Beleidscontext
Ruimte voor Gent en het bestuursakkoord stellen een evenwichtige groei van onze Stad voorop. Zowel Ruimte voor Gent als het bestuursakkoord hebben daarbij oog voor de uitdaging van een evenredige groei van gemeenschapsvoorzieningen, een betaalbaar en divers woonaanbod, openbare groenzones en een duurzame mobiliteit en openbaar domein. Deze voorzieningen worden niet zonder meer vanuit de markt opgenomen en zijn een duidelijke taakstelling voor de (stedelijke) overheid.
In de beleidsnota ‘Stedenbouw, Architectuur, Publieke Ruimte, Mobiliteit, Historisch Patrimonium en Erfgoed' van schepen Watteeuw staat het als volgt geformuleerd:
“De verdere ontwikkeling van de stad vraagt veel investeringen, maar levert ook op. We willen de kosten en de opbrengsten eerlijk verdeeld zien. Daarbij willen we ook een evenwichtige groei van de stad. Dat laatste betekent dat er ook oog moet zijn voor betaalbaar wonen, duurzame mobiliteit, de spreiding en het aanbod aan voorzieningen en groen in de nabijheid. Het instrument van de stedenbouwkundige lasten kan zorgen voor een sterke maar evenwichtige ontwikkelingsdynamiek, gericht op leefkwaliteit en ruimteneutraliteit. Private projectontwikkelingen stuwen de groei van de stad en dragen er, als de opgelegde lasten gerealiseerd worden, ook wezenlijk aan bij. De realisatie van nieuwe woonontwikkelingen speelt zo onmiddellijk in op de noden en verwachtingen, onder meer op vlak van onderwijs en kinderopvang, infrastructuur, diverse voorzieningen, groen en ontspanning”
Op basis van deze beleidsintenties werd een traject tot opmaak van een verordening opgestart.
Doorlopen traject
Op 17 september 2020 ging het college akkoord met de indiening van het projectvoorstel binnen de oproep voor het pilootproject 'Stedenbouwkundige lasten' van het Departement Omgeving. In navolging daarvan werd op 25 november 2021 een bestek goedgekeurd voor de opmaak van een kader, een verordening en een modelberekening voor stedenbouwkundige lasten. De opdracht werd op 10 februari 2022 aan Atelier Romain gegund.
Op 6 april 2023 nam het College kennis van de afronding van de opdracht van Atelier Romain die resulteerde in een visienota met bijhorend voorstel van verordening en rekentool.
De documenten waren een goede basis, maar diepgaander onderzoek naar de effecten van het instrument was nodig vooraleer we de officiële goedkeuringsprocedure konden opstarten. Daarom werd een testperiode van 1 jaar aangevat (van mei 2023 tot en met april 2024), dat werkte op 5 sporen:
Met betrekking tot spoor 1 bleek dat de meest optimale keuze is om de realisatie van sociale of budgethuurwoningen op een gelijkaardige manier te behandelen als andere bijdragen: deze realisaties worden in mindering gebracht van het normbedrag. Per realisatieformule werd een forfaitair bedrag bepaald, dat rekening houdt met het verschil aan opbrengst voor de ontwikkelaar door het niet kunnen realiseren van marktconforme woningen.
Voor spoor 2 werkten we voor de verschillende types projecten binnen het toepassingsgebied (C - D - E-projecten) een processchema uit, dat aangeeft wanneer en op welke manier de stedenbouwkundige bijdragen in het voortraject aan bod komen, en hoe de beslissingen hierrond tot stand komen. Daarnaast hebben we een hele range aan projecten getest, om zowel het proces als de inhoud te testen. Waar nodig stuurden we bij.
Bij spoor 3 werkten we de volledige financiële (stadsinterne) flow uit, zodat eens de verordening is goedgekeurd, de keuzes en de financiële opvolging voor de verschillende projecten vlot kan gebeuren over de diensten heen. We stelden het proces voor de waarborg van de bijdragen in natura en voor het innen van de financiële bijdrage op punt. Voor de opvolging van de (keuzes van de) besteding van de geïnde financiële bijdragen bepaalden we de uitgangspunten.
Spoor 4 omvatte een intensief traject van participatie, zowel intern binnen de stad als extern. De externe participatie gebeurde via toelichtingen aan de adviesraden en klankbordgroepen met de vastgoedsector, samengesteld uit een brede waaier van projectontwikkelaars actief in het Gentse.
Doorheen het traject van opmaak van het systeem en de testperiode, kwamen we 4 keer samen met de klankbordgroep (oktober 2022, augustus 2023, september 2023 en maart 2024).
