2024_CBS_07144 - OMV_2023161152 K - omgevingsaanvraag voor het verkavelen in functie van een woonproject met aanleg van nieuwe wegenis en openbaar park - met openbaar onderzoek - Kliniekstraat en Tweekapellenstraat, 9050 Gent - Vergunning

Het gemeentedecreet van 15 juli 2005, artikel 57

Het decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 24 en 42

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6

Het college van burgemeester en schepenen  verleent  de vergunning en legt bijzondere voorwaarden en lasten op.

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

Kliniek Development BV met als contactadres Nieuwewandeling 62, 9000 Gent en VZW AZ MARIA MIDDELARES VZW met als contactadres Buitenring-Sint-Denijs 30, 9000 Gent heeft een aanvraag (OMV_2023161152) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 22 december 2023.

De omgevingsvergunningsaanvraag voor een nieuwe verkaveling handelt over:

• Onderwerp: het verkavelen in functie van een woonproject met aanleg van nieuwe wegenis en openbaar park

• Adres: Kliniekstraat 29 en Tweekapellenstraat 45, 9050 Gent

• Kadastrale gegevens: afdeling 22 sectie B nrs. 315S en 315T

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 7 maart 2024.  De aanvraag volgde de gewone procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 14 mei 2024:

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.    BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

De aanvraag is gelegen in Gentbrugge en is toegankelijk via de Kliniekstraat en de Tweekapellenstraat. Het gebied is begrensd door de woningen langs Kliniekstraat, Tweekapellenstraat en Jef Vandermeulenstraat enerzijds, en het woonzorgcentrum Ter Hovingen aan zuidzijde anderzijds.

INRICHTINGSSTUDIE

Bij deze aanvraag is een inrichtingsstudie toegevoegd als informatief document die de verkaveling kadert binnen een ruimere ontwikkeling. De volledige ontwikkeling zal deel uitmaken van andere omgevingsvergunningsaanvragen. De voorliggende inrichtingsstudie is geen onderwerp van de omgevingsaanvraag.

Het binnengebied wordt vandaag gekenmerkt door 3 functies: Polikliniek Maria Middelares, WZC Ter Hovingen en Wijkgezondheidscentrum De Punt (met opstalrecht op de terreinen van WZC De Punt). Daarnaast is ook nog een eengezinswoning in het binnengebied gelegen.

Het binnengebied heeft een homogene rand met eengezinswoningen, waar enkele andere functies in de plint gesitueerd zijn.

Het binnengebied wordt vanuit de homogene randen bereikt langs de Jef Vandermeulenstraat voor de particuliere woning, langs de Kliniekstraat met een lange gevel voor de Polikliniek en toegang tot de parking, en langs de Tweekapellenstraat waar een tweede toegang tot de bestaande parking is gesitueerd geflankeerd door het voormalige wijkgezondheidscentrum dat niet meer in gebruik is.

Ondanks de dense bebouwing en de vele verharding in het binnengebied is er toch een groene structuur zichtbaar aanwezig. Het gaat om een robuust bomenmassief op de site van Maria Middelares, en de groene rand van het Woonzorgcentrum waarin moestuinen gelegen zijn die gedeeld worden met de buurt.

Volgens de inrichtingsstudie kan het bouwblok evolueren naar een groen binnengebied, dat doorwaadbaar is voor trage weggebruikers vanaf verschillende punten in de schil. De verspreide bebouwing wordt stelselmatig afgebroken en vervangen door geclusterde bebouwing aan de randen waardoor ruimte gemaakt wordt voor een publiek en aaneengesloten park.

De schaal van het reeds aanwezige kliniekgebouw is de bovenmaat en landmark voor de site.

Scenario’s

De inrichtingsstudie geeft het onderzoek weer naar het gewenste scenario voor ontwikkeling. Hierbij is uitgegaan van de richtlijnen uit Ruimte voor Gent, de parameters uit de bouwblokvisie en de financiële haalbaarheid.

In de scenario’s werd de hoogte van het gebouw parallel aan de polikliniek onderzocht, de aansluiting op de Tweekapellenstraat, of een gebouw of woningrij achter de woningen van de Tweekapellenstraat kon worden ingericht, en werd bekeken hoe er een voldoende ruime en aaneengesloten groenzone kon worden gerealiseerd. De densiteit, bouwhoogte, woontypologie (voldoende eengezinswoningen) en de groennormen waren hier bepalend.

Aan de hand van deze scenario-oefening werd finaal gekozen om een volledig bouwvrije groenzone tussen het bomenmassief en de woningen aan de Tweekapellenstraat te vrijwaren. Het programma dat mogelijk is bij het volgen van de richtlijnen voor ontwikkeling in het binnengebied is hierdoor compacter uitgewerkt, en werd geconcentreerd in het blok met de Polikliniek, zodat een grotere aaneengesloten groenzone gevrijwaard wordt.

Blok A krijgt daarbij 6 bouwlagen, met een centraal lager deel van 4 bouwlagen.

8 grondgebonden woningen en 2 grondgebonden schakelwoningen vormen daarbij blok B aan de Tweekapellenstraat.

Blok A en B flankeren daarbij de nieuwe openbare weg tot het binnengebied.

Doelstellingen

Binnen de inrichtingsstudie worden een aantal doelstellingen geformuleerd:

• Ontspannen dense woonweefsel en uitbouw lokale groenstructuur
• Uitbouw van de zorgcluster in relatie met lokale voorzieningen
• Publieke doorwading van het dorpsweefsel

Programma

De sloop van de in onbruik geraakte gebouwen en de parking in het binnengebied maakt daarbij plaats voor een buurtpark van ca 6500m², ca 10.000m² voorzieningen en ca 5900m² aan wonen volgens de inrichtingsstudie.

Volgens de inrichtingsstudie de kernfuncties in de gebouwen als volgt gegroepeerd:

Gezondheidszorg

• huidig medisch centrum: 3.150m²
• uitbreiding medisch centrum: 1.630m²
• nieuw sportmedisch centrum: 922m²

Gezond werken:

• HealthTech: 4.400m²

Gezond wonen:

• 35 reguliere appartementen en 4 gezinsvriendelijke appartementen: ca 4.400m²
• 8 grondgebonden eengezinswoningen en 2 grondgebonden schakelwoningen: ca 1486m²

Well-being:

• Buurtpark: 6500m²
• Buurtschuur: 55m²
• Coffee: 160m²

De verschillende functies werken onderling samen. Zo kunnen concepten en producten die bedacht worden in de ondernemershub op hun beurt getest worden in het medisch centrum van AZ Maria Middelares, of in een aantal van de nieuwe woningen en de omliggende publieke ruimte. Omgekeerd kan informatie van bewoners en gebruikers op de site terugvloeien naar de zorg en zorgbedrijven. Dit project kan fungeren als proeftuin waar alle onderdelen samen gehuisvest worden op één site.

De kliniek wordt gedeeltelijk omgevormd tot medTech cluster. Op de vrijgekomen ruimte zullen 36 appartementen, een sportmedisch centrum  en 10 woningen gerealiseerd worden.

Bij de toekomstige nieuwbouw van de woningen en appartementen zal een ondergrondse parkeergarage gerealiseerd worden. Een aantal van de huidige parkeerplaatsen op maaiveld werden reeds verwijderd in functie van de aanleg van een toekomstig publiek park. Momenteel zijn hier 153 parkeerplaatsen aanwezig.

Mobiliteit

Om de parkeerdruk in de buurt niet te verhogen wordt volgens de inrichtingsstudie een parkeeraanbod van 205 parkeerplaatsen voorzien, waarvan 170 ondergronds exclusief voor de zorgcluster en de bewoners, en 33 bovengronds welke overdag voor het medisch centrum worden gebruikt en ‘s avonds voor de buurt worden opengesteld. Aanvullend worden ook 2 autodeelplaatsen voorzien.

VOORWERP VAN DE AANVRAAG

In kader van de renovatie en herbestemming van het Kliniekgebouw wordt de volledige site geherwaardeerd. 

In de inrichtingsstudie werd via een scenario-onderzoek een bouwprogramma vastgelegd in samenspraak met de betrokken stedelijke diensten. De projectsite betreft vandaag één perceel in eigendom van de vzw AZ Maria Middelares. Om dit bouwprogramma mogelijk te maken dient het terrein verkaveld te worden, de bestaande rooilijn afgeschaft en een nieuwe rooilijn gevestigd te worden.

De aanvraag betreft het verkavelen van het terrein van Polikliniek Maria Middelares (exclusief medisch centrum zelf en parking horende bij het medisch centrum in de Kliniekstraat) in functie van een woonproject met aanleg van nieuwe wegenis en openbaar park.

Deze aanvraag omvat de verkaveling (1), het slopen en bouwrijp maken van de gronden (2) en de omgevingsaanleg (waaronder het openbaar domein) (3).

1/ VERKAVELING

De aanvraag betreft het verkavelen van een terrein in 14 loten bestemd voor eengezinswoningen, schakelwoningen en een meergezinswoning met gemeenschapsvoorzieningen. Het terrein wordt afgesplitst van een groter deel van het Medisch Centrum van Maria Middelares.

• Lot 1 5 en 7-9: lot voor eengezinswoning met maximaal bouwkader
• Lot 6 stapelwoning met maximaal bouwkader
• Lot 10: lot voor collectieve private ontsluiting en fietsenberging
• Lot 11: lot voor nutscabine
• Lot 12: lot voor meergezinswoning met maximaal bouwkader met gemeenschapsvoorzieningen, kantoor, horeca en dienstverlening op de gelijkvloerse verdieping en op het gelijkvloers gemeenschapsvoorzieningen, kantoor, horeca en dienstverlening
• Lot 13: lot voor nutscabine
• Lot 14: lot kosteloos af te staan aan het openbaar domein – combinatie van nieuwe ontsluitingsweg en aanleg van een openbaar park

Programma

Volgens de inrichtingsstudie wordt een totaal van 49 wooneenheden gerealiseerd, waarvan 8 grondgebonden eengezinswoningen, 2 grondgebonden stapelwoningen (op lot 6) en 39 appartementen, waarvan 4 gezinsvriendelijke appartementen. De gezinsvriendelijke appartementen zijn ruimere appartementen en tellen minstens 3 slaapkamers, extra bergruimte in het appartement, en een grote buitenruimte van 29 tot 120 m2.

