Huidig dossier heeft betrekking op het Gustaaf Carelshof. Deze straat situeert zich in het noorden van Sint-Amandsberg, net onder de N70. Deze straat is normaal bereikbaar. Er is openbaar vervoer met een bushalte op ongeveer 300 meter. Het station Gent-Dampoort situeert zich op ongeveer 3 km. De oprit van de R4 (3 Oostakker) ligt op ongeveer 2.100 meter.
Het Kasteel Carelshof werd in 1911-1912 gebouwd in deze straat. Het kasteel was gelegen op het Westveld (thans een wijk in Sint-Amandsberg). In 1930 werd het kasteelpark verkaveld en werden er een aantal straten aangelegd. De huidige rijweg bestaat uit een gedeelte asfalt met een variabele breedte van 3 à 4 meter. Het openbaar domein is beperkt tot 6 meter breedte volgens de rooilijn van het Bijzonder Plan van Aanleg Westveld (Sint-Amandsberg) 1A en 1B van 13/04/1988. Het eigendomsrecht van de wegenis werd in het verleden nooit overgedragen aan de Stad, maar wel sinds meer dan 30 jaar publiek gebruikt. Met heel wat eigenaars werd dan ook reeds een minnelijk akkoord gesloten om de volledige breedte van 6 meter in het openbaar domein te laten opnemen. Bij gemeenteraadsbesluit van Stad Gent van 28 april 2025 werd bovendien de geasfalteerde grondstrook van het Gustaaf Carelshof, in toepassing van artikel 13 gemeentewegendecreet, erkend als gemeenteweg en opgenomen in het openbaar domein. Bijgevolg behoort het eigendomsrecht van de bermen van deze weg, zijnde de gedeelten naast het asfalt, maar binnen de breedte van 6 meter, waarvoor nog geen minnelijk akkoord werd bereikt met de Stad, nog steeds toe aan de eigenaars van de respectievelijke woningen in deze straat. In het Gebiedsdekkend Uitvoeringsplan Plan voor dit gebied (GUP-44021-063) staat het Gustaaf Carelshof opgenomen als “gepland – privé” wat betekent dat de private eigenaars verplicht zijn om hun afvalwater aan te sluiten op de openbare riolering die aanwezig is in de omliggende straten.
De afvoer van afvalwater via openbare riolering van deze verkaveling is dringend vereist en moest volgens het stroomgebiedbeheerplan 2016-2021 reeds in 2017 uitgevoerd zijn, maar raakt niet gerealiseerd door de private eigenaars. De stad Gent wenst deze taak dan ook over te nemen van de private eigenaars door te voorzien in een openbare riolering in het Gustaaf Carelshof zodat zij kunnen aansluiten op openbare riolering in het Gustaaf Carelshof in plaats van op de riolering van de omliggende straten. Het feit dat de wegzate (thans nog gedeeltelijk) eigendom is van de private eigenaars, is evenwel problematisch voor de aanleg van riolering door de Stad, zoals hierna zal worden uiteengezet.
De stad Gent wenst daarom over te gaan tot grondverwerving, binnen de bestaande rooilijn van 6 meter, zodat de riolering kan worden aangelegd door de Stad. Omwille van de beperkte rooilijnbreedte van 6 meter zal enkel een vuilwaterleiding (DWA) aangelegd worden. Het water dat op straat valt, zal infiltreren in een zone van betongrasdallen en de groene bermen. Daarnaast wordt voorzien in de heraanleg van de bovenbouw van de weg.
Dit besluit zal aantonen waarom de verwerving noodzakelijk is.
Op 15/10/2019 werd een infomoment gehouden om het project voor te stellen aan de eigenaars. De stad heeft eveneens individuele onderhandelingen gevoerd met de betrokken eigenaars om een akkoord te bekomen over de overdracht van de grond.
Met de eigenaars van de verder in dit voorlopig onteigeningsbesluit vermelde onroerende goederen kon nog geen akkoord bereikt worden over de minnelijke overdracht van hun onroerend goed.
