2025_GR_00203 - De aanleg en opheffing van een gemeenteweg in het kader van OMV_2024030450 R - Omgevingsvergunningsaanvraag voor het verkavelen van gronden in 28 loten bestemd voor eengezinswoningen, 2 loten bestemd voor 3 meergezinswoningen, 2 loten bestemd voor collectieve fietsenstallingen, het rooien van bomen en de aanleg van nieuwe wegenis en groenaanleg - zonder openbaar onderzoek – Antwerpsesteenweg en Hollenaarstraat, 9040 Gent - Goedkeuring

• Het decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 31
• Het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen, artikel 8

• Het decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 31
• Het Besluit van 27 november 2015 betreffende de omgevingsvergunning, artikel 47
• De Vlaamse codex ruimtelijke ordening (VCRO)
• Het decreet algemene bepalingen milieubeleid (DABM)
• Het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen, artikel 12

de heer Bjorn Allary, de heer Joris Van Duffel en Joris Van Duffel namens Urbanlink BVBA diende een Omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden (verkavelingsvergunning) in voor gronden gelegen aan Antwerpsesteenweg 793 kadastraal gekend als afdeling 18 sectie B nrs. 17V, 17S, 17T, 19F, 19G, 20C, 21T, 21X, 22X2, 22W2, 23W2, 24C en 25_. Deze aanvraag werd op 29/02/2024 ingediend bij het  college van burgemeester en schepenen.  Op 12/03/2024 werd het dossier volledig en ontvankelijk verklaard. Voor deze aanvraag werd er reeds een gemeenteraadsbeslissing voor het nieuwe openbaar domein genomen op 25/03/2024. Het college van burgemeester en schepenen verleende de verkavelingsvergunning  op 04/04/2024. Hierna volgde een beroepsprocedure. In kader van dat beroep werd een nieuwe PIV ingediend met een gewijzigd rooilijnplan. Om die reden vroeg de deputatie ook een nieuwe gemeenteraadsbeslissing. Dat is het voorliggend besluit.
 

Beschrijving aanvraag:

Het projectgebied is gelegen aan de zuidrand van Oostakker, nabij de wijk Oude Bareel. Het terrein is 18646 m² groot (cfr. opmeting landmeter) en paalt aan de zuidzijde aan de Antwerpsesteenweg en aan de oostzijde aan de Hollenaarstraat. Ten westen van de site bevinden zich de scoutsterreinen van Gidsen Sint-Lucia en de Carrefoursite. De ruimte ten noorden van het terrein kenmerkt zich door het voorkomen van vrijstaande eengezinswoningen op ruime percelen. 

Naast het bouwrijp maken van het terrein omvat de aanvraag het verkavelen van de site in 28 loten bestemd voor eengezinswoningen, 2 loten bestemd voor 3 meergezinswoningen, 2 loten bestemd voor collectieve fietsenstallingen en de aanleg van nieuwe openbare wegenis en groenaanleg.

Aan de noordzijde van het terrein wordt een reeks van 20 gekoppelde eengezinswoningen voorzien (loten 1 tem 20) met centraal een lot voor een gemeenschappelijke fietsenberging (lot 29) en aan de Hollenaarstraat een lot voor een meergezinswoning Blok C (lot 31). 

Aan de zijde van de Antwerpsesteenweg wordt lot 32 voorzien waarbinnen 2 meergezinswoningen (blok A en blok B) kunnen worden opgetrokken met een tussenliggende collectieve groenzone. In blok A is naast een woonfunctie ook een functie detailhandel van maximum 400 m² BVO en een kantoorfunctie of functie van dienstverlening van maximum 500 m² BVO mogelijk. Aan de oostzijde van Blok B worden nog 8 loten voor eengezinswoningen gepland (lot 21-28)  en lot 30 voor een gelijkvloerse fietsenstalling.

Onder de loten 32 en 21 tem 28 wordt een overdruk ingetekend voor de parkeergarage. De inrit van de parkeergarage wordt aan de westzijde van blok A voorzien. 

Er wordt een nieuwe rooilijn gevestigd die aansluit op de Antwerpsesteenweg aan de zuidzijde, de Hollenaarstraat aan de oostzijde en de perceelsgrens met de Carrefoursite aan de westzijde. Het noordoostelijke parkgedeelte wordt buiten de grenzen van de rooilijn gehouden. 

