2026_RMW_00018 - Nieuw Reglement Gent Knapt Op (GKO) - Renovatietrajecten voor noodeigenaars voor de periode 2026-2031 - Goedkeuring

• Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 75, 17°

• De Organieke wet betreffende de openbare centra voor maatschappelijk welzijn van 8 juli 1976, artikel 1 en 57 van de OCMW-wet
• Het Energiebesluit van 19 november 2010 betreffende de toekenning van steun voor renovatieprojecten van noodkoopwoningen: afdeling IV van titel VII, hoofdstuk II (artikel 7.2.21 tot en met artikel 7.2.29)

Situering

Een gezonde, veilige, energiezuinige en aangepaste woning is essentieel om menswaardig te leven en armoede te bestrijden.

Met de renovatietrajecten Gent Knapt Op (verder genoemd GKO), wil het Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Werk Gent (OCMW Gent), in het kader van zijn maatschappelijke dienstverlening, ondersteuning voorzien ten behoeve van kwetsbare Gentse eigenaar-bewoners waarvan de woning gebreken vertoont, waardoor niet voldaan is aan de  minimale kwaliteitseisen zoals bepaald in de Vlaamse Codex Wonen (VCW), én die niet over de financiële middelen kunnen beschikken om deze voldoende te renoveren en energiezuiniger te maken (zogenaamde ‘noodeigenaars’). 

De ondersteuning bestaat uit een financiële tussenkomst, sociale begeleiding en renovatiebegeleiding. 

Sinds 2015 bestaat het project ‘Gent knapt op’. Het project evolueerde van een experimentele en wijkgerichte aanpak naar het Europees gefinancierd ICCARus project en realiseerde in totaal 115 gerenoveerde woningen.

In 2022 werd het project ingebed in de reguliere werking van OCMW en Stad Gent (Dienst Wonen). Het Bijzonder Comité voor de Sociale Dienst keurde in totaal 149 GKO-dossiers goed, waarvan 6 na de goedkeuring nog afhaakten. Eind 2025 waren 85 woningen gerenoveerd en 58 dossiers moeten afgewerkt zijn tegen 31 december 2026, einddatum van het lopende reglement GKO.

De maatschappelijke impact van dit voorstel zit in de verbeteringen in de woonkwaliteit en energiezuinigheid van 150 woningen, wat leidt tot positieve effecten op de kwaliteit van de private eigendomsmarkt, de klimaatdoelstellingen van de stad, het verminderen van energiearmoede, het verbeteren de gezondheid, de sociale relaties en het zelfbeeld van de bewoners. Het synergiemodel biedt bovendien een duurzame en kostenefficiënte oplossing voor de ondersteuning van noodeigenaars in Gent waarbij de inbreng van Vlaamse middelen een substantieel budgettair verschil maakt voor de Stad Gent.  

Meerjarenplan 2026-2021

In het ‘meerjarenplan 2026-2031’ van de Stad Gent kiest men uitdrukkelijk voor meer kwaliteit en duurzaamheid en een stevige renovatiesprong. Samengevat lezen we het volgende: Het project Gent Knapt Op wordt verdergezet, renoveert 150 woningen van noodeigenaars op een kwalitatieve en energiezuinige manier en er wordt gezocht naar een synergie met het Vlaams Noodkoopfonds (VNKF).  

Dit project ressorteert onder de strategische doelstelling SD20001 – Wonen en de operationele doelstelling OD20001 - Verhogen van de woonkwaliteit en duurzaamheid van woningen.

Synergie VNKF-Rollend fonds OCMW Gent

De synergie bestaat erin dat de GKO-renovatietrajecten gefinancierd worden met twee geldstromen, zijnde de renteloze kredietlijn van het Vlaams Noodkoopfonds en het rollend fonds van het OCMW Gent. 

De voorwaarden met betrekking tot de aanvrager en de woning zijn afgestemd op de voorwaarden die het Vlaams Noodkoopfonds stelt om een renteloze lening te bekomen. Deze voorwaarden zijn zeer streng.  Hierdoor worden een aantal kwetsbare doelgroepen, die nu op basis van het lopende reglement GKO wel in aanmerking komen, uitgesloten. 

Om deze uitsluiting te vermijden voorziet het nieuwe reglement in voorwaarden (VNKF) en in afwijkingen op deze voorwaarden. De voorziene afwijkingen zijn zo opgesteld dat deze overeenkomen met de voorwaarden opgenomen in het lopende reglement Gent Knapt Op. 

Zo bekomen we een verderzetting van het bestaande project Gent Knapt Op, met behoud van de (kwetsbare) doelgroep én versterkt met Vlaamse middelen van het Vlaams Noodkoopfonds. 

Het is de bedoeling om in de bestuursperiode 2026-2031 150 woningen te renoveren. Het OCMW zal 2 keer een kredietaanvraag voor telkens 36 woningen bij het Vlaams Energie en Klimaatagentschap (VEKA) indienen. Dit betekent dat er 72 renovaties met middelen van het VNKF en 78 renovaties met middelen uit het rollend fonds OCMW Gent kunnen gefinancierd worden en dit binnen de beschikbare middelen.