Bijgevolg dient de stad voor de realisatie van de riolering, heraanleg van wegenis en nutsvoorzieningen over te gaan tot onteigening voor het algemeen nut, onder de verder in dit voorlopig onteigeningsbesluit vermelde modaliteiten en voorwaarden.
Dit weerhoudt de stad er niet van om intussen te blijven onderhandelen in de hoop alsnog een minnelijk akkoord te bereiken met de betreffende eigenaars.
1. PROBLEMATIEK
1.1 Afwezigheid riolering
Er is thans geen riolering aanwezig in het Gustaaf Carelshof. De afwatering van zowel regenwater als afvalwater van de meeste private woningen in deze verkaveling gebeurt via sterfputten of wordt (rechtstreeks) afgevoerd naar de dichtstbijzijnde waterloop. Slechts enkele eigenaars hebben zelf riolering gelegd tot de zijstraten (Antwerpsesteenweg, Schuurstraat en Heiveldstraat) waar een gemengde riolering aanwezig is.
Afvalwater dat niet op de juiste manier wordt behandeld/afgevoerd, vormt een belangrijke oorzaak van oppervlaktewatervervuiling. De Europese Richtlijn Stedelijk Afvalwater (RL 91/271/EEG, gewijzigd bij RL 98/15/EG) legt aan de Europese lidstaten dan ook modaliteiten op met betrekking tot de sanering van stedelijk afvalwater. In Vlaanderen wordt aan de agglomeraties groter dan 10.000 inwonerequivalenten opgedragen dat er een volledig opvangsysteem (riolering en collectering) en een verdergaande behandeling (nutriëntenverwijdering) voor stedelijk afvalwater dient uitgebouwd te zijn. Deze doelstellingen werden eveneens opgenomen in Vlarem II. VLAREM II (artikel 2.3.6.4) bepaalt dat bij aanleg en heraanleg van riolering, ongeacht het gebied, een gescheiden stelsel moet worden aangelegd.
Daarnaast beoogt de Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) dat alle Europese ‘natuurlijke’ oppervlaktewateren minimaal in een goede ecologische (GET) en een goede chemische (GCT) toestand verkeren. De richtlijn wil de watervoorraden en waterkwaliteit in Europa veiligstellen, en de lidstaten verplichten om duurzaam met water om te springen. Ze voorziet in een aanpak van het waterbeheer op basis van stroomgebieden: de natuurlijke geografische en hydrologische eenheden. Via de stroomgebiedbeheerplannen worden, in een zesjarige cyclus, doelstellingen vastgelegd. Van 15 september 2020 tot 14 maart 2021 liep het openbaar onderzoek over de ontwerp-stroomgebiedbeheerplannen voor Schelde en Maas 2022-2027. De Vlaamse Regering stelde op 1 juli 2022 de stroomgebiedbeheerplannen voor Schelde en Maas voor de periode 2022-2027 vast, met inbegrip van een maatregelenprogramma, zoneringsplannen en gebiedsdekkende uitvoeringsplannen.
Het zoneringsplan deelt het grondgebied van de gemeente op in het reeds gerioleerde gebied, het gebied waar nog een collectieve zuivering zal worden voorzien en het gebied waar geen collectieve, maar een individuele zuivering zal worden voorzien. Het gebiedsdekkend uitvoeringsplan (GUP) bouwt verder op het zoneringsplan en regelt de uitvoering en de timing van de nog uit te voeren saneringsprojecten en de onderlinge afstemming ervan. In het GUP wordt ook vastgelegd welke projecten het meest prioritair zijn en wie de projecten dient uit te voeren. In het Gebiedsdekkend Uitvoeringsplan Plan “GUP-44021-063" staat het Gustaaf Carelshof opgenomen als “Collectief te optimaliseren buitengebied”. Dit betekent dat er nog geen riolering aanwezig is die aangesloten is op een zuiveringsinstallatie, maar dat dit wel gepland is in de toekomst. In dit GUP is tevens bepaald dat de actor privé is, zoals hierboven vermeld, zodat het de verplichting is van de private eigenaar om de aansluiting op de openbare riolering te verwezenlijken, met name tot aan de openbare riolering van de zijstraten. Aan dit rioleringsproject van het Gustaaf Carelshof werd door de Vlaamse regering de hoogste prioriteit gegeven (prioriteit 1). Zie afbeelding 1 in bijlage.
