Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 40, §1
De artikelen 60 tot en met 65 van het decreet van 21 april 2023 ‘tot wijziging van diverse decreten met betrekking tot wonen’ hebben de regeling van het voorkooprecht in deel 6 van boek 5 van de Vlaamse Codex Wonen (VCW) van 2021 met ingang van 9 juni 2023 gewijzigd.
Het functioneel voorkooprecht op basis van het leegstandsregister, het register van verwaarloosde woningen en gebouwen en de Vlaamse inventaris voor ongeschikte en onbewoonbare woningen (VIVOO) werd geschrapt.
Het aantal begunstigden van het recht van voorkoop in het kader van de Vlaamse Codex Wonen (VCW) werd beperkt, voor wat betreft het grondgebied Gent, tot de woonmaatschappij en de gemeente (i.e. Stad Gent).
Ook de bestemming is gewijzigd: de woonmaatschappij en de gemeente kunnen het recht van voorkoop uitoefenen met het oog op de verruiming of ter ondersteuning van het woonaanbod in eigendom of beheer van de woonmaatschappij.
Sinds 9 juni 2023 is het de gemeente die een afbakening maakt van percelen en gebouwen waarop het recht van voorkoop (VCW) van toepassing is. Het besluit voorziet in een overgangsbepaling voor de zogenaamde bijzondere gebieden, overeenkomstig vroeger artikel 5.209 van het Besluit Vlaamse Codex Wonen. Gent is één van de 13 Vlaamse gemeenten met een territoriale afbakening (bijzondere gebieden) voor het recht van voorkoop. De bijzondere gebieden op Gents grondgebied werden vastgelegd door de gemeenteraad van 24/9/2001. De sectoren die destijds werden geselecteerd voor deze bijzondere gebieden, maakten deel uit van de woonvernieuwings- en woningbouwgebieden, zoals afgebakend in het uitvoeringsbesluit van de Vlaamse regering, in uitvoering van de Vlaamse Wooncode in 1998.
Dit bestaande “oude” territoriaal recht van voorkoop eindigt op 31 december 2024. Gemeenten met bijzondere gebieden (waaronder Stad Gent) kunnen vanaf 1 januari 2025 instappen in de vernieuwde regeling. Omdat Stad Gent het recht van voorkoop wil blijven inzetten als beleidsinstrument, wordt de werkwijze aangepast aan de gewijzigde Vlaamse regelgeving.
Alleen percelen en gebouwen gelegen in een zone bestemd voor wonen komen in aanmerking.
De gemeente houdt bij de keuze van de afbakening rekening met het gevoerde huisvestingsbeleid, aangezien het perceel of gebouw dat door de uitoefening van het recht van voorkoop is gekocht, een specifieke bestemming moet hebben (met name sociale huisvesting).
De gemaakte afbakening geldt voor maximaal 15 jaar vanaf de inwerkingtreding van het gemeenteraadsbesluit. Zij is pas uitvoerbaar indien de afbakening via het digitaal platform Recht van Voorkoop is aangeleverd en zichtbaar is in het themabestand ‘Recht van Voorkoop’, te raadplegen via Geopunt.
De behoefte aan sociale huurwoningen is groot, zowel nu als in de toekomst. Sociale huisvesting is de enige betaalbare woonoplossing voor de huishoudens met de laagste inkomens. Om stadsbreed een antwoord te bieden op deze sociale huurbehoefte is het noodzakelijk om sociale huisvesting te verankeren waar mogelijk via de bestaande beleidsinstrumenten zoals het recht van voorkoop.
Sociale huisvesting is in Gent een kwetsbare stedelijke functie waarvoor Stad Gent specifieke beleidsmaatregelen kan inzetten. Het programma sociaal wonen, goedgekeurd door het College van Burgemeester en Schepenen op 11 januari 2024, bundelt al deze acties tot een gecoördineerd geheel met bijkomende inspanningen voor de lange termijn met als hoofddoelstelling : 20% sociale huurwoningen in 2050 (ten opzichte van het aantal huishoudens).
Concreet betekent dit dat er tegen 2050 7.800 extra bijkomende sociale woningen nodig zijn, waar voor het merendeel nog opportuniteiten moeten worden gezocht. Dit blijkt uit de programmanota sociaal wonen en bouwt verder op de analyse van de woonstudie (2023). Eén van de sporen om dit doel te behalen is het voorkooprecht VCW (spoor C13). Daarnaast wordt in de programmanota, in principe 2, eveneens vooropgesteld dat alle stadswijken worden ingezet voor bijkomend sociaal huuraanbod. Gezien de grote nood aan bijkomende sociale woningen in Gent wil Stad Gent, na overleg met de woonmaatschappij, de territoriale afbakening van recht van voorkoop in lijn brengen met de programmanota sociaal wonen.
Het recht van voorkoop VCW houdt in dat bij een overeenkomst met een kandidaat-koper de woning of het perceel te koop moet worden aangeboden aan de begunstigden van het recht van voorkoop. Dit moet gebeuren tegen dezelfde prijs en aan dezelfde voorwaarden zoals definitief werd overeengekomen met de kandidaat-koper.
