2024_CBS_07158 - OMV_2023152649 K - dossier in beroep - aanvraag omgevingsvergunning voor het slopen van een loods - Londenstraat, Oslostraat en Santospad, 9000 Gent - Voorwaardelijk gunstig advies

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 59 en 60.

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

Het college van burgemeester en schepenen geeft voorwaardelijk gunstig advies

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

De heer Ignaas Vandenabeele met als contactadres Gordunakaai 87, 9000 Gent en IMMOTRION NV met als contactadres Gordunakaai 87, 9000 Gent hebben een aanvraag (OMV_2023152649) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 26 januari 2024.

De aanvraag werd op 2 mei 2024 in eerste aanleg door college van burgemeester en schepenen weigering.

Tegen de beslissing van het college van burgemeester en schepenen werd in beroep gegaan door  aanvrager, persoon. Op 17 juni 2024 werd het beroep volledig en ontvankelijk verklaard.

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

• Onderwerp: het slopen van een loods

• Adres: Londenstraat -, Oslostraat  en Santospad , 9000 Gent

• Kadastrale gegevens: afdeling 1 sectie A nr. 3417C2

Op 16 april 2024 werd een wijzigingsverzoek ingediend. Op 18 april 2024 werd dit wijzigingsverzoek aanvaard.

De deputatie heeft het college van burgemeester en schepenen om advies gevraagd op 17 juni 2024.

ADVIES

Het huidige advies omvat een gewijzigd standpunt ten opzichte van de beslissing in eerste aanleg, zie motivatie hieronder.

De vergunning voor de sloop van deze loods is in eerste aanleg door het schepencollege geweigerd omwille van het ongunstig advies van het Agentschap OE, dat geen beoordelingsvrijheid laat aan het schepencollege in de mate dat het advies wijst op een strijdigheid met het onroerend erfgoeddecreet.

Artikel 4.3.3. VCRO bepaalt immers: “Indien uit de verplicht in te winnen adviezen blijkt dat het aangevraagde strijdig is met direct werkende normen binnen andere beleidsvelden dan de ruimtelijke ordening, (…) wordt de vergunning geweigerd of worden in de aan de vergunning verbonden voorwaarden waarborgen opgenomen met betrekking tot de naleving van de sectorale regelgeving.”

Ten gevolge van het administratief beroep bij de deputatie, door de aanvrager, tegen deze weigering waarbij de motivering van het advies van het Agentschap in vraag wordt gesteld, dient de deputatie het advies te vragen aan de VCOE, die – volledig autonoom en  zonder gebonden te zijn door het eerdere advies van het Agentschap de verenigbaarheid met diezelfde normen zal beoordelen.

Het is in dit kader dat het college – als adviesinstantie in graad van beroep – een andersluidend standpunt kan innemen dan bij de (verplichte) weigering in eerste aanleg. Het college is immers niet meer gebonden door de beoordeling van het Agentschap OE, zodat het college zelf een beoordeling maakt van de verenigbaarheid van de aanvraag tot sloop van deze loods met het beschermingsbesluit van 20 november 1996 houdende o.a. de bescherming als “dorpsgezicht” van de sites “Tolhuis” en “Voorhavenlaan” met inbegrip van delen van de rails”, en deze als advies voorlegt aan de VCOE (voetnoot 1).

Het schepencollege ondersteunt de aanvraag tot sloop en wenst de Deputatie en de VCOE te wijzen op volgende punten:

De Stad Gent heeft in 2009 het RUP ‘Voorhaven Loods 20’ goedgekeurd ter vervanging van de bestemming ‘Outlet-center met maaiveldparking’, nadat het BPA nr 23 ‘Meulestede’ op dit punt vernietigd was door de Raad van State.

De Stad Gent koos daarbij resoluut voor een dense woonontwikkeling in meerdere woonzones, waarbij die zones door brede openbare wegen van elkaar werden gescheiden. De voorschriften van het RUP, nl. het dense woonprogramma met daarbij specifieke bouwvoorschriften gekoppeld aan nieuwe rooilijnen die de bestaande loods Machtelinckx doorsnijden, impliceren de sloop van deze loods en de vervanging ervan door nieuwbouwwoningen.