Bijgevolg is de aanleg van riolering in het Gustaaf Carelshof een wettelijke verplichting, hetwelk op heden nog niet werd uitgevoerd. Gelet op voorgaande regelgeving dient dit rioleringsproject dus dringend uitgevoerd te worden en wenst stad Gent deze taak van de private eigenaars over te nemen.
De Stad kan momenteel niet overgaan tot de aanleg van de riolering onder de bestaande weg, aangezien deze niet breed genoeg is, zoals hierna uitgelegd. Bovendien dient de Stad eigenaar te zijn van de vereiste breedte, zodat een ondergrondse inneming mogelijk is. Een erfdienstbaarheid is niet voldoende Dit wordt hierna eveneens uitgebreid toegelicht.
1.2 Wegdek in slechte staat
De weg is bijkomend in slechte staat. De asfaltlaag vertoont over de hele straat scheuren en putten. Zie afbeelding 2 in bijlage. Het wegeninformatiesysteem (WIS), zie afbeelding 3 in bijlage, geeft de staat van de weg aan met letters (A, B, C1, C2, C3 D) waarbij A wijst op goede kwaliteit en D op de slechtste kwaliteit. Deze databank geeft de volgende resultaten voor het Gustaaf Carelshof:
Deel Gustaaf Carelshof van Antwerpsesteenweg tot Hippodroomlaan: hoofdzakelijk C1 en C2, plaatselijk B
Deel Gustaaf Carelshof van Heiveldstraat tot Hippodroomlaan: hoofdzakelijk C1 en C2, plaatselijk B
Deel Gustaaf Carelshof van Schuurstraat tot Hippodroomlaan: hoofdzakelijk C1 en C2, plaatselijk C3
De aanleg van de riolering brengt bijgevolg ook de heraanleg van de wegenis in het vizier. Het geeft blijk van goed bestuur dat beide zaken simultaan worden aangepakt.
2. OMSCHRIJVING VAN DE TE ONTEIGENEN GOEDEREN
Het te onteigenen onroerend goed, zoals aangeduid op bijgevoegd onteigeningsplan, is het volgende:
Inname 52: Een strook grond met een oppervlakte van 5 m², deel van een groter perceel gelegen te Gent, Sint-Amandsberg, Gustaaf Carelshof, kadastraal gekend onder Gent afdeling 19 – Sint-Amandsberg afdeling 2, sectie C, nummer 296R3P0000;
Inname 19: Een strook grond met een oppervlakte van 71 m², deel van een groter perceel gelegen te Gent, Sint-Amandsberg, Gustaaf Carelshof 7, kadastraal gekend onder Gent afdeling 19 – Sint-Amandsberg afdeling 2, sectie C, nummer 295B2P0000;
Inname 24: Een strook grond met een oppervlakte van 23 m², deel van een groter perceel gelegen te Gent, Sint-Amandsberg, Gustaaf Carelshof 15, kadastraal gekend onder Gent afdeling 19 – Sint-Amandsberg afdeling 2, sectie C, nummer 274H3P0000;
Inname 42: Een strook grond met een oppervlakte van 44 m², deel van een groter perceel gelegen te Gent, Sint-Amandsberg, Gustaaf Carelshof 20, kadastraal gekend onder Gent afdeling 19 – Sint-Amandsberg afdeling 2, sectie C, nummer 278RP0000;
Inname 51: Een strook grond met een oppervlakte van 9 m², deel van een groter perceel gelegen te Gent, Sint-Amandsberg, Gustaaf Carelshof 53, kadastraal gekend onder Gent afdeling 19 – Sint-Amandsberg afdeling 2, sectie C, nummer 296Y6P0000;
Inname 54: Een strook grond met een oppervlakte van 28 m², deel van een groter perceel gelegen te Gent, Sint-Amandsberg, Gustaaf Carelshof, kadastraal gekend onder Gent afdeling 19 – Sint-Amandsberg afdeling 2, sectie C, nummer 296T10P0000;
Inname 55: Een strook grond met een oppervlakte van 40 m², deel van een groter perceel gelegen te Gent, Sint-Amandsberg, Heiveldstraat 351, kadastraal gekend onder Gent afdeling 19 – Sint-Amandsberg afdeling 2, sectie C, nummer 296Z12P0000;
