2025_CBS_04571 - OMV_2025001782 R - omgevingsaanvraag voor het verkavelen van een perceel in 2 loten bestemd voor halfopen eengezinswoningen - met openbaar onderzoek - Louis Delebecquelaan, 9051 Gent - Vergunning

Het gemeentedecreet van 15 juli 2005, artikel 57

Het decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 24 en 42

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6

Het college van burgemeester en schepenen  verleent  de vergunning en legt bijzondere voorwaarden en lasten op.

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

Karus VZW met als contactadres Caritasstraat 90, 9090 Merelbeke-Melle heeft een aanvraag (OMV_2025001782) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 23 januari 2025.

De omgevingsvergunningsaanvraag voor een nieuwe verkaveling handelt over:

• Onderwerp: het verkavelen van een perceel in 2 loten bestemd voor halfopen eengezinswoningen

• Adres: Louis Delebecquelaan 42, 9051 Gent

• Kadastrale gegevens: afdeling 25 sectie D nrs. 339T, 339S, 339N, 340L, 340D en 340H

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 3 maart 2025. De aanvraag volgde de gewone procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 12 mei 2025:

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.    BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

De bouwplaats situeert zich in Sint-Denijs-Westrem langs de Louis Delebecquelaan die evenwijdig aan de E40 loopt. De noordzijde van deze straat is overwegend bebouwd met vrijstaande woningen. Het terrein in kwestie maakt deel uit van de site Psychiatrisch Centrum Karus. Op het perceel 340L bevindt zich een bestaande halfopen eengezinswoning.

De aanvraag betreft het verkavelen van een perceel in twee loten bestemd voor halfopen eengezinswoningen. Lot 1 is ca. 1908,6 m², lot 2 is ca. 1689,7 m² en het lot 3 waarop de bestaande eengezinswoning zich bevindt is ca. 1805,65 m² groot. Dit laatste lot wordt uit de verkaveling gesloten. De afstand tot de zijdelingse kavelgrens bedraagt rechts 3 m en links 6 m. De woningen worden op 12 m van de rooilijn ingeplant. De bouwzones zijn ca. 11,23 m breed, 18 m diep op het gelijkvloers en 15 m diep op de verdieping. Er worden twee bouwlagen met zadeldak of drie bouwlagen met plat dak toegelaten. Elk woning beschikt over een achtertuin met een diepte van ca. 20 m. De dieper gelegen tuinzone wordt ingekleurd als parktuinzone waar geen bebouwing en/of verharding wordt toegestaan.

Voor het bouwrijp maken van het perceel dienen enkele bomen geveld te worden. De aanvraag betreft bijgevolg ook het vellen van zes hoogstammige bomen. Het merendeel van de bomen die worden verwijderd bevinden zich in de zijtuin en ter hoogte van de bouwzone

2.    HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Omgevingsvergunningen

• Op 29/03/2018 werd een voorwaardelijke vergunning afgeleverd voor het aanleggen van acht parkeerplaatsen (OMV_2018001380).
• Op 10/02/2022 werd een weigering afgeleverd voor het verkavelen van een perceel in 3 loten, 2 voor halfopen en 1 voor gesloten bebouwing
  (2021 SDW 303/00/W).
  Er werd negatief advies verleend door het Agentschap Wegen en Verkeer - District Gent, het project werd deels binnen de reservatiestrook langsheen de autosnelweg gerealiseerd. Daarnaast hield de aanvraag onvoldoende rekening met het bestaande bomenbestand op het perceel.

Stedenbouwkundige vergunningen

• Op 19/10/2017 werd een vergunning afgeleverd voor het bouwen van een woonerf (2017/05093 Dig).
• Op 10/03/2016 werd een weigering afgeleverd voor het bouwen van een woonerf met 1 gebouw voor een gemeenschappelijke woning voor 5 personen en 2 studio's en 4 gebouwen met 14 studio's en gemeenschappelijke ruimten (2015/05228).

BEOORDELING AANVRAAG

3.    EXTERNE ADVIEZEN

Volgende externe adviezen zijn gegeven:

3.1.   Proximus

Voorwaardelijk gunstig advies van Proximus afgeleverd op 11 maart 2025 onder ref.
JMS 641614:

Op basis van de informatie waarover Proximus momenteel beschikt, wordt een gunstig advies afgeleverd mits het naleven van volgende voorwaarden:

- Een finale netwerkanalyse zal gebeuren na ontvangst van het vergunde plan (in .dwg-formaat).