Bij de goedkeuring van het RUP heeft de gemeenteraad zich uitdrukkelijk uitgesproken over de mogelijkheid om de loods te slopen. De Stad Gent wenst dat de woonontwikkelingen die voorzien zijn in het RUP daadwerkelijk tot stand komen en wenst daarom de sloop van deze loods gunstig te adviseren.

1.       Het motief voor de bescherming als dorpsgezicht

Op pagina 6 van het MB van 20/11/1996 staat de motivering van de bescherming van deze site als dorpsgezicht: “omwille van het algemeen belang gevormd door de industrieel-archeologische waarde als voorbeeld van havenaanleg uit de periode 1880-1890 inzonderheid omvattende: waterwerken, gebouwen, kunstwerken, installaties, een specifieke straatverharding en specifieke functionele ruimtelijke organisatie uitgevoerd volgens de toen heersende opvattingen en noden.

Aangezien deze loods niet bestond in de periode 1880-1890 kan deze loods geen verband houden met het motief van deze bescherming van de havenaanleg uit de periode 1880-1890.  De loods is pas gebouwd in 1938, zodat deze loods onmogelijk deel kan uitmaken van het “voorbeeld van havenaanleg uit de periode 1880-1890”. Het slopen van deze loods vormt dan ook geen aantasting van het beschermde dorpsgezicht.

2.       Historiek van gunstige adviezen over de sloop van de loods Machtelinckx of bestemmingsplannen die de sloop van deze loods noodzaken

2.1.   Advies AROHM Cel Monumenten en Landschappen van 1 januari 1997

Op 09/01/1997 heeft AROHM (voorganger van het Agentschap OE) advies verleend naar aanleiding van de opmaak van het BPA nr 23 Meulestede, waarbij de loods in een bestemmingszone parking (bij een Outletcentrum) kwam te liggen. De relevante passages in het advies van AROHM over de bestemmingswijzigingen in het BPA (en dus de noodzaak tot sloop en vervanging van de loodsen door een maaiveldparking) luiden als volgt:

En

In het advies wordt niet nader ingegaan op de bestemming maaiveldparking van het BPA, zodat mag aangenomen worden dat de laatste zin die zowel een sloop als een toevoeging toelaat o.a. bedoeld was voor de sloop van deze loodsen, zijnde minder waardevolle gebouwen binnen de perimeter van het dorpsgezicht.

2.2.   Advies AROHM Cel Monumenten en Landschappen van 02 april 2003 (bij de 1ste sloopaanvraag)

2.3.   advies Dienst Monumentenzorg van de Stad Gent van 24 maart 2003

2.4.   Advies Dienst Monumentenzorg 2006  

2.5.   Advies van AROHM van 2 maart 2006 (bij de 2de sloopaanvraag)

2.6.   Advies bij het RUP Voorhaven Loods 20

Er is geen (ook geen ongunstig) advies door AROHM verleend, alhoewel het RUP de vervanging van de loods door nieuwbouwwoningen voorziet. (zie onder)

3.       Het RUP Voorhaven LOODS 20

Het RUP “Voorhaven Loods 20” voorziet ter hoogte van de loods een zone voor wonen z1c, die woningbouw toelaat die zich aligneert met de tegenoverliggende huizen aan de overkant van de Londenstraat. Dit impliceert de sloop van de loods Machtelinckx.

Dit RUP voorziet tevens een zone voor openbare wegen Z4 waarvan de weggrenzen dwars door de loods getrokken zijn, zodat het toegelaten bebouwbaar gedeelte smaller is dan de bestaande contouren van de loods, waaruit ook moet afgeleid worden dat dit RUP de sloop van de loods en de vervanging door nieuwbouwwoningen voorziet.

Dit wordt met zoveel woorden ook bevestigd in  het gemeenteraadbesluit van 23 juni 2009 waarbij de gemeenteraad heeft geoordeeld: “Het behoud van de loodsen Voorhavenlaan is niet aangewezen: ze zijn niet beschermd, niet voldoende waardevol en liggen deels op toekomstige wegenis. Gezien de beoogde woontypes is nieuwbouw de beste oplossing.”