De Gecoro, die in de hierop volgende officiële goedkeuringsprocedure een decretale rol heeft, werd 2 maal bevraagd (juni 2023 en maart 2024). In maart 2024 kregen de minaraad en de woonraad de kans om aan te sluiten bij de Gecoro, en advies uit te brengen. We hebben maximaal getracht rekening te houden met hun bezorgdheden en suggesties, en verduidelijkten waarom we sommige zaken niet meenamen. Ook in de hierop volgende officiële procedure zullen we dezelfde adviesraden en klankbordgroep blijven betrekken en advies vragen.
Spoor 5 is het sluitstuk van de hele oefening, waarin de conclusies uit de verschillende sporen werden verwerkt in het getrapt bijdragesysteem dat de basis vormt voor de ontwerp verordening die nu ter goedkeuring voorligt.
De voortgang van dit hele traject werd zowel politiek, als ambtelijk intens begeleid en besproken. Dit traject werd op 2 mei 2024 met succes beëindigd.
Ontwerp verordening stedenbouwkundige bijdragen
Vanuit haar beleid werkte de Stad Gent een consequent en transparant systeem uit om projecten op een eerlijke en evenwichtige manier bij te laten dragen aan de verdere ontwikkeling van de stad.
We maken hiervoor gebruik van het instrument van de stedenbouwkundige lasten zoals omschreven in de artikelen 75 t/m 77 van het Omgevingsvergunningsdecreet. Deze artikels voorzien de mogelijkheid om projecten te laten bijdragen aan de bijkomende taken voor de overheid die voortvloeien uit vergunde projecten. Dat bijdragen kan zowel in natura als financieel. Om een financiële bijdrage te kunnen opleggen, is echter een verordening nodig, en deze mogelijkheid willen we benutten.
Daarom werkte de Stad Gent een verordening "stedenbouwkundige bijdragen" uit.
Het doel van de verordening is om een proportionele bijdrage te vragen die evenredig is aan de omvang van elk project, de bijkomende taken die het project meebrengt voor de overheid, en de voordelen voor de ontwikkelaar. Deze verordening vertrekt daarvoor vanuit de berekening van het ’normbedrag’, een maximale financiële bijdrage die afgestemd is op het voorziene programma en de omvang ervan. Deze berekening is niet het einddoel van deze verordening, maar veeleer één stap in een volledige redenering om de lat voor alle projecten van een zekere omvang en met een bepaald programma zoveel mogelijk gelijk te leggen.
Daarbij wenst de Stad Gent zoveel mogelijk in natura te laten integreren in het project omwille van de onmiddellijke meerwaarde voor de omgeving. Die bijdrage in natura, zoals de aanleg van een openbare groenzone, een nieuwe fietsdoorsteek, de bouw van een buurtfietsenstalling en dergelijke meer, waarderen we en trekken we af van de theoretische maximale financiële bijdrage die een project met zich mee brengt. De integratie van sociale woningen of budgethuurwoningen brengen we op een gelijkaardige manier in mindering.
Als de bijdrage in natura bij een project onvoldoende is in verhouding tot het normbedrag voor dat project, zal in de vergunning een financiële bijdrage opgelegd worden ter waarde van het verschil tussen beide. Die geldsom draagt net als de bijdrage in natura bij aan het ruimtelijk beleid van de Stad Gent (zie artikel 75§4 van het Omgevingsvergunningsdecreet).
Welke projecten brengen bijkomende overheidstaken met zich mee?
Heel wat projecten brengen bijkomende overheidstaken met zich mee. We kiezen ervoor om voor projecten die bepaalde functies bevatten (wonen, kleinhandel, hotels, kantoren en studentenhuisvesting) en een zekere omvang hebben, duidelijke spelregels vast te leggen in deze verordening, en daarbij de mogelijkheid te creëren om een financiële bijdrage op te leggen (deel 2 van de verordening). Ook voor de verplichte lasten bij toepassing van zonevreemde bepalingen willen we een geldsom als last kunnen opleggen (deel 3 van de verordening). Voor projecten buiten dit specifieke toepassingsgebied zullen we geen financiële bijdrage vragen. Evenmin aan initiatiefnemers zoals sogent en Thuispunt Gent. Voor deze projecten zullen we op maat van het project bekijken welke bijdrage logisch en verantwoord is in natura.
Het in deze verordening verder uitgewerkt evenwichtige bijdragesysteem houdt ook rekening met contractuele of vrijwillige maatschappelijke engagementen binnen bepaalde ontwikkelingen zoals de realisatie van sociale of budgethuurwoningen of overeenkomsten in het kader van een brownfieldconvenant.