De grondgebonden woningen en stapelwoning zijn verankerd in de voorschriften. Voor de overige entiteiten is een meergezinswoning voorzien zonder de mix zoals in de inrichtingsstudie voorzien te verankeren in de voorschriften.

Woondichtheid

Er wordt een woondichtheid gerealiseerd van ca 40WE/ha

Hoogte van de gebouwen

De woningen lot 1-6 bestaan uit maximaal 3 bouwlagen, de loten 7-9 hebben maximaal 2 bouwlagen met een mogelijke teruggetrokken bouwlaag onder het dak.

Lot 12 heeft een maximale kroonlijsthoogte van 21,50m, met een maximum van 6 bouwlagen. Groendaken en dakterrassen zijn toegelaten op de platte daken.

Inrichting van de private buitenruimte

In de loten 1-9 wordt de oppervlakte van verhardingen beperkt tot 14m² per lot in aansluiting met de woning.

De verharding in de private buitenruimte van lot 12 is beperkt tot het strikt noodzakelijke in functie van toegang en doorgang naar de gebouwen en de zone die als brandweerweg fungeert.

Ondergrondse parking

Onder lot 12 en 13 kan een gezamenlijke ondergrondse parkeergarage ingericht worden.

Erfdienstbaarheden

Het verkavelingsplan duidt volgende erfdienstbaarheden aan:

-      Recht van doorgang ifv de brandweer, afvalophaling en toegang tot lot 12

Deze erfdienstbaarheid loopt over de terreinen van het woonzorgcentrum en zorgt voor de private ontsluiting richting Kliniekstraat langs lot 12 (meergezinswoning) tot aan het nieuw openbaar domein (lot 14)

-      Ondergrondse erfdienstbaarheid ifv leidingen en recht van doorgang tbv bediening cabine op lot 11

Deze erfdienstbaarheid loopt over het lot 10, bestemd voor de private ontsluiting en fietsenberging van de woonpercelen erlangs 

-      Recht van doorgang naar Kliniekstraat tbv lot 12
Recht van doorgang tbv toegang brandweer

Dit recht van doorgang tbv de brandweerbereikbaarheid en in functie van lot 12 loopt over de bestaande maaiveldparking van het Medisch centrum tot aan  het lot 14 dat als openbaar domein over te dragen is binnen de verkaveling.

-     Zone gebruiksrecht

Er is een gebruiksrecht verleend op 5 bestaande parkeerplaatsen op de bestaande maaiveldparking (zie aanduiding op het verkavelingsplan).

Omgevingsaanleg privaat – geen deel van deze aanvraag

Binnen deze verkavelingsaanleg wordt de ruime omgevingsaanleg in beeld gebracht, ook delen die het voorwerp zullen zijn van een latere omgevingsvergunningsaanvraag (zie plan verhardingen: blauwe lijn). De delen buiten deze blauwe lijn van de omgevingsaanleg waren reeds het voorwerp van eerdere aanvragen of blijven ongewijzigd:

-          Parking Medisch centrum (zie OMV_2022139131)

-          Voortuin Medisch centrum (zie OMV_2022139131)

Volgende delen zijn in de inrichtingsstudie mee in beeld gebracht, maar vormen nu niet het voorwerp van de aanvraag: 

-      Centrale binnentuin tussen Medisch centrum en Lot 12, toegankelijk via onderdoorgang Medisch centrum en zone tussen Lot 12 en het wijkgezondheidscentrum

-      Zone tussen Lot 12 en het wijkgezondheidscentrum: belast met erfdienstbaarheid in functie van toegankelijkheid voor brandweer, lot 12 en wijkgezondheidscentrum

2/ SLOOP EN BOUWRIJP MAKEN

Huidige aanvraag omvat sloop- en afbraakwerken om de terreinen voor de verkaveling bouwrijp te maken en de omgevingsaanleg voor te bereiden.

De aanvraag omvat volgende stedenbouwkundige handelingen:

• Refiëfwijziging
• Het rooien van 4 bomen
• Afbraak van bestaande verharding op het terrein

In totaal dienen vier bomen gerooid te worden. Het betreft een Fagus sylvatica (76cm diameter), een Acer platanoides (45cm diameter), Aesculus hippocastanum (62cm diameter) en een Juglans regia (50cm diameter). Gezien hun toestand is het volgens de aanvraag niet mogelijk om deze met kans op succes te verplanten.

3/ OMGEVINGSAANLEG – BESTAAND EN NIEUW OPENBAAR DOMEIN

De verkavelingsaanvraag omvat ook de omgevingsvergunningsaanvraag voor de aanleg van het toekomstig openbaar domein binnen de verkaveling.

De aanvraag omvat volgende stedenbouwkundige handelingen:

• Aanpassingen aan het voetpad in de Tweekapellenstraat in functie van het aantakken van de nieuwe weg
• Aanleg van een nieuwe weg
• Parkaanleg

Vandaag is het grootste deel van de site verhard en ingericht als bovengrondse parkeerplaats. Door de nieuwe functies op de site zo compact mogelijk te houden en de parking ondergronds te plaatsen, komt een aaneengesloten gebied vrij voor een nieuw publiek buurtpark. Dit buurtpark wordt toegankelijk gemaakt via een (autoluwe) toegang ter hoogte van de Tweekapellenstraat. Door deze toegang breed te maken wordt het projectgebied, inclusief buurtpark zichtbaar en toegankelijk vanaf de Tweekapellenstraat.

Enkel de functionele verbindende paden krijgen een rooilijn en fungeren dus als gemeenteweg. Het nieuw openbaar park komt buiten de nieuwe rooilijn te liggen maar wordt wel opgenomen in het openbaar domein van de Stad Gent.

De voetganger is de maat voor de aanleg van het nieuw openbaar domein. Langs de centrale as doorheen het projectgebied worden collectieve fietsenstallingen georganiseerd.

Auto’s worden geweerd uit het binnengebied door de parking ondergronds te plaatsen, deze is toegankelijk vanaf de private toegang langs de Kliniekstraat.

De bestaande private in-en uitrit van de bovengrondse parking langs de Tweekapellenstraat wordt afgeschaft en maakt plaats voor een bredere publieke trage toegang naar het projectgebied.

Het publiek domein wordt als één geheel ontworpen door het hanteren van eenduidige materialen.

In het nieuw openbaar domein wordt een halfverharding, betonstraatstenen en een grijze geborstelde betonverharding gebruikt.

Ter hoogte van de aantakking op de Tweekapellenstraat wordt het voetpad heraangelegd in betonstraatstenen en wordt de bestaande rijweg in asfalt plaatselijk versmald tot 4,75m.

De nieuwe toegangsweg wordt aangelegd in grijze geborstelde betonverharding met een breedte van 2,5m en erlangs een strook van 1,5m in grindgazon zodat die toegangsweg ook dienst kan doen als brandweerweg. Ter hoogte van de bochten wordt de waterdoorlatende verharding verbreed ifv de nodige bochtstralen voor de brandweer.

De toegangspaden naar de bouwloten krijgen een breedte van 1,5m in betonstraatstenen.

Doorheen het nieuwe park loopt een kronkelend parkpad in halfverharding. Dit pad valt buiten de nieuwe rooilijnen gezien het geen verbindende functie heeft.

In de inrichtingsstudie die bij de vergunningsaanvraag is gevoegd, is ook de private aanleg ontworpen, maar dat is geen voorwerp van de aanvraag. Op die manier wordt wel al inzicht gegeven hoe de grens tussen privaat verduidelijkt wordt.

Ter hoogte van de toegang aan de bestaande parking (Westelijke zone), wordt de grens publiek-privaat duidelijk door de overgang van een asfaltverharding van de parking naar het betonpad.

De overige grenzen worden gemarkeerd door de nieuwe of bestaande gevels van de gebouwen en het bestaande straatprofiel in asfalt ter hoogte van het WGC.

De parkwanden worden voorzien van een afwerking. Het landschapsontwerp voorziet hier een heestermassief met een aantal meerstammige bomen.

De parkwanden worden ingegroend met lage heesters. In de toelichtingsnota landschap en infrastructuur staan mogelijke zones aangeduid waar private poortjes met toegang tot het park mogelijk zijn binnen het voorgestelde ontwerp. Op een aantal plaatsen was dit niet mogelijk vanwege bestaande boommassieven. Een aantal elementen als afwerking van het park worden meegenomen in latere omgevingsvergunningsaanvragen. Zo wordt de wachtgevel van de Tweekapellenstraat geïsoleerd en van een afwerkingslaag voorzien, en kunnen op bepaalde plaatsen  tuinpoortjes voorzien worden.

2.    HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Omgevingsvergunningen

•     Op 06/04/2023 werd een voorwaardelijke vergunning afgeleverd voor het gedeeltelijk afbreken van het voormalig medisch centrum maria middelares gentbrugge (OMV_2022054035).
•     Op 08/06/2023 werd een voorwaardelijke vergunning afgeleverd voor het renoveren en herbestemmen van een deel van een bestaand kliniekgebouw op de klinieksite in Gentbrugge tot kantoren in de medisch-technische sector en horecafunctie en het exploiteren van een ondernemingshub voor verscheidene bedrijven (OMV_2022139131).
•     Op 04/01/2024 werd een aktename afgeleverd voor de exploitatie van een bronbemaling in functie van de plaatsing van rioleringsputten en verdiepen van funderingen (OMV_2023167567).

3.    WIJZIGINGSAANVRAAG

Op 3 mei 2024 werd een wijzigingsverzoek ingediend door de aanvrager naar aanleiding van opmerkingen gesteld in ongunstige adviezen van Groendienst en Dienst Wegen Bruggen en Waterlopen en Farys. In het kader van de lopende omgevingsvergunningsaanvraag werden de plannen aangepast en aangevuld.

Artikel 30 van het Omgevingsvergunningsdecreet bepaalt dat na het openbaar onderzoek, vermeld in artikel 23, de bevoegde overheid, vermeld in artikel 15, op verzoek van de vergunningsaanvrager, kan toestaan dat er wijzigingen aan de vergunningsaanvraag worden aangebracht.

Het verzoek van de vergunningsaanvrager stelt de bevoegde overheid in staat om te oordelen of de wijzigingen geen afbreuk doen aan de bescherming van de mens of het milieu of de goede ruimtelijke ordening.