Het RUP Voorhavenlaan LOODS 20 is bij de Raad van State aangevochten, o.m. wegens de strijdigheid met het beschermingsbesluit van 1996.

De Raad van State heeft bij arrest van 27/10/2011 (arrest nr 216.079)  het RUP Voorhaven Loods 20 niet vernietigd, en heeft daarbij geoordeeld

- “dat uit het grafisch plan blijkt niet dat wordt ingegaan tegen de beschermingsbesluiten met betrekking tot de monumenten en het dorpsgezicht die zich in het plangebied bevinden.”

En

- “De gereduceerde kroonlijsthoogte van 10 meter en de eveneens gereduceerde bouwhoogte van 13 meter voor deze woonzones zijn vergelijkbaar met die van de bestaande woningen aan de overkant van de Londenstraat en vrijwaren, in combinatie met de aangehaalde breedte van de straten en de oriëntatie van de woonzones op voldoende wijze het uitzicht op en de eigenheid van het dorpsgezicht (…)”

4.       De sloop is nodig voor de uitvoering van het RUP (voetnoot 2).

De aangevraagde sloop geeft uitvoering aan het RUP Voorhaven  Loods 20, omdat deze sloop noodzakelijk is voor de realisatie van de nieuwbouwwoningen in de zone z1c.

De aanvraag tot sloop gebeurt niet enkel in functie van een privaat woningbouwproject, maar ook voor de goede aansluiting van de woningen in lot 5 (noordelijk stuk van zone z1C) op het terrein waar de loods staat.

Zolang de loods niet is gesloopt, kan bijgevolg geen invulling gegeven worden aan de zone voor wonen z1c.

5.       Analyse van het advies van het Agentschap OE van 22 april 2024 (voetnoot 3).

Het advies is strijdig met de 2 eerdere adviezen van (de voorganger van) het Agentschap Onroerend Erfgoed, waarbij de sloop van dit gebouw gunstig werd geadviseerd. Het advies verwijst niet naar deze eerdere adviezen, en evenmin naar de navolgende sloopvergunningen (die niet uitgevoerd zijn omwille van een geschil met de concessiehouder).

Evenmin verwijst het Agentschap OE naar het BPA nr 23 Meulestede en het RUP Loods 20, waarbij telkens bestemmingsvoorschriften zijn goedgekeurd die rekening houden met het beschermde stadsgezicht, maar die nieuwbouw voorzien op de plaats van deze loods.

Vooral het RUP Voorhaven Loods 20 heeft onderzocht hoe er in het kader van de stadsvernieuwing omgegaan moest worden met de bescherming als stadsgezicht. Ook hier houdt het Agentschap OE geen rekening mee. (zie o.m. toelichtingsnota pagina’s 6, 14 en 24 van het RUP Voorhaven loods 20).

Argument 1 in het advies

“De site ‘Tolhuis en voorhaven’ werd beschermd als stadsgezicht bij MB van 20/11-1996 omwille van de industrieel-archeologische waarde als voorbeeld van havenaanleg uit de periode 1880-1890, inzonderheid omvattende: waterwerken, gebouwen, kunstwerken, installaties, een specifieke straatverharding en specifieke functionele ruimtelijke organisatie uitgevoerd volgens de toen heersende opvattingen en noden.

Onder de term ‘inzonderheid‘ worden in het beschermingsbesluit enkele structurerende componenten van het stads- en dorpsgezicht opgesomd. De erfgoedwaarde van de loods Machtelinckx wordt gevormd door haar beeldbepalende ligging. De intrinsieke erfgoedwaarde is eerder begeleidend. Vanuit de bescherming als stadsgezicht werd een eventuele industriële interieurwaarde niet geëvalueerd. De beeldbegeleidende erfgoedwaarde van de loods Machtelinckx wordt daarom niet nominatum vermeld in dit besluit.”

Het argument dat de loods door zijn beeldbepalende ligging een essentieel onderdeel is van de bescherming als stadsgezicht, kan niet gevolgd worden, aangezien het MB van 1996 de beschermenswaardige gebouwen en constructies nominatim heeft opgenomen als monument, en bovendien de volledige oude havensite met de bijhorende sporen en kasseiverharding beschermd heeft als stadsgezicht (niet als monument) omwille van “de industrieel-archeologische waarde als voorbeeld van havenaanleg uit de periode 1880-1890”.

