Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 59 en 60.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.
Het college van burgemeester en schepenen geeft ongunstig advies
WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?
Mevrouw Yasemin Birkan met als contactadres Sint-Niklaaslaan 4, 9080 Lochristi heeft een aanvraag (OMV_2023120534) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 15 september 2023.
De aanvraag werd op 30 november 2023 in eerste aanleg door college van burgemeester en schepenen weigering.
Tegen de beslissing van het college van burgemeester en schepenen werd in beroep gegaan door aanvrager, persoon. Op 22 januari 2024 werd het beroep volledig en ontvankelijk verklaard.
De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:
• Onderwerp: het verbouwen van een eengezinswoning en het creëren van een ontbijt/koffiehuis op het gelijkvloers
• Adres: Dendermondsesteenweg 277, 9040 Gent
• Kadastrale gegevens: afdeling 19 sectie C nr. 946K2
De deputatie heeft het college van burgemeester en schepenen om advies gevraagd op 22 januari 2024.
ADVIES GEMEENTELIJK OMGEVINGSAMBTENAAR
Overeenkomstig artikel 34 van het Besluit van de Vlaamse Regering van 27 november 2015 tot uitvoering van het omgevingsvergunningen-decreet bevat het advies van het adviserend schepencollege (i.c. de omgevingsambtenaar), minstens volgende gegevens:
1° de stedenbouwkundige voorschriften die van toepassing zijn op de percelen waarop de vergunningsaanvraag betrekking heeft;
2° de beschrijving van de bestemming die aan de omgeving in een straal van 500 meter rond het project is gegeven conform de plannen van aanleg en de ruimtelijke uitvoeringsplannen;
3° een gemotiveerde beoordeling van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening;
4° in voorkomend geval, een gemotiveerde beoordeling van de aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichting of activiteit op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu;
5° in voorkomend geval, de voorwaarden die het college nuttig acht;
6° in voorkomend geval, een gemotiveerde beoordeling van de standpunten, opmerkingen en bezwaren die zijn ingediend tijdens het openbaar onderzoek.
Deze gegevens zijn reeds opgenomen in de collegebeslissing in eerste aanleg.
Het huidige advies
(a) herneemt daarom integraal de inhoud van de beslissing van het college van burgemeester en schepenen van 30 november 2023 in eerste aanleg
(b) voegt volgende aanvullingen toe als reactie op nieuwe elementen uit het beroepschrift/de beroepschriften:
1. BESCHRIJVING VAN DE NIEUWE ELEMENTEN/ARGUMENTEN VAN HET BEROEP
1/ Schending van vertrouwensbeginsel: De beroepsindiener stelt dat er in een vorige aanvraag gesteld werd dat het voorzien van handel in overeenstemming is met de visie van de Visienota voor Detailhandel en Horeca. In de laatste weigering wordt niet meer in vervat en wordt gesteld dat het perceel geschikt is voor een t hier een kwalitatieve woning kan met 3BL en een dak.
Er wordt gesteld dat het vertrouwensbeginsel daarmee geschonden is want eerst aangegeven dat reca wel kan en nu niet meer.
2/ Strijdig met gelijkheidsbeginsel: Beroepsindiener wijst op een passage van de vorige beschrijving waarbij gesteld wordt dat de andere woningen al werden omgevormd naar handel of ReCa en dit ook zichtbaar is in het straatbeeld. Zo wordt ook gesteld dat daarmee de stad erkend heeft dat deze vergund zijn als ReCa. Vanwege wijziging standpunt (punt 1), en de andere naastgelegen panden iets wel mogen en dit pand niet, is gelijkheidsbeginsel geschonden.
3/ Aanzet tot machtsoverschrijding: De beoordeling dat het hier in feiten meer over nieuwbouw zou gaan is een bevoegdheid voor de FOD-Fin en niet voor ons. Dit is geen beoordeling van de goede ruimtelijke ordening volgens de bezwaarindieners.
2. BEHANDELING VAN DIE ELEMENTEN/ARGUMENTEN VAN HET BEROEP
1/ Ter aanvulling wordt verduidelijkt dat de vorige aanvraag geweigerd werd vanwege gebrekkige woonkwaliteit. Daarnaast ook bevatte de aanvraag eerder sloop en nieuwbouw dan verbouwing.
De huidige aanvraag is anders met een gewijzigde organisatie van de woning en wijzigingen van het volume.
De kwaliteit is nog steeds ondermaats. De stellinginname om te zeggen dat er potentieel is voor een kwalitatieve woning met 3 bouwlagen en een dak/teruggetrokken 4de bouwlaag is niet om ReCa uit te sluiten maar om het project anders te benaderen om wel kwaliteiten te voorzien die nu ontbreken of opgelost moeten worden met ruimtelijk negatieve impact voor de nabije omgeving.
Bij deze wordt de nuancering meegegeven dat ReCa wel degelijk kan, echter gezien de omvang van het perceel en kwaliteitsvereisten voor de woning, zal dit niet zijn met een aparte toegang van woning en ReCa zaak maar moet dit benaderd worden als één geheel met ReCa als nevenfunctie bij de eengezinswoning.
2/ Tijdens de procedure werd reeds onderzoek gevoerd naar de naastgelegen panden in functie van gelijke behandeling. Hierbij werd vastgesteld dat er geen vergunning historiek gekend is voor verbouwingswerken naar ReCa of Handel in de naastgelegen panden, noch voor het voorzien van een extra toegang om een opslitsing van het pand te voorzien, noch is er geoordeeld of er voldoende kwaliteit voorhanden is voor de woning(en) van bovenliggende woning. De bestaande toestand is geen correcte weergave van de vergunde toestand waarvan uit gegaan moet worden.
Daarnaast is het in bepaalde gevallen ook vrijgesteld van vergunning om schrijnwerk te wijzigen of om een handelsfunctie in nevenfunctie te voorzien.
3/ Conform art. 4.1.1.12° VCRO: 12° verbouwen wordt verbouwingswerken gedefinieerd: aanpassingswerken doorvoeren binnen het bestaande bouwvolume van een constructie waarvan de buitenmuren voor ten minste zestig procent behouden worden.(...)). Hierdoor kan er binnen een omgevingsaanvraag weldegelijk beoordeeld worden of het om sloop en nieuwbouw gaat ofwel om verbouwingen. Volgens aangeleverde plannen, de aanduidingen en legendes kan er uitgemaakt worden dat het aandeel verbouwing beperkt is en het eerder sloop-en nieuwbouw is wat aangevraagd wordt.
CONCLUSIE
Huidig advies herneemt integraal de inhoud en de motieven van de collegebeslissing in eerste aanleg, met dien verstande dat op de nieuwe elementen in het beroepschrift aanvullend advies is gegeven onder punt 2 van dit advies.
WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?
Het college van burgemeester en schepenen moet advies uitbrengen bij de deputatie over de omgevingsvergunningsaanvraag in beroep die bij de college van burgemeester en schepenen werd ingediend.
Niet van toepassing.
Het college van burgemeester en schepenen brengt ongunstig advies uit over de omgevingsaanvraag voor het verbouwen van een eengezinswoning en het creëren van een ontbijt/koffiehuis op het gelijkvloers van mevrouw Yasemin Birkan, gelegen te Dendermondsesteenweg 277, 9040 Gent.