- Uitbreiding van de telecominfrastructuur van Proximus is ten laste van de aanvrager.

- Van zodra vergund en minimaal 6 maanden voor oplevering dient de aanvrager zijn project kenbaar te maken bij Proximus door dit online te registreren via www.proximusforrealestate.be/bouwen.

- De Proximus infrastructuur dient proactief voorzien te worden in het project. De technische documentatie hiervoor wordt ter beschikking gesteld na ontvangst van het vergunde plan.

- Proximus wenst betrokken te worden bij alle coördinatievergaderingen via werven.a12@proximus.com.

Na de werken kunnen de bewoners eenvoudig aansluiten op de nutsvoorzieningen voor telefonie-, internet- en televisiediensten. Hiervoor kan de aanvrager terecht bij de Proximus klantendienst op het gratis nummer 0800 22 800 of bij de Proximus verkooppunten.

3.2.   Farys

Voorwaardelijk gunstig advies van Farys afgeleverd op 1 april 2025 onder ref. VK-25-275 (zie ook VK-21-1450):

Drinkwater

Deze aanvraag betreft het verkavelen van een perceel in 2 loten bestemd voor halfopen eengezinswoningen.

De loten 1 en 2 van deze verkaveling kunnen op normale en reglementaire wijze aangesloten worden op het bestaand drinkwaterdistributienet.

Er is uiteraard geen uitbreiding noodzakelijk.

Het lot 3 wordt uit de verkaveling onttrokken.

Riolering

Algemeen

Op basis van het definitief zoneringsplan van de Stad Gent ligt de verkaveling in het collectief te optimaliseren buitengebied.

In de zone van de geplande verkaveling ligt een gemengde riolering in de vorm van een grachtenstelsel waarop kan worden aangesloten.

In de toekomst wordt er echter een rioleringsproject gepland waarbij een gescheiden rioleringsstelsel zal worden aangelegd. Voor meer inlichtingen betreffende het toekomstig rioleringsproject kan contact opgenomen worden met projectleider Steven De Waele (steven.dewaele@farys.be).

Toepasselijke reglementen, documenten en richtlijnen

Alle werkzaamheden dienen in overeenstemming te zijn met het ‘Bijzonder waterverkoopreglement deel huisaansluitingen’. Dit reglement kan u terugvinden op onze website www.farys.be/bijzonder-waterverkoopreglement-huisaansluitingen. Op eenvoudig verzoek kan u hiervan ook een schriftelijke versie verkrijgen.

De richtlijnen uit de gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor hemelwater (GSVH) van 10 februari 2023, in werking vanaf 2 oktober 2023, inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater, dienen strikt gevolgd te worden. Tevens dient voldaan te zijn aan het Algemeen Bouwreglement van de Stad Gent.

Conform de Vlarem regelgeving dienen woningen te worden uitgerust met een goed werkende septische put met een inhoud van minimaal 3000 liter tot 5 IE en 600 liter/IE vanaf meer dan 5 IE en 450 l/IE vanaf 11 IE per bijkomend IE (IE = Inwoner Equivalent), waarbij zowel grijs als zwart afvalwater moet aangesloten worden op de septische put. Na uitvoering van rioleringswerken op openbaar domein (aanleg gescheiden stelsel aangesloten op een zuiveringsinstallatie) wordt aangeraden, bij aansluiting op de riolering, om het grijs water van de septische put af te koppelen en aan te sluiten op de overloopleiding van de septische put voor een optimale werking van de septische put. De buizen voor deze latere afkoppeling worden dan ook best nu reeds voorzien zodat deze ingreep op gemakkelijke wijze kan uitgevoerd worden zonder bijkomende opbraak. Deze buizen kunnen in tussentijd afgesloten worden door middel van het plaatsen van stoppen.

Om lokale problemen van wateroverlast te vermijden adviseren wij volgende richtlijnen na te leven:

- het niveau van de gelijkvloerse verdieping dient minstens 20 cm boven maaiveld aangelegd te worden;

- overlopen van regenwaterputten, infiltratie en-of bufferbekken dienen beveiligd te worden tegen terugslag;

- kelders dienen waterdicht uitgevoerd te worden;

- inritten naar ondergrondse garages worden bij voorkeur voorzien van een drempel om deze te beveiligen tegen instromend water;

- de aanleg van verharding dient zoveel mogelijk beperkt te worden.