Inname 56: Een strook grond met een oppervlakte van 39 m², deel van een groter perceel gelegen te Gent, Sint-Amandsberg, Gustaaf Carelshof, kadastraal gekend onder Gent afdeling 19 – Sint-Amandsberg afdeling 2, sectie C, nummer 296K3P0001;
Inname 57: Een strook grond met een oppervlakte van 2 m², deel van een groter perceel gelegen te Gent, Sint-Amandsberg, Heiveldstraat 345, kadastraal gekend onder Gent afdeling 19 – Sint-Amandsberg afdeling 2, sectie C, nummer 296P13P0000;
Inname 41: Een strook grond met een oppervlakte van 42 m², deel van een groter perceel gelegen te Gent, Sint-Amandsberg, Gustaaf Carelshof 21, kadastraal gekend onder Gent afdeling 19 – Sint-Amandsberg afdeling 2, sectie C, nummer 275A3P0000;
Met de eigenaars van deze onroerende goederen zijn onderhandelingen gevoerd en nog lopende over de minnelijke aankoop van het betreffende onroerend goed.
3. ONTEIGENENDE INSTANTIE
De onteigenende instantie is de stad Gent, ingeschreven in de kruispuntbank der ondernemingen onder het nummer 0207.451.227, met zetel te 9000 Gent, Botermarkt 1.
4. RECHTSGROND
4.1 Bevoegdheid
4.2 Rechtsgrond voor de onteigening
Het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen, zoals in werking getreden op 1 september 2019 (“Gemeentewegendecreet”), artikel 27
Het te onteigenen onroerend goed maakt het voorwerp uit van het Bijzonder Plan van Aanleg (BPA) ‘Westveld A’ & ‘Westveld B’ van 13/08/1988, waarin de rooilijn is bepaald.
Artikel 2 van het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen definieert de rooilijn als de huidige of de toekomstige grens tussen de openbare weg en de aangelande eigendommen, vastgelegd in een rooilijnplan.
Op grond van artikel 27 van voormeld decreet kan elke verwerving van onroerende goederen vereist voor de aanleg, wijziging of verplaatsing van gemeentewegen en voor de realisatie van de rooilijnplannen door onteigening tot stand worden gebracht, conform de bepalingen van het Vlaams Onteigeningsdecreet van 24 februari 2017.
5. MOTIVERING
5.1 Onteigeningsdoel van algemeen nut
Onderhavig onteigeningsdossier kadert binnen de inrichting van riolering enerzijds. Zoals hierboven vermeld, is het van belang dat afvalwater op de juiste manier wordt afgevoerd en behandeld, om lokale waterophoping in de straat te voorkomen en meer in het algemeen waterverontreiniging te vermijden. Het is evident dat waterverontreiniging schadelijk is voor de volksgezondheid en het milieu, zaken die eenieder aanbelangen. Bijgevolg is de aanleg van riolering van algemeen nut.
Anderzijds voorziet de stad Gent in de heraanleg van de wegenis. Het verbeteren van de kwaliteit van de wegenis is vanzelfsprekend ten bate van eenieder en dus van algemeen belang. Op grond van artikel 27 van het Gemeentewegendecreet kan elke verwerving van onroerende goederen vereist voor de aanleg van nieuwe gemeentewegen of voor de wijziging of verplaatsing van gemeentewegen en voor de realisatie van de rooilijnplannen door onteigening tot stand worden gebracht, conform de bepalingen van het Vlaams Onteigeningsdecreet van 24 februari 2017.
De aanleg van riolering, heraanleg en het verbreden van een bestaande gemeenteweg, het beheer en het onderhoud ervan, zijn taken van de Stad als wegbeheerder en vormen concrete doelstellingen van algemeen nut.
