2025_CBS_06180 - OMV_2025013620 K - omgevingsaanvraag voor het verkavelen van gronden in 1 lot bestemd voor een sociale meergezinswoning en 1 lot voor de aanleg van wegenis en groenaanleg - met openbaar onderzoek - New-Orleansstraat, 9000 Gent - Vergunning

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6

Het college van burgemeester en schepenen  verleent  de vergunning en legt bijzondere voorwaarden en lasten op.

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

THUISPUNT GENT BV met als contactadres Lange Steenstraat 54, 9000 Gent heeft een aanvraag (OMV_2025013620) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 14 februari 2025.

De omgevingsvergunningsaanvraag voor een nieuwe verkaveling handelt over:

• Onderwerp: het verkavelen van gronden in 1 lot bestemd voor een sociale meergezinswoning en 1 lot voor de aanleg van wegenis en groenaanleg

• Adres: New-Orleansstraat 183, 9000 Gent

• Kadastrale gegevens: afdeling 1 sectie A nrs. 3642R, 3642W, 3642P, 3642N, 3642X en 3642Y

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 28 maart 2025.  De aanvraag volgde de gewone procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 9 mei 2025:

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.    BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

De aanvraag omvat het verkavelen van een terrein gelegen langs de New-Orleansstraat tussen de Goedendagstraat en de Glasgowstraat in de wijk Muide – Meulestede – Afrikalaan.

Het terrein bevindt zich in het noorden van Meulestede. De westelijke kant van de New-Orleansstraat wordt gekenmerkt door een lint van bestaande -sociale- meergezinswoningen met 4 bouwlagen en een plat dak die op ruime afstand van elkaar werden ingepland.

Aan de overkant van de New-Orleansstraat bevinden zich de bedrijventerreinen van de oostelijke flank van Meulestede. Deze bedrijventerreinen situeren zich tussen de New-Orleansstraat en de Port Arthurlaan.

Aan de achterzijde van voorliggend terrein bevindt zich de basisschool ‘Victor Carpentier’.

De overige gesloten bebouwing in de Goedendagstraat en de Glasgowstraat betreffen één- en meergezinswoningen met 2 tot 3 bouwlagen.

Op voorliggend terrein bevinden zich links, op de hoek met de Glasgowstraat, de assistentiewoningen ‘Bowoaters’ met 4 bouwlagen onder een plat dak. Rechts, op de hoek met de Goedendagstraat, bevindt zich het wijkgezondheidscentrum ‘’t Vlot’ met max. 3 bouwlagen en een plat dak.

Binnen de contour van voorliggende verkaveling bevindt zich een openbare parking (12pp) met een in- en uitrit die aantakt op de New-Orleansstraat.

Beschrijving van de aangevraagde handelingen

• Deelproject A: Het verkavelen van het terrein in 2 loten
• Deelproject B: Het aanleggen van openbaar domein

Het dossier omvat bijgevolg zowel een verkavelingsaanvraag als een vraag naar een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen i.f.v. de aanleg van het openbaar domein (cfr. artikel 4.2.17 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening).

Deelproject A: Het verkavelen van het terrein in 2 loten

Het terrein wordt verkaveld in 2 loten, een lot voor het bouwen van een sociale meergezinswoning met buurtcentrum (lot 1) en een lot voor het openbaar domein (lot 2).

Voorliggende verkaveling heeft betrekking op gronden in eigendom van verschillende partijen (Stad Gent, OCMW Gent en Wijkgezondheidscentrum ’t Vlot) en heeft tot doel om aan Thuispunt Gent een opstalrecht te verlenen in functie van de realisatie van woningbouw. 

De woonmaatschappij Thuispunt zal op gronden van het OCMW en de Stad deze nieuwe sociale meergezinswoningen en het buurtcentrum ontwikkelen. De overeenkomst (Thuispunt/OCMW/de Stad) met het ‘bouwrecht’ van Thuispunt op deze gronden werd bijgevoegd in de aanvraag.

LOT 1

Lot 1 wordt samengesteld uit volgende delen van kadastrale percelen zoals voorgesteld op bijgevoegd plan ‘VA_VP_N_PV splitsing_rev01’:

• LOT 1A, weergegeven als de rode zone 7-8-39-9-10-11-35-37-38, deel perceel 3642R (eigendom van OCMW Gent), met een oppervlakte van 941m².
• LOT 1B, weergegeven als de rode zone 35-12-13-14-15-16-33-37, deel perceel 3642N (eigendom van de Stad Gent), met een oppervlakte van 184m².
• LOT 1C, weergegeven als de rode zone 33-37-38-19-18-17, deel perceel 3642P (eigendom van de Stad Gent), met een oppervlakte van 67m².

Dit lot heeft een totale oppervlakte van 1.193m² en is bestemd voor een nieuwe sociale meergezinswoning (24 entiteiten) met bijhorende private buitenruimte en een buurtcentrum. Het wordt in essentie voorzien van volgende voorschriften:

Op het lot kan een sociale meergezinswoning gerealiseerd worden met maximum 24 eenheden, plus gemeenschappelijke voorzieningen voor de woningen én een buurtcentrum.

De bouwzone wordt voorzien tegenaan de bestaande meergezinswoning (de assistentiewoningen) aan de linkerzijde (gezien vanaf de straat). Het lot kan integraal bebouwd worden. Het gabarit wordt beperkt tot 5 bouwlagen en dient afgewerkt te worden met plat dak.

De voor- en achtertuin zijn in hoofdzaak als een groene tuinzone in te richten. Verhardingen zijn dan ook enkel toegestaan indien deze functioneel zijn, bvb. voor een terras of voor de toegang tot het gebouw. Maaiveldparkeren kan niet.

In de voortuinstrook kan wel nog een uitpandige trappentoren. In de achtertuin is een bijgebouw bij het wonen toegelaten tot 20m². Voor het overige zijn klassieke tuinconstructies zoals bankjes, brievenbussen,.. toegelaten.

LOT 2

Lot 2 wordt samengesteld uit volgende delen van kadastrale percelen zoals voorgesteld op het bijgevoegd plan ‘VA_VP_N_PV splitsing_rev01’ :

• LOT 2A, weergegeven als de groene zone 8-39-9-10-11-35-32-31-28-22-2-3-4-40, deel perceel 3642R (eigendom van OCMW Gent), met een oppervlakte van 1457m².