De eerste kredietaanvraag bij het VEKA gebeurt in het voorjaar 2026 om de eerste VNKF-dossiers goed te keuren begin 2027. De tweede kredietaanvraag wordt voorzien eind 2027 – begin 2028. De kredietaanvragen worden ter goedkeuring voorgelegd aan het Vast Bureau van het OCMW.

Rollen en verantwoordelijkheden

In het kader van het nieuwe GKO-project 2026-2031 zijn de volgende rollen en verantwoordelijkheden gewijzigd of aangepast.

• OCMW Gent is de promotor en mede-projectleider van het project en vraagt een renteloze kredietlijn aan bij het VEKA. OCMW Gent is verplicht om, voor het beheren van de renteloze leningen, samen te werken met het Gentse energiehuis en sluit daartoe een samenwerkingsovereenkomst met REGent vzw af.  
  OCMW Gent staat in voor de werving, de selectie en de sociale begeleiding van de deelnemers. Voor de werving en de sociale begeleiding werken ze samen met SIVI vzw, een organisatie die zich inzet voor armoedebestrijding, waarmee een subsidieovereenkomst wordt afgesloten.
   Het OCMW staat ook in voor de voorbereiding, de opvolging en de besluitvorming rond alle GKO-dossiers. 
• Stad Gent -Dienst Milieu en Klimaat coördineert het project en de Stad Gent sluit een samenwerkingsovereenkomst af met REGent vzw. De Energiecentrale van REGent staat in voor de renovatiebegeleiding die uitbesteed wordt via een overheidsopdracht.   
• Stad Gent – Dienst Toezicht, Wonen, Bouwen en Milieu onderzoekt de kwaliteit en energiezuinigheid van de woning op basis van het technisch verslag volgens de Vlaamse Codex Wonen en maakt een eindverslag na de renovatie op waaruit blijkt of de woning voldoet aan de minimale kwaliteits- en energienormen, gesteld door de Vlaamse Codex Wonen.
• Stad Gent - Dienst Wonen was tot eind december 2025, samen met OCMW Gent, coördinator van het lopende project GKO. De opdracht van Dienst Wonen is verschoven naar Dienst Milieu en Klimaat. Dienst Wonen blijft betrokken via het beleidsoverleg en de stuurgroep van de Energiecentrale.

Nieuw Reglement ‘Gent Knapt Op

In het kader van het nieuwe GKO-project 2026-2031 is een nieuw ‘Reglement Gent Knapt Op (GKO) – Renovatietrajecten voor noodeigenaars voor de periode 2026-2031’ noodzakelijk.

Het reglement bepaalt het kader, de voorwaarden en de procedure om deel te nemen aan een renovatietraject GKO.

Een eigenaar-bewoner die zijn woning kan renoveren met eigen middelen of met de Mijn Verbouwlening wordt voor de lening en renovatiebegeleiding doorverwezen naar de Energiecentrale.

Wie niet over de financiële middelen kan beschikken voor de renovatie van zijn enige woning en ook geen Mijn Verbouwlening kan bekomen, wordt doorverwezen naar het GKO-project en kan, voor zover de aanvrager aan de voorwaarden voldoet, instappen in het GKO-project en een financiering bekomen via de renteloze lening van het VNKF of het rollend fonds OCMW Gent.

De financiële tussenkomst wordt in eerste instantie gefinancierd met middelen uit het Vlaams Noodkoopfonds. 

In het nieuwe reglement GKO komen de voorwaarden overeen met deze gesteld voor de renteloze lening van het VNKF. De afwijkingen op deze voorwaarden zijn voorzien voor deelname aan het renovatieproject met middelen uit het rollend fonds OCMW Gent. 

Voldoet de aanvrager aan alle voorwaarden van het reglement dan kan hij een renteloze lening van het VNKF bekomen en wordt een ‘Renteloze lening voor de energetische renovatie van een noodkoopwoning’, afgesloten. 

Voldoet de aanvrager niet aan alle voorwaarden van het Vlaams Noodkoopfonds maar voorziet het reglement Gent Knapt Op in een mogelijke afwijking op de voorwaarden van het Vlaams Noodkoopfonds of is er geen budget meer beschikbaar bij het Vlaams Noodkoopfonds, dan kan de aanvrager beroep doen op de middelen uit het rollend fonds OCMW Gent en wordt een ‘tussenkomstovereenkomst OCMW Gent afgesloten’ en dit binnen de perken van het beschikbare budget. 

De aanvrager van een renovatietraject heeft zelf geen vrije keuze in het financieringssysteem (zie verder). 

In beide gevallen moet de financiële tussenkomst worden terugbetaald. 

Er is geen onderscheid in werving, selectie- en beslissingsprocedure, sociale en renovatiebegeleiding of bedrag van de financiële tussenkomst.  