De verordening bevat ook een overgangsbepaling om het voortraject van lopende projecten die nog geen rekening konden houden met deze voorschriften te kunnen afronden.
Bijhorende hulpmiddelen
Naast de verordening voorzien we twee hulpmiddelen om het systeem zoals beschreven in deel 2 van de verordening gemakkelijk te kunnen hanteren. Het eerste hulpmiddel is een rekentool, die de initiatiefnemer in staat stelt het normbedrag te berekenen en de bijdragen in natura in mindering te brengen. Een tweede hulpmiddel is een beknopte handleiding die op eenvoudige wijze het systeem uitlegt. Deze twee hulpmiddelen krijgen geen verordenend karakter. Je vindt ze in bijlage bij dit collegebesluit.
Communicatieplan
Stedenbouwkundige bijdragen leveren een positieve bijdrage aan de samenleving en dat willen we ook in de verf zetten via een gericht communicatieplan. Met deze communicatie willen we volgende doelstellingen bereiken:
We hebben aandacht voor verschillende doelgroepen (adviesraden, bouwprofessionals, bewoners en intern) en stemmen onze communicatie daarop af.
De website is de belangrijkste informatiebron en biedt alle informatie op een heldere manier. Daarnaast plannen we ook een infomoment net voor de start van het openbaar onderzoek dat we plannen in november - december 2024.
Het gedetailleerde communicatieplan zit in bijlage bij dit collegebesluit.
Plan-m.e.r.-screening
Een stedenbouwkundige verordening moet in bepaalde gevallen onderworpen worden aan een plan-milieueffectrapport of aan een screeningsprocedure.
De rechtspraak hierover is de laatste jaren strenger geworden, en verplicht elk plan of programma dat het kader kan vormen voor de toekenning van een vergunning voor een project, te onderwerpen aan een plan-milieueffectrapportage. Zo vormt bv het bouwreglement (ABR) van de Stad Gent een kader (dit is een geheel van normen of criteria) waaraan een project getoetst moet worden om een vergunning te kunnen krijgen. Het ABR van de Stad Gent is om die reden in 2022 onderworpen aan een plan-m.e.r.-screening, op aangeven van de Raad voor Vergunningsbetwistingen.
Voor de in dit besluit voorgestelde verordening moet eveneens onderzocht worden of deze een kader vormt waaraan het project getoetst moet worden om een vergunning te kunnen krijgen. Op Vlaams niveau is dit vraagstuk al onderzocht: de Vlaamse overheid hanteert het standpunt dat een verordening die enkel opgemaakt worden in toepassing van artikel 75 van het omgevingsvergunningendecreet, en die dus enkel regels oplegt omtrent lasten die mogen opgelegd worden in het kader van de vergunningverlening, geen beoordelingskader vormt voor individuele vergunningverlening, zodat dergelijke verordeningen niet vallen onder het toepassingsgebied van de plan-milieueffectrapportage.
Eenzelfde vraag rijst met betrekking tot de opmaak van een passende beoordeling in het kader van de Europese Habitat- en Vogelrichtlijn. Omdat deze verordening geen toetsingskader of beoordelingsregels bevat voor het afleveren van een vergunning, maar enkel de aard en de omvang van een bijdrage (last) bepaalt, kunnen wij met zekerheid stellen dat deze verordening geen significante effecten kan hebben op beschermde soorten en habitattypes in habitat- en vogelrichtlijngebieden, zodat geen passende beoordeling vereist is.
Wij sluiten ons over de ganse lijn aan bij dit standpunt van de Vlaamse overheid, en onderwerpen deze verordening dan ook niet aan een plan-milieueffectrapport, noch aan een plan-m.e.r.-screeningsprocedure, en evenmin aan een passende beoordeling.
Procedureel & timing
Het ontwerp van verordening wordt aan een openbaar onderzoek onderworpen en verplicht voor advies overgemaakt aan het Departement Omgeving, de Deputatie en de Gecoro. We stellen voor het openbaar onderzoek aan te kondigen in het stadsmagazine van oktober, zodat het in de loop van november - december kan doorgaan. Vlak voor het openbaar onderzoek voorzien we een algemeen infomoment en parallel met het openbaar onderzoek organiseren we de adviesronde.
Het openbaar onderzoek houdt volgende onderdelen in:
Na afloop van de adviesronde en het openbaar onderzoek en na de verwerking van de adviezen en eventuele bezwaren, leggen we het definitief ontwerp voor aan de gemeenteraad om definitief te worden vastgesteld.