• LOT 2B, weergegeven als de groene zone 35-12-13-14-15-16-33-34-36-32, deel perceel 3642N (eigendom van de Stad Gent), met een oppervlakte van 713m².
• LOT 2C, weergegeven als de groene zone 20-19-18-17-33-34, deel perceel 3642P (eigendom van de Stad Gent), met een oppervlakte van 60m².
• LOT 2D, weergegeven als de magenta zone 1-21-22-2, perceel 3642Y(eigendom van de Stad Gent) , met een oppervlakte van 476m².
• LOT 2E, weergegeven als de gele zone 24-29-30-31-28 min de zone 23-27-26-25, perceel 3642X (eigendom van de Stad Gent), met een oppervlakte van 361m².
• LOT 2F, weergegeven als de blauwe zone5-6-7-8-40, deel perceel 3642R (eigendom van OCMW Gent), met een oppervlakte van 187m².

Lot 2 is bestemd voor de aanleg van het openbaar domein, met name een deel openbare wegenis en een deel openbaar groen. De omschrijving van de inrichting wordt geduid in deelproject B.

Dit lot heeft een totale oppervlakte van 3254m² en wordt in de aanvraag voorzien van enkele voorschriften.

Deelproject B: Aanleg nieuwe wegenis en openbaar groen

Lot 2 van voorliggende verkaveling wordt als nieuw openbaar domein aangelegd zoals weergeven op de bijgevoegde grondplannen. Dit omvat volgende stedenbouwkundige handelingen:

• De bestaande parking langs de New- Orleansstraat wordt verwijderd.
  Vooraan, thv de New-Orleansstraat, takt een nieuw voetpad aan op het voetpad van de gewestweg en wordt lot 1 ontsloten richting New-Orleansstraat door de aanleg van een brandweg, als gemeentelijke dienstweg, parallel met de gewestweg. 

• Tussen het wijkgezondheidscentrum en de voorziene bebouwing op lot 1 wordt een openbare buurtparking met 15 autoparkeerplaatsen ingericht.
  Zowel voor de nieuwe brandweg als voor de nieuwe buurtparking wordt gebruik gemaakt van de bestaande in- en uitrit op de gewestweg (de New-Orleansstraat).

• Achteraan, tussen de achterste perceelsgrens van lot 1 en de perceelsgrens met de basisschool wordt een nieuw pad voor trage weggebruikers ingericht dat de Glasgowstraat verbindt met de Goedendagstraat.

Gezien er een trage verbinding gerealiseerd wordt, wordt tevens een nieuwe gemeentelijke rooilijn vastgelegd, zie plan ‘VA_VP_N_Rooilijnplan_A2_rev03’.

De nieuwe rooilijn wordt enerzijds gevestigd op de perceelsgrenzen van LOT 1 van de verkaveling en anderzijds op een deel van de bestaande gewestelijke rooilijn van de New-Orleansstraat, op de perceelsgrens met het wijkgezondheidscentrum en ten slotte op de perceelsgrens met de achterliggende basisschool ‘Victor Carpentier’.

De zone binnen deze nieuwe rooilijn wordt overgedragen aan het openbaar domein als openbare weg.

Deze nieuwe gemeenteweg wordt door Wonen In Vlaanderen aangelegd, in opdracht van Thuispunt Gent en volgens de afspraken met de Stad (technisch dossier wordt ingediend ter goedkeuring voor aanvang van de werken) alvorens het geheel wordt overgedragen aan de Stad.

Het perceel kadastraal gekend als 3642X, gelegen op de hoek van de New-Orleansstraat en de Goedendagstraat, wordt overgedragen aan de Stad als openbare groenzone naast de openbare weg.             

2.    HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Omgevingsvergunningen

• Op 24/05/2018 werd een voorwaardelijke vergunning afgeleverd voor het bouwen van een meergezinswoning en berging en het slopen van het bestaande dienstencentrum. ()

Stedenbouwkundige vergunningen

• Op 28/04/1988 werd een weigering afgeleverd voor het bouwen van een gasontspanner. (1988/245)
• Op 19/09/1988 werd een vergunning afgeleverd voor het uitbreiden van een dienstencentrum. (1988/1403)
• Op 26/05/1988 werd een vergunning afgeleverd voor uitbreiden van een bestaande dienstencentrum. (1987/1835)
• Op 01/08/1985 werd een vergunning afgeleverd voor bouwen van een houten berging. (1985/567)
• Op 02/10/1986 werd een weigering afgeleverd voor het bouwen van een overdekte petanquebaan. (1986/1045)
• Op 05/06/1979 werd een vergunning afgeleverd voor aanbrengen van een beglaasde doorgang. (KW G-20-79)
• Op 23/02/1976 werd een vergunning afgeleverd voor het oprichten van een gebouw (enkel gelijkvloers-plat dak) met 2 woongelegenheden, winkelruimte, drankgelegenheid, vergaderzaal met aanhorigheden en met 19 openluchtparkeerplaatsen. (Litt. N-1-76)
• Op 18/11/1971 werd een vergunning afgeleverd voor het oprichten van een overdekte speelplaats en vernieuwen van sanitaire inrichting en koerbevloering. (Litt. M-19-71)
• Op 02/09/1988 werd een vergunning afgeleverd voor het oprichten van een gasontspanner. (1988/1183)
• Op 13/07/2017 werd een vergunning afgeleverd voor het bouwen van een meergezinswoning 'project groepswonen meulestede': 9 flats en gemeenschappelijke ruimtes. (2017/01008)

BEOORDELING AANVRAAG

3.    EXTERNE ADVIEZEN

Volgende externe adviezen zijn gegeven:

1/ Geen tijdig advies van Fluvius. De adviesvraag is verstuurd op 4 april 2025. Op 19 mei 2025 is nog géén advies ontvangen. Omdat de decretaal omschreven adviestermijn verstreken is, kan aan de adviesvereiste voorbij gegaan worden.

2/ Voorwaardelijk gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 25 april 2025 onder ref. 071015-003/CDB/2025.

3/ Voorwaardelijk gunstig advies van Proximus afgeleverd op 4 april 2025 onder ref. JMS 644298

Op basis van de informatie waarover wij momenteel beschikken, geven wij graag een gunstig advies indien u volgende voorwaarden opneemt in uw vergunning:

* Een finale netwerkanalyse zal gebeuren na ontvangst van het vergunde plan (in .dwg-formaat).

* Uitbreiding van de telecominfrastructuur van Proximus is ten laste van de aanvrager.

* Van zodra vergund en minimaal 6 maanden voor oplevering dient de aanvrager zijn project kenbaar te maken bij Proximus door dit online te registreren via www.proximusforrealestate.be/bouwen.

* De Proximus infrastructuur dient proactief voorzien te worden in het project. De technische documentatie hiervoor wordt ter beschikking gesteld na ontvangst van het vergunde plan.

* Proximus wenst betrokken te worden bij alle coördinatievergaderingen via werven.a12@proximus.com.

Na de werken kunnen de bewoners eenvoudig aansluiten op de nutsvoorzieningen voor telefonie-, internet- en televisiediensten. Hiervoor kan de aanvrager terecht bij onze klantendienst op het gratis nummer 0800 22 800 of bij onze verkooppunten. 