Als de bevoegde overheid toestaat dat er wijzigingen aan de vergunningsaanvraag worden aangebracht, dan wordt een openbaar onderzoek over de gewijzigde vergunningsaanvraag georganiseerd als voldaan is aan een van volgende voorwaarden:

1° de wijzigingen komen niet tegemoet aan de adviezen of aan de standpunten, opmerkingen en bezwaren die tijdens het openbaar onderzoek zijn ingediend;

2° de wijzigingen brengen kennelijk een schending van de rechten van derden met zich mee.

3° De gevraagde wijzigingen doen een afbreuk aan de bescherming van de mens of het milieu of de goede ruimtelijke ordening.

De wijzigingen komen tegemoet aan het advies dat tijdens het openbaar onderzoek werd ingediend en brengen geen schending van de rechten van derden met zich mee. Een tweede openbaar onderzoek is niet vereist. Het wijzigingsverzoek is bijgevolg aanvaard op 6 mei 2024. Dit brengt geen termijnverlenging met zich mee.

BEOORDELING AANVRAAG

4.    EXTERNE ADVIEZEN

Volgende externe adviezen zijn gegeven. De adviezen zijn integraal op het Omgevingsloket na te lezen.

Geen advies van De Vlaamse Waterweg nv - Afdeling Regio Centraal afgeleverd op 2 mei 2024:
De Vlaamse Waterweg nv is voor dit dossier geen adviesinstantie voor wat betreft de watertoets.

Volgens Artikel 3, §2 uit het uitvoeringsbesluit watertoets moet De Vlaamse Waterweg nv enkel om advies worden gevraagd indien het project waarvoor een vergunning wordt aangevraagd:

1° opgenomen is op de advieskaart watertoets; 

2° en/of betrekking heeft op de oprichting of het herbouwen van boven- of ondergrondse constructies of de aanleg of heraanleg van verhardingen, met een oppervlakte van meer dan 1 hectare indien het project afwatert naar een bevaarbare waterloop;  

3° en/of geheel of gedeeltelijk gelegen is :

a) binnen de bedding van een bevaarbare of onbevaarbare waterloop; 

b) op minder dan 50 meter afstand van de kruin van de talud van bestaande of geplande bevaarbare waterlopen;

Geen van bovenstaande voorwaarden is voor dit dossier van toepassing.

Gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 20 maart 2024 onder ref. : 045885-018/SP/2024
Besluit: GUNSTIG, mits te voldoen aan de hiervoor vermelde maatregelen en reglementeringen

Ongunstig advies van Farys afgeleverd op 4 april 2024: naar aanleiding hiervan werd een wijzigingslus opgestart en werd Farys opnieuw om advies gevraagd.

Voorwaardelijk gunstig advies van Farys afgeleverd op 17 mei 2024 onder ref: VK-24-304 – 2de advies:

Drinkwater

Deze aanvraag tot verkavelingsvergunning betreft de herontwikkeling van de voormalige ziekenhuissite AZ Maria-Middelares te Gentbrugge en zal zich richten op 4 kernfuncties:

1. Gezondheidszorg:

Een verdere uitbouw van het reeds aanwezig Medisch Centrum  in het voormalige kliniekgebouw, gecombineerd met een nieuw medisch sportcentrum in volle groei.

2. Gezond werken:

De ontwikkeling van een nieuwe HealthTech ondernemershub, waar onderzoek en ondernemerschap binnen de gezondheidszorg centraal staan.

3. Gezond wonen:

Een inbreiding van moderne appartementen en grondgebonden woningen binnen een nieuwe groene woonomgeving. (39 appartementen, 8 grondgebonden woningen en 1 schakelwoning)

4. Well-being:

De stimulatie van fysiek en geestelijk welzijn door bijkomende ondersteunende functies op de site. (centraal buurtpark, buurtschuur aan de appartementen, kofie en lunch aan de HealthTech)

M.b.t. het slopen van de bestaande bebouwing moet door of i.o.v. Farys vooreerst de meter worden afgesloten en de drinkwateraftakking worden opgebroken vooraleer over te gaan tot de slopingswerken.

Deze kosten vallen ten laste van de aanvrager.

Lot 6 t.e.m. lot 9 kunnen op normale en reglementaire wijze aangesloten worden op het bestaand drinkwaterdistributienet.

Hiervoor is geen uitbreiding nodig.

Om de loten 1 t.e.m. lot 5 en lot 12 op normale en reglementaire wijze aan te sluiten op het drinkwaterdistributienet zijn volgende werken noodzakelijk:

Uitbreiding van het drinkwaterdistributienet vanaf de bestaande waterleiding in de Tweekapellenstraat tot de aan te sluiten loten.

Hiervoor dient een minimumstrook van 1m in niet-monoliete verharding te worden voorzien.

Gelieve in de verkavelingsvoorwaarde op te nemen:

De verkavelaar dient een schriftelijke aanvraag te richten aan Farys, Stropstraat 1 te 9000 Gent, vergezeld van een duidelijk verkavelingsplan met wegenis en riolering, ten einde een dossier te kunnen opmaken om de loten van drinkwaterleiding te voorzien. Na ontvangst van de offerte (prijzen 6 maand geldig) zal de verkavelaar het voorschot (of forfaitair bedrag) storten. Hiervan zal de stad ingelicht worden zodat het verkoopbaarheidsattest afgeleverd kan worden. Pas na ontvangst van het voorschot (forfaitair bedrag) kunnen de werken ingepland worden.

Riolering

ZONERINGSPLAN

Op basis van het definitief zoneringsplan ligt de ontwikkeling in: centraal of collectief geoptimaliseerd gebied

RIOOLAANSLUITING
De aanvrager dient te voorzien in de nodige rioolaansluitingen. De regels rond de rioolaansluiting zijn terug te vinden in het algemeen en het bijzonder waterverkoopreglement. Deze reglementen zijn terug te vinden op www.farys.be.

Volgende is van toepassing:

-aansluiting per lot in de verkaveling

-aansluiting op bestaand stelsel

OP WWW.FARYS.BE/NL/RIOOLAANSLUITING VIND JE MEER INFO OVER

 - De belangrijkste aspecten voor de aanleg van de privéwaterafvoer (onder “Mijn privéwaterafvoer”)

VERKOOPBAARHEIDSATTEST BIJ VERKAVELINGSAANVRAAG

Het verkoopbaarheidsattest zal pas door de gemeente worden afgeleverd nadat:

 - alle opgelegde infrastructuurwerken werden uitgevoerd

ALGEMENE AANDACHTSPUNTEN

Om lokale problemen van wateroverlast te vermijden adviseert Farys volgende richtlijnen na te leven:
• het niveau van de gelijkvloerse verdieping minstens 20 cm boven het maaiveld aan te leggen

• de kelders dienen waterdicht uitgevoerd te worden 

• indien inritten onder het straatniveau worden toegelaten, dienen deze te worden voorzien van een drempel op privaat domein ter beveiliging tegen instromend hemelwater.

De gemeente/stad en Farys kunnen onder geen enkele voorwaarde aansprakelijk gesteld worden voor schade door wateroverlast die een gevolg is van een onoordeelkundige aanleg van de privéwaterafvoer.

Om geurhinder als gevolg van de eigen privéwaterafvoer te voorkomen werden er enkele richtlijnen opgesteld, die je kan terugvinden op www.farys.be/nl/rioolaansluiting (onder “Mijn privéwaterafvoer”).

De openbare riolering kan onder druk komen te staan. Dit betekent dat het waterpeil in de buizen en aansluitingen kan stijgen tot het maaiveld niveau. Bescherming tegen terugslag en tijdelijke verhinderde afvoer dient voorzien te worden.

Per kavel/lot dient een hemelwaterput/infiltratievoorziening aanwezig te zijn.

INHOUD VAN DE AANVRAAG

Aanvraag tot omgevingsvergunning betreft het verkavelen van gronden in 14 loten voor zijnde 8 loten  voor ééngezinswoningen, 1 lot  meergezinswoningen en 1 lot appartementsgebouw

De ontwikkeling wordt opgedeeld in 2 delen: de gebouwen gelegen langs bestaande wegenis en de gebouwen gelegen binnen de ontwikkeling.

PROJECTSPECIFIEKE AANDACHTSPUNTEN

OPMERKINGEN PLANNEN

Het ontwerp van de bronmaatregelen en rioleringsstelsel dient volledig duidelijk te zijn op één plan. Volgende gegevens dienen duidelijk op het rioleringsplan vermeld te staan inzake de wadi

• Bodempeil van de wadi (op meerdere plaatsen)
• Maaiveldpeil van de wadi  (rondom de wadi)
• Lengte van de wadi
• Breedte van de wadi
• Peil noodoverloop van de wadi
• Peil instroom huisaansluiting in de wadi
• Aangesloten oppervlakte (onderverdeeld in dak en wegenis)
• Nodig volume infiltratievolume van de infiltratievoorziening
• Nodig infiltratieoppervlakte van de infiltratievoorziening
• Voorzien infiltratievolume infiltratievoorziening

Volgende gegevens dienen duidelijk op rioleringsplan vermeld te staan inzake de verholen goot

• Diameter van de verholen goot
• Bodempeil van de verholen goot

Inzake de detail plannen van de wadi: deze zijn te beperkt genomen: uitloop naar omliggend terrein is niet duidelijk. Dit moet niet zo groot op een plan

Gelieve met kleurlijnen de getallen in tabel te verduidelijken

Hoe wordt overgegaan van bovenstaande getallen naar onderstaande besluit

De gegevens op de detailplannen stemmen niet overeen met de gegevens van plan 425_OF-50 RIO_240502 en met de gegevens in sirio. Dit wordt best nog eens afgestemd.

Graag aanduiding van de typedwarsprofielen ook op rioleringsplan te voorzien. Gelieve op de dwarsprofielen over de wegenis de wadi mee te nemen samen met de riolering

Volgende gegevens ontbreken in dossier

• Detail noodoverloop straatkolk
• Detail verholen goot
• Detail uitstroom huisaansluiting in de wadi

Lengteprofiel over de wegenis en riolering met aansluiting op de bestaande riolering ontbreekt in dossier.

Het is niet duidelijk hoe de aansluiting in de straat voorzien wordt: Het lijkt alsof er 2 leidingen worden voorzien tussen D4 en D5. De peilen dienen te worden nagezien

Voor de aansluiting van de woningen 7, 8 en 9 moeten wel 2 putjes voorzien worden, maar slechts 1 aansluiting op de riolering, gezien het hier een gemende riolering betreft.