Specifieke bemerkingen op het dossier

Elk lot dient afzonderlijk te worden aangesloten op de riolering. Per lot is te voorzien in een dubbele huisaansluiting, één voor afvalwater en één voor regenwater.

Verordening Hemelwater: Wanneer een bouwaanvraag voor de 2 nieuwe loten ingediend wordt dient men zich aan de regels van  de GSVH te houden en er voor te zorgen dat voor elk lot een regenwaterput en een infiltratievoorziening voorzien wordt.

Bemerking op het verkavelingsplan “VA_VP_N_OT”:

Op het verkavelingsplan is ter hoogte van de opritten een inbuizing van de bestaande gracht voorzien met inbegrip van de plaatsing van kopmuren.

De inbuizing van de bestaande gracht, inclusief de nieuw te voorziene rioolaansluitingen, dienen uitgevoerd te worden aan de hand van een technisch dossier zoals door Stad Gent opgelegd.

De verkavelingsaanvraag betreft een splitsing van 6 kadastrale percelen in 3 loten waarbij LOT 3 (met de bestaande bebouwing) uit de verkaveling onttrokken wordt. In de straat ligt een grachtenstelsel en hierdoor moet na de rooilijn het afvalwater en het regenwater worden samengevoegd tot één aansluiting op de bestaande riolering.

De bestaande aansluiting op het bestaand rioleringsstelsel van de Louis Delebecquelaan dient voor de bestaande woning (LOT 3) hergebruikt te worden. Voor beide andere loten (LOT 1 en LOT 2) is een nieuwe aansluiting noodzakelijk en dienen deze aansluitingen uitgevoerd te worden aan de hand van een technisch dossier.

Overstromingsgevoeligheid: sinds 01/01/2023 zijn er nieuwe richtlijnen van toepassing waarvoor de nieuwe Watertoets-kaarten kunnen geraadpleegd worden via www.Waterinfo.be. De richtlijnen van de bevoegde waterloopbeheerder moeten gevolgd worden.

Besluit

Het ontwerp kan als volgt worden geadviseerd: “gunstig met voorwaarden”.

Voorwaarden:

-      De bestaande aansluiting van LOT 3 (bestaande bebouwing) moet hergebruikt worden.

-      Voor LOT 2 en LOT 3 is telkens een nieuwe rioolaansluiting noodzakelijk en dienen deze aansluitingen aan de hand van een technisch dossier uitgevoerd te worden.

-      Ter hoogte van de geplande opritten is de inbuizing van de bestaande gracht met inbegrip van de plaatsing van kopmuren noodzakelijk. Dit dient tevens aan de hand van het technisch dossier uitgevoerd te worden.

-      Het aangepast technisch dossier dient te worden ingediend bij de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen van de Stad Gent en Farys. Op dit dossier kan Farys bijkomende technische opmerkingen formuleren. Indien nodig kan vooraf aan het indienen van het technisch dossier een overleg voorzien worden. Het definitieve technische dossier moet bestaan uit een grondplan, met alle rioleringswerken en wegeniswerken, en bijhorende lengteprofielen, dwarsprofielen en details van alle kunstwerken. Zonder goedkeuring van het technisch kan Farys steeds wijziging opleggen. 

Er wordt gevraagd om Farys minimum 14 dagen voor de aanvang der werken in te lichten, zodat Farys toezicht kan uitoefenen op de werken.

3.3.   Fluvius

Voorwaardelijk gunstig advies van Fluvius afgeleverd op 4 maart 2025 onder ref. 5000094413:

De loten mogen pas worden verkocht wanneer de offerte met alle daarin beschreven verplichtingen door mevrouw Katlyn Colman werd ondertekend voor akkoord en vervolgens de facturen m.b.t. deze offerte vereffend zijn (zie bijlage - Omgevingsloket).

Het integrale advies kan worden nagelezen op het Omgevingsloket.

3.4.   Wyre

Gunstig advies van Omgevingsloket Wyre afgeleverd op 5 maart 2025 onder ref. 25077823:

Wyre is nagegaan welke aanpassing van hun infrastructuur nodig is om de loten uit deze verkavelings- of bouwaanvraag te kunnen aansluiten.

Hieruit blijkt dat de nodige infrastructuur op openbaar domein al aanwezig is en dat er geen uitbreiding van het Wyre netwerk dient te gebeuren. Er wordt van geen verdere voorwaarde opgelegd door Wyre.