In het kader van de afbakening in functie van het recht van voorkoop VCW werd voorbije maanden uitgebreid overlegd met de woonmaatschappij Thuispunt Gent en verschillende stadsdiensten. Op vraag van de woonmaatschappij wordt er gewerkt met een ruime territoriale afbakening, om zodoende voldoende interessante opportuniteiten / aanbiedingen van recht van voorkoop te bekomen. De woonmaatschappij geeft in haar Investeringsmeerjarenbeleidsplan aan nog gronden te zoeken voor 935 bijkomende woningen voor het eerste tijdsvenster (2022-2032).
In de daaropvolgende tijdsvensters neemt het aandeel van bijkomende woningen waarvoor de opportuniteiten nog niet gekend zijn logischerwijs sterk toe. Grondreserves voor nieuwe projecten geraken immers uitgeput en kunnen voor de toekomstige ontwikkelingen enkel aangevuld worden via nieuwe aankopen. Het merendeel van de beoogde 7.800 bijkomende sociale woningen tegen 2050, zal verwezenlijkt moeten worden in de tijdsvensters nà 2032. Voor circa 5.500 woningen zijn er nog geen gekende opportuniteiten.
In functie van de verruiming of ondersteuning van het woonaanbod van de woonmaatschappij en de gewenste spreiding over het ganse grondgebied werd het volledige Gentse grondgebied onderzocht. Rekening houdend met de ruimtelijke mogelijkheden, de socio-economische noden, de gewenste spreiding en het behouden van bestaand sociaal weefsel (kandidaten voor sociale huisvesting wonen verspreid over het volledige grondgebied) en de doelstelling van het lokaal woonbeleid om tegen 2050 7.800 bijkomende sociale woningen te verwezenlijken via nieuwe/nog niet gekende opportuniteiten, komt een gebied in beeld dat het merendeel van de percelen met woonbestemming op het grondgebied van Gent omvat.
Gezien de grote nood waren mogelijke selectiecriteria als verdichting, vernieuwing, grootte van percelen,… niet bepalend voor de selectie van percelen. De woonmaatschappij zoekt naar nieuwe opportuniteiten, verspreid over het ganse grondgebied van Gent en is hierbij niet enkel geïnteresseerd in grote percelen. Ook kleinere percelen kunnen interessante opportuniteiten bieden voor het versterken van het sociaal huuraanbod via kleinschalige projecten of omdat ze aansluiten op of aaneenschakelen tot grotere projecten. Daarom werden alle wijken of gebieden waar ontwikkeling van sociale woningen mogelijk is, meegenomen in de territoriale afbakening. Enkel percelen met Unesco erfgoed of beschermd erfgoed en onbebouwde loten in verkavelingen die langer dan 5 jaar vergund zijn, werden niet opgenomen.
Voor de afbakening van het woongebied hield Stad Gent rekening met gewestplannen, gemeentelijke BPA’s en de gemeentelijke en gewestelijke RUPs. De territoriale afbakening moet gebeuren per perceel via kadastrale identificatiegegevens, en kan niet via een opsomming van statistische sectoren (zoals bij de huidige bijzondere gebieden). Concreet betekent dit dat ook de oplijsting van de perceelnummers ter goedkeuring aan de gemeenteraad moet voorgelegd worden. Deze lijst is toegevoegd als bijlage.
Met deze lijst brengt Stad Gent de territoriale afbakening van recht van voorkoop VCW in lijn met de programmanota sociaal wonen. De Stedelijke Woonraad formuleerde een gunstig advies over deze nieuwe territoriale afbakening voor het recht van voorkoop VCW.
Artikel 5.76 van de Vlaamse Codex Wonen bepaalt dat de gemeenteraad de percelen en gebouwen afbakent via een gemeenteraadsbesluit. Wanneer er in de toekomst wijzigingen zijn bij de opgelijste percelen (bijvoorbeeld door opsplitsing of samenvoeging van percelen) moeten deze, na wijziging, opnieuw goedgekeurd worden door de gemeenteraad.
Stad Gent beschouwt de woonmaatschappij als de bevoorrechte en efficiëntste begunstigde voor het uitoefenen van het recht van voorkoop VCW. De woonmaatschappij kan voor de verwerving immers beroep doen op Vlaamse financiering. De woonmaatschappij Thuispunt Gent is op heden ook actief in de uitoefening van dit voorkooprecht. Stad Gent blijft ook als begunstigde vermeld, mocht er zich een situatie voordoen waarbij de woonmaatschappij niet kan aankopen.
Tot slot heeft deze maatregel geen énkele impact op Gentse burgers die een eerste eigen woning willen aankopen. De decreetgever voorziet immers dat de aankoop van percelen of gebouwen bestemd voor de enige en eigen woning uitgesloten zijn van het recht van voorkoop (VCW - Art. 5.76 §3).
keurt goed de territoriale afbakening in functie van het recht van voorkoop in het kader van de Vlaamse Codex Wonen, ingaand vanaf 1 januari 2025, zoals gevoegd in bijlage. Deze territoriale afbakening wordt opgeladen in de door de Vlaamse overheid ter beschikking gestelde applicatie.