De voortuinstrook voor lot 31 aan de Hollenaarstraat wordt eveneens overgedragen naar het openbaar domein van de Stad Gent en komt binnen de rooilijn te liggen. In functie van deze aansluiting wordt de bestaande rooilijn van de Hollenaarstraat gewijzigd en wordt ter hoogte van de aanleg van het nieuwe parkpad de aanleg van de Hollenaarstraat bijgesteld. De Hollenaarstraat wordt ter hoogte van de aansluiting aangepast met een voetpaduitstulping met verlaagde boordsteen zodat brandweervoertuigen de nieuwe ontwikkeling op kunnen rijden. Hiervoor moeten 3 straatbomen worden verwijderd. Met het plaatsen van een rijbaankussen en een oversteekplaats wordt de aansluiting van het parkpad benadrukt en wordt deze aansluiting duidelijk gelezen.

Tussen de Hollenaarstraat en lot 31 worden 5 ondergrondse containers voor afvalophaling gepland. Het bestaande voetpad wordt achter deze containers gelegd in functie van de verkeersveiligheid van de voetgangers.  

Aanpassingen tov de eerder genomen beslissing in eerste aanleg:

In het aangepast plan, op vraag van het Agentschap Wegen en Verkeer, wordt het stuk openbaar domein aan de Antwerpsesteenweg smaller en is het beperkt tot enkel een fiets- en wandelpad en een ontsluiting voor de hulpdiensten. Er staan paaltjes aan de steenweg zodat hier geen wagens kunnen oprijden. Het resterende deel aan de steenweg blijft privaat. Dit betekent dat de oprit naar de ondergrondse garage nu privaat blijft en rechtstreeks aantakt op de steenweg. Dit op vraag van het Agentschap Wegen en Verkeer (AWV). 

Aan de zijde van de Hollenaarstraat wordt enkel toegang voorzien voor voetgangers, fietsers en de hulpdiensten aan de hand van een pad in beton met een overbreedte in grindgazon. 

Het autovrije ontsluitingspad dat aantakt op de Hollenaarstraat splitst meer westwaarts in twee armen namelijk ‘parkweg noord’ en ‘parkweg zuid’ om ter hoogte van de doorsteek naar de Antwerpsesteenweg weer samen te komen en een connectie te maken naar het zuiden (Antwerpsesteenweg) en het westen (Carrefoursite). De toegangen tot de woningen worden ter hoogte van het pad waar mogelijk gebundeld. Tussen het ontsluitingspad en de rooilijn wordt een wadi in combinatie met een groenzone gepland. Tussen beide parkwegen is een centrale groenzone voorzien. 

Vanuit het parkpad worden twee toegangen voorzien naar de scoutsterrein van Gidsen Sint-Lucia.

Over de site loopt een stuk van de buurtweg ‘Sentier 91’ die niet meer aanwezig is op het terrein. Het gedeelte van deze buurtweg lopende over het projectgebied wordt afgeschaft. Ten noorden loopt deze buurtweg dood op de private percelen van de woningen langs de Meerakker. Het zuidelijke vervolg van deze buurtweg loopt over de scoutsterreinen in westelijke richting. Ook dit zuidelijke vervolg is op het terrein niet zichtbaar. 

Het park en de ontsluitingwegen naar de wooneenheden worden kosteloos overgedragen naar het openbaar domein van de Stad Gent. De oppervlakte van de over te dragen grond bedraagt 8431 m². Hiervan wordt een deel in natuurlijk groen aangelegd (excl. brandweerwegen, verhardingen, wadi’s,…). 

Procedure:

Het eerste openbaar onderzoek werd gehouden  van 20 maart 2024 tot 18 april 2024. 

Resultaat : geen petitielijsten, geen schriftelijke bezwaren, geen schriftelijke gebundelde bezwaren, geen mondelinge bezwaren en 10 digitale bezwaren 

Deze bezwaren werden samengevat en besproken in kader van de door het college van burgemeester en schepenen verleende verkavelingsvergunning.

Het tweede openbaar onderzoek werd gehouden naar aanleiding van een wijzigingslus van 22 januari 2025 tot 20 februari 2025.