Indien blijkt dat Wyre, binnen het jaar na het afleveren van de vergunning, een melding krijgt van de elektriciteitsmaatschappij dat de palen worden weggenomen dan zal bovenstaand advies komen te vervallen. Er zal een geactualiseerde offerte worden opgemaakt aan de aanvrager om het Wyre netwerk ondergronds te brengen, en dit in synergie met de elektriciteitsmaatschappij.

Deze vaststelling omvat niet de aftak- en aansluitkosten van de abonnee. Deze worden met de latere abonnee verrekend.

Aanvragen tot het verplaatsen van bestaand apparatuur zullen aan de aanvrager aangerekend worden.

3.5.   AWV – District Gent Autosnelwegen

Voorwaardelijk gunstig advies van AWV - District Gent Autosnelwegen afgeleverd op
18 april 2025 onder ref. AV/411/2025/00356:

Het Agentschap Wegen en Verkeer adviseert GUNSTIG betreffende de voorliggende aanvraag gezien de aanvraag in overeenstemming is met de vermelde inlichtingen en beperkingen (zie bijlage – Omgevingsloket).

Bij de uitvoering van de vergunning dient de aanvrager rekening te houden met de omschreven aandachtspunten (zie bijlage – Omgevingsloket).

3.6.   De Vlaamse Waterweg nv – Afdeling Regio West

Geen advies van De Vlaamse Waterweg nv - Afdeling Regio West afgeleverd op 16 april 2025:

Gezien de aard van de aanvraag kan in alle redelijkheid verwacht worden dat er geen significante effecten op het watersysteem zullen optreden.

De aanvraag is verenigbaar met de doelstellingen en beginselen van het ‘Decreet Integraal Waterbeleid’.

Er wordt door de aangevraagde werken evenmin een impact op het beheer en/of de exploitatie van de waterweg en het patrimonium van De Vlaamse Waterweg nv verwacht.

4.    TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Gewestplan

Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

Gewestelijk RUP

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen Bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 25 maart 2024, van kracht sinds 27 mei 2024.

Het ontwerp is in zoverre kan worden nagegaan voor een verkavelingsaanvraag in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023 (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023): zie waterparagraaf.

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

4.5.   Archeologienota

Gelet op het programma van maatregelen in de archeologienota met referentienummer ID32060, waarvan akte genomen dd. 15/01/2025, zijn er geen specifieke maatregelen met betrekking tot archeologisch erfgoed noodzakelijk.

Uiteraard blijven de werken onderhevig aan artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet, en dienen alle eventuele vondsten bij het Agentschap Onroerend Erfgoed te worden gemeld.

ID nota: 32060: https://id.erfgoed.net/archeologie/archeologienotas/32060.

5.    WATERPARAGRAAF

5.1 Ligging project

Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van De Vlaamse Waterweg nv - Afdeling Regio West. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.

Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:

-      niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.

-      niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).

-      gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is klein onder klimaatverandering.

-      niet gelegen in een signaalgebied.

Het terrein is momenteel bebouwd.

5.2 Verenigbaarheid van het project met het watersysteem

Droogte

Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.

Aangezien als gevolg van het project er minder infiltratie zal zijn van hemelwater, moet rekening gehouden wordt met een aantal randvoorwaarden om deze negatieve impact te vermijden.

Verhardingen dienen beperkt te worden. Om dit te bereiken moeten de verkavelingsvoorschriften worden aangepast:

De aanvraag vermeldt bij de stedenbouwkundige voorschriften dat er minimum 1 parkeervoorziening op het eigen terrein voorzien moet worden. Dit onder de vorm van een parkeerplaats in de voortuin, een carport in de zijtuinstrook en/of bijgebouw in de achtertuinzone. Dit voorschrift wordt geschrapt.

Voor de voortuinstrook moet het volgende worden toegevoegd/aangepast:

-      De voortuinstrook wordt als groenzone aangelegd.

-      Geen enkele constructie is toegelaten met uitzondering van een minimale verharding in functie van de strikt noodzakelijke toegangen naar het gebouw/ carport, namelijk 1 oprit van maximum 3 m breed, met aansluitend een pad naar de voordeur.

-      Alle verhardingen moeten gebeuren in waterdoorlatende materialen op een waterdoorlatende fundering.

