvolume.
Ophoging van de scheidingsmuren:
Het ophogen van de scheidingsmuren is vanuit ruimtelijk stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar. Voorliggende perceel, alsook aanpalende percelen, beschikken over een voldoende grote perceelsbreedte en perceelsdiepte zodat een kwalitatieve lichtinval in de woningen alsook een kwaliteitsvolle buitenruimte voldoende gegarandeerd wordt. De ophoging van de scheidingsmuren leidt bovendien tot voldoende onderlinge privacy.
Wijzingen aan de gevel-en dakvlakken:
Het wordt positief bevonden dat de waardevolle, bepleisterde voorgevel van het pand integraal behouden wordt. Het isoleren van de achtergevel en het dakvolume heeft een positief effect op de energie-efficiëntie van de woning. Bovendien wordt het achtergevelvlak op een kwalitatieve wijze afgewerkt zodat deze ook een opwaardering betekent in het straatbeeld (vanuit de Achtervisserij).
Dakterrassen worden steeds met de nodige voorzichtigheid benaderd omwille van de mogelijkse negatieve impact ervan op de omgeving (door inkijk). Binnen voorliggende aanvraag heeft men vanop het dakterras evenwel voornamelijk uitzicht op de overliggende Visserijvaart. Bovendien bevinden er zich in de omgeving gelijkaardige dakterrassen. Gezien de beperkte oppervlakte van het dakterras kan er bijgevolg akkoord gegaan worden met het dakterras mits verenigbaar met de resterende erfgoedwaarden.
Er kan akkoord gegaan worden met de inrichting van het dakterras aangezien het dakvolume als geheel voldoende afleesbaar blijft. Het dakterras moeten evenwel worden uitgevoerd worden als een volledige insnijding in het dakvlak. De borstwering van het dakterras moet worden gevormd door het dakvlak. Er mogen geen uit het dakvlak springende elementen (balustrades, schermen, muurtjes, …) worden toegepast. Dit wordt opgenomen als bijzondere voorwaarde.
Interne aanpassingswerken:
De interne aanpassingswerken vergroten het wooncomfort van deze woning en worden gunstig beoordeeld. De ruimtelijke indeling van de gelijkvloerse verdieping met salons blijft behouden waardoor de oorspronkelijke plattegrond goed afleesbaar blijft. Op de eerste verdieping worden beperkte aanpassingen gedaan aan de dragende structuren gedaan en wordt één van de schouwen verwijderd. Gezien de noodzaak om een badkamer te integreren en de smalle breedte van de kamer achteraan, kan akkoord gegaan worden met deze aanpassingen.
De bestaande dragende structuren van de woning (baksteen wanden en houten dragende roosteringen) moeten maximaal behouden blijven in de nieuwe toestand. Waardevolle interieurafwerking zoals pleisterwerk, plafondlijsten, rozetten, consoles, … moeten behouden blijven. Dit wordt opgenomen als bijzondere voorwaarde.
Voorliggende aanvraag komt mits toepassing van de bijzondere voorwaarden in aanmerking voor vergunning.
CONCLUSIE
Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?
Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.
Uitvoering
Van deze omgevingsvergunning mag worden gebruikgemaakt als de aanvrager niet binnen vijfendertig dagen, te rekenen vanaf de dag na de eerste dag van de aanplakking, op de hoogte is gebracht van de instelling van een schorsend administratief beroep.
Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.
Verval van de omgevingsvergunning – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 99.
§ 1. De omgevingsvergunning vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de verwezenlijking van de vergunde stedenbouwkundige handelingen niet wordt gestart binnen de twee jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
2° als het uitvoeren van de vergunde stedenbouwkundige handelingen meer dan drie opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
3° als de vergunde gebouwen niet winddicht zijn binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
4° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting niet binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning aanvangt.
De termijn, vermeld in het eerste lid, 1°, kan evenwel, op verzoek van de vergunninghouder, voor een periode van twee jaar verlengd worden als hij aantoont dat de niet-verwezenlijking het gevolg is van een vreemde oorzaak die hem niet kan worden toegerekend. De vergunninghouder dient de aanvraag van de verlenging, op straffe van verval, met een beveiligde zending en minstens drie maanden vóór het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar in bij de overheid die de vergunning heeft verleend. Die overheid weigert de aanvraag van de verlenging alleen als:
1° er geen sprake is van een vreemde oorzaak die niet aan de vergunninghouder kan worden toegerekend;
2° de aangevraagde en vergunde handelingen strijdig zijn met inmiddels gewijzigde stedenbouwkundige voorschriften of verkavelingsvoorschriften.
De overheid bezorgt haar beslissing uiterlijk de dag van het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar. Bij ontstentenis van een beslissing wordt de verlenging geacht te zijn goedgekeurd. Als de verlenging wordt goedgekeurd, worden de termijnen, vermeld in het eerste lid, 3° en 4°, ook met twee jaar verlengd.