Resultaat : geen petitielijsten, geen schriftelijke bezwaren, geen schriftelijke gebundelde bezwaren, geen mondelinge bezwaren en 2 digitale bezwaren 

In kader van de beroepsprocedure werd het college ook om advies gevraagd. Dit voorwaardelijk gunstig advies aan de deputatie van de provincie Oost-Vlaanderen bevat ook een samenvatting en bespreking van deze bezwaren. (zie gekoppeld besluit in e-Besluitvorming)

In uitvoering van artikel 12 van het decreet over de gemeentewegen keurt de gemeenteraad de opheffing van de gemeenteweg ‘Sentier 91’ en het nieuwe rooilijnplan goed. In uitvoering van art. 31 van Decreet betreffende de Omgevingsvergunning en van het Gemeentedecreet neemt de gemeenteraad een beslissing over de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg alvorens de bevoegde overheid een beslissing neemt over de vergunningsaanvraag. De gemeenteraad spreekt zich daarbij uit over de ligging, de breedte en de uitrusting van de gemeenteweg, en over de eventuele opname in het openbaar domein.

De gemeenteraad is van oordeel dat het voorstel van wegaanleg kan goedgekeurd worden om volgende redenen:

De overdracht van een oppervlakte van 8413 m² naar het openbaar domein maakt de aanleg van een voldoende robuuste openbare ruimte mogelijk. De rooilijnen sluiten direct aan op de bouwzones met hiervoor infiltratiegrachten en een ontsluitingspad. De verharding van de wegenis wordt met een breedte van 2,70 m tot een minimum beperkt. De brandweerwegen lopen samen met deze wegenis, waardoor enkel een uitbreiding met een strook grindgazon van 1,30 m breed in functie van de brandweerweg vereist is. Het beperken van de verhardingsgraad op het toekomstig openbaar domein wordt op prijs gesteld en draagt bij aan het verwezenlijken van de klimaatdoelstellingen van Stad Gent.

Door de autoparkeerplaatsen integraal in één enkele ondergrondse parking te clusteren kan het overgrote deel van het projectgebied autovrij gehouden worden, met uitzondering van hulpdiensten, verhuisbewegingen en grote leveringen.
De wijzigingen aan het rooilijnplan en aan de inrichting van het nieuwe openbaar domein ten opzichte van de eerder goedgekeurde plannen, meer bepaald het beperken van het openbaar domein tot een fiets- en wandelpad, hebben maar een beperkte impact op het ruimtelijk functioneren van het geheel. De auto-ontsluiting stond in het vorige ontwerp louter in functie van deze private ontwikkeling waardoor de aanpassing op vraag van AWV te verantwoorden is. De meer strikte scheiding van autoverkeer en de openbare fiets- en wandelverbinding is positief voor de zachte weggebruiker.

De paaltjes aan de toegangen verhinderen ongewenst verkeer. Dit maakt de aanleg van een voldoende ruim en kwalitatief openbaar park mogelijk voor zowel de nieuwe bewoners als voor de buurtbewoners. 

Door het autoluwe binnengebied zet het ontwerp bovendien in op het creëren van een fijnmazig trage wegennetwerk binnen het projectgebied en draagt hiermee bij aan de herwaardering van de trage wegen in de omgeving. Het project voorziet een kwalitatieve doorsteek naar de Antwerpsesteenweg en het terrein van de jeugdbeweging vanuit de Hollenaarstraat. 

Het project anticipeert eveneens op een mogelijke toekomstige fiets- en voetgangersdoorsteek zodra de aanpalende Carrefoursite een nieuwe invulling zou krijgen.  De goede doorwaadbaarheid voor fietsers en voetgangers maken bovendien de ontsluiting mogelijk van het openbaar park voor de buurt. 

De doorsteken vanuit de bestaande openbare wegen dragen bij aan de ontsluiting van het openbaar park voor de buurt. Daarnaast dragen deze assen voor fietsers en voetgangers bij tot het optimaliseren van gebruikscomfort van het park en de sociale controle in deze openbare ruimte.

Het schrappen van het ongebruikt deel van de bestaande voetweg ‘Sentier 91’ doet geen afbreuk aan de goede doorwaadbaarheid op deze site. Dit deel van de voetweg is immers op het terrein niet aanwezig en loopt dood op de woonontwikkeling Meerakker in het noorden. Voorliggende aanvraag biedt een alternatieve ontsluiting voor fietsers- en voetgangers vanuit de Antwerpsesteenweg naar de Hollenaarstraat. Met deze nieuwe ontsluiting wordt de connectie gemaakt tussen de Antwerpsesteenweg en de achtergelegen woonbuurt. 

De aanleg van het openbaar domein zal nog verder worden verfijnd en bijgesteld in het technisch dossier. Als bijzondere voorwaarden worden reeds een aantal opmerkingen over het openbaar domein opgenomen die moeten worden aangepast:  

• De verlagingen ifv de compensatie van de overstromingsgevoelige zone worden onderling verbonden met PP buizen. Door geringe diepte van deze zones is het onmogelijk om deze buizen onder de koffer van de paden te voorzien. Deze verbindingen dienen aangepast te worden naar verholen goten.

