Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 59 en 60.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.
Het college van burgemeester en schepenen geeft voorwaardelijk gunstig advies
WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?
VANDEN BRUYN BV met als contactadres Gordunakaai 87, 9000 Gent heeft een aanvraag (OMV_2023118175) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 8 september 2023.
De aanvraag werd op 18 januari 2024 in eerste aanleg door college van burgemeester en schepenen geweigerd.
Tegen de beslissing van het college van burgemeester en schepenen werd in beroep gegaan door de aanvrager. Op 6 maart 2024 werd het beroep volledig en ontvankelijk verklaard.
De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:
• Onderwerp: het verbouwen van een eengezinswoning
• Adres: Coupure 379, 9000 Gent
• Kadastrale gegevens: afdeling 6 sectie F nr. 566D2
Op 11 juni 2024 werd een wijzigingsverzoek ingediend. Dit wijzigingsverzoek werd niet geëvalueerd.
De deputatie heeft het college van burgemeester en schepenen om advies gevraagd op 6 maart 2024.
ADVIES
Overeenkomstig artikel 34 van het Besluit van de Vlaamse Regering van 27 november 2015 tot uitvoering van het omgevingsvergunningen-decreet bevat het advies van het college van burgemeester en schepenen, minstens volgende gegevens:
1° de stedenbouwkundige voorschriften die van toepassing zijn op de percelen waarop de vergunningsaanvraag betrekking heeft;
2° de beschrijving van de bestemming die aan de omgeving in een straal van 500 meter rond het project is gegeven conform de plannen van aanleg en de ruimtelijke uitvoeringsplannen;
3° een gemotiveerde beoordeling van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening;
4° in voorkomend geval, een gemotiveerde beoordeling van de aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichting of activiteit op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu;
5° in voorkomend geval, de voorwaarden die het college nuttig acht;
6° in voorkomend geval, een gemotiveerde beoordeling van de standpunten, opmerkingen en bezwaren die zijn ingediend tijdens het openbaar onderzoek.
Deze gegevens zijn reeds opgenomen in de collegebeslissing van 18 januari 2024 in eerste aanleg. Deze beslissing is bijgevoegd als bijlage en maakt integraal deel uit van het huidige advies.
Het huidige advies omvat een gewijzigd standpunt ten opzichte van de beslissing in eerste aanleg voor die elementen die hieronder worden beschreven en gemotiveerd:
1. BESCHRIJVING VAN DE ELEMENTEN/ARGUMENTEN VAN HET BEROEP EN/OF AANGEPAST VOORSTEL
- Het voorzien van een bijkomende, teruggetrokken bouwlaag met een flauw hellend dak als bijkomende bouwlaag werd als afwijking in vorm en niet in overeenstemming met de te behouden en aanwezige erfgoedwaarde beoordeeld. Hierbij werd in het nieuwe voorstel het dakvolume behouden maar werd de voorgevel aangepast om in overeenstemming met de geleding van de voorgevel te zijn.
- De bouwdiepte van het dakterras op de eerste verdieping werd ingeperkt tot gelijk aan de achtergevellijn van het aanpalende rechter pand. Dit brengt de bouwdiepte van het terras tot ca. 11m65 en gelijk met de bestaande scheidingsmuren.
2. BEHANDELING VAN DE ELEMENTEN/ARGUMENTEN VAN HET BEROEP EN/OF AANGEPAST VOORSTEL
- Na verdere herziening van het voorstel kan er geoordeeld worden dat er akkoord kan worden gaan met de toevoeging van een eigentijds nieuwe bouwlaag die volgens het voorgelegde ontwerp teruggetrokken wordt voorzien ten opzichte van de straatgevel en voorzien is van een licht hellend dak. Het volume blijft binnen de profielen van de aanpalende panden en zal geen negatieve impact hebben op het straatbeeld. Het licht hellende dak zal nauwelijks zichtbaar zijn vanop het openbaar domein en is van dergelijke beperkte omvang dat deze aanvaardbaar is.
- Het dakterras op de eerste verdieping werd ongunstig beoordeeld wegens het te diep voorzien op het perceel en een te grote impact op de omgeving. Tot een bouwdiepte van ca. 11,75m kan wel een terras worden voorzien. Tot deze diepte is het niet nodig om bijkomende maatregelen te nemen om rekening te houden met het burgerlijk wetboek vanwege de hoge scheidingsmuren. Op deze wijze is er meer garantie op respect voor privacy en is de impact op inkijk beperkter. Op deze wijze wordt er ook tegemoet gekomen aan de gestelde bezwaren. Hierbij werd het terras aangepast conform bovenstaande weigeringsgronden.
CONCLUSIE
Huidig advies omvat een gewijzigd standpunt ten opzichte van de beslissing in eerste aanleg. De initiële beslissing ‘weigering’ wordt omgezet naar een ‘gunstig advies’.
Bij het afleveren van een vergunning wordt aan de deputatie gevraagd om volgende voorwaarden op te leggen.
WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?
Het college van burgemeester en schepenen moet advies uitbrengen bij de deputatie over de omgevingsvergunningsaanvraag in beroep die bij de college van burgemeester en schepenen werd ingediend.
Niet van toepassing.
Het college van burgemeester en schepenen brengt voorwaardelijk gunstig advies uit over de omgevingsaanvraag voor het verbouwen van een eengezinswoning van VANDEN BRUYN bv, gelegen te Coupure 379, 9000 Gent.