5.2 Onteigeningsnoodzaak
a) Noodzaak van het doel van de onteigening
De aanleg van riolering en de heraanleg van de wegenis binnen de rooilijn bieden een oplossing voor de hierboven vermelde problemen van het gebrek aan riolering en de wegenis in slechte staat. Bijgevolg is de noodzaak van het doel duidelijk aanwezig.
De realisatie van de rooilijn is noodzakelijk om voldoende ruimte te creëren om de straat te kunnen voorzien van riolering. Deze riolering dient aangelegd te worden om oppervlaktewaterverontreiniging te voorkomen, hetgeen evident schadelijk is voor de volksgezondheid en het milieu. Dit is dan ook de reden waarom dit vanuit Europese wetgeving wordt opgelegd. Door de aanleg van riolering komt het afvalwater niet meer terecht in de natuur via de grachten of beken, maar gaat het via de riolering naar het zuiveringsstation. In de zuiveringsstations wordt het afvalwater in verschillende stappen biologisch gezuiverd totdat de kwaliteit voldoende is om het te lozen in een waterloop. Daarnaast wordt de slechte staat van de wegenis aangepakt, en zal de heraanleg zorgen voor een kwalitatief en voldoende breed wegdek, met plaats voor verschillende weggebruikers, aangelegd conform de huidige kwaliteitsvereisten.
De onteigening is niet alleen noodzakelijk, maar ook evenredig ten opzichte van de te realiseren doelstelling. De aanleg van de riolering en heraanleg van de wegenis is niet enkel noodzakelijk om hoger vermelde doelen van algemeen nut te verwezenlijken. Door de overname door stad Gent van deze werken van de privé-eigenaars, worden zij ontlast van deze verplichting die voortspruit uit het Gebiedsdekkend Uitvoeringsplan Plan voor dit gebied (GUP-44021-063). Deze structurele werken zullen daarnaast ook een significante meerwaarde bieden voor de bewoners van deze straat. Het voorzien van riolering en een kwalitatieve wegenis komt ten goede aan de leefbaarheid van de omgeving. Bijgevolg meent stad Gent dat de onteigening in dit dossier proportioneel is ten aanzien van het onteigeningsdoel.
b) Noodzaak van de onteigening als middel
Voor de realisatie van de rooilijn bepaald in het BPA ‘Westveld A’ & ‘Westveld B’ van 1988 op het grondgebied van de stad Gent is het noodzakelijk dat gebruik gemaakt wordt van het instrument van de onteigening.
Zoals hierboven vermeld is de aanleg van de riolering een wettelijke verplichting die voortvloeit uit Europese wetgeving. Deze Europese wetgeving werd via het decreet Integraal Waterbeleid omgezet in Vlaamse wetgeving. De Vlaamse Regering heeft het Gustaaf Carelshof In het Gebiedsdekkend Uitvoeringsplan Plan (GUP-44021-063) opgenomen. Aan het rioleringsproject van het Gustaaf Carelshof werd door de Vlaamse regering de hoogste prioriteit gegeven (prioriteit 1). Bijgevolg dient dit rioleringsproject dringend uitgevoerd te worden.
Enkel de eigendomsverwerving door de stad Gent kan op korte termijn leiden tot de realisatie van het rioleringsproject.
De uitvoering van bepaalde infrastructuurwerken door de overheid, zoals openbare verkeerswerken en rioleringswerken, vermijdt bovendien ook volgende zaken:
Een versnipperde eigendomsstructuur;
Een lappendeken aan verantwoordelijkheden inzake onderhoud en herstel, wat zou leiden tot een groter risico op juridische conflicten;
een probleem van coördinatie tussen de zelfrealisator en de aannemer die desgevallend door de overheid wordt aangesteld;
een verzwakte positie ten aanzien van het gedwongen doen verplaatsen van nutsleidingen
Een gebrek aan globale inrichting en een overkoepelend beheer en onderhoud;
Problemen naar toegankelijkheid, het beschikbaar houden ten aanzien van andere gebruikers en bijvoorbeeld het voorzien van aanvullende reglementen van wegbeheer.