In de achtertuin laten de voorschriften toe dat er een terras van 30 m² groot wordt aangelegd, alsook is het toegestaan een zwembad of zwemvijver van 35 m² groot aan te leggen. In de zijtuin is het toegelaten verhardingen voor toegangen of terrassen aan te leggen. Hiervoor wordt geen maximale oppervlakte opgelegd. Deze voorschriften worden samengevoegd tot 1 voorschrift met betrekking tot niet-overdekte constructies in de zij- en achtertuinstrook.

Daarnaast laten de voorschriften toe een carport in de zijtuin op te richten en een autobergplaats in de achtertuin op te richten. In de achtertuin zal geen autobergplaats worden toegestaan. Autobergplaatsen in de achtertuin zorgen immers altijd voor een grote oppervlakte verharding om deze te bereiken. De wagen kan tot diep in het perceel getrokken worden wat niet aanvaardbaar is. Verder heeft dergelijke lange oprit een negatieve impact op het gebruik van de achterliggende ruimte als tuinzone. Carports worden enkel toegestaan indien de woning niet over een inpandige garage beschikt. De oppervlakte van de carport moet zich beperken tot 3 m bij 5 m.

Voor de achter- en zijtuinstrook moet het volgende worden toegevoegd/aangepast:

-      De tuinzone wordt maximaal als groenzone aangelegd.

-      Terrassen moeten maximaal in aansluiting van de woning worden aangelegd.

-      De oppervlakte aan niet-overdekte constructies wordt beperkt tot maximaal 20% van de tuinzone (zij- en achtertuin samen) met een bovengrens van 80 m². Alle verhardingen moeten gebeuren in waterdoorlatende materialen, materialen toegepast met brede voeg of moet infiltratie op het eigen terrein mogelijk maken.

-      In de achtertuin is het niet toegestaan autobergplaatsen op te richten.

-      In de zijtuin is het toegestaan een carport op te richten van maximum 3 m breed en 5 m diep indien de woning niet over een inpandige garage beschikt.

-      Bijgebouwen zijn mogelijk mits een maximum bebouwbare oppervlakte van 30 m².

Voor bijkomende randvoorwaarden wordt verwezen naar het advies van FARYS.

Om het negatieve effect van de toekomstige gebouwen en verhardingen op de waterhuishouding te beperken zullen eveneens milderende maatregelen opgelegd worden via de toekomstige stedenbouwkundige vergunning(en). Deze maatregelen zijn gebaseerd op het algemeen bouwreglement (vnl. artikel 3.8) van de stad Gent en de gewestelijke verordening inzake hemelwater (bij een aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning of een melding). Prioriteit moet uitgaan naar hergebruik van hemelwater, en vervolgens naar infiltratie boven buffering met vertraagde afvoer.

Een grondwaterbemaling kan noodzakelijk zijn voor de bouwkundige werken of de aanleg van de openbare nutsvoorzieningen. Bij bemaling moet volgens Vlarem minstens een melding van de activiteit gebeuren. Ze kan evenwel vergunningsplichtig zijn en zelfs merplichtig naargelang de ligging, de diepte van de grondwaterverlaging en het opgepompte debiet. De akte of vergunning moet verleend zijn door de bevoegde instantie vooraleer de bemalingswerken kunnen gestart worden.

In een aanvraagdossier voor een vergunning of melding moeten steeds de effecten naar de omgeving onderzocht worden, op basis van de gemodelleerde debieten en het bemalingsconcept, en moet steeds vermeld worden op welke manier zal omgegaan worden met het opgepompte bemalingswater (toepassing van de bemalingscascade). De bemalingsinstallatie dient geplaatst te worden door een erkend boorbedrijf

Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.

Overstromingen

Volgens de pluviale overstromingskaart bestaat er een kleine overstromingskans onder klimaatverandering ter hoogte van het project. Om de impact op het overstromingsregime te vermijden dienen de voorwaarden uit de gewestelijke verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater strikt toegepast te worden. Ruimten met kwetsbare functies worden best beschermd tegen wateroverlast door het volgen van de richtlijnen omtrent overstromingsveilig bouwen https://www.vmm.be/publicaties/waterwegwijzer-bouwen-en-verbouwen (p 19)).

Ernstiger overstromingen dan in het verleden zijn niet uit te sluiten en er kan geen sluitende garantie gegeven worden dat er zich op het perceel in de toekomst geen wateroverlast meer zal voordoen.

Waterkwaliteit

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

5.3 Conclusie

Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag mits toepassing van bovenstaande maatregelende watertoets doorstaat.