Verzoekt de deputatie om volgende voorwaarden voor de geplande werken op te nemen:
Erfgoed
Het is onduidelijk of er nog andere wijzigingen aan de gevels, de dakstructuur of de bovendakse schouwen worden uitgevoerd. De aanvraag bevat niet de noodzakelijke informatie om na te gaan of de voorgestelde verbouwing verenigbaar is met het behoud van de erfgoedwaarden van het pand en het beschermde stadsgezicht. Uit de bijlage B33 moet blijken welke materialen, onderdelen, kleuren en afwerking van de gevel wijzigen. Voor alle nieuwe materialen en onderdelen moest voldoende informatie (detailtekeningen, technische fiches en dergelijke) worden toegevoegd om de nieuwe toestand tot in detail te kunnen vergelijken met de bestaande toestand van het pand. Op basis hiervan wordt afgewogen of de erfgoedwaarden van het pand en het beschermde stadsgezicht bewaard blijven.
Er dient voor de werken aan de voorgevel bijkomend een melding voor werken binnen beschermd stadsgezicht te worden ingediend met:
- Technische fiche van het glas (maximaal 18mm dik, met een buitenspouwblad identiek aan het oorspronkelijke mondgeblazen glas);
- Technische fiche van de mastiekvervanger waarmee het glas vanaf de buitenzijde wordt vastgezet (houten glaslatten worden niet toegelaten in deze context);
- Technische fiches van de verschillende verven voor restauratie (pleisterwerk, schrijnwerk)
- Aangepaste detailtekening: een aantal profileringen ontbreekt (bijvoorbeeld de roeden) en het is niet duidelijk hoeveel het raam achter slag geplaatst wordt (max. 1.5cm).
De voordeur maakt onlosmakelijk deel uit van de architectuur van het pand en moet behouden blijven.
Riolering
De aansluiting op het rioleringsnet is verplicht en wordt, wat betreft het gedeelte op het openbaar domein, uitgevoerd door FARYS. Een aanvraag tot het bekomen van een huisaansluiting moet ingediend worden bij FARYS via www.farys.be/nl/rioolaansluiting (voor telefonische info: 078 35 35 99).
De afvoer van het regen- en afvalwater moeten op kosten en op risico van de bouwheer, binnen zijn eigen terrein uitgevoerd worden. Het afvoeren kan hetzij door natuurlijke afloop, hetzij door oppompen.
Een bestaande aansluiting of een wachtaansluiting dient in regel gebruikt/ (her)bruikt te worden. De locatie en de diepteligging ervan zijn bindend. De bestaande aansluiting dient ter hoogte van de rooilijn opgezocht, opgemeten en gemarkeerd te worden. Indien ze (tijdelijk) niet in dienst blijft is het de taak van de bouwheer om deze ter hoogte van de rooilijn dicht te maken om elke instroom te vermijden.
Bij een nieuwe huisaansluiting wordt het traject bepaald in overleg tussen rioolbeheerder en klant. De algemene veiligheid, de instandhouding en de normale werking van de elementen van de huisaansluiting moeten verzekerd zijn en het toezicht, de controle en het onderhoud moeten gemakkelijk uitgevoerd kunnen worden. Voor de diepteligging dient er rekening mee gehouden te worden dat de huisaansluiting in regel door FARYS wordt gerealiseerd vóór aanleg van de privéwaterafvoer op een maximale diepte van 50 cm onder het maaiveld. Indien de diepteligging van de hoofdriolering of (kruisen van de) nutsleidingen deze diepte niet toelaten, zal de huisaansluiting op de meest haalbare diepte worden aangelegd.
De aanvrager dient zich te houden aan de bepalingen van het Bijzonder Waterverkoopreglement huisaansluitingen. Dit reglement is terug te vinden op www.farys.be/wettelijke-bepalingen.
De bijzondere aandacht wordt gevestigd op :
De interne riolering moet zo ontworpen worden dat een toekomstige aansluiting op een gescheiden rioleringsstelsel mogelijk is (afzonderlijke aansluitingen voor regenwater en afvalwater).
Er is nog geen aparte regenwaterafvoer (RWA)-aansluiting mogelijk. Voor zover het niet mogelijk is om het regenwater ter plaatse te laten infiltreren is de RWA-leidingen naar de straat te voorzien als wachtaansluiting. Voorlopig moeten het regen- en afvalwater gezamenlijk naar de riolering afgevoerd worden. Bovendien moeten de RWA-, en DWA-afvoeren naast elkaar worden aangeboden met een tussenafstand van 40 tot 60 cm. Hierbij loopt het DWA-gedeelte in een rechte lijn door naar de openbare riolering.
Bij een toekomstige aanleg van het openbaar domein zal de riolering gescheiden worden.
De keuring van de privéwaterafvoer is verplicht volgens het Algemeen Waterverkoopreglement bij aanbouw en/of het voorzien van een nieuwe aansluiting. Meer informatie vind je op www.farys.be/keuring-privewaterafvoer
Er moet blijvend voorzien worden in een septische put.
De regenwaterpijp op de straatgevel mag maximaal 10 cm uitspringen. Deze moet onderaan, tot 1 m hoogte, uitgevoerd worden in gietijzer of in een ander materiaal dat evengoed bestand is tegen breuk of blijvende beschadiging.
Indien de regenwaterpijp verder dan 1,5 m van de rioolvertakking verwijderd is, moet de bouwheer deze binnenshuis op het interne rioleringssysteem aansluiten.