De stroken die moeten worden ingenomen om de riolering en heraanleg van de wegenis te kunnen realiseren, zijn in eigendom van verschillende aanpalende eigenaars, waardoor de eigendomsstructuur versnipperd is, wat absoluut moet worden vermeden, zo blijkt uit de memorie van toelichting van het Vlaams Onteigeningsdecreet. (zie pagina 52 in de MVT - in kader van de uitsluiting van wegen bij de zelfrealisatie).
Het (her)aanleggen, beheren en onderhouden van gemeentewegeninfrastructuur behoort tot de basistaken van de stad en vereist een coherent en doelmatig beheer en beleid, ook naar eventuele aansprakelijkheden en verantwoordelijkheden toe.
Van de infrastructuur moet onder alle omstandigheden een veilig en doelmatig gebruik kunnen gemaakt worden. Dit kan enkel indien de stad kan instaan voor de realisatie ervan. Een zo eenduidig mogelijke grondpositie waarborgt de publieke beheerstaken, onder meer naar investeringen van wegenbouw en openbare riolering, onderhoud van de openbare infrastructuur, het verlenen van vergunningen voor de private innames van de openbare weg, aansprakelijkheden tussen wegbeheerder en eigenaar, etc.
Het is overigens om al deze redenen dat de weginfrastructuur en de daarmee onlosmakelijk samenhangende ingrepen in artikel 24, §4 van het Onteigeningsdecreet uitdrukkelijk zijn uitgesloten van het recht om een verzoek tot zelfrealisatie in te dienen.
Artikel 26, §3 van het Gemeentewegendecreet bepaalt: “Bij wijziging van een gemeenteweg op privaat domein geldt de definitieve vaststelling van het rooilijnplan, zoals bedoeld in artikel 17, § 5, als titel voor de vestiging van een publiekrechtelijke erfdienstbaarheid van doorgang.” Dit betreft een openbare erfdienstbaarheid, die een beperking vormt van de privaatrechtelijke eigendomsbevoegdheden, in toepassing van artikel 3.50 BW, en dus een uitzondering is op de volheid van bevoegdheid van de grondeigenaar. De wetsbepaling die ten grondslag ligt aan deze eigendomsbeperking moet dan ook restrictief geïnterpreteerd worden. De erfdienstbaarheid van doorgang, zoals bepaald in artikel 26, §3 Gemeentewegendecreet impliceert een doorgang, niet minder maar zeker ook niet meer. Voor onderhavig rioleringsproject dienen vanzelfsprekend werken te worden uitgevoerd onder de wegzate. Bovendien zal de ondergrond, na uitvoering van de werken, grotendeels permanent ingenomen zijn door de riolering. De aanleg van de ondergrondse riolering impliceert bijgevolg een grotere eigendomsbeperking dan voorzien door de publiekrechtelijke erfdienstbaarheid van doorgang. Aangezien de ondergrondse innemingen vereist zijn, is het middel van de onteigening dan ook noodzakelijk.
Bovendien dient vermeden te worden dat, indien de stad Gent niet opteert voor de verwerving van de volle eigendom van de betreffende onroerende goederen, een ‘materiële’ onteigening ontstaat. De uit te voeren werken zijn zo ingrijpend dat de eigendomsbeperking die deze werken zouden teweeg brengen, het eigendomsrecht volledig zou uithollen, ook al blijft dezelfde private persoon formeel houder van het eigendomsrecht. De werken houden namelijk niet enkel de heraanleg van de weg in, maar door de riolering en de ruimte voor de nutsleidingen wordt tevens de ondergrond ingenomen. Bijgevolg is het billijk, na afweging van belangen, dat de eigenaars van de beoogde onroerende goederen worden vergoed voor het verlies van eigendom, en niet louter een fractie hiervan, onder het mom dat er geen verwerving heeft plaatsgevonden. Dergelijke piste zou namelijk niet stroken met de beginselen van behoorlijk bestuur.
Omwille van alle voormelde redenen meent stad Gent dat het onteigeningsdoel niet met minder ingrijpende middelen dan de verwerving, realiseerbaar is.