6.       NATUURTOETS

De positie van de bouwvelden zijn weloverwogen gebeurd, zodat de meeste waardevolle bomen kunnen behouden worden. In de motivatienota staan de randvoorwaarden waaraan de omgevingsvergunning voor de bouw van de woningen zelf zullen afgetoetst worden. Het vellen van de bomen wordt uitgesloten uit de verkaveling. Bij het indienen van de omgevinsgvergunning voor de woningen, kan het vellen van de bomen mee aangevraagd worden. Zo wordt vermeden dat de bomen te snel worden geveld (indien het bouwproject op zich nog enkele jaren op zich laat wachten).
Een eventuele carport in de zijtuinstrook en/of constructies in de achtertuin moeten rekening houden met de te behouden bomen. Dit wordt toegevoegd aan de verkavelingsvoorschriften.

Voor dit project gaan we uit van minder dan 70 000 bijkomende vervoersbewegingen per jaar.

Daarnaast zijn er nog mogelijke stikstofemissies afkomstig van niet-ingedeelde stationaire bronnen van het project en tijdens de aanlegfase door vervoer of niet-ingedeelde stationaire bronnen. Deze zijn echter beperkt.

De NOX uitstoot van het totale project is minder dan de emissies waarbij een overschrijding optreedt van de 1 % minimisdrempel.

Het huishoudelijk afvalwater moet geloosd worden in de riolering die aangesloten is op een RWZI.

Het project zal geen betekenisvolle aantasting impliceren voor de instandhoudingsdoelstellingen van de speciale beschermingszones, noch onherstelbare en onvermijdbare schade berokkenen aan natuur in VEN.

Hieruit wordt besloten dat de aanvraag mits voorwaarden de natuurtoets doorstaat.

7.    PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van het Besluit van de Vlaamse Regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening en heeft betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. Dit wil zeggen dat er voor voorliggend project een project-m.e.r.-screening moet opgemaakt worden.

Een project-m.e.r.-screeningsnota is toegevoegd aan de vergunningsaanvraag. Na onderzoek van de kenmerken van het project, de locatie van het project en de kenmerken van de mogelijke milieueffecten, wordt geoordeeld dat geen aanzienlijke milieueffecten verwacht worden, zoals ook uit de project-m.e.r.-screeningsnota blijkt. Er kan redelijkerwijze aangenomen worden dat een nieuw project-MER geen nieuwe of bijkomende gegevens over aanzienlijke milieueffecten kan bevatten, zodat de opmaak ervan dan ook niet noodzakelijk is.

8.    OPENBAAR ONDERZOEK

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 11 maart 2025 tot en met 9 april 2025.
Gedurende dit openbaar onderzoek werden geen bezwaren ingediend.

9.    OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

Het principe om het betreffende terrein te verkavelen in twee loten voor halfopen eengezinswoningen is ruimtelijk en stedenbouwkundig te verantwoorden. Beide loten betreffen ruime loten met een grote (park)tuinzone. Hierdoor kent de verkaveling een lage densiteit. Deze dichtheid is hier uitzonderlijk te verantwoorden omwille van de talrijke aanwezigheid van bomen op het terrein. De verkaveling is ingegeven vanuit boomsparend ontwerp, hierdoor is het oprichten van twee halfopen eengezinswoningen op dit terrein te verantwoorden.

De omvang van de bouwstrook (hoofdbebouwing en achterbouw) met een bouwdiepte van maximaal 18 m op het gelijkvloers in combinatie met de bouwbreedte laat toe een ruime woning op te richten. De bouwlijn die een voortuinstrook van 12 m diep garandeert, sluit aan bij deze van de omringende woningen en is bijgevolg stedenbouwkundig aanvaardbaar. In deze voortuinstrook worden geen constructies toegelaten en wordt de verharding beperkt tot de strikt noodzakelijke toegangen en opritten. Hierdoor wordt een maximale groene aanleg van deze strook gegarandeerd, wat een gunstig effect heeft op het straatbeeld.