4/ Gunstig advies van Omgevingsloket Wyre afgeleverd op 8 april 2025 onder ref: AP 25154076

Gemengde bebouwing - aansluitbaar Wyre

Wij zijn nagegaan welke aanpassing van de infrastructuur van Wyre nodig is om de loten uit deze verkavelings- of bouwaanvraag te kunnen aansluiten.

Hieruit blijkt dat de nodige infrastructuur op openbaar domein al aanwezig is en dat er geen uitbreiding van het Wyre netwerk dient te gebeuren. Er wordt van ons geen verdere voorwaarde opgelegd.

Aanvragen tot het verplaatsen van apparatuur zullen aan de aanvrager aangerekend worden.

Deze vaststelling omvat niet de aftak- en aansluitkosten van de abonnee. Deze worden met de latere abonnee verrekend.

Bij afbraak van gebouwen waarop kabels zijn bevestigd is het belangrijk om minstens 8 weken voor de start van de werken Telenet via 015/66.66.66 op de hoogte te brengen.

Voor aansluiting van een appartementsgebouw/meergezinswoning dient een aparte offerte opgemaakt te worden. Aanvragen kunnen gericht worden aan:

Wyre - Coax Build Support, Liersesteenweg 4 2800 Mechelen - 015/33.20.90 - cbs@wyre.be

Wij blijven steeds tot uw dienst voor verdere informatie.

https://www.wyre.be/nl/netaanleg

5/ Voorwaardelijk gunstig advies van Farys afgeleverd op 6 mei 2025 onder ref: VK-25-399

Drinkwater

Deze verkavelingsaanvraag betreft het verkavelen van gronden in 2 loten waarvan 1 lot bestemd voor een sociale meergezinswoning en 1 lot voor de aanleg van wegenis en groenaanleg.

Om het lot bestemd voor meergezinswoning op normale en reglementaire wijze aan te sluiten op het drinkwaterdistributienet zijn volgende werken noodzakelijk:

Uitbreiding van het drinkwaterdistributienet vanaf de bestaande waterleiding in de New-Orleansstraat tot in de volledige verkaveling.

Hiervoor dient een minimumstrook van 1m in niet-monoliete verharding te worden voorzien.

Gelieve in de verkavelingsvoorwaarde op te nemen:

De verkavelaar dient een schriftelijke aanvraag te richten aan Farys, Stropstraat 1 te 9000 Gent, vergezeld van een duidelijk verkavelingsplan met wegenis en riolering, ten einde een dossier te kunnen opmaken om de loten van drinkwaterleiding te voorzien. Na ontvangst van de offerte (prijzen 6 maand geldig) zal de verkavelaar het voorschot (of forfaitair bedrag) storten. Hiervan zal de stad ingelicht worden zodat het verkoopbaarheidsattest afgeleverd kan worden. Pas na ontvangst van het voorschot (forfaitair bedrag) kunnen de werken ingepland worden.

*De offerte wordt opgemaakt uitgaande dat binnen de projectzone van de ingediende verkaveling/ontwikkeling geen vervuiling aanwezig is in de ondergrond. Indien deze zone van de verkaveling gekend staat als een risicogrond bij OVAM, vragen wij u ons alle informatie te willen bezorgen zodat wij u afhankelijk van de graad van vervuiling een aangepaste offerte kunnen bezorgen die rekening houdt met geschikte materialen en met de extra voorzorgsmaatregelen die moeten worden genomen voor de aanleg en exploitatie van de drinkwaterleiding. In het bijzonder is het voorafgaandelijk ter beschikking stellen van de preventierichtlijnen voor aanleg en exploitatie een bindende voorwaarde om de aanleg van drinkwater-leidingnet aan te vatten.

Riolering

De aanvraag betreft een verkavelingsaanvraag waarbij een verkavelingsplan is toegevoegd met afsplitsing van loten en ontwerp van openbaar domein.

ZONERINGSPLAN

Op basis van het definitief zoneringsplan ligt de ontwikkeling in:

*    Collectief te optimaliseren gebied: de bestaande riolering in de Glasgowstraat loost momenteel nog in dok

*    Farys voorziet binnen een korte termijn (2025-2026) de aanleg van pompstation en persleiding die de bestaande riolering zal verpompen naar Meulestedesteenweg; Met dit gekend gegeven wordt voorgesteld de zone te beschouwen als "collectief geoptimaliseerd gebied" 

RIOOLAANSLUITING

De aanvrager dient te voorzien in de nodige rioolaansluitingen. De regels rond de rioolaansluiting zijn terug te vinden in het algemeen en het bijzonder waterverkoopreglement. Deze reglementen zijn terug te vinden op www.farys.be.

Volgende is van toepassing:

- in toekomstig openbaar domein wordt een gescheiden stelsel voorzien met aansluiting op de riolering in de Glasgowstraaat. Er kan geen DWA-aansluiting worden toegestaan in de New-Orleanstraat gezien hier een RWA-as wordt voorzien in de toekomstvisie van de Stad Gent.

SEPTISCHE PUT

Verplicht te voorzien per lot.

Op de septische put dient enkel het zwart/fecaal water te worden aangesloten: minimum volume van 2.000 liter, tot 10 IE: 300l/IE, vanaf 11 IE: 225l/IE

OP WWW.FARYS.BE/NL/RIOOLAANSLUITING VIND JE MEER INFO OVER

- De belangrijkste aspecten voor de aanleg van de privéwaterafvoer (onder “Mijn privéwaterafvoer”)

VERKOOPBAARHEIDSATTEST BIJ VERKAVELINGSAANVRAAG

Het verkoopbaarheidsattest zal pas door de gemeente worden afgeleverd nadat:

- alle opgelegde infrastructuurwerken werden uitgevoerd en/of

ALGEMENE AANDACHTSPUNTEN

Om lokale problemen van wateroverlast te vermijden adviseert Farys volgende richtlijnen na te leven:

*    het niveau van de gelijkvloerse verdieping minstens 20 cm boven het maaiveld aan te leggen 

*    de kelders dienen waterdicht uitgevoerd te worden 

*    indien inritten onder het straatniveau worden toegelaten, dienen deze te worden voorzien van een drempel op privaat domein ter beveiliging tegen instromend hemelwater.

De gemeente/stad en Farys kunnen onder geen enkele voorwaarde aansprakelijk gesteld worden voor schade door wateroverlast die een gevolg is van een onoordeelkundige aanleg van de privéwaterafvoer.

Om geurhinder als gevolg van de eigen privéwaterafvoer te voorkomen werden er enkele richtlijnen opgesteld, die je kan terugvinden op www.farys.be/nl/rioolaansluiting (onder “Mijn privéwaterafvoer”).