OPMERKINGEN HYDRAULISCHE NOTA

Hydraulische evaluatie DWA-stelsel:

Schema IE ontbreekt in dossier: het is onduidelijk hoeveel IE’s zullen aansluiten dmv aanleg nieuw stelsel

Hydraulische evaluatie RWA-stelsel - bronmaatregelen

Gezien de bouwaanvragen van de gebouwen niet behoren tot de aanvraag dient voor de dimensionering van de oppervlakte rekening gehouden te worden met de standaard oppervlakte van 80 m²/kavel en de verharding van het openbaar domein voor de dimensionering van de openbare wadi’s. Hierbij dient duidelijk per wadi volgende gegevens te worden vermeld (zonder rekening te houwen met de bronmaatregelen op privaat domein): aangesloten dakoppervlakte, aangesloten verhard oppervlakte, nodig volume infiltratievoorziening, nodig infiltratieoppervlakte infiltratievoorziening, voorzien volume infiltratievoorziening, voorzien infiltratieoppervlakte infiltratievoorziening. Dit is toegevoegd aan de nota. Hierbij nog de vraag: de gerealiseerde volumes komen deze uit de tekening of zijn deze berekend dmv de rekensheet van sirio. Gelieve dit nog te verduidelijken in de nota en toe te voegen in de nota

Sirio

De waarden in de sirio en de plannen zijn niet één op één terug te vinden .

BESLUIT

Het dossier wordt als volgt geadviseerd: ”GUNSTIG MET VOORWAARDEN”.

Volgende voorwaarden worden opgelegd:

• Farys dient haar schriftelijke goedkeuring te verlenen op het technisch dossier. Daarom zal Farys in het bezit gesteld worden van een volledig technisch dossier (een grondplan, met alle rioleringswerken en wegeniswerken, en bijhorende lengteprofielen, dwarsprofielen en details van alle kunstwerken, bestek en raming).
• Bij het indienen van nieuw technisch dossier dienen alle bovenvermelde opmerkingen verwerkt te worden binnen dit dossier. Hiertoe behoort ook een aangepast hydraulische nota.
• Zonder goedgekeurd technisch dossier kan Farys steeds wijzigingen opleggen.
• Na uitvoering van de openbare infiltratievoorzieningen zal voor de voorlopige oplevering de infiltratiecapaciteit van de voorziening moeten aangetoond worden middel van proef.

We vragen om Farys tijdig van de aanvang der werken in te lichten, zodat we toezicht kunnen uitoefenen op de werken. Volgende dient tijdens de uitvoering van de werken aan Farys bezorgd te worden:

• alle technische fiches/keuringen van de gebruikte materialen,
• ontwerpplannen van speciale putten (uitstroomconstructie, instroomconstructie, overstort, put met terugslagklep,…),
• werfverslagen/ proefverslagen,
• camera-inspectie (verslag + bewegende beelden)

Na uitvoering van de werken dient onderstaande aan Farys overgemaakt te worden:

• As-builtplannen

• PV van voorlopige oplevering
• Na uitvoering dient een infiltratieproef te worden voorzien als controle van goede uitvoering infiltratievoorziening. Indien deze niet voldoen kunnen de werken niet aanvaard worden.

Voorwaardelijk gunstig advies van Fluvius afgeleverd op 13 maart 2024 onder ref. 5000062458:
Op basis van de gegevens waarover we vandaag beschikken, hebben wij de impact op onze netten ingeschat. Wij geven u alvast deze informatie mee:

Project gekend bij fluvius onder ref. 6000021950

Uit eerdere besprekingen is gebleken dat er nood is aan een nieuwe distributiecabine binnenin het project. Ik zie op de plannen dat deze dan ook in deze zin zijn aangepast. Graag asap de gevraagde vermogens aanvragen via onze website.

Alsook een seintje wanneer er een offerte dient opgemaakt te worden voor de aanleg-werken binnenin de verkaveling. Graag Fluvius mee op de hoogte houden van stavaza zodat alle werken tijdig in de planning kunnen voorzien worden.

Op onze website vindt u de gedetailleerde reglementen voor elektriciteit en aardgas in verkavelingen, appartementen en wooncomplexen. U dient hieraan te voldoen.

Hou voor de timing van uw project rekening met het feit dat wij – na ontvangst van de verkavelings-vergunning – maximum 30 werkdagen nodig hebben om onze offerte op te maken. Bovendien loopt er ook nog een termijn tussen de ontvangst van uw akkoord op de offerte en de effectieve uitvoering van de werken – onder voorbehoud van de tijd nodig om eventuele vergunningen, wegenistoelatin-gen, ... te verkrijgen.

Bovenstaande informatie geven we mee onder voorbehoud van latere wijzigingen.

Wij raden u aan om ons zo spoedig mogelijk te contacteren. Vermeld daarbij altijd duidelijk het referentienummer van uw project:5000062458.

Zo kunnen we uw dossier vlot opvolgen.

Geen tijdig advies van Proximus. De adviesvraag is verstuurd op 7 maart 2024. Op 30 april 2024 is nog géén advies ontvangen. Omdat de decretaal omschreven adviestermijn verstreken is, kan aan de adviesvereiste voorbij gegaan worden.

Voorwaardelijk gunstig advies van Omgevingsloket Wyre afgeleverd op 13 maart 2024 onder ref. 25144377:
Gemengde verkavelingen Netuitbreiding nodig:

Wij zijn nagegaan welke aanpassing van de infrastructuur van Wyre nodig is om de loten uit deze verkavelings- of bouwaanvraag te kunnen aansluiten. Wij vragen om onderstaande voorwaarden op te nemen in de vergunning:

* Onze studiedienst stelde vast dat er een netuitbreiding nodig is om alle loten van dit project aansluitbaar te maken.

* Er werd een offerte opgesteld en ter goedkeuring doorgestuurd naar de aanvrager. In deze offerte houden we rekening met het aanleggen van nutsleidingen in overleg met andere nutsmaatschappijen. Dit is kostenbesparend en beperkt de hinder. We stemmen de uitvoeringstermijnen dan ook af op de planning van de andere werken.

* De aansluiting van het appartementsgebouw/meergezinswoningen is uitgesloten van deze offerte. Hiervoor dient een aparte aanvraag te gebeuren via:

Wyre - Coax Build Support - Liersesteenweg 4 2800 Mechelen, 015/33.20.90, cbs@wyre.be

Hiervoor wordt een aparte offerte opgemaakt.

* De aftak- en aansluitkosten van de abonnee worden met de latere abonnee verrekend.

Wij blijven steeds tot uw dienst voor verdere informatie.

https://www.wyre.be/nl/netaanleg

5.    TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

5.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.

Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
 

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

5.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

5.3.   Verordeningen

Algemeen Bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 24 april 2023, van kracht sinds 23 juni 2023.

Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement, voor zover dit op dit moment kan nagekeken worden. Volgende aanvragen zullen opnieuw getoetst worden aan het algemeen bouwreglement.

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023. (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023)

Zie waterparagraaf.

5.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.5.   Archeologienota

Het dossier bevat een archeologienota (ID https://id.erfgoed.net/archeologie/archeologienotas/24108 ). Er is akte genomen van deze nota door het agentschap Onroerend Erfgoed. De archeologienota toont gemotiveerd aan dat er geen verder archeologisch onderzoek moet plaatsvinden. Uiteraard blijven de werken onderhevig aan artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet, en dienen alle eventuele vondsten bij het Agentschap Onroerend Erfgoed te worden gemeld.

5.6.   Decreet grond- en pandenbeleid – bescheiden last

Advies ingevolge de Vlaamse Codex Wonen van 2021 (VCW): last bescheiden wonen

Deze aanvraag valt onder de categorie "verkavelingen van ten minste tien loten bestemd voor woningbouw, of met een grondoppervlakte groter dan een halve hectare, ongeacht het aantal loten", waardoor een bescheiden woonaanbod moet gerealiseerd worden volgens de Vlaamse Codex Wonen van 2021 (VCW art. 5.93, eerste lid, 1°).

De gronden waarop de aanvraag betrekking heeft zijn geen eigendom van een Vlaams bestuur of Vlaamse semipublieke rechtspersoon. De norm voor het bescheiden woonaanbod bedraagt 20% (VCW art. 5.93, tweede lid, 2°). Voor deze aanvraag komt dit neer op 10 bescheiden woningen (20% van 48, afgerond naar het dichtstbijzijnde natuurlijk getal).

De gemiddelde woningdichtheid van het bescheiden woonaanbod moet begrepen zijn tussen 35 en 100 woningen/ha in stedelijk gebied (VCW art. 5.101, §4).

Als het bescheiden woonaanbod wordt gerealiseerd door de verkoop van de nog op te richten woningen, mogen de bescheiden woningen elk niet groter zijn dan (VCW, art. 1.3, §1, 3°):

-          550 m³ voor eengezinswoningen;

-          240 m³ voor appartementen of andere types woningen met één of twee slaapkamers;

-          290 m³ voor appartementen of andere types woningen met drie of meer slaapkamers.

Als het bescheiden woonaanbod wordt gerealiseerd door de verkoop van kavels, mogen de bescheiden kavels elk niet groter zijn dan 500 m² (VCW, art. 1.3, §1, 3°).

De verkaveling maakt het mogelijk om de 9 loten bestemd voor 10 woningen uit te voeren als bescheiden last of een combinatie te maken met bescheiden appartementen in de meergezinswoning.

Indien de last bescheiden wonen wordt uitgevoerd in natura moet de aanvrager de uitvoering waarborgen door (VCW art. 5.101, §2):

-      ofwel het verlenen van een aankoopoptie voor de loten met het bescheiden woonaanbod aan een openbaar bestuur of een sociale woonorganisatie. Deze aankoopoptie moet worden verleend alvorens gebruik kan gemaakt worden van de vergunning. Meer info bij Dienst Wonen (wonen.omgevingsvergunning@stad.gent);

-      ofwel het stellen van een financiële waarborg van € 50.000 (x ABEX-index met als basis december 2008) + 20% = € 50.000 (x 1.041/695) + 20% = € 89.871 per bescheiden woning (geïndexeerd december 2023).

De loten voor het bescheiden woonaanbod moeten gespecifieerd worden in de aankoopoptie of bij het stellen van de financiële waarborg.

6.    WATERPARAGRAAF

6.1. Ligging project

Het project situeert zich in het afstroomgebied van de Rietgracht (beheer: stad Gent) en de Zeeschelde (beheer: De Vlaamse Waterweg). Er werd advies gevraagd aan De Vlaamse Waterweg. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.

Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:

- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.

- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).

- zeer beperkt ter hoogte van de straat gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). Er is een kleine overstromingskans.

- niet gelegen in een signaalgebied.

Het terrein is momenteel bebouwd.

6.2. Verenigbaarheid van het project met het watersysteem

Droogte

Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd.

Het hemelwater en afvalwater wordt op privaat domein gescheiden afgevoerd. Het hemelwater wordt aangesloten op nog niet gescheiden riolering van de Tweekapellenstraat.

Er worden 14 loten voorzien.

Loten 7 t.e.m. 9 (voor woningen) worden rechtstreeks op de riolering van de Tweekapellenstraat aangesloten. Loten 1 t.e.m. 6 (voor woningen) worden aangesloten op de nieuwe riolering.

Lot 10 (fietsstalling), lot 11 (electriciteitscabine) en loten 12 en 13 (meergezinswoningen) worden ook aangesloten op de nieuwe riolering.

Lot 14 betreft het nieuwe openbaar domein.

De verhardingen van het openbaar domein wateren natuurlijk af.

Voor de berekening van de dimensionering van de bovengrondse infiltratievoorziening volgens de GSV wordt uitgegaan 80 m² per aangesloten kavel binnen de verkaveling.

De afwaterende oppervlakte bedraagt: 10 kavels x 80 m² = 800 m². De voorziening dient een volume te hebben van 26 400 liter en een infiltratieoppervlakte van 64 m². De bouwheer voorziet een aantal wadi’s (wadi 1-2-3) op openbaar domein met een totaal infiltratievolume van 135,33 m³ en een infiltratieoppervlakte van 336,45 m².

Er wordt voldaan aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater.

Voor de dimensionering van de infiltratievoorziening en eventuele randvoorwaarden wordt er verder verwezen naar het advies van Farys en de andere waterbeheerder (De Vlaamse Waterweg).

Om het negatieve effect van de toekomstige gebouwen en verhardingen op de waterhuishouding te beperken zullen eveneens milderende maatregelen opgelegd worden via de toekomstige omgevingsvergunning(en) - stedenbouwkundige handelingen. Deze maatregelen zijn geïnspireerd op het algemeen bouwreglement van de stad Gent en de gewestelijke verordening inzake hemelwater

Meer info is terug te vinden op volgende websites:

-     https://omgeving.vlaanderen.be/nl/verordeningen/de-gewestelijke-hemelwaterverordening-2023

-     https://stad.gent/nl/wonen-bouwen/bouwvoorschriften/regenwater-hergebruiken-en-infiltreren-de-voorschriften

Aan elke vergunningsaanvraag dient het document ‘toetsing groendak’ toegevoegd te worden.

Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

Overstromingen

Het projectgebied is maar zeer beperkt gelegen in fluviaal overstromingsgevoelig gebied met kleine kans en enkel ter hoogte van de straat.

Om impact op het overstromingsregime te vermijden dienen de voorwaarden uit de gewestelijke verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater strikt toegepast te worden.

Ruimten met kwetsbare functies kunnen extra beschermd worden tegen wateroverlast door het volgen van de richtlijnen omtrent overstromingsveilig bouwen https://www.vmm.be/water/overstromingen/preventie.

Ernstiger overstromingen dan in het verleden zijn niet uit te sluiten en er kan geen sluitende garantie gegeven worden dat er zich op het perceel in de toekomst geen wateroverlast meer zal voordoen.

Waterkwaliteit

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

6.3. Conclusie

Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag mits gunstig advies van Farys en de Vlaamse Waterweg en toepassing van bovenstaande maatregelen de watertoets doorstaat.

7.    PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van het Besluit van de Vlaamse Regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening en heeft betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. Dit wil zeggen dat er voor voorliggend project een project-m.e.r.-screening moet opgemaakt worden.

Een project-m.e.r.-screeningsnota is toegevoegd aan de vergunningsaanvraag. Na onderzoek van de kenmerken van het project, de locatie van het project en de kenmerken van de mogelijke milieueffecten, wordt geoordeeld dat geen aanzienlijke milieueffecten verwacht worden, zoals ook uit de project-m.e.r.-screeningsnota blijkt. Er kan redelijkerwijze aangenomen worden dat een nieuw project-MER geen nieuwe of bijkomende gegevens over aanzienlijke milieueffecten kan bevatten, zodat de opmaak ervan dan ook niet noodzakelijk is.

8.    GEMEENTERAAD

De aanvraag omvat de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg en omvat een rooilijnenplan. De gemeenteraad moet hierover een beslissing nemen en zich daarbij uitspreken over de ligging, breedte en uitrusting van de gemeenteweg en over de eventuele opname in het openbaar domein.

De gemeenteraad heeft hierover een beslissing genomen in de vergadering van 24 juni 2024.  Het gemeenteraadsbesluit is als bijlage toegevoegd.

9.    OPENBAAR ONDERZOEK

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 15 maart 2024 tot en met 13 april 2024.
Gedurende dit openbaar onderzoek werden geen bezwaren ingediend.

10. OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

INRICHTINGSSTUDIE

Het perceel is gelegen in het toepassingsgebied van de bouwblokvisie. De bouwblokvisie is een geïntegreerd afwegingskader voor dichtbevolkte wijken in de binnen- en kernstad dat resulteert in een evenwichtigere verweving tussen wonen, werken, groen en voorzieningen op wijkniveau en daarnaast onder meer ontmoeting, duurzame mobiliteit en de klimaattransitie ondersteunt door de doorwaadbaarheid te vergroten, ontmoetingsplekken te creëren en ontharding te stimuleren.

Er zijn zeer dichtbevolkte wijken in de binnenstad en de kernstad: vele bouwblokken zijn quasi volledig bebouwd of verhard. Groen ontbreekt. Doordat het aantal, vaak kleinere wooneenheden in het verleden voortdurend toenam, is de densiteit er immers hoog, wat de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk heeft verhoogd. Deze wijken hebben nood aan extra parken. Tegelijk is er door de verhoogde bevolkingsdruk bijkomende nood aan andere voorzieningen, zoals scholen, kinderopvang, recreatie.

De site is gelegen in de kernstad: daar zetten we in op vernieuwen en verluchten. De nadruk ligt op kwaliteitsverbetering van de woningen: toename van het aantal woningen is geen doel. Het is belangrijk dat er voor de huidige bewoners ook groen, publieke ruimte, werkgelegenheid en voorzieningen zijn.

Het is de visie om voor elk project van een bepaalde omvang en op basis van een gebiedsspecifieke afweging een aandeel voor groen, voorzieningen en/of economische activiteiten te reserveren. Die afweging is afhankelijk van de draagkracht en de eigenschappen van een plek.

Het terrein dat voorligt voor ontwikkeling beslaat 16.800m² (oppervlakte van de ontwikkeling in de schil en het binnengebied samen). Als je als initiatiefnemer bij zeer grote projectgebieden (> 8.000m²) voor een woonontwikkeling kiest, gaan we uit van een mix van functies. We streven naar een evenwichtige verdeling van park, voorzieningen en wonen (1/3 – 1/3 – 1/3). De grens van 8.000m² motiveren we vanuit de oppervlakte-inname van elke functie afzonderlijk. Om enerzijds volwaardig aanwezig te kunnen zijn en elkaar anderzijds niet te hinderen op een te kleine oppervlakte, is er per functie een voldoende grote oppervlakte noodzakelijk. Voor dergelijke grote sites is een stedenbouwkundig inrichtingsplan nodig.

Bij deze aanvraag is een inrichtingsstudie toegevoegd als informatief document, dat deze aanvraag kadert in de ruimere ontwikkeling.

De inrichtingsstudie wordt niet formeel goedgekeurd binnen deze vergunningsaanvraag, maar geeft wel een helder beeld op de mogelijke ontwikkeling van het binnengebied in samenhang met de bestaande omgeving en die zo uiting geeft aan de geldende beleidsmatig gewenste ontwikkelingen.

Programma

De inrichtingsstudie voorziet een buurtpark van ca 6500m², ca 10.000m² voorzieningen en ca 5900m² aan wonen (39 appartementen en 10 woningen) op de site van in totaal 16.800m². Het buurtpark wordt volgens de inrichtingsstudie aangevuld met een publiek toegankelijke doorwaadbare groene ruimte van ca 3000m² bij de meergezinswoning.

Hiermee wordt een verhouding gerealiseerd van bijna 60% voorzieningen, bijna 60% publiek doorwaadbaar groene ruimte (waarvan 38% overgedragen wordt aan het openbaar domein) en 35% wonen.

Het grootste aandeel voorzieningen werd reeds ingevuld binnen OMV_2022139131.

Het verbreden van de toegang aan de Tweekapellenstraat zorgde bij het onderzoeken van scenario’s binnen de inrichtingsstudie voor een verschuiving in programma waarbij de eengezinswoningen en meergezinswoningen anders geschikt worden ten voordele van meer park met een brede doorgang. Dit is positief. Er worden 10 grondgebonden eengezinswoningen gerealiseerd, en deze worden aangevuld met 4 gezinsvriendelijke appartementen met een ruime buitenruimte.

Daarbij is de verhouding eengezinswoningen en appartementen van belang, alsook de gerealiseerde mix aan entiteiten bij de appartementen. Dit zal worden beoordeeld binnen de concrete omgevingsvergunningsaanvragen.

Voor de te behouden en de nieuwe functies worden in kader van de inrichtingsstudie aantallen parkeerplaatsen voor fietsen en wagens weergegeven, conform de parkeerrichtlijnen. De concrete uitwerking hiervan is onderdeel van de concrete vergunningsaanvragen voor de gebouwen zelf.

Bouwvolumes

Binnen de inrichtingsstudie werd de hoogte van de gebouwen onderzocht, en werd een keuze gemaakt om hoger te bouwen dan gangbaar toegestaan wordt in binnengebieden.

Een gebouw met 6 bouwlagen is passend op deze plek, houdt voldoende afstand tot omwonenden en maakt ruimte voor een ruim park. Belangrijk is hierbij te vermelden dat dit het enige gebouw is van deze schaal dat in dit binnengebied kan worden toegelaten. Eventuele andere bijkomende gebouwen in het binnengebied moeten zich beperken tot 2 bouwlagen. Bij een eventuele herbouw van het wijkgezondheidscentrum kan dus niet hoger gebouwd worden dan de huidige bouwhoogte en zal ook hier de oefening moeten gebeuren of hier – conform de bouwblokvisie – parkuitbreiding kan of moet komen.