Voor elke woning kan maximaal één GKO-renovatietraject worden gefinancierd en elke noodeigenaar kan maximaal aan één GKO-renovatietraject deelnemen.

De belangrijkste wijzigingen in het nieuwe reglement ten aanzien van het huidige reglement GKO   zijn:

• Het maximale gezinsinkomen is aangepast aan de gezondheidsindex, zoals voorzien in het vorige reglement.
• De berekening van het besteedbaar inkomen gebeurt op dezelfde wijze zoals voorheen. Het roerend kapitaal wordt niet meer meegenomen bij de berekening. Indien het roerend kapitaal van de aanvrager de 12.500 € overschrijdt, dan kan het selectiecomité adviseren om een deel van het roerend kapitaal mee in te zetten voor de financiering van de renovatiewerken in functie van het conform maken van de woning met de normen van de VCW of om de energie-efficiëntie te verhogen. Hierbij wordt er rekening gehouden met de financiële en sociale situatie van de aanvrager. 
• De onderbezetting van maximum 3 woonlokalen is gewijzigd in maximum 2 ‘niet benutte’ woonlokalen.
• Er is geen onderscheid meer in prioritaire en secundaire werken. In het reglement spreken we van werken cat. III, cat. II, energiezuinigheid en toegankelijkheid. 
• Het minimaal budget van 15.000 € om de woning in overeenstemming te brengen met de minimale kwaliteitseisen is geactualiseerd naar 25.000 €. Het maximale budget van 50.000 € is gelijkgezet met de maximale leningscapaciteit van het VNKF en is cf. het VNKF niet jaarlijks te indexeren.
• Enkele specifieke afwijkingen voor eigenaar-bewoners die geconfronteerd worden met collectieve werken in gemeenschappelijke en/of privatieve delen, opgelegd door de Vereniging van Mede-eigenaars (VME). Deze zijn:
• Het minimumbudget voor de renovatiewerken bedraagt 20.000 € (in plaats van 25.000 €). Dit minimumbedrag omvat zowel de kosten voor de gemeenschappelijke delen als voor de private delen van het appartement van de aanvrager. 
• Een uitzondering op de uitvoeringstermijn van 2 jaar, mits voorlegging van een duidelijk gefaseerd en gebudgetteerd renovatieplan. De uitvoeringstermijn van alle renovatiewerken kan de einddatum van GKO-reglement, met name 31 december 2031, niet overschrijden.
• De twee financieringsstromen hebben elk een aantal specifieke bepalingen. In het reglement wordt dit heel beknopt opgenomen en wordt er verwezen naar de betreffende overeenkomst. De belangrijkste verschillen tussen de leningsovereenkomst en de tussenkomstovereenkomst zijn: 
• Terugbetalingstermijn: 
• bij VNKF: terugbetaling na 20 jaar, nadien eventueel afbetaling op maximum 25 jaar, een gedeeltelijke vervroegde terugbetaling is mogelijk met een minimumbedrag van 10.000 € per verrichting. Er worden geen dossierkosten aangerekend. Dit bedrag wordt door de promotor bepaald.
• bij rollend fonds OCMW: terugbetaling van zodra niet meer ingeschreven op adres woning of vervreemden woning, een gedeeltelijke vervroegde terugbetaling is niet meer mogelijk.
• Bedrag terugbetaling: 
• bij VNKF: geleende bedrag 
• bij rollend fonds: ontvangen bedrag + meerwaarde. De meerwaardeberekening is in het nieuwe reglement vereenvoudigd.
• Inschrijving hypotheek:
• bij VNKF: waarde gelijk aan geleend bedrag
• bij rollend fonds OCMW Gent: 65.000 €
• De ‘Renteloze lening voor de energetische renovatie van een noodkoopwoning’ is een sjabloon waarin niets kan gewijzigd worden. De tussenkomstovereenkomst is afgestemd op het nieuwe reglement.  

Beide overeenkomsten zijn voor goedkeuring in bijlage toegevoegd.

Alle inschrijvingen voor deelname aan GKO worden ter goedkeuring voorgelegd aan het bijzonder comité voor de sociale dienst.

Het nieuw reglement GKO wordt samen met de tussenkomstovereenkomst en de leningsovereenkomst ter goedkeuring voorgelegd aan de Raad voor Maatschappelijk Welzijn. De documenten zijn toegevoegd.

De Stedelijke Woonraad gaf in de zitting van 16 december 2025 positief advies over het nieuwe reglement GKO. Het advies is in bijlage toegevoegd. 

De OCMW is belast met het toezicht op de uitvoering van dit reglement.

Inwerkingtreding en duurtijd

Het nieuwe ‘Reglement Gent Knapt Op (GKO) – Renovatietrajecten voor noodeigenaars voor de periode 2026 – 2031’ treedt in werking op 1 april 2026 en eindigt op 31 december 2031.

De bedragen in deze tabel zijn incl. btw

De bedragen in deze tabel zijn incl. btw