De openbare riolering kan onder druk komen te staan. Dit betekent dat het waterpeil in de buizen en aansluitingen kan stijgen tot het maaiveld niveau. Bescherming tegen terugslag en tijdelijke verhinderde afvoer dient voorzien te worden.

Per kavel/lot dient een hemelwaterput/infiltratievoorziening aanwezig te zijn.

PROJECTSPECIEKE AANDACHTSPUNTEN:

Thuispunt Gent plant de realisatie van 24 wooneenheden en een gemeenschapsruimte gelegen op hoek van de New Orleansstraat, de Glasgowstraat en de Goedendagstraat. In het kader van de nieuwe ontwikkeling zal ook een fietspad, een openbare parkeerplaats voor 15 auto’s, een brandweerweg en stukje groen aangelegd worden

De uitbreiding van het openbaar domein met parkeren en een doorsteek voor zachte weggebruikers conform de wijkstructuurschets van de stad.

In de uitbreiding van openbaar domein wordt een gescheiden stelsel voorzien richting de Glasgowstraat.

Huidige aanvraag betreft enkel het toekomstig openbaar domein. De bouwaanvraag wordt afzonderlijk voorzien.

ALGEMENE OPMERKINGEN PLANNEN

Herstel van de straat dient te worden voorzien tot de aansluiting op de bestaande riolering – de grens der werken moet uitgebreid worden.

OPMERKINGEN DWA-ONTWERP

• Ontwerp DWA-stelsel:

De nieuwe DWA-leiding mag een dia 250 mm zijn tot aan de bestaande put in de Glasgowstraat

Conclusie DWA-ontwerp:

We kunnen concluderen dat het DWA-ontwerp voldoet mits aanpassingen bovenstaande opmerkingen.

• Ontwerp RWA-stelsel:

Gezien het beperkt debiet van de overloop van de regenwaterputten mag de diameter van de nieuwe RWA-leiding een dia 250 mm ipv een dia 300 mm

Conclusie RWA-ontwerp:

We kunnen concluderen dat het RWA-ontwerp voldoet mits aanpassingen bovenstaande opmerkingen.

HYDRAULISCHE EVALUATIE (zie 5.WATERPARAGRAAF)

BESLUIT ADVIES RIOLERING

GUNSTIG ADVIES mits voldaan wordt aan bovenstaand vermelde opmerkingen/voorwaarden.

Volgende zaken dienen te worden aangepast bij het aanleveren van het technisch dossier:

• Farys dient haar schriftelijke goedkeuring te verlenen op het technisch dossier. Daarom zal Farys in het bezit gesteld worden van een volledig technisch dossier (een grondplan, met alle rioleringswerken en wegeniswerken, en bijhorende lengteprofielen, dwarsprofielen en details van alle kunstwerken, bestek en raming).
• Bij het indienen van nieuw technisch dossier dienen alle andere bijkomende bovenvermelde opmerkingen verwerkt te worden binnen dit dossier. Hiertoe behoort ook een eventueel aangepast hydraulische nota.
  • Zonder goedgekeurd technisch dossier kan Farys steeds wijzigingen opleggen.

We vragen om Farys tijdig van de aanvang der werken in te lichten, zodat we toezicht kunnen uitoefenen op de werken. Volgende dient tijdens de uitvoering van de werken aan Farys bezorgd te worden:

• alle technische fiches/keuringen van de gebruikte materialen,
• ontwerpplannen van speciale putten (uitstroomconstructie, instroomconstructie, overstort, put met terugslagklep,…),
• werfverslagen/ proefverslagen,
• camera-inspectie (verslag + bewegende beelden)

Na uitvoering van de werken dient onderstaande aan Farys overgemaakt te worden:

• As-builtplannen
• PV van voorlopige oplevering
• Na uitvoering dient een infiltratieproef te worden voorzien als controle van goede uitvoering infiltratievoorziening. Indien deze niet voldoen kunnen de werken niet aanvaard worden.

6/ Voorwaardelijk gunstig advies van AWV - District Gent Gewestwegen afgeleverd op 23 mei 2025 onder ref: AV/411/2025/00561.

De volgende voorwaarden dienen te worden opgelegd:

• De plooibakens mogen niet geplaatst worden: inrichting van het openbaar domein dient met een aparte vergunning overeengekomen te worden.

Minstens is de eventueel afgeleverde omgevingsvergunning onuitvoerbaar zolang de domeinvergunning niet verkregen wordt.’

Bij de uitvoering van de vergunning dient de aanvrager rekening te houden met de omschreven aandachtspunten (zie integraal advies op het omgevingsloket)

4.    TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het terrein ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

Het project ligt in het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'STEDELIJK WONEN' (Definitieve vaststelling door de Gemeenteraad op 27 juni 2017), Deelgebied Gent- Centrum- Marseillestraat (SW5).

Bestemming van de volledige projectzone is bijgevolg ‘stedelijk woongebied’. Gemeenschapsvoorzieningen worden hier ook expliciet als enige bestemming toegelaten.

Zowel ééngezins-, schakel- of meergezinswoningen zijn toegelaten.

De bouwhoogte voor ééngezins- en schakelwoningen bedraagt max. 3 bouwlagen. Voor meergezinswoningen en voor andere functies bedraagt de max. bouwhoogte 5 bouwlagen. De woningdichtheid bedraagt minimaal 25w/ha.

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

4.2.   Verordeningen

Algemeen Bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 25 maart 2024, van kracht sinds 27 mei 2024.

Voor zover kan worden nagegaan op niveau van een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden, is het voorstel in overeenstemming met de stedenbouwkundige voorschriften uit het algemeen bouwreglement.

Zie waterparagraaf voor wat betreft de aspecten inzake hemelwater.

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023. (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023)

Zie waterparagraaf.

Gewestelijke verordening voetgangersverkeer

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 29 april 1997 houdende vaststelling van een algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.

4.3.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste Gewestweg.

4.4.   Archeologienota

Gelet op het programma van maatregelen in de archeologienota met referentienummer 1491, zijn er geen specifieke maatregelen met betrekking tot archeologisch erfgoed noodzakelijk.

Uiteraard blijven de werken onderhevig aan artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet, en dienen alle eventuele vondsten bij het Agentschap Onroerend Erfgoed te worden gemeld.

5.    WATERPARAGRAAF

5.1 Ligging project

Het project situeert zich in het afstroomgebied van in beheer van De Vlaamse Waterweg nv- Afdeling Regio West. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.

Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:

- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.

- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).

- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal).

- niet gelegen in een signaalgebied.

Het terrein is momenteel braakliggend en deels verhard.