Het bestaande ziekenhuisgebouw en gebouw A vormen morfologisch één geheel. Dit geheel dient bijgevolg als entiteit ontworpen te worden, zodat de relatie tussen beide duidelijk is. Een aandachtspunt is hierbij geformuleerd ter hoogte van de inrit naar de ondergrondse parking waar beide volumes samenkomen als bijzondere ontweropdracht die integraal moet worden bekeken. Dit werd doorheen het proces mee opgevolgd en zo voorzien in de inrichtingsstudie en de daaruit voortvloeiende loten.

De keuze om hoger te bouwen heeft hier gezorgd voor een grotere publieke meerwaarde, onder de vorm van een groot toegankelijk publiek park en bijkomende publiek toegankelijke private groene ruimte rondom Medisch centrum, meergezinswoning en wijkgezondheidscentrum.

Park

De inrichtingsstudie toont een ruime en aantrekkelijke publieke groenzone die de buurt ten goede zal komen en is een meerwaarde voor de buurt.

De brandweerwegen vallen samen met de parkpaden (2,5m pad aangevuld met 1,5m grindgazon) en de verharding blijft zo beperkt tot het strikt noodzakelijke.

De inplanting van het nieuw park houdt maximaal rekening met het bestaande groen in het projectgebied. We verwachten bij een nieuw park in een groot projectgebied minimaal 2 toegangen. Dit verhoogt de sociale veiligheid en geeft meer zichtbaarheid aan het park. Bovendien draagt dit bij aan de doorwaadbaarheid van grote bouwblokken. Het park moet voldoende openbaar aanvoelen, dus van meerdere kanten vrij toegankelijk en zichtbaar zijn.

Het inrichtingsplan voorziet een nieuwe publieke parkruimte van ca 6500m², daarnaast wordt ook nog ca 3000m² als groene ruimte ingericht, die weliswaar privaat zal blijven gezien de onder- en bovengrondse erfdienstbaarheden. Deze bevindt zich tussen de meergezinswoning en het wijkgezondheidscentrum, en maakt daar de verbinding met de binnentuin tussen Medisch centrum en meergezinswoning. Samen zorgt dit voor een doorwaadbare groene ruimte van 9500m².

Het voorziene park sluit op 4 plekken aan op een private doorwaadbaarheid waarvan 2 met publieke erfdienstbaarheden. Er wordt 1 volwaardig publieke toegang gerealiseerd ter hoogte van de Tweekapellenstraat. De combinatie van deze toegangen zorgt voor een voldoende publieke doorwaadbaarheid en een park dat voldoende publiek aanvoelt.

Dit project zal een meerwaarde zijn voor de buurt en draagt bij aan de vergroening van de wijk.

De groene ruimte en publieke doorwaadbaarheid van delen die privaat zullen blijven zijn echter essentieel bij het verwezenlijken van dit inrichtingsplan en zullen dus in de individuele projecten doorvertaald moeten worden. Aangezien een publieke sokkel onder de meergezinswoning is voorzien en ook het wijkgezondheidscentrum bereikbaar wordt gemaakt via (het verlengde van) de doorsteek, is de aanzet voor een verdere publieke doorwaadbaarheid gegeven zonder dat dit op vandaag een openbare weg wordt.

AANGEVRAAGDE HANDELINGEN

Deze aanvraag omvat de verkaveling (1), het slopen en bouwrijp maken van de gronden (2) en de omgevingsaanleg (waaronder het openbaar domein) (3)

1./VERKAVELING

Het verkavelen van een terrein in 14 loten bestemd voor eengezinswoningen, schakelwoningen en een meergezinswoning met gemeenschapsvoorzieningen in combinatie met de realisatie van een nieuwe openbare weg en een openbare groenzone, geeft concrete invulling aan de krijtlijnen die in het bijgevoegde inrichtingsplan zijn uitgetekend. De verkaveling wordt afgesplitst van een groter lot met het Medisch Centrum van Maria Middelares.

Programma

De verkaveling bakent de loten voor wonen af. Dit programma van 49 wooneenheden is afgestemd op het openbare park (ca 6.500m² +3.000m² publiek toegankelijk) dat ook binnen deze aanvraag gerealiseerd wordt.

Er worden 8 traditionele grondgebonden eengezinswoningen gerealiseerd, 2 grondgebonden schakelwoningen en 44 appartementen. Volgens de inrichtingsstudie zijn 4 van deze appartementen van het gezinsvriendelijke type.

Deze ruimere appartementen tellen minstens 3 slaapkamers, extra bergruimte in het appartement, en een grote buitenruimte van 29 tot 120 m2. Dit wordt niet in de voorschriften vertaald, en zal moeten beoordeeld worden in kader van de concrete omgevingsvergunningsaanvraag. Zie bijzondere voorwaarden. De mix van gerealiseerde entiteiten bij de appartementen conform het algemeen bouwreglement zal ook het voorwerp vormen van de concrete omgevingsvergunningsaanvraag

Woondichtheid

Er wordt een stedelijke dichtheid gerealiseerd die toch voldoende ruimte biedt voor een publiek park. Dit komt de buurt ten goede.

Hoogte van de gebouwen

Bij dit groot projectgebied heeft het stedenbouwkundig inrichtingsplan uitgewezen dat er naast eengezinswoningen ook schakelwoningen en meergezinswoning mogelijk zijn. De afstand tot de omliggende woningen is immers voldoende groot, waardoor een grotere bouwhoogte en daardoor ook een andere typologie mogelijk is als cluster met het Medisch Centrum. De impact van de wat grotere bouwhoogte centraal in het projectgebied beperkt zich tot het eigen terrein en de overige voorzieningen op de site.

Inrichting van de private buitenruimte

De voorschriften voor de private buitenruimtes bij de woningen beperken de verharding tot het strikt noodzakelijke. Er zijn qua bebouwing enkel tuinkasten toegelaten met een maximale hoogte van 1,5m. De toegelaten bezetting is niet duidelijk. In bijzondere voorwaarden wordt opgenomen dat deze tuinkasten binnen de toegelaten verhardingsoppervlaktes (14m² per lot) dienen te worden voorzien.

Bij lot 12 hoort een private buitenruimte die publiek toegankelijk wordt gemaakt conform de inrichtingsstudie. Deze publieke toegankelijkheid en de groene inrichting moet gegarandeerd worden. In de inrichtingsstudie staat de zone tussen blok A (meergezinswoning) en het wijkgezondheidscentrum aangeduid als altijd toegankelijk voor publiek, net als de parking van het Medisch Centrum. De binnentuin van het Medisch Centrum is enkel overdag toegankelijk voor publiek. Dit is niet in de verkavelingsvoorschriften verankerd maar wel essentieel in het functioneren. In volgende omgevingsvergunningsaanvragen moet worden aangetoond hoe dit zal worden verwezenlijkt. Dit wordt opgenomen als bijzondere voorwaarde.

Erfdienstbaarheden

Het verkavelingsplan duidt volgende erfdienstbaarheden aan:

-      Recht van doorgang mbt de brandweer, afvalophaling en toegang tot lot 12

Deze erfdienstbaarheid loopt over de terreinen van het woonzorgcentrum en zorgt voor de bereikbaarheid richting Kliniekstraat langs lot 12 (meergezinswoning) tot lot 14 (openbaar domein).

Deze zone is essentieel voor het functioneren van het gebied. In volgende omgevingsaanvragen zal moeten worden aangetoond hoe de publieke toegankelijkheid over deze zone zal worden geregeld. Dit wordt opgenomen in de bijzondere voorwaarden.

-      Recht van doorgang naar Kliniekstraat tbv lot 12
Recht van doorgang tbv toegang brandweer

Dit recht van doorgang loopt over de bestaande maaiveldparking van het Medisch centrum en verleent een recht van doorgang tot het lot 14 dat als openbaar domein over te dragen is binnen de verkaveling voor de brandweer en een recht van doorgang voor de gebruikers van lot 12 (meergezinswoning).

Deze zone is essentieel voor het functioneren van het gebied. In volgende omgevingsaanvragen met betrekking tot het Medisch Centrum en lot 12 zal moeten worden aangetoond hoe de publieke toegankelijkheid voor trage weggebruikers over deze zone zal worden geregeld. Dit wordt opgenomen in de bijzondere voorwaarden.

De erfdienstbaarheden zijn vermeld op het verkavelingsplan, die garanderen de noodzakelijke bereikbaarheid en het recht van doorgang ifv lot 12 als ze ook juridisch verankerd worden. Deze beoordeling is gebaseerd op de eenzijdige verbintenis om die erfdienstbaarheden juridisch te verankeren. Dat moet dus ook gebeuren om verder uitvoering te kunnen geven aan de verkavelingsvergunning.

Mobiliteit

Het voorziene parkeeraanbod in de inrichtingsstudie is conform de voorbespreking. De concrete aantallen zullen worden geëvalueerd in de op deze verkaveling volgende omgevingsvergunningsaanvragen.

2./ SLOOP EN BOUWRIJP MAKEN

Huidige aanvraag omvat sloop- en afbraakwerken om de terreinen voor de verkaveling bouwrijp te maken en de omgevingsaanleg voor te bereiden.

De te rooien bomen worden ruimtelijk gecompenseerd binnen de aanleg van het nieuwe park.

3./ OMGEVINGSAANLEG

Er wordt een volwaardige publieke doorsteek gerealiseerd vanaf de Tweekapellenstraat met aansluitend daarbij een nieuw openbaar park.

Het rooilijnplan voorziet een nieuwe trage verbinding door de projectsite. Deze rooilijn begrenst in de eerste plaats een verbinding voor voetgangers en fietsers, ontsluit ook het bestaande wijkgezondheidscentrum en het nieuwe openbare park naar de buurt toe.

Met de aanleg van een publiek buurtpark wordt de leefbaarheid van de buurt verhoogd.

Het voorziene park sluit op 4 plekken aan op een private doorwaadbaarheid volgens de inrichtingsstudie (te evalueren bij toekomstige omgevingsvergunninsaanvragen) waarvan 2 met publieke erfdienstbaarheden. De erfdienstbaarheden staan ingetekend op het verkavelingsplan en bieden zekere garanties. De doorsteek via de bestaande bovengrondse parking vormt hierbij de voornaamste private doorsteek. De combinatie van deze toegangen zorgt voor een voldoende publieke doorwaadbaarheid en een park dat voldoende publiek aanvoelt.