Verhardingen en bijgebouwen

De aanvraag laat het toe 30 m² aan bijgebouwen te plaatsen. Een carport, tuinhuis, berging en serre vallen onder bijgebouwen, echter vijver en zwembad dient onder verharding (niet-overdekte constructies) te worden gezien. In de achtertuin zal geen autobergplaats worden toegestaan. Autobergplaatsen in de achtertuin zorgen immers altijd voor een grote oppervlakte verharding om deze te bereiken. De wagen kan tot diep in het perceel getrokken worden wat niet aanvaardbaar is. Verder heeft dergelijke lange oprit een negatieve impact op het gebruik van de achterliggende ruimte als tuinzone. In de aanvraag wordt een carport toegestaan in de zijtuinstrook. Aangezien de carport bij lot 2 op de perceelsgrens zal staan, is een akkoord van de aanpalende noodzakelijk. De carport moet beperkt worden in oppervlakte, namelijk 15 m². Om te vermijden dat er op het perceel twee opritten aangelegd worden naar een inpandige garage en naar een carport, wordt een carport enkel toegestaan indien de woning niet beschikt over een inpandige garage.

Verder laten de voorschriften het toe in de voortuin paden alsook opritten aan te leggen. In de voortuin worden enkel strik-noodzakelijke verhardingen toegestaan dit wil zeggen 1 pad tot de voordeur. Opritten zullen enkel worden toegelaten om een carport/inpandige staanplaats voor een wagen toegankelijk te maken.

Tot slot laten de voorschriften het toe paden en terrassen in de zijtuin aan te leggen, in de achtertuin wordt een terras van 30 m² groot en een zwembad/ zwemvijver van 35 m² toegestaan. De verharding in de zij- en achtertuinstrook dient samen gezien te worden. Er zal maximaal 20 % van de tuinzone (zij- en achtertuin samen) verhard mogen worden met een bovengrens van 80 m².

Deze toegelaten oppervlaktes bijgebouwen en verhardingen zijn ruimschoots voldoende om de behoefte van een eengezinswoning op te vangen. Een eventuele carport in de zijtuinstrook en/of constructies in de achtertuin moeten rekening houden met de te behouden bomen.

Voor het overige wordt meegegeven dat de bomen pas verwijderd kunnen worden als de omgevingsvergunningen voor de woningen worden ingediend en het rooien van de bomen noodzakelijk is voor het bouwen van de woningen. Het rooien van deze bomen moet aangevraagd worden in de omgevingsvergunning.

De verkavelingsvoorschriften zijn voldoende gedetailleerd om een degelijke inpassing in de omgeving te kunnen bekomen, doch voorzien voldoende vrijheid inzake materiaalgebruik, architectuur, gabarit en dergelijke meer. Mits de nodige aanpassingen van de verkavelingsvoorschriften voor wat betreft de tuinzones kunnen de voorgestelde verkavelingsvoorschriften worden bijgetreden. Deze aanpassingen worden via voorwaarden bij deze omgevingsvergunning opgelegd. Voorliggende verkavelingswijziging wordt positief beoordeeld in het kader van een goede plaatselijke aanleg en de principes van een goede ruimtelijke ordening.

CONCLUSIE

Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 Verval van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden  – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning

Artikel 102. – 103. § 1. Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden waarbij geen nieuwe wegen worden aangelegd of het tracé van bestaande gemeentewegen niet moet worden gewijzigd, verbreed of opgeheven, vervalt van rechtswege als:

1°binnen een termijn van vijf jaar na de afgifte van de definitieve omgevingsvergunning niet is overgegaan tot registratie van de verkoop, de verhuring voor meer dan negen jaar of de vestiging van erfpacht of opstalrecht ten aanzien van ten minste één derde van de kavels

2°binnen een termijn van tien jaar na de afgifte van de definitieve omgevingsvergunning niet is overgegaan tot dergelijke registratie ten aanzien van ten minste twee derde van de kavels.

Voor de toepassing van het eerste lid:

1°wordt met verkoop gelijkgesteld: de nalatenschapsverdeling en de schenking, met dien verstande dat slechts één kavel per deelgenoot of begunstigde in aanmerking komt;

2°komt de verkoop, de verhuring voor meer dan negen jaar, of de vestiging van erfpacht of opstalrecht van de verkaveling in haar geheel niet in aanmerking;

3°komt alleen de huur die erop gericht is de huurder te laten bouwen op het gehuurde goed in aanmerking.

Voor de toepassing van het eerste lid wordt tijdige bebouwing door de verkavelaar conform de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden, met verkoop gelijkgesteld.