De loods die in 1996 wel al bestond is dus niet het beschermen waard bevonden om als monument te beschermen, en komt evenmin in aanmerking als typerende constructie voor de bescherming van de site als stadsgezicht, omdat hier de periode 1880-1890 - als voorbeeld van typische havenaanleg in die periode - cruciaal is, terwijl de loods in 1880-1890 niet bestond. De loods is pas gebouwd in 1937 en kan dus geen enkel verband houden met de typerende havenaanleg in de periode 1880-1890.

De benadrukking van het woord “inzonderheid” in het advies en de verwijzing naar enkele structurerende componenten om de waarde van de loods te beklemtonen is dus naast de kwestie, omdat de loods gewoon weg niet bestond als deel van de haveninrichting van 1880-1890.

De zin “De beeldbegeleidende erfgoedwaarde van de loods Machtelinckx wordt daarom niet nominatum vermeld in dit besluit” is om die reden dan ook misleidend. Het feit dat de loods niet opgenomen is in het besluit is omdat die loods op zich niet beschermenswaardig was (als monument) en dat die loods bovendien geen uitstaans heeft met de reden van de bescherming van de site als stadsgezicht.

Argument 2 in het advies

“De loods Machtelinckx is een relict van voormalige industriële activiteit. Het betreft een betonstructuur met invulmetselwerk. Deze loods werd gebouwd als opslagloods, getuige de zware betonstructuur, de grote poorten en takelbalken boven de poorten, de geslotenheid van de gevels. In die zin heeft de loods zijn betekenis binnen de context van de Voorhaven als “overslaghaven”.”

Hiermee bevestigt het advies enkel dat de loods een oude loods (relict) is. Dit argument wijst er niet op dat de loods betekenisvolle erfgoedwaarde heeft als onderdeel van het stadsgezicht dat een haveninrichting van een bepaalde historische periode wilt bewaren.

Argument 3 in het advies

“Naast deze loods bevinden zich nog andere opslagloodsen rondom dit stadsgezicht bijv. Londenstraat 16 (loods van metaalbedrijf Beauval), New Yorkstraat 7-23 (Union Margarinière), New Yorkstraat 2, 8-10. Samen bepalen ze mee het industrieel karakter van dit stadsgezicht en ondersteunen ze dit.”

Door te verwijzen naar 3 loodsen die liggen buiten de contouren van het beschermde stadsgezicht probeert de adviesverlener aan te tonen dat deze loodsen samen het industriële karakter van het stadgezicht bepalen en ondersteunen.

Als die 3 loodsen van buiten het stadsgezicht al enige relatie zouden hebben met dit stadsgezicht, dan zou dit moeten blijken uit het beschermingsbesluit en uit de opname van die loodsen binnen het stadsgezicht. Het beschermingsbesluit heeft deze loodsen klaarblijkelijk niet opgenomen binnen de contouren van het stadsgezicht, en dit in tegenstelling tot bijv. de brandweerkazerne die ook aan de overkant van de Londenstraat ligt. De loodsen waren de moeite niet waard om het stadsgezicht te verruimen.

De loods als opslagruimte met “industrieel” karakter draagt echter om die reden niet bij tot de bescherming van de site als stadsgezicht. Het stadsgezicht is beschermd omwille van “de industrieel-archeologische waarde als voorbeeld van havenaanleg uit de periode 1880-1890”, wat de “industriële waarde van de loods”, die dateert van 1937, net niet is.

Argument 4 in het advies

“Het stabiliteitsverslag bij de aanvraag besluit : ‘Op dit ogenblik is de constructie van deze loods voldoende structureel stabiel maar voldoet dit in niet aan de huidige normeringen inzake bouwfysica, akoestiek, brandveiligheid & akoestiek. In geval van renovatie worden de zonet opgenoemde zaken zodanig complex wat het praktisch onmogelijk maakt om het gebouw te renoveren volgens de huidige normen.’