5.2 Verenigbaarheid van het project met het watersysteem

Droogte

ALGEMEEN

Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.

VERKAVELING

Om het negatieve effect van het toekomstige gebouw en verhardingen op de waterhuishouding te beperken zullen eveneens milderende maatregelen opgelegd worden via de toekomstige stedenbouwkundige vergunning(en). Deze maatregelen zijn gebaseerd op het algemeen bouwreglement (Deel 3) van de stad Gent en de gewestelijke verordening inzake hemelwater (bij een aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning of een melding). Prioriteit moet uitgaan naar hergebruik van hemelwater, en vervolgens naar infiltratie boven buffering met vertraagde afvoer.

Hydraulische evaluatie (advies Farys):

De afwijkingsaanvraag die toegevoegd is aan dit dossier kan hier niet aanvaard worden, gezien de onderlinge afspraken. De afwijking dient te worden aangevraagd bij de omgevingsvergunningsaanvraag met de nodige rioleringsplannen van de gebouwen. […]

Bij de omgevingsaanvraag van de gebouwen zal de aanstiplijst van hemelwater moeten worden ingevuld. Afhankelijk hiervan zal moeten worden aangetoond of een private infiltratievoorziening noodzakelijk is.

Opgelet: bij gebruik van een groendak dient dit te worden aangesloten op een private infiltratievoorziening, tenzij anders vermeld.

AANGEVRAAGDE STEDENBOUWKUNDIGE HANDELINGEN

Hydraulische evaluatie (advies Farys):

• De verharding van het openbaar fietspad kan afstromen in de voldoende grootte groenzone, en aldaar infiltreren.

• De verharding van openbaar voetpad kan afstromen in de voldoende grootte groenzone, en aldaar infiltreren.

• De verharding van de openbare parkeerzone bestaat enerzijds uit waterpasserende klinkers voor de inrit en anderzijds uit kasseien met groenvoeg voor de effectieve parkeerplaatsen. Het regenwater kan alszo infiltreren ter plaatse.
• Als extra veiligheid wordt nog een helling voorzien waarbij het overtollige water kan afstromen naar een nieuwe infiltratiekom in de aanliggende groenzone. Deze infiltratiezone bedraagt 30 m². Deze wordt best iets duidelijker aangeduid op grondplan.

De aansluiting van de gebouwen wordt voorzien ter hoogte van hoek van perceel. Er wordt onder het pad een nieuwe DWA-leiding en nieuwe RWA-leiding voorzien tot aan de Glasgowstraat.

In onderling overleg is beslist om af te wijken van de richtlijnen van Farys en de GSVH 2023 om geen infiltratievoorziening binnen toekomstige openbaar domein op te leggen – beperkte zone voor groenaanleg. Voor de openbare verharding is deze niet noodzakelijk (zie bovenstaande verduidelijking).

Conclusie hydraulische evaluatie:

De Hydraulische nota voldoet inzake de openbare verharding.

Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.

Overstromingen

Het projectgebied is volgens de watertoetskaarten niet overstromingsgevoelig. Er wordt geen effect op het overstromingsregime verwacht.

Waterkwaliteit

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

5.3 Conclusie

Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag mits toepassing van bovenstaande maatregelen de watertoets doorstaat.

6.    NATUURTOETS

Ligging en biologische waarderingskaart

Het projectgebied is niet gelegen in biologisch waardevol gebied, er zijn geen reliëfwijzingen + verharding > 1 ha, er zijn geen aanpassingen aan grachten of waterlopen en er wordt geen waardevol groen verwijderd.

Impact op speciale beschermingszones en VEN-gebieden

Het project bevindt zich op afdoende afstand, meer dan 750m van habitatrichtlijngebied en meer dan 1 km van vogelrichtlijngebieden.

Conclusie: Voorliggende aanvraag zal geen betekenisvolle aantasting impliceren voor de instandhoudingsdoelstellingen van de speciale beschermingszones, noch onherstelbare en onvermijdbare schade berokkenen aan natuur in VEN.

Hieruit wordt besloten dat de aanvraag de natuurtoets doorstaat.

7.    PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van het Besluit van de Vlaamse Regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening en heeft betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. Dit wil zeggen dat er voor voorliggend project een project-m.e.r.-screening moet opgemaakt worden.

Een project-m.e.r.-screeningsnota is toegevoegd aan de vergunningsaanvraag. Na onderzoek van de kenmerken van het project, de locatie van het project en de kenmerken van de mogelijke milieueffecten, wordt geoordeeld dat geen aanzienlijke milieueffecten verwacht worden, zoals ook uit de project-m.e.r.-screeningsnota blijkt. Er kan redelijkerwijze aangenomen worden dat een nieuw project-MER geen nieuwe of bijkomende gegevens over aanzienlijke milieueffecten kan bevatten, zodat de opmaak ervan dan ook niet noodzakelijk is.

8.    GEMEENTERAAD

De aanvraag omvat de aanleg van een gemeenteweg. De gemeenteraad moet hierover een beslissing nemen en zich daarbij uitspreken over de ligging, breedte en uitrusting van de gemeenteweg en over de eventuele opname in het openbaar domein.

De gemeenteraad heeft hierover een beslissing genomen in de vergadering van 23 juni 2025.  Het gemeenteraadsbesluit is als bijlage toegevoegd en eveneens opgeladen op het omgevingsloket.

9.    OPENBAAR ONDERZOEK

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 4 april 2025 tot en met 3 mei 2025.
Gedurende dit openbaar onderzoek werden geen bezwaren ingediend.

10.   OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

Deelproject A - Het verkavelen van het terrein in 2 loten

Het programma, de morfologie en de inplanting van het gebouw dat voorzien wordt op lot 1 en de omgevingsaanleg -de openbare weg en het openbaar groen- voorzien op lot 2 werden in een voortraject met de Stad reeds volledig ontworpen. De meergezinswoning met buurtcentrum op lot 1 zullen onderwerp zijn van een nieuwe omgevingsaanvraag, in vervolg op deze verkaveling.

 PROGRAMMA

De nieuwe bebouwing wordt voorzien op een braakliggend terrein centraal gelegen tussen assistentiewoningen, een wijkgezondheidscentrum en een school.

De nieuwe bewoners van de sociale meergezinswoning zullen vlot gebruik kunnen maken van deze bestaande gemeenschapsvoorzieningen, anderzijds biedt het nieuwe buurtcentrum een ondersteunende functie voor deze bestaande gemeenschapsvoorzieningen.

Dit buurtcentrum -voorzien in de sokkel van het nieuw gebouw- faciliteert immers ontmoeting en interactie van de huidige bewoners en gebruikers uit de omgeving met elkaar en met de nieuwe bewoners van de sociale meergezinswoning.