Alle betrokken eigenaars werden persoonlijk gecontacteerd voor uitleg over de concrete verwerving. Stad Gent poogt altijd eerst een minnelijk akkoord te bereiken. Het resultaat van deze onderhandelingen is dan ook dat met de ruime meerderheid van de getroffen eigenaars een akkoord kon gevonden worden. Enkel in de mate dat de verwerving niet minnelijk kan bereikt worden, is de onteigening het enige overblijvende alternatief. Dit weerhoudt de stad er echter niet van om te blijven onderhandelen in de hoop alsnog een minnelijk akkoord te bereiken met de betreffende bewoners.
c) Noodzaak van het voorwerp van de onteigening
De noodzaak van het voorwerp van onteigening, namelijk de hoger opgelijste te onteigenen percelen, schuilt in het feit dat de realisatie van de rooilijn noodzakelijk is om het hoger vermelde onteigeningsdoel te kunnen verwezenlijken.
De werken houden in dat er enkel riolering komt voor afvalwater (DWA). Het regenwater (RWA) dient op het eigen terrein geïnfiltreerd te worden. Het afvalwater moet aangesloten worden op de riolering in de straat en op deze aansluiting mag geen regenwater zitten.
Het standaardbestek 250 voor wegenbouw legt de theoretische sleufbreedte vast in hoofdstuk 7, onder 1.1.2.1.A. In het Gustaaf Carelshof wordt een DWA aangelegd van diameter 250 mm, de buitendiameter is 30 cm. De breedte van de nutsvrije zone is dan 2 – 2,2 meter, Zie afbeelding 4 in bijlage. Deze zone is voor het leggen van de buis. Daarnaast worden ook inspectieputten geplaatst waarvoor een bijkomende breedte van 1 meter nodig is. In het standaardbestek 250 voor wegenbouw wordt er rekening gehouden met een veiligheidsafstand van 45 cm (30 cm ‘veiligheidsafstand’+15 cm ‘tolerantie in meer’). Dit wordt afgerond naar 50 cm (+10 cm). Op deze manier komen we aan 3,3 meter, zie afbeelding 5 in bijlage. De ruimte voorzien voor de nutsleidingen is normaalgezien 1,5 meter aan elke zijde. Bijgevolg zou een breedte nodig zijn van 6,3 meter zoals aangeduid in afbeelding 5 in bijlage. De bestaande rooilijn heeft een breedte van 6 meter. In dit project zal de breedte voor de nutsleidingen aangepast worden naar 1,2 meter aan elke zijde zodat binnen de bestaande rooilijn van 6 meter kan gewerkt worden. Op deze manier probeert stad Gent de innames tot een minimum te beperken.
Bij de opmaak van de plannen werd, via alternatievenonderzoek, gezocht naar een manier om het onteigeningsdoel te realiseren, waarbij er zo min mogelijk impact is op de omwonenden en dus zo min mogelijk moet onteigend worden.
Een eerste alternatief bestaat erin dat er een gescheiden riolering wordt aangelegd, met zowel regenwater (RWA) als afvalwater (DWA). Dergelijke riolering vergt logischerwijze meer plaats. Om de wegenis kwalitatief te kunnen inrichten, met ruimte voor nutsleidingen en de riolering, is er minstens 8,10 meter nodig, zie afbeelding 7 in bijlage. Deze piste zou resulteren in verregaande bijkomende verwervingen. Bovendien zijn de percelen van het Gustaaf Carelshof voldoende ruim om het regenwater maximaal ter plaatste te laten infiltreren.
De ‘ladder van Lansink’, zie afbeelding 6 in bijlage, geeft daarnaast aan welke maatregelen te verkiezen zijn inzake de verwerking van hemelwater en is verankerd in de regelgeving die betrekking heeft op het ontwerp en de aanleg van rioleringen. Elk stapje naar beneden op de ladder dient door de ontwerper voldoende gemotiveerd te worden. Door het systeem van infiltratie komen grote volumes hemelwater niet terecht in waterlopen en afvoerleidingen. Op deze manier worden de watersystemen ontlast. Daarnaast heeft de infiltratie als voordeel dat de grondwaterreserves op peil worden gehouden. Dit is dus een belangrijke afvoermogelijkheid bij duurzaam waterbeheer.