Als de omgevingsvergunning uitdrukkelijk melding maakt van de verschillende fasen van het bouwproject, worden de termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in het eerste lid, gerekend per fase. Voor de tweede fase en de volgende fasen worden de termijnen van verval bijgevolg gerekend vanaf de aanvangsdatum van de fase in kwestie.
§ 2. De omgevingsvergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting meer dan vijf opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
2° als de ingedeelde inrichting vernield is wegens brand of ontploffing veroorzaakt ten gevolge van de exploitatie;
3° als de exploitatie op vrijwillige basis volledig en definitief wordt stopgezet overeenkomstig de voorwaarden en de regels, vermeld in het decreet van 9 maart 2001 tot regeling van de vrijwillige, volledige en definitieve stopzetting van de productie van alle dierlijke mest, afkomstig van een of meerdere diersoorten, en de uitvoeringsbesluiten ervan. De Vlaamse Regering kan nadere regels bepalen voor de inkennisstelling van de stopzetting.
§ 3. Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1, betrekking hebben op een gedeelte van het bouwproject, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor het niet-afgewerkte gedeelte van een bouwproject. Een gedeelte is eerst afgewerkt als het, in voorkomend geval na de sloping van de niet-afgewerkte gedeelten, kan worden beschouwd als een afzonderlijke constructie die voldoet aan de bouwfysische vereisten.
Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1 of 2, alleen betrekking hebben op een gedeelte van de exploitatie van de ingedeelde inrichting of activiteit, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor dat gedeelte.
Artikel 100.
De omgevingsvergunning blijft onverkort geldig als de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 naar klasse 2 overgaat of omgekeerd.
In geval de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 of 2 naar klasse 3 overgaat, geldt de vergunning als aktename en blijven de bijzondere voorwaarden gelden.
Artikel 101.
De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1 worden geschorst zolang een beroep tot vernietiging van de omgevingsvergunning aanhangig is bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen, overeenkomstig hoofdstuk 9 behoudens indien de vergunde handelingen in strijd zijn met een vóór de definitieve uitspraak van de Raad van kracht geworden ruimtelijk uitvoeringsplan. In dat laatste geval blijft het eventuele recht op planschadevergoeding desalniettemin behouden.
De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de archeologische opgraving, omschreven in de bekrachtigde archeologienota overeenkomstig artikel 5.4.8 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 en in de bekrachtigde nota overeenkomstig artikel 5.4.16 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, met een maximumtermijn van een jaar vanaf de aanvangsdatum van de archeologische opgraving.
De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de bodemsaneringswerken van een bodemsaneringsproject waarvoor de OVAM overeenkomstig artikel 50, § 1, van het Bodemdecreet van 27 oktober 2006 een conformiteitsattest heeft afgeleverd, met een maximumtermijn van drie jaar vanaf de aanvangsdatum van de bodemsaneringswerken.
De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst zolang een bekrachtigd stakingsbevel, zoals vermeld in titel VI van de VCRO, niet wordt ingetrokken, hetzij niet wordt opgeheven bij een in kracht van gewijsde gegane beslissing. De schorsing eindigt van rechtswege wanneer geen opheffing van het stakingsbevel wordt gevorderd of geen intrekking wordt gedaan binnen een termijn van twee jaar vanaf de bekrachtiging van het stakingsbevel.
Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.
De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.
Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.
Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.
Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.
In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.
Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.
Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.
De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.
Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.
Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.
Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.
Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
a) een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.
Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.
Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.
Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.
Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.
De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.
Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.
Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.
Het college van burgemeester en schepenen verleent onder voorwaarden de omgevingsvergunning voor het verbouwen en uitbreiden van een eengezinswoning aan Anthony Van Biervliet - Jules Muylaert gelegen te Visserij 88, 9000 Gent.
De door het college vergunde plannen zijn de plannen die op de overzichtslijst staan, die is toegevoegd als bijlage aan deze vergunning en er integraal deel van uitmaakt.
Plannen die niet op deze overzichtslijst staan, maken geen deel uit van de vergunning.
Controleer steeds of het om een goedgekeurd plan gaat.
Opgelet, er kunnen voorwaarden betrekking hebben op de plannen.
Legt volgende voorwaarden op:
Infiltratievoorziening
De bovengrondse infiltratievoorziening (wadi) moet beschikken over een minimale inhoud van 2790 liter en een minimale oppervlakte van 6,76 m². De maximale diepte van de wadi bedraagt 50 cm. De wadi mag geen wateroverlast veroorzaken bij derden.
Groendak
Het nieuw plat dak moet als groendak worden aangelegd met een buffervolume dat voorzien is van minimaal 50 liter per m².