Dat de verkaveling specifiek voorziet in sociale huisvesting blijkt niet uit de voorschriften. Dit wordt daarom via een bijzondere voorwaarde verduidelijkt in de voorschriften.

Tevens is het essentieel dat het voorziene buurtcentrum zich in de plint bevindt zodat het een goede relatie kan aangaan met het openbaar domein. Ook moet het buurtcentrum gerealiseerd worden t.h.v. de daarvoor voorziene voortuinstrook. Ook dit wordt verduidelijkt en aangevuld in de voorschriften d.m.v. een bijzondere voorwaarde.

MORFOLOGIE/BOUWVOLUME

De volgens de voorschriften toegelaten morfologie van de bebouwing is met 5 bouwlagen en een plat dak in harmonie met de omgeving. Het nieuwe gebouw sluit links aan op de bestaande assistentiewoningen en houdt rechts ruimtelijk voldoende afstand van het wijkgezondheidscentrum. Het lot situeert zich aan een brede gewestweg en laat bebouwing toe die een soortgelijke morfologie heeft als de meergezinswoningen aan deze zijde van de New-Orleansstraat.

De bouwzone is overal 15m diep en werd zo ingetekend dat er achteraan het buurtcentrum een private tuinstrook overblijft met een diepte van ca. 7,25m over een breedte van ca. 21m. De tuin zal beschikbaar zijn voor de gebruikers van het buurtcentrum.

Thv de linker naastgelegen woonentiteiten springt de bouwzone naar voor. Dat gebeurt in twee trappen zodat er correct aangesloten wordt op het gebouw ‘Bowoaters’ (de assistentiewoningen).

Door naar voor te springen blijft de achtergelegen private tuinstrook voor de toekomstige bewoners ook voldoende groot en diep. De voorschriften voldoen zo aan de gangbare normen en bieden voldoende woon- en gebruikskwaliteit.

De aanvraag is wel niet duidelijk m.b.t. de toegestane bouwdiepte. Enerzijds wordt vermeld dat deze beperkt is tot 15m (cfr. de diepte van de bouwzone), anderzijds wordt beschreven dat uitkragingen voor terrassen mogelijk zijn. De voorschriften worden daarom via bijzondere voorwaarden zo aangepast dat het duidelijk is dat de bouwzone integraal bebouwd kan worden, en dat ook uitkragingen mogelijk zijn.

Tevens wordt in de voorschriften een toegestane nokhoogte opgenomen. Deze voorschriften zijn irrelevant in de overweging dat gewerkt wordt met een plat dak. Door middel van bijzondere voorwaarden wordt dit voorschrift geschrapt.

TUINZONE

Algemeen (en conform het algemeen bouwreglement van de Stad) kan er in de tuinzone enkel functionele verharding voorzien worden. Deze zone dient in hoofdzaak onverhard en natuurlijk groen aangelegd te worden.

Er worden voorschriften voorzien voor de zijtuinstrook van lot 1 inzake verharding en groenaanleg. Lot 1 heeft echter geen zijtuinstrook. Links sluit het nieuwe gebouw aan op de bestaande assistentiewoningen, rechts ligt de nieuwe gemeentelijke rooilijn op de rechter zijgevel. De voorschriften worden daarom via bijzondere voorwaarden geschrapt.

In de voorschriften van de  voor- en achtertuinstrook wordt aangegeven dat verharding kan voor oprit. Het is echter niet toegestaan in de tuinstroken te parkeren. Het parkeren wordt opgevangen op het openbaar domein. Dmv bijzondere voorwaarden worden de voorschriften hierop aangepast.

De voorschriften verduidelijken dat uitkragingen voor luifels en terrassen boven de tuinzone, en buiten de bouwzone, kunnen. Tevens wordt een uitpandige trappentoren aanvaard. Cfr. het voorontwerp is dit inderdaad ruimtelijk inpasbaar in de voortuinstrook, doch niet in de achtertuinstrook. Dmv bijzondere voorwaarden wordt dit ook zo verduidelijkt in de voorschriften.

OPENBAAR DOMEIN

Huidige verkavelingsaanvraag geldt tevens als omgevingsvergunningsaanvraag voor de stedenbouwkundige handelingen i.f.v. de aanleg van het openbaar domein. Voor het openbaar domein zijn bijgevolg geen stedenbouwkundige voorschriften vereist. De voorziene voorschriften worden daarom d.m.v. bijzondere voorwaarde geschrapt.

Deelproject B: Rooilijnplan en aanleg openbaar domein

Lot 2 wordt integraal ingericht als openbare weg en openbaar groen en vervolgens overgedragen aan het openbaar domein van de Stad Gent. De inrichting gebeurt op basis van het ontwerp opgemaakt in samenspraak met de Stad tijdens het voortraject. Deze inrichting werd ingetekend op het bijgevoegd plan ‘BA_SAW_P_N_01_Grondplan Nieuwe Toestand’. Door middel van bijzondere voorwaarden wordt de wijze van inrichting beperkt bijgestuurd, voor meer detail hieromtrent wordt verwezen naar de tekst en figuren bij de beslissing. De exacte uitvoeringsmodaliteiten zullen verder verfijnd worden in het nog op te maken technisch dossier.

De nieuwe openbare weg betekent een ruimtelijke meerwaarde voor de volledige site om volgende redenen:

• Na afbraak van het vorige gebouw (in 2018) kreeg het braakliggend terrein reeds een publieke doorgangsfunctie. Deze wordt nu bestendigd in de nieuwe openbare weg voor zacht verkeer. Het nieuw fiets- en wandelpad aan de achterzijde van lot 1 zorgt zo dat het groen en traag wegennetwerk van Meulestede verder wordt uitgebreid.

• Doordat de bouwzone voor het toekomstige gebouw ruim afstand houdt van het rechts gelegen wijkgezondheidscentrum (min. 24,36m) kan er tussen beide gebouwen -op lot 2- een nieuwe buurtparking voorzien worden.
  Het nieuwe gebouw op lot 1 wordt op 8 tot 15m afstand van de rooilijn met de gewestweg voorzien.
  Zo kan er aan de voorzijde van het nieuwe gebouw een veilige en natuurlijke groene ontsluiting gerealiseerd worden.

• Thv de New-Orleansstraat wordt het voetpad ontdubbeld (gemeenteweg en gewestweg). Het nieuwe voetpad thv de gemeenteweg wordt gecombineerd met een brandweg en zal in een latere fase -na verkaveling- een nieuwe sociale meergezinswoning en een buurtcentrum ontsluiten met het openbaar domein. De aantakking valt samen met de bestaande in- en uitrit van de huidige parking waardoor de impact op de gewestweg beperkt blijft.