Door de keuze om hemelwater op privaat terrein te laten infiltreren, in plaats van via de riolering, wordt enerzijds de inname tot een minimum beperkt en anderzijds wordt de ladder van Lansink toegepast. Bijgevolg zou de keuze voor een gescheiden riolering met zowel regenwater als afvalwater grotere maatschappelijke kosten veroorzaken, waardoor niet gekozen werd voor deze piste.
Een tweede alternatief is het voorzien van Individuele Behandelingsinstallaties voor Afvalwater (IBA). Deze piste is evenwel uitgesloten aangezien er uitvoering moet gegeven worden aan het Gebiedsdekkend Uitvoeringsplan Plan voor dit gebied (GUP-44021-063), waarin dit gebied bepaald is als een collectief te optimaliseren gebied. Dit betekent dat de Vlaamse Regering ervoor gekozen heeft, teneinde de bestaande sanering van het afvalwater te optimaliseren, voor de collectieve inzameling en zuivering via openbare riolering en dat alle aanpalenden hierop moeten aansluiten.
Uit bovenvermelde kosten-batenanalyse werd de piste van de riolering van het afvalwater en infiltratie van het regenwater op eigen terrein als beste alternatief weerhouden. Hiervoor is de minimale breedte van 6 meter nodig en werd dus ook besloten om dit binnen de bestaande rooilijn te realiseren, hetwelk tevens tegemoet komt aan het rechtszekerheidsbeginsel. De in dit besluit vermelde te onteigenen percelen zijn noodzakelijk voor de realisatie hiervan. De te onteigenen gronden zijn van essentieel belang voor het bereiken van het vooropgestelde doel van algemeen nut. De te onteigenen gronden zijn de ontbrekende schakels tussen de gronden waarvoor reeds verkoopbeloften werden ondertekend. Bij het ontbreken van deze gronden kan géén riolering aangelegd worden.
6. MINNELIJKE ONDERHANDELINGSTERMIJN
Op grond van artikelen 10, §1 en 15, 2e alinea van het Decreet van 24 februari 2017 betreffende onteigening voor het algemeen nut onderneemt de onteigenende instantie binnen een minnelijke onderhandelingstermijn een aantoonbare poging om via onderhandelingen het te onteigenen onroerend goed minnelijk te verwerven.
De minnelijke onderhandelingstermijn moet vermeld worden in het voorlopig onteigeningsbesluit en duurt maximaal één jaar.
Met de eigenaars van de hoger in dit besluit vermelde onroerende goederen zijn reeds onderhandelingen lopende over de minnelijke aankoop sinds oktober 2019. Er kan in redelijkheid geoordeeld worden dat een relatief korte termijn moet volstaan om definitief uit te maken of een minnelijk akkoord al dan niet kan bereikt worden.
De minnelijke onderhandelingstermijn wordt dan ook bepaald op vier maanden vanaf de kennisgeving vermeld in artikel 15 Onteigeningsdecreet. Na het verstrijken van deze termijn kan de eigenaar niet langer vereisen van de Stad dat er nog verder onderhandeld wordt.
7. HET OPENBAAR ONDERZOEK
Het openbaar onderzoek zal conform artikel 17-23 van het decreet van 24 februari 2017 betreffende onteigening voor het algemeen nut en artikel 10-13 van het besluit van de Vlaamse Regering van 27 oktober 2017 tot uitvoering van het Vlaams Onteigeningsdecreet van 24 februari 2017 verlopen van 1 augustus 2025 tot en met 30 augustus 2025.
Keurt goed het voorlopig onteigeningsbesluit en bijlagen (onteigeningsplan, projectnota en nota met afbeeldingen), opgesteld overeenkomstig het Vlaams Onteigeningsdecreet dd. 24 februari 2017 omvattende volgende innames goed:
Bepaalt een minnelijke onderhandelingstermijn van 4 maanden.