•  We laten geen knikken toe in verbindingen met verholen goten. De infiltratiekom nr 22 dient zodanig uitgebreid te worden zodat een rechte verbinding voorzien kan worden. Het is aangewezen om hiervoor het overgedimensioneerde toegangspad naar de meergezinswoning verder in te snoeren.

•  Alle infiltratiebekkens liggen op hetzelfde niveau en storten over via 3 kolken in kom nr 22. Het feit dat er 3 overstortkolken voorzien worden doet vermoeden dat dit komt omdat één kolk het volume aan water niet aan zal kunnen. Als dit het geval is blijft de vraag natuurlijk als de verholen goten de beperkende factor niet zullen worden en als de “druklijn” niet boven de randen van de kommen uit zal stijgen. Dit al zeker voor de kommen met de kleinste nummers die door maximaal 20 verholen goten moet lopen lijkt dit niet onwaarschijnlijk. In alle geval lijkt het aangewezen om ook in kom nr 1 een overstortkolk te plaatsen die loopt naar kom nr 26 om zo de druklijn en het risico op water op de paden te verlagen.

• Op het schema van de verhardingen ifv de afwatering hebben we onze sterke twijfels dat de aansluiting met de Antwerpsesteenweg klopt qua peilen. Er staan geen peilen op de plannen thv de aanpassingen die gebeuren aan de Antwerpsesteenweg zelf. Deze aanpassingen ontbreken in hun geheel op deze plannen ondanks dat ze weldegelijk deel uitmaken van de uit te voeren lasten.

• Alle openbare verhardingen dienen een dwarshelling van min. 2% en max. 4% te hebben en een langshelling van 2 mm/m. Voor halfverharding dient de dwarshelling 1% te bedragen.
• Voor alle zones waar aangesloten wordt op het bestaande openbaar domein dienen we te besluiten dat de peilen onvoldoende uitgewerkt blijven. Ook de peilen van de bestaande toestand zijn in deze zones onvoldoende uitgewerkt.
• De sturingskast van het pompstation is niet ingetekend in de grondplannen. Deze heeft echter een aanzienlijke omvang en is ruimtelijk beeldbepalend. Deze sturingskast dient tegen de rooilijn voorzien te worden. Het pad richting de kast wordt beperkt tot 1,2m breedte.
• De parkpaden worden niet uitgewassen en niet voorzien van wapening, de uitvoering gebeurd volgens volgende opbouw:
• Zitbanken min 50 cm achter de rand van het doorlopende pad plaatsen zodat de functionele breedte van het pad ter hoogte van de zitbank niet beperkt wordt.
• De toegangspaden naar de privatieve binnentuin tussen Blok A en B en naar gidsen Sint-Lucia worden beperkt tot een breedte van 2m ipv 3m. Ook het toegangspad van blok A op het voetpad van de Antwerpsesteenweg is ter hoogte van de rooilijn te beperkten tot een breedte van 2m.
• Bij het vastleggen van de vloerpassen en dorpelpeilen van het gebouw moet de bouwheer rekening houden met het bestaande/toekomstige peil van de dichtst bijgelegen rand van de openbare verhardingen. De peilen van de bestaande verhardingen worden niet aangepast in functie van aanpalende bouwwerken.
• De openbare, groene bermen mogen in geen geval verhard worden, ook verhardingen in steenslag zijn niet toegelaten. In het geval van inbreuken kan de stad deze verhardingen opbreken op kosten van de bouwheer.
• Er worden ook geen trappen en/of hellingen toegestaan op het openbaar domein om de gebouwen toegankelijk te maken.
• De privatieve brandweerweg in de voortuin t.h.v. blok A is tijdelijk van karakter. Deze dient onthardt te worden nadat de Antwerpsesteenweg wordt heraangelegd waarbij de brandweer dan over het fiets- en voetpad komt te rijden op het openbaar domein.  

De voorgestelde werken voldoen dus aan de huidige en toekomstige behoeften aan zachte mobiliteit. Er wordt voldaan aan de doelstellingen en principes, vermeld in artikel 3 en 4 van het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen.

Het algemeen bouwreglement van de Stad Gent omvat geen reglementering inzake het opleggen van lasten bij verkavelingsvergunningen. Op basis van bovenstaande beoordeling is het redelijk en proportioneel te verantwoorden om in deze verkavelingsaanvraag lasten op te leggen aan de houder van de vergunning.