Nieuw openbaar groen op lot 2

Het perceel gelegen voor het wijkgezondheidscentrum,  op de hoek van de New- Orleansstraat en de Goedendagstraat maakt nu reeds deel uit van de groene openbare ruimte. Binnen het nieuw openbaar domein worden een 3-tal nieuwe hoogstammige bomen voorzien. Dit zal het natuurlijk groen karakter van het perceel en de nabije omgeving versterken.

Mobiliteitstoets deelprojecten A & B

SITUERING

Het projectgebied is gelegen langsheen de gewestweg New-Orleansstraat.

Door de realisatie van de tijdelijke zuidelijke havenring wordt voorzien dat het doorgaand verkeer zal verschuiven van de New-Orleansstraat naar de Port Arthurlaan.

Het terrein is gelegen in de wijk Muide – Meulestede, waarvoor een wijkstructuurschets werd opgemaakt.

Het terrein bevindt zich binnen het RUP Stedelijke wonen(RUP_44021_214_00167_00001).

PROGRAMMA

Verkaveling in 2 loten. Lot 1 is voorzien voor een meergezinswoning waarin in het hoofdgebouw 24 woningen, een buurtcentrum en gemeenschappelijke voorzieningen voor de woningen kunnen komen. Lot 2 is voorzien voor de aanleg van 15 autoparkeerplaatsen.

Ook de parkeernood van het bestaande wijkgezondheidscentrum (New-Orleansstraat 271) en groepswonen “Bowoaters” (New-Orleansstraat 183 - 9 woningen) moet opgevangen worden binnen deze verkaveling.

HISTORIEK

Voorbesprekingen met de dienst Mobiliteit van de Stad in oktober 2021, november 2022 en voorjaar 2023.

Presentatie van de plannen op IKZ van april 2022, juni 2023, februari 2024 en augustus 2024.

BEREIKBAARHEIDSPROFIEL

Het project is goed bereikbaar voor de voetganger (toegankelijke voetpaden), voor de fietser (lokale fietsroute langs project) met het openbaar vervoer (nabijheid bus, tram en trein) én de wagen. Het centrum van Gent ligt op fietsafstand voor alle dagdagelijkse voorzieningen (ca. 1,8km). Door de realisatie van de tijdelijke zuidelijke havenring wordt tevens voorzien dat het doorgaand verkeer zal verschuiven van de New-Orleansstraat naar de Port Arthurlaan wat de verkeersveiligheid t.h.v. de site enkel ten goede komt. Het project wordt gunstig beoordeeld vanuit het STOP-principe (cascade-voorkeur van stappers over trappers naar openbaar vervoer en dan pas personenwagens).

PARKEREN

Aantal parkeerplaatsen

Om de aanvraag te toetsen aan de goede ruimtelijke ordening, bekijken we de voorgestelde parkeeroplossingen. Er wordt in deze evaluatie enerzijds rekening gehouden met de parkeernood van het bestaande wijkgezondheidscentrum (New-Orleansstraat 271) en groepswonen “Bowoaters” (New-Orleansstraat 183 - 9 woningen) en anderzijds het verdwijnen van de bestaande parking gelegen langs de New-Orleansstraat thv lot 1.

De Stad beoogt de leefbaarheid en kwaliteit van de stad te bewaren en zelfs te versterken zonder de parkeeroverlast op de omgeving zonder meer te verhogen. De Stad stelde hiertoe een set van fiets- en autoparkeerrichtlijnen op, opgenomen in het Parkeerplan Gent, deel uitmakend van het Mobiliteitsplan van de Stad. De parkeerrichtlijnen worden gebruikt om aan de hand van objectieve criteria de gewenste parkeerratio te berekenen:

Type functie: de nieuwe sociale woningen, het nieuwe buurtcentrum, de huidige assistentiewoningen en het wijkgezondheidscentrum
Ligging: groene zone
Grootte: 24 sociale woonentiteiten

Rekening houdend met bovenstaande, vragen de parkeerrichtlijnen geen autoparkeerplaatsen voor de bewoners van de sociale woningen (drempel van 25 WE). De verplichting voor het voorzien van bezoekersplaatsen vervalt helemaal bij sociaal wonen, tenzij dit past bij nieuw of heraan te leggen openbaar domein. Er is echter een heraanleg van openbaar domein voorzien en een overdacht van lot 2 naar het openbaar domein.

Een buurtcentrum richt zich op de buurt en heeft geen expliciete nood aan autoparkeerplaatsen. Het aantal fietsparkeerplaatsen kan pas bepaald worden indien de oppervlakte en voorziene programma voor het buurtcentrum gekend zijn.

Voor het bestaande groepswonen “Bowoaters” werd de totale autoparkeernood ingeschat op 3 autoparkeerplaatsen. Voor het bestaande wijkgezondheidscentrum werd de totale autoparkeernood ingeschat op 3 tot 4 autoparkeerplaatsen. Gezien een wijkgezondheidscentrum enkel open is gedurende de werkdag is dubbel gebruik van parkeerplaatsen mogelijk. Tot 50% van de bewonersparkeerplaatsen kan gebruikt worden voor de werknemers en bezoekers van een wijkgezondheidscentrum.

Het benodigd aantal fietsparkeerplaatsen kan nog niet bepaald worden, gezien het aantal slaapkamers van de woningen nog niet gekend is.

Dat betekent dat er minimaal 7 autoparkeerplaatsen moeten voorzien worden. De voorgestelde plannen voldoen want er zijn 15 autoparkeerplaatsen in lot 2 voorzien.

Uitvoering fietsparkeerplaatsen

De bestaande dubbele module fietsenstallingen type Gent (10 fietsparkeerplaatsen) die voorzien zijn voor het wijkgezondheidscentrum aan de zuidzijde van het gebouw worden verplaatst naar de westzijde van het gebouw. Daarvoor wordt voldoende ruimte voorzien.

De inrichting van de fietsparkeerplaatsen voor de nog te bebouwen meergezinswoning in lot 1 kan nog niet beoordeeld worden. De omgevingsvergunning voor het gebouw zal moeten voldoen aan de fietsparkeerrichtlijnen van de Stad zoals opgenomen in het Algemeen Bouwreglement en aanvullen de ‘parkeerrichtlijnen auto en fiets’.

Uitvoering autoparkeerplaatsen

De inrichting van de autoparkeerplaatsen voldoet aan de richtlijnen.

AANSLUITING OP BESTAAND OPENBAAR DOMEIN

De aansluiting van de toegangsweg van de parking op New-Orleansstraat laat parkeren langsheen New-Orleansstraat tot net aan de inrit toe. Daardoor zal de zichtbaarheid op aankomend (fiets)verkeer zeer beperkt zijn en heeft dit een negatieve impact op de verkeersveiligheid.