§ 2. Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden waarbij nieuwe wegen worden aangelegd of waarbij het tracé van bestaande gemeentewegen gewijzigd, verbreed of opgeheven wordt, vervalt van rechtswege als:

1°binnen een termijn van vijf jaar na de afgifte van de definitieve omgevingsvergunning niet is overgegaan tot de oplevering van de onmiddellijk uit te voeren lasten of tot het verschaffen van waarborgen betreffende de uitvoering van deze lasten op de wijze, vermeld in artikel 75;

2°binnen een termijn van tien jaar na de afgifte van de definitieve omgevingsvergunning niet is overgegaan tot registratie van de in paragraaf 1 vermelde rechtshandelingen ten aanzien van ten minste één derde van de kavels;

3°binnen een termijn van vijftien jaar na de afgifte van de definitieve omgevingsvergunning niet is overgegaan tot registratie van de in paragraaf 1 vermelde rechtshandelingen ten aanzien van ten minste twee derde van de kavels.

Voor de toepassing van het eerste lid wordt tijdige bebouwing door de verkavelaar conform de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden, met verkoop gelijkgesteld.

§ 3. Als de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden uitdrukkelijk melding maakt van de verschillende fasen van het verkavelingsproject, worden de termijnen van verval, vermeld in de paragrafen 1 tot en met 2, gerekend per fase. Voor de tweede en volgende fasen worden de termijnen van verval dientengevolge gerekend vanaf de aanvangsdatum van de betrokken fase.

§ 4. Het verval, vermeld in paragraaf 1 en 2, 2° en 3°, geldt slechts ten aanzien van het niet bebouwde, verkochte, verhuurde of aan een erfpacht of opstalrecht onderworpen gedeelte van de verkaveling.

§ 5. Onverminderd paragraaf 4, kan het verval van rechtswege niet worden tegengesteld aan personen die zich op de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden beroepen als zij kunnen aantonen dat de overheid na het verval en ten aanzien van een of meer van hun kavels binnen de verkaveling, wijzigingen aan deze omgevingsvergunning heeft toegestaan of stedenbouwkundige of bouwvergunningen of stedenbouwkundige attesten heeft verleend in zoverre deze door de hogere overheid of de rechter niet onrechtmatig werden bevonden.

§ 6. De Vlaamse Regering kan maatregelen treffen aangaande de kennisgeving van het verval van rechtswege.

Artikel 103. De termijnen van vijf, tien of vijftien jaar, vermeld in artikel 102, worden geschorst zolang een beroep tot vernietiging van de omgevingsvergunning aanhangig is bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen, overeenkomstig hoofdstuk 9, behoudens als de verkaveling in strijd is met een vóór de datum van de definitieve uitspraak van de Raad van kracht geworden ruimtelijk uitvoeringsplan. In dat laatste geval blijft het eventuele recht op planschadevergoeding desalniettemin behouden.

De termijnen van vijf, tien of vijftien jaar, vermeld in artikel 102, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de archeologische opgraving, omschreven in de bekrachtigde archeologienota overeenkomstig artikel 5.4.8 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 en in de bekrachtigde nota overeenkomstig artikel 5.4.16 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, met een maximumtermijn van een jaar vanaf de aanvangsdatum van de archeologische opgraving.

De termijnen van vijf, tien of vijftien jaar, vermeld in artikel 102, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de bodemsaneringswerken van een bodemsaneringsproject waarvoor de OVAM overeenkomstig artikel 50, § 1, van het Bodemdecreet van 27 oktober 2006 een conformiteitsattest heeft afgeleverd, met een maximumtermijn van drie jaar vanaf de aanvangsdatum van de bodemsaneringswerken.

De termijnen van vijf, tien of vijftien jaar, vermeld in artikel 102, worden geschorst zolang een bekrachtigd stakingsbevel, zoals vermeld in titel VI, niet wordt ingetrokken, hetzij niet wordt opgeheven bij een in kracht van gewijsde gegane beslissing. De schorsing eindigt van rechtswege wanneer geen opheffing van het stakingsbevel wordt gevorderd of geen intrekking wordt gedaan binnen een termijn van twee jaar vanaf de bekrachtiging van het stakingsbevel.

Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning

Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.

De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.

Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:

1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;

2° het betrokken publiek;

3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;

4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;

5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;

6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.

Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:

1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;

2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;

3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.

Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.

In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:

1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;

2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;

3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.

Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.

Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:

1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;

2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;

3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.

De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.

Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.

Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.

Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.

Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning

Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:

1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;

2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;

3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:

a)        een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;

b)       het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;

4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.

Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:

1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;

2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;

3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.

Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.

Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.

Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.

De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.

Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.

Mededeling

Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.