Overwegende dat de aanvraag niet gekoppeld is aan een herbestemming, laat staan een woonbestemming, lijkt deze conclusie derhalve voorbarig omdat andere -minder normgebonden-bestemmingen (zoals een licht ambachtelijke activiteit, detailhandel,…) niet zijn onderzocht.In die zin is het behoud van de loods Machtelynckx als van voormalige industrieel relict, de betere garantie voor behoud van de industrieel-archeologische waarde van het stadsgezicht, die verankerd werd in het beschermingsbesluit.”

De verwijzing naar het stabiliteitsverslag verantwoordt mogelijk te weinig de nood om een bestaand gebouw te slopen. Dit is op zich echter geen bewijs dat de sloop strijdig is met een direct werkende norm uit het onroerend erfgoeddecreet.

Argument 5 in het advies

“Recente grootschalige nieuwbouw ten zuiden van loods 20, weliswaar ingeplant buiten de afbakening van het SG, overheerst de laatste jaren het globale beeld van de site. Een bijkomend, grootschalig nieuwbouwproject binnen de afbakening van de beschermde site is daarom niet wenselijk.”

Het argument dat een nieuwbouw binnen het stadsgezicht niet wenselijk is omwille van nieuwbouw buiten de contouren van het stadsgezicht, is een argument dat geen enkel verband houdt met het beschermde stadsgezicht, en evenmin met de waarde van het te slopen gebouw. Het argument gaat zelfs niet over het voorwerp van de aanvraag, zijnde de sloop van een niet beschermenswaardig gebouw.

Het motief om nieuwbouwprojecten te weigeren binnen een beschermd stadsgezicht omwille van bouwprojecten buiten de grenzen van het stadsgezicht, kan hoegenaamd geen strijdigheid aantonen m.b.t. de aanvraag tot sloop van een niet beschermenswaardig gebouw met direct werkende normen.

6.       Andere gebouwen van vóór 1996 binnen het stadsgezicht zijn met advies van AROHM gesloopt

-      Loods naast (ten noorden van) loods Machtelynck (zie sloopvergunningen 2003 en 2006)

-      EMR – bedrijfsgebouw en loods gelegen tussen loods 22 en loods 20: gesloopt na gunstig advies van het Agentschap Onroerend Erfgoed van 10/12/2018

__________________________________________________________

Voetnoten:

Voetnoot 1: Op 3 juli heeft de VCOE intussen ongunstig geadviseerd. In dit advies van de VCOE wordt geen rekening gehouden met de argumenten opgenomen in dit collegebesluit. Het lijkt aangewezen om aan de Provincie te vragen huidig college-advies alsnog voor te leggen aan de VCOE en een heroverweging te vragen van het VCOE-advies van 3 juli 2024.

Voetnoot 2: In 2014 werd een verkavelingsvergunning verleend ter uitvoering van het RUP, waarin weliswaar geen uitspraak over de sloop of het behoud van de loods Machtelinckx werd gedaan. In het bijgaand advies van het Agentschap OE werd het behoud van de loods als wenselijk geacht.

Voetnoot 3: Op 25 april 2024 formuleerde de dienst stadsarcheologie en monumentenzorg een advies ten gunste van het behoud van de loods, maar dit maakt geen deel uit van de analyse in punt 5.

CONCLUSIE :

Het schepencollege stelt voor om aan de VCOE en aan de Deputatie te adviseren omwille van hoger vermelde redenen de sloop van de loods Machtelinckx in het dossier OMV_2023152649 gunstig (met vermelding van onderstaande voorwaarden) te beoordelen.

De sloop van deze loods is niet strijdig met het beschermingsbesluit van 1996  wat betreft de bescherming van deze site als dorpsgezicht gelet op de erin opgenomen motieven, m.b.t. de typische havenaanleg in de periode 1880-1890, en dus niet strijdig met het passief behoudsbeginsel en het sloopverbod voorzien in de artikelen 6.4.3 en 6.4.7 van het OE-decreet.

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet advies uitbrengen bij de deputatie over de omgevingsvergunningsaanvraag in beroep die bij de college van burgemeester en schepenen werd ingediend.

Niet van toepassing.