Erfdienstbaarheden

In het verkavelingsplan werden de bouwlijnen van de nieuwe volumes afgestemd op deze te behouden parking, met een helder leesbare gevellijn.

De erfdienstbaarheid van doorgang is op het rooilijnenplan aangeduid en biedt garanties voor de ontsluiting van de site.

Een tweede private toegang wordt gerealiseerd via de onderdoorgang van het Medisch Centrum (OMV_2022139131), het publiek toegankelijke binnengebied boven de ondergrondse parking van dit Medisch centrum, naar de zone tussen meergezinswoning en wijkgezondheidscentrum.

De aanleg zorgt ervoor dat op terrein leesbaar is waar de grens publiek – privaat ligt.

Deze toegang loopt verder over de zone tussen Lot 12 en het wijkgezondheidscentrum. Deze zone is belast met een erfdienstbaarheid in functie van toegankelijkheid en daardoor ook essentieel voor het functioneren van het gebied.

De nieuwe inrichting zoals voorzien in deze aanvraag zorgt voor een heldere toegankelijkheid naar de publieke functie van het wijkgezondheidscentrum en draagt daardoor bij aan de doorwaadbaarheid. De aanvraag is nu niet inbegrepen in de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen en zal dus voorwerp zijn van een volgende omgevingsvergunningsaanvraag.

De inrichting van de zone tussen de twee gebouwen is deels binnen de verkaveling (lot 12) gelegen, en deels buiten de verkaveling gebleven ter hoogte van het wijkgezondheidscentrum. De aanleg van de zone tussen blok A (lot 12) en wijkgezondheidscentrum vormt een voorwaarde voor de toegankelijkheid van de loten en brandweerontsluiting van het geheel. De inrichting is aangegeven in de inrichtingsstudie en is richtinggevend. De realisatie hiervan is een voorwaarde voor het realiseren van de bebouwing binnen lot 12. Ook het realiseren van de publieke toegankelijkheid (permanent of enkel overdag zoals de binnentuin boven de ondergrondse parking) is daarin essentieel en zal moeten beoordeeld worden binnen de omgevingsvergunningsaanvraag.

Op het plan aanleg verharding is een deel ingetekend dat niet binnen de ontwikkeling zit (zie blauwe lijn ter hoogte van het wijkgezondheidscentrum). Het aanleggen van de brandweerweg is essentieel voor de ontwikkeling van de bouwzone in lot 12, en bij uitbreiding de andere loten.

Daarom wordt als bijzondere voorwaarde opgenomen dat Lot12met de erfdienstbaarheid voor brandweertoegang als geheel moet worden behandeld bij een vergunningsaanvraag. De publieke doorwaadbaarheid is hierbij een aandachtspunt, alsook de link en toegankelijkheid van het wijkgezondheidscentrum.

Rooilijnplan en nieuw openbaar domein

Aanleg nieuwe openbare weg

Door de groene toegangszone tot het binnengebied ter hoogte van de Tweekapellenstraat met die nieuwe rooilijnen breder te maken wordt het park zichtbaar en toegankelijker voor de bestaande buurt. Bovendien is deze groene en herkenbare toegang een meerwaarde voor de beeldkwaliteit van de smalle en stenige Tweekapellenstraat.

Tenslotte maakt de nieuwe rooilijn de gebouwen binnen het projectgebied maar ook op de aangrenzende percelen zichtbaar. Vanaf een centraal punt in het hart van de site, op de nieuw gerealiseerde weg, zijn alle gebouwen en adressen zichtbaar. Dit komt ook de bereikbaarheid van het wijkgezondheidscentrum centraal op de site, en palend aan de nieuwe openbare weg, ten goede.

De doorwaadbaarheid van het bouwblok wordt vergoot met de toevoeging van de nieuwe gemeenteweg. Bovendien anticipeert deze nieuwe weg op de ambitie om de doorwading van het bouwblok in de toekomst uit te breiden.

De herinrichting van het binnengebied vormt een eerste stap richting een nieuwe zachte doorwading van het weefsel. Hierop kan verder worden aangetakt indien in dit bouwblok nog andere sites zouden ontwikkelen, zoals in de inrichtingsstudie werd aangegeven.

Het nieuw openbaar domein sluit op meerdere plekken aan op private erfdienstbaarheden van doorgang. De erfdienstbaarheden staan ingetekend op het verkavelingsplan. Doordat die erfdienstbaarheden dienst zullen doen voor de bereikbaarheid van bestaande en nieuwe gebouwen met een vrij publieke functie (wijkgezondheidscentrum, toekomstige plint in het gebouw op lot 12), zullen deze toegangspaden ook bijdragen aan de doorwaadbaarheid van deze site. 

Het concrete uitvoeringsplan voor de nieuwe wegenis en het park moet voorafgaand aan het indienen van het technisch dossier met de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen afgestemd worden (zie lasten).

Projectgebonden opmerkingen:

Alle openbare verhardingen dienen een dwarshelling van min. 2% en max. 4% te hebben. Ook voor de dwarse paden doorheen de groenzone is dit relevant. (voorwaarde)

Alle openbare verhardingen (wegen en paden) dienen een langshelling van 2 mm/m te hebben. (voorwaarde)

De peilenstudie blijft een aantal vragen oproepen en dient nogmaals kritisch in detail bekeken te worden. Voorbeelden hiervan zijn de volgende:

-      Ter hoogte van de aansluiting van het nieuwe pad op de Tweekapellenstraat wordt uitgegaan van een peil van 7.65 TAW. Volgens de peilen op het plan bestaande toestand ligt de as van de te behouden rijweg op +/- 7.70 TAW. Rekening houdend met het feit dat de vloerpassen van de aanpalende nieuwe woningen op een peil 7.92 TAW voorzien zijn en het feit dat we bij voorkeur het voetpad éénparig laten afwateren richting de rijweg is het aangewezen om het peil van de aansluiting op te trekken. 

-      Ter hoogte van de bestaande bomen die te behouden zijn is het bestaande maaiveld variabel tussen een peil 8.17 TAW en 7.97 TAW, de laag gelegen zone is beperkt in oppervlakte. Ondanks dit is toch de verkanting van het nieuwe pad volledig voorzien in de richting van dit plantvak met een laagste peil dat nog lager gelegen is nl. 7.96. Dit maakt dat alle water zal stagneren in de zone met het grindgazon en dat plasvorming met bijhorende schade hier onvermijdelijk zal zijn.

De vloerpassen en dorpelpeilen dienen in fase technisch dossier op de plannen te staan. De peilen van de openbare verharding worden niet aangepast in functie van aanpalende bouwwerken.  (voorwaarde)

Er worden ook geen trappen en/of hellingen toegestaan op het openbaar domein om de gebouwen toegankelijk te maken

We zijn een absolute voorstander om verharding tot het strikt minimale te beperken, binnen de plannen is hier rekening mee gehouden maar iets te ver doorgedreven. Vooral voor fietsers is het niet wenselijk om haakse hoeken in de paden te voorzien.

De aansluiting van het pad naar de parking van het ziekenhuis en ook de fietsenstallingen op het hoofdpad dient vloeiend uitgewerkt te worden.

Anderzijds is onderstaande zone niet belast met een brandweerweg kan deze onthard worden en ruimte bieden voor een extra boom. Hierdoor worden de toegang en de extra brandweg van elkaar gescheiden:

Om het volume en het verschil in infiltratiecapaciteit van de bodem van de verschillende wadi’s beter te benutten is het beter om deze onderling te verbinden met verholen goten. Hierdoor kan ook het aantal overstortkolken beperkt worden:

De betonstraatstenen t.h.v. de toegangspaden dienen standaard grijze betonstraatstenen te zijn van het formaat 22 x 22 x 8 cm op een legbed van 4 cm porfiersteenslag 2/7 met een fundering van zandcement, 10 cm. (voorwaarde)

De opbouw van het grindgazon is niet conform de voorschriften van Stad Gent.

Opbouw Stad Gent:

Boordstenen dienen ingetekend te worden op het grondplan en moet per type aangeduid staan in de legende. Eveneens moet het ook duidelijk zijn op het grondplan wat de hoogte van de opstand dient te zijn.

Aanpassingen bestaand openbaar domein Tweekapellenstraat

De Tweekapellenstraat is een éénrichtingsstraat. De rijweg kan bijgevolg thv de voetpaduitstulping ingesnoerd worden tot een breedte van 4m. Hierdoor wordt het mogelijk om aan beide zijden van de inrit een boom in de straat in te brengen en zo de verharde oppervlakte en het risico op foutparkeren verder te beperken.  De bomen zorgen tevens voor ruimtelijke geleiding thv de vernauwing. De aansluitingen op de parkeerstrook zijn met een haakse boordsteen ipv onder 45° uit te werken.

Tevens is in het segment van de asverschuiving tem de sleuf van de laatste huisaansluiting een toplaagvernieuwing over de volle breedte op te nemen in het uitvoeringsdossier.

Opmerkingen voor latere omgevingsvergunningen

Het privé-domein moet op de rooilijn zichtbaar afgescheiden zijn van het openbaar domein (bijvoorbeeld door middel van een dorpel, boordsteen, afsluiting, verschil in materialen etc.). Dit is momenteel niet op alle plaatsen in orde. Het kruiwagenpad en de zone aan het WGC moet te allen tijde privaat blijven en blijvend worden aangeduid als privaat domein met een signalisatiebord op de toegangsweg aan de eigendomsgrens. Evenmin zal men zich kunnen beroepen op een zogenaamd statuut “openbare weg op privaat domein”. Alle beheers-, onderhouds- en vernieuwingsdaden zijn lasten hetzij voor een individuele eigenaar hetzij voor een gemeenschap van eigenaars.

Park

Het project is intensief voorbesproken met de Groendienst.

Op de site zijn een groot aantal bestaande en te behouden waardevolle bomen aanwezig. Al bij het het voortraject is hier goed rekening mee gehouden, er werd een extern bomendeskundige betrokken. Er dient een extern boomdeskundige ETW aangesteld te worden voor de opmaak van het technisch dossier.

Plaatselijk interfereren de (brand)wegen en de nutsleidingensleuf sterk met de kroonprojecties van een te behouden bomengroep. Bij de technische uitwerking hiervan, moeten de nodige technische maatregelen uitgewerkt worden in functie van behoud van de bomen. Deze technische maatregelen moeten in fase technisch dossier geconcretiseerd worden.