Parkeren in de langsparkeerstrook van New-Orleansstraat moet in overleg met het Agentschap Wegen en Verkeer fysiek onmogelijk gemaakt worden (door plooibakens) tot minimaal 5m ten noorden van de inrit.

Er is echter op heden nog geen domeinvergunning door AWV. Deze domeinvergunning moet verkregen worden voor aanvang van de werken. Dit wordt aangevuld in de bijzondere voorwaarden.

LADEN EN LOSSEN

Beperkte frequentie laden en lossen is mogelijk op de weg naar de parking. Gezien hier geen bijzonder frequente laad- en losbewegingen verwacht worden is dit ruimtelijk aanvaardbaar.

CONCLUSIE 

Voorwaardelijk gunstig, de aanvraag is in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden en inachtneming van de opmerkingen.

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 Verval van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden  – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning

Artikel 102. – 103. § 1. Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden waarbij geen nieuwe wegen worden aangelegd of het tracé van bestaande gemeentewegen niet moet worden gewijzigd, verbreed of opgeheven, vervalt van rechtswege als:

1°binnen een termijn van vijf jaar na de afgifte van de definitieve omgevingsvergunning niet is overgegaan tot registratie van de verkoop, de verhuring voor meer dan negen jaar of de vestiging van erfpacht of opstalrecht ten aanzien van ten minste één derde van de kavels

2°binnen een termijn van tien jaar na de afgifte van de definitieve omgevingsvergunning niet is overgegaan tot dergelijke registratie ten aanzien van ten minste twee derde van de kavels.

Voor de toepassing van het eerste lid:

1°wordt met verkoop gelijkgesteld: de nalatenschapsverdeling en de schenking, met dien verstande dat slechts één kavel per deelgenoot of begunstigde in aanmerking komt;

2°komt de verkoop, de verhuring voor meer dan negen jaar, of de vestiging van erfpacht of opstalrecht van de verkaveling in haar geheel niet in aanmerking;

3°komt alleen de huur die erop gericht is de huurder te laten bouwen op het gehuurde goed in aanmerking.

Voor de toepassing van het eerste lid wordt tijdige bebouwing door de verkavelaar conform de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden, met verkoop gelijkgesteld.

§ 2. Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden waarbij nieuwe wegen worden aangelegd of waarbij het tracé van bestaande gemeentewegen gewijzigd, verbreed of opgeheven wordt, vervalt van rechtswege als:

1°binnen een termijn van vijf jaar na de afgifte van de definitieve omgevingsvergunning niet is overgegaan tot de oplevering van de onmiddellijk uit te voeren lasten of tot het verschaffen van waarborgen betreffende de uitvoering van deze lasten op de wijze, vermeld in artikel 75;

2°binnen een termijn van tien jaar na de afgifte van de definitieve omgevingsvergunning niet is overgegaan tot registratie van de in paragraaf 1 vermelde rechtshandelingen ten aanzien van ten minste één derde van de kavels;

3°binnen een termijn van vijftien jaar na de afgifte van de definitieve omgevingsvergunning niet is overgegaan tot registratie van de in paragraaf 1 vermelde rechtshandelingen ten aanzien van ten minste twee derde van de kavels.

Voor de toepassing van het eerste lid wordt tijdige bebouwing door de verkavelaar conform de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden, met verkoop gelijkgesteld.

§ 3. Als de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden uitdrukkelijk melding maakt van de verschillende fasen van het verkavelingsproject, worden de termijnen van verval, vermeld in de paragrafen 1 tot en met 2, gerekend per fase. Voor de tweede en volgende fasen worden de termijnen van verval dientengevolge gerekend vanaf de aanvangsdatum van de betrokken fase.

§ 4. Het verval, vermeld in paragraaf 1 en 2, 2° en 3°, geldt slechts ten aanzien van het niet bebouwde, verkochte, verhuurde of aan een erfpacht of opstalrecht onderworpen gedeelte van de verkaveling.

§ 5. Onverminderd paragraaf 4, kan het verval van rechtswege niet worden tegengesteld aan personen die zich op de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden beroepen als zij kunnen aantonen dat de overheid na het verval en ten aanzien van een of meer van hun kavels binnen de verkaveling, wijzigingen aan deze omgevingsvergunning heeft toegestaan of stedenbouwkundige of bouwvergunningen of stedenbouwkundige attesten heeft verleend in zoverre deze door de hogere overheid of de rechter niet onrechtmatig werden bevonden.

§ 6. De Vlaamse Regering kan maatregelen treffen aangaande de kennisgeving van het verval van rechtswege.

Artikel 103. De termijnen van vijf, tien of vijftien jaar, vermeld in artikel 102, worden geschorst zolang een beroep tot vernietiging van de omgevingsvergunning aanhangig is bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen, overeenkomstig hoofdstuk 9, behoudens als de verkaveling in strijd is met een vóór de datum van de definitieve uitspraak van de Raad van kracht geworden ruimtelijk uitvoeringsplan. In dat laatste geval blijft het eventuele recht op planschadevergoeding desalniettemin behouden.

De termijnen van vijf, tien of vijftien jaar, vermeld in artikel 102, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de archeologische opgraving, omschreven in de bekrachtigde archeologienota overeenkomstig artikel 5.4.8 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 en in de bekrachtigde nota overeenkomstig artikel 5.4.16 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, met een maximumtermijn van een jaar vanaf de aanvangsdatum van de archeologische opgraving.

De termijnen van vijf, tien of vijftien jaar, vermeld in artikel 102, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de bodemsaneringswerken van een bodemsaneringsproject waarvoor de OVAM overeenkomstig artikel 50, § 1, van het Bodemdecreet van 27 oktober 2006 een conformiteitsattest heeft afgeleverd, met een maximumtermijn van drie jaar vanaf de aanvangsdatum van de bodemsaneringswerken.

De termijnen van vijf, tien of vijftien jaar, vermeld in artikel 102, worden geschorst zolang een bekrachtigd stakingsbevel, zoals vermeld in titel VI, niet wordt ingetrokken, hetzij niet wordt opgeheven bij een in kracht van gewijsde gegane beslissing. De schorsing eindigt van rechtswege wanneer geen opheffing van het stakingsbevel wordt gevorderd of geen intrekking wordt gedaan binnen een termijn van twee jaar vanaf de bekrachtiging van het stakingsbevel.

Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning

Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.

De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.

Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:

1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;

2° het betrokken publiek;

3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;

4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;

5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;

6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.

Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:

1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;

2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;

3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.

Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.

In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:

1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;

2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;

3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.

Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.

Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:

1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;

2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;

3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.

De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.

Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.

Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.

Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.

Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning

Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:

1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;

2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;

3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:

a)        een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;

b)       het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;

4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.

Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:

1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;

2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;

3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.

Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.

Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.

Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.

De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.

Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.

Mededeling

Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.