Erfgoedwaardering
Riolering
De aansluiting op het rioleringsnet is verplicht en wordt, wat betreft het gedeelte op het openbaar domein, uitgevoerd door FARYS. Een aanvraag tot het bekomen van een huisaansluiting moet ingediend worden bij FARYS via www.farys.be/nl/rioolaansluiting (voor telefonische info: 078 35 35 99).
De afvoer van het regen- en afvalwater moeten op kosten en op risico van de bouwheer, binnen zijn eigen terrein uitgevoerd worden. Het afvoeren kan hetzij door natuurlijke afloop, hetzij door oppompen.
Een bestaande aansluiting of een wachtaansluiting dient gebruikt/(her)bruikt te worden. De locatie en de diepteligging ervan zijn bindend. De bestaande aansluiting dient ter hoogte van de rooilijn opgezocht, opgemeten en gemarkeerd te worden. Indien ze (tijdelijk) niet in dienst blijft is het de taak van de bouwheer om deze ter hoogte van de rooilijn dicht te maken om elke instroom te vermijden.
Bij een nieuwe huisaansluiting wordt het traject bepaald in overleg tussen rioolbeheerder en klant. De algemene veiligheid, de instandhouding en de normale werking van de elementen van de huisaansluiting moeten verzekerd zijn en het toezicht, de controle en het onderhoud moeten gemakkelijk uitgevoerd kunnen worden. Voor de diepteligging dient er rekening mee gehouden te worden dat de huisaansluiting in regel door FARYS wordt gerealiseerd vóór aanleg van de privéwaterafvoer op een maximale diepte van 50 cm onder het maaiveld. Indien de diepteligging van de hoofdriolering of (kruisen van de) nutsleidingen deze diepte niet toelaten, zal de huisaansluiting op de meest haalbare diepte worden aangelegd.
De aanvrager dient zich te houden aan de bepalingen van het Bijzonder Waterverkoopreglement huisaansluitingen. Dit reglement is terug te vinden op www.farys.be/wettelijke-bepalingen.
De bijzondere aandacht wordt gevestigd op:
De interne riolering moet zo ontworpen worden dat een toekomstige aansluiting op een gescheiden rioleringsstelsel mogelijk is (afzonderlijke aansluitingen voor regenwater en afvalwater). Er is nog geen aparte regenwaterafvoer (RWA)-aansluiting mogelijk. Voor zover het niet mogelijk is om het regenwater in de gracht te lozen is de RWA-leidingen naar de straat te voorzien als wachtaansluiting. Voorlopig moeten het regen- en afvalwater gezamenlijk naar de riolering afgevoerd worden. Bovendien moeten de RWA-, en DWA-afvoeren naast elkaar worden aangeboden met een tussenafstand van 40 tot 60 cm. Hierbij loopt het DWA-gedeelte in een rechte lijn door naar de openbare riolering.
Bij een toekomstige aanleg van het openbaar domein zal de riolering gescheiden worden.
De keuring van de privéwaterafvoer is verplicht volgens het Algemeen Waterverkoopreglement bij aanbouw en/of het voorzien van een nieuwe aansluiting. Meer informatie vind je op www.farys.be/keuring-privewaterafvoer.
Er moet blijvend voorzien worden in een septische put. Alle en enkel de toiletten zijn hierop aan te sluiten.
Wijst de aanvrager op volgende aandachtspunten:
Openbaar domein
De bouwheer/vergunninghouder is steeds verantwoordelijk voor beschadigingen aan de inrichting van het openbaar domein, groenaanleg, bermen, trottoirs, boordstenen, (straat)kolken en de rijweg, die te wijten zijn aan de bouwactiviteit. De dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen herstelt deze beschadigingen op kosten van de bouwheer/vergunninghouder.
De bouwheer/vergunninghouder moet voor de aanvang van de werken een tegensprekelijke plaatsbeschrijving opmaken van de omliggende trottoirs en wegenis met bijzondere aandacht voor de (straat)kolken. Deze dient bezorgd te worden aan de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, via afgifte op het Stadskantoor Gent, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266 79 00, via e-mail: wegen@stad.gent of per post aan Stad Gent t.a.v. Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent. Deze dient ten laatste twee weken voor aanvang van de werken verstuurd of afgegeven te worden, indien deze laattijdig ingediend wordt kan deze niet als tegensprekelijk beschouwd worden. U kan dit door een architect of landmeter laten doen maar u mag dit ook zelf opnemen. (U maakt een aantal algemene foto’s vergezeld van detailfoto’s met reeds aanwezige schade aan het openbaar domein. Bij elke foto zet u een beschrijving en u voegt een plannetje toe met aanduiding van de positie van de foto’s).
In functie van een werfzone op het openbaar domein is een vergunning Inname Publieke Ruimte noodzakelijk. U vraagt dit digitaal aan via de website www.stad.gent (typ tijdelijke werfzone in het zoekveld).