De positie van sleuf voor nutsleidingen (= sleuf voor kabels stroom, glasvezel e.d.) kan verder geoptimaliseerd worden in de fase technisch dossier, opnieuw in functie van duurzaam behoud van de bomen.

Dit moet met Groendienst, extern bomendeskundige en Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen in detail bekeken worden.

Alle nodige maatregelen voor duurzaam behoud worden in het technisch dossier opgenomen. Ook eventuele noodzakelijke beheerwerken aan de bestaande bomen moeten opgenomen worden. Deze maatregelen worden opgesteld door de extern bomendeskundige en voorbesproken met de Groendienst. De extern bomendeskundige moet het project ook in uitvoeringsfase opvolgen.

Voor de realisatie van het project moeten 4 bomen gerooid worden. Dit wordt gecompenseerd door de aanplant van heel wat nieuwe bomen in de nieuwe openbare groenzone.

Waar plantvakken grenzen aan de gevels wordt een substraatstrook van 40cm breed voorzien.

De grens publiek – privaat moet overal zeer goed afleesbaar zijn (vb. door andere beplanting of boordsteen).

Op de plaats van de huidige parking wordt een openbare groenzone voorzien. In de technische uitwerking moet veel aandacht gaan naar de opbouw van een nieuwe bodem in functie van de ontwikkeling van een (klimaat)robuuste groenzone.

In het project worden een aantal wadi’s gerealiseerd. Waar ruimte beschikbaar is worden taluds van de wadi’s flauwer gemaakt. In de centrale parkzone is ruimte beschikbaar om dit te realiseren. Een variërende taludhelling is zowel ecologisch, landschappelijk, recreatief als op vlak van beheer interessant.

Een kwaliteitsvolle afwerking van de parkwanden is noodzakelijk, in de toelichtingsnota wordt dit vermeld (onderdeel van een aparte vergunningsaanvraag). Deze afwerking moet voorafgaand of gelijktijdig met de realisatie van het park gebeuren zodat dit geen impact heeft op de groenzone.

Het concrete beplantingsplan (op niveau sortiment) moet voorafgaand aan het indienen van het technisch dossier met Groendienst afgestemd worden (zie lasten).

SAMENVATTING

De geplande woonontwikkeling werd grondig bestudeerd in de inrichtingsstudie en het voorafgaand stedenbouwkundig onderzoek. Dit werd op een heldere en kwalitatieve manier vertaald in de verkaveling, de bijhorende voorschriften en de in de aanvraag opgenomen omgevingsaanleg. Het ontwerp voorziet een evenwicht tussen de ontwikkelingsmogelijkheden en de aanwezige natuurwaarden in de onmiddellijke omgeving. De uiteindelijke woonkwaliteit, architecturale uitwerking, verfijning van het programma, parkeerratio en dergelijke meer worden verder uitgewerkt in de toekomstige vergunningsaanvragen voor de gebouwen. Mits voldaan wordt aan de voorwaarden en lasten, doorstaat de verkavelingsaanvraag de toets aan de goede ruimtelijke ordening.

MILIEU-ASPECTEN

Geluid

Er dient voldoende aandacht besteed te worden aan geluidsisolatie (tussen de wooneenheden, omgeving). De akoestische norm (NBN S 01-400-1 'Akoestische criteria voor woongebouwen') moet nageleefd worden.

Aanbevelingen inzake duurzaamheid en energie:

Volgende aanbevelingen inzake duurzaamheid en energie worden opgenomen als opmerking.

- Kies voor energiezuinige verlichting langs wegenis en paden of van gevels (conform Lichtplan van de stad Gent).

- Gebruik duurzame materialen zoals bouwmaterialen die een goede beoordeling krijgen in de tool TOTEM, FSC-houtsoorten, gerecycleerde materialen, materialen met een beperkt onderhoud, grote weersbestendigheid, lokaal geproduceerde materialen.

- Probeer energiezuinig te bouwen met nadruk op een performante gebouwschil (bv. passiefbouw). Er moet minstens voldaan worden aan de EPB-eisen.

- Kies indien mogelijk voor lokale energieproductie (zonnepanelen, zonneboilers, enz) gekoppeld aan zuinige technieken (vb warmtepompen).

- Voorzie een zone voor compostering en een zone voor gemeenschappelijke afvalbergingen (te bespreken met IVAGO).

CONCLUSIE

Voorwaardelijk gunstig, mits toepassing van de voorwaarden en lasten komt de aanvraag in aanmerking voor vergunning.

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen. 

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

Artikel 102. – 103. § 1. Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden waarbij geen nieuwe wegen worden aangelegd of het tracé van bestaande gemeentewegen niet moet worden gewijzigd, verbreed of opgeheven, vervalt van rechtswege als:

1°binnen een termijn van vijf jaar na de afgifte van de definitieve omgevingsvergunning niet is overgegaan tot registratie van de verkoop, de verhuring voor meer dan negen jaar of de vestiging van erfpacht of opstalrecht ten aanzien van ten minste één derde van de kavels

2°binnen een termijn van tien jaar na de afgifte van de definitieve omgevingsvergunning niet is overgegaan tot dergelijke registratie ten aanzien van ten minste twee derde van de kavels.

Voor de toepassing van het eerste lid:

1°wordt met verkoop gelijkgesteld: de nalatenschapsverdeling en de schenking, met dien verstande dat slechts één kavel per deelgenoot of begunstigde in aanmerking komt;

2°komt de verkoop, de verhuring voor meer dan negen jaar, of de vestiging van erfpacht of opstalrecht van de verkaveling in haar geheel niet in aanmerking;

3°komt alleen de huur die erop gericht is de huurder te laten bouwen op het gehuurde goed in aanmerking.

Voor de toepassing van het eerste lid wordt tijdige bebouwing door de verkavelaar conform de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden, met verkoop gelijkgesteld.

§ 2. Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden waarbij nieuwe wegen worden aangelegd of waarbij het tracé van bestaande gemeentewegen gewijzigd, verbreed of opgeheven wordt, vervalt van rechtswege als:

1°binnen een termijn van vijf jaar na de afgifte van de definitieve omgevingsvergunning niet is overgegaan tot de oplevering van de onmiddellijk uit te voeren lasten of tot het verschaffen van waarborgen betreffende de uitvoering van deze lasten op de wijze, vermeld in artikel 75;

2°binnen een termijn van tien jaar na de afgifte van de definitieve omgevingsvergunning niet is overgegaan tot registratie van de in paragraaf 1 vermelde rechtshandelingen ten aanzien van ten minste één derde van de kavels;

3°binnen een termijn van vijftien jaar na de afgifte van de definitieve omgevingsvergunning niet is overgegaan tot registratie van de in paragraaf 1 vermelde rechtshandelingen ten aanzien van ten minste twee derde van de kavels.

Voor de toepassing van het eerste lid wordt tijdige bebouwing door de verkavelaar conform de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden, met verkoop gelijkgesteld.

§ 3. Als de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden uitdrukkelijk melding maakt van de verschillende fasen van het verkavelingsproject, worden de termijnen van verval, vermeld in de paragrafen 1 tot en met 2, gerekend per fase. Voor de tweede en volgende fasen worden de termijnen van verval dientengevolge gerekend vanaf de aanvangsdatum van de betrokken fase.

§ 4. Het verval, vermeld in paragraaf 1 en 2, 2° en 3°, geldt slechts ten aanzien van het niet bebouwde, verkochte, verhuurde of aan een erfpacht of opstalrecht onderworpen gedeelte van de verkaveling.

§ 5. Onverminderd paragraaf 4, kan het verval van rechtswege niet worden tegengesteld aan personen die zich op de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden beroepen als zij kunnen aantonen dat de overheid na het verval en ten aanzien van een of meer van hun kavels binnen de verkaveling, wijzigingen aan deze omgevingsvergunning heeft toegestaan of stedenbouwkundige of bouwvergunningen of stedenbouwkundige attesten heeft verleend in zoverre deze door de hogere overheid of de rechter niet onrechtmatig werden bevonden.

§ 6. De Vlaamse Regering kan maatregelen treffen aangaande de kennisgeving van het verval van rechtswege.

Artikel 103. De termijnen van vijf, tien of vijftien jaar, vermeld in artikel 102, worden geschorst zolang een beroep tot vernietiging van de omgevingsvergunning aanhangig is bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen, overeenkomstig hoofdstuk 9, behoudens als de verkaveling in strijd is met een vóór de datum van de definitieve uitspraak van de Raad van kracht geworden ruimtelijk uitvoeringsplan. In dat laatste geval blijft het eventuele recht op planschadevergoeding desalniettemin behouden.

De termijnen van vijf, tien of vijftien jaar, vermeld in artikel 102, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de archeologische opgraving, omschreven in de bekrachtigde archeologienota overeenkomstig artikel 5.4.8 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 en in de bekrachtigde nota overeenkomstig artikel 5.4.16 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, met een maximumtermijn van een jaar vanaf de aanvangsdatum van de archeologische opgraving.

De termijnen van vijf, tien of vijftien jaar, vermeld in artikel 102, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de bodemsaneringswerken van een bodemsaneringsproject waarvoor de OVAM overeenkomstig artikel 50, § 1, van het Bodemdecreet van 27 oktober 2006 een conformiteitsattest heeft afgeleverd, met een maximumtermijn van drie jaar vanaf de aanvangsdatum van de bodemsaneringswerken.

De termijnen van vijf, tien of vijftien jaar, vermeld in artikel 102, worden geschorst zolang een bekrachtigd stakingsbevel, zoals vermeld in titel VI, niet wordt ingetrokken, hetzij niet wordt opgeheven bij een in kracht van gewijsde gegane beslissing. De schorsing eindigt van rechtswege wanneer geen opheffing van het stakingsbevel wordt gevorderd of geen intrekking wordt gedaan binnen een termijn van twee jaar vanaf de bekrachtiging van het stakingsbevel.

Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning

Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.

De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.

Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:

1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;

2° het betrokken publiek;

3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;

4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;

5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;

6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.

Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:

1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;

2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;

3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.

Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.

In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:

1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;

2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;

3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.

Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.

Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:

1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;

2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;

3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.

De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.

Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.

Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.

Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.

Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning

Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:

1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;

2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;

3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:

a)        een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;

b)       het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;

4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.

Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:

1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;

2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht; 

3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.

Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.

Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.

Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.

De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.

Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